Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Законодательством Российской Федерации не установлен запрет на осуществление сделки по продаже квартиры с несовершеннолетними детьми. К сделке применяются гражданско-правовые и жилищно-правовые нормы.

Это обусловлено усиленной защитой прав детей со стороны государства. Влияет на сделку статус ребенка, а также наличие прав имущественного характера.

В частности, ребенок может быть:

• собственником жилого помещения;
• владельцем доли в жилом помещении;
• наследником квартиры;
• зарегистрированным в квартире, но не обладающим правом собственности.

В каждой из указанных ситуаций процедура продажи квартиры осуществляется по-разному.

Важно! На процедуру сделки влияют следующие факторы:

• основание возникновения права собственности на жилое помещение (это может быть договор купли-продажи, дарения, приобретение квартиры в порядке наследства и т. д.);
• способ оплаты (наличными денежными средствами или в безналичной форме);
• наличие обременений жилого помещения;
• возраст ребенка.

В соответствии со статьями 26-28 Гражданского кодекса Российской Федерации от возраста ребенка напрямую зависит его дееспособность.

Выделяют следующие виды дееспособности:

• полная дееспособность: по достижении 18-летнего возраста или по достижении 16-летнего возраста в ряде случаев, прямо предусмотренных законом (например, вступление в брак);
• ограниченная дееспособность: с 14 до 18 лет;
• частичная дееспособность: от 6 до 14 лет.

Ребенок, не достигший шестилетнего возраста, не обладает дееспособностью.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как выписаться из квартиры при продаже?

Если ребенок обладает полной дееспособностью, процедура оформления сделки упрощается. Полная дееспособность наступает по достижении совершеннолетия по общему правилу.

Законодательством предусмотрены исключения, когда дееспособность наступает в полном объеме с 16 лет:

• при вступлении в брак. Если впоследствии такой брак расторгается, дееспособность несовершеннолетнего сохраняется;
• эмансипация. В данном случае основанием приобретения полной дееспособности является осуществление несовершеннолетним предпринимательской деятельности или трудовой деятельности по трудовому договору.

Оценивается жилое помещение по следующим критериям:

• площадь нового жилого помещения;
• условия проживания;
• расположение ближайших учебных учреждений;
• технические характеристики жилого помещения;
• соответствие жилого помещения санитарным нормам.

Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав и законных интересов ребенка. Они тщательным образом проверяют жилищные условия, в которых будет проживать ребенок, сравнивая их с предыдущими условиями проживания.

Посмотрите видео. Как выписать ребенка из жилого помещения:

Что закреплено в законодательстве

Сделки с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, регламентируются в РФ рядом нормативно-правовых актов, среди которых:

• Гражданский кодекс РФ;
• Семейный кодекс РФ;
• Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48;
• Жилищный кодекс РФ;
• Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
• иные нормативно-правовые акты федерального, регионального и местного значения.

Органы опеки и попечительства защищают интересы и права детей. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения следует получать не только при ухудшении жилищных условий. Такое разрешение требуется при любом изменении статуса квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему.

Если органы опеки и попечительства не одобрили сделку по отчуждению квартиры, сделка не признается государством и не удостоверяется нотариусом. При совершении такой сделки она может быть признана судом недействительной, если при этом условия проживания ребенка были ухудшены.

Учтите! Ухудшение жил. условий может быть связано с уменьшением площади принадлежащей ребенку доли, связано с нарушением санитарных норм и т. д.

Риски такой сделки

Любой вид сделки, связанной с отчуждением жилого помещения, сопряжен с определенными рисками. При участии в сделке ребенка риски значительно возрастают.

Основной проблемой является отказ органов опеки и попечительства в совершении сделки. Однако на практике некоторые родители заключают сделки без получения соответствующего разрешения, что является нарушением закона.

Покупатель также обладает рисками.

Важно! Следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

• число детей, которые обладают правом на долю в жилом помещении, их возраст;
• достоверность разрешения, выданного органами опеки и попечительства;
• выписка об отсутствии в жилом помещении зарегистрированных граждан.

На практике нередки случаи, когда при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства продавец уверяет, что такое разрешение получит после совершения сделки. В такой ситуации велика вероятность незаконной сделки, которая впоследствии будет признана судом недействительной.

Когда органы опеки и попечительства запретят сделку

В определенных случаях органы опеки и попечительства могут отказать в продаже жилого помещения.

Основанием для отказа выступает одно из следующих обстоятельств:

• наличие отказа одного из родителей от сделки купли-продажи;
• в новом жилом помещении ребенок не будет иметь прописку;
• приобретаемое жилое помещение расположено в доме, признанном аварийным;
• права ребенка нарушаются: если в результате заключения сделки ребенок теряет принадлежащую ему долю в собственности, а в новой квартире не получает долю взамен;
• в приобретаемом жилом помещении отсутствуют удобства или хотя бы некоторые из них (нет горячей воды, отсутствует электричество);
• ребенок является наследником жилого помещения в силу завещания, однако в свои права не вступил;
• приобретаемое жилое помещение расположено в доме, который построен менее чем на 50%;
• жилищные условия в новой квартире хуже, чем в предыдущем жилом помещении.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Документы для продажи доли в квартире.

Однако органы опеки и попечительства могут отказать в совершении и сделки и по другим причинам. В каждой конкретной ситуации органы опеки и попечительства детально анализируют все влияющие на сделку условия и факторы индивидуального характера.

Например, в совершении сделки может быть отказано, если ребенок страдает астмой, а новая квартира располагается в районе с высоким уровнем загазованности.

Как получить согласие опекунского органа

Нужно сделать следующее:

• получить справку о составе лиц, которые зарегистрированы в жилом помещении. За получением справки законный представитель ребенка обращается в паспортный стол, представив свой паспорт, а также паспорт ребенка (или же свидетельство о его рождении), документ, который подтверждает право собственности на жилое помещение;
• родители ребенка обращаются в орган опеки и попечительства, представив паспорта, свидетельство о рождении ребенка, а также свидетельство о праве собственности на жилое помещение, справку о зарегистрированных гражданах, технический паспорт жилого помещения;
• составляется заявление о приобретении нового жилого помещения и продаже прежнего. Заявление подписывают родители ребенка, а также сам ребенок по достижении возраста 14 лет;
• в течение четырнадцати дней органы опеки и попечительства рассматривают заявление и проверяют указанные сведения. Если претензий и сомнений нет, выдается разрешение на продажу жилого помещения.

Возможные варианты

Учтите! На практике выделяется ряд типичных вариантов развития событий при совершении сделки данного вида:

• жилое помещение было приватизировано, несовершеннолетний стал одним из собственников;
• ребенок выступает собственником жилого помещения по договору дарения или купли-продажи;
• ребенок выступает наследником жилого помещения;
• ребенок не имеет права собственности на жилое помещение, но зарегистрирован в нем;
• квартира была приватизирована, ребенок в момент приватизации имел равные права с собственником, но не указан в документах о приватизации.

Если ребенок не является собственником, но прописан в квартире

Если несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, перед продажей следует выписать его. В противном случае осуществить сделку не получится.

При этом выписать ребенка можно только при условии незамедлительной прописки его в ином жилом помещении.

Если у родителей нет другой квартиры, в которой можно прописать ребенка, можно решить проблему следующим образом:

• прописать несовершеннолетнего в квартире друзей или родственников;
• прописать в такой квартире одного из родителей ребенка. В соответствии с законодательством местом жительства ребенка, который не достиг возраста 14 лет, является жилое помещение, в котором зарегистрирован его родитель.

Примечание. Не следует забывать, что при прописке несовершеннолетнего в ином жилом помещении недопустимо ухудшение условий проживания.

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из жилья

Скачать бланк заявления на выписку из квартиры бесплатно в формате word

Нужно сделать следующее:

• один из законных представителей несовершеннолетнего ребенка, достигшего 14-ти лет, вместе с ним обращается в паспортный стол, расположенный по прежнему месту жительства, для составления заявления о выписке. Следует приложить к нему паспорт заявителя, свидетельство о рождении ребенка или же его паспорт, документ, подтверждающий право собственности на новую квартиру, в котором указан ребенок, а также разрешение органов опеки и попечительства;
• после этого заполняется лист убытия, где требуется указать адрес нового жилого помещения;
• в недельный срок сотрудники паспортного стола проверяют документацию, после чего заявитель получает листок убытия, подтверждающий выписку ребенка из квартиры.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на выписку из квартиры:

Если ребенок собственник

Если ребенок является собственником жилого помещения, для осуществления сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Ребенок может быть собственником всей квартиры или доли в ней.

Основания возникновения права собственности могут быть следующими:

• договор купли-продажи;
• в порядке наследования и т. д.

Важно! В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации опекуны, попечители и члены их семьи не вправе осуществлять сделки купли-продажи или мены со своими подопечными. При этом допускается дарение и наследование.

Особенности оформления

Скачать бланк заявления в ООП на совершение операций с недвижимостью бесплатно в формате word

Для заключения сделки потребуется в обязательном порядке получить разрешение органов опеки и попечительства.

Чтобы получить разрешение, необходимо представить следующие документы:

• заявление с просьбой о выдаче разрешения на сделку. Документ должен быть подписан обоими законными представителями ребенка. В заявлении требуется указать причину продажи жилого помещения и обязательство наделить ребенка долей в новой квартире;
• письменное согласие ребенка, достигшего возраста четырнадцати лет, который выступает собственником жилого помещения;
• оригинал свидетельства о рождении ребенка;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт квартиры;
• свидетельство, подтверждающее право собственности на жилое помещение (выписка из ЕГРН);
• основание возникновение права собственности (например, договор купли-продажи);
• справка из БТИ о стоимости жилого помещения;
• справка из ФНС, подтверждающая отсутствие задолженности.

Приведенный перечень не является исчерпывающим, в определенных случаях требуется представление иных документов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в ООП на совершение операций с недвижимостью:

Алгоритм продажи

Процесс совершения сделки купли-продажи можно разделить на следующие этапы:

• получение разрешения на осуществление продажи квартиры;
• составление, согласование, подписание договора купли-продажи;
• передача жилого помещения продавцом покупателю, внесение покупателем денежных средств наличными или в безналичной форме;
• регистрация перехода права собственности на жилое помещение в Росреестре.

Учтите! Договор купли-продажи должны подписать все сособственники, если квартира принадлежит им на праве общей долевой собственности. Ребенок, не достигший возраста четырнадцати лет, не вправе самостоятельно подписывать договор, за него подписи ставят его законные представители (родители или же опекуны).

С достижением 14-летнего возраста дети приобретают право подписать документ лично.

Образцы договоров купли-продажи

Форма и содержание договора определяются положениями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса, который называется «Продажа недвижимости».

Ребенок, достигший возраста 14-ти лет, ставит в договоре личную подпись. При этом в договоре также ставит подпись его родитель или иной законный представитель.

Ребенок, не достигший возраста 14-ти лет, не обладает правом самостоятельного подписания договора, за него подпись ставит его законный представитель.

СКАЧАТЬ образцы договоров купли-продажи можно по ссылкам ниже:

1. Договор купли-продажи квартиры (ребенок-собственник)
2. Договор купли-продажи квартиры (ребенок не собственник)

Необходимые документы

Чтобы оформить сделку купли-продажи, потребуется представить следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность каждой из сторон сделки;
• свидетельство о рождении ребенка, а также документы одного из его родителей или иного законного представителя. При этом не имеет значения, является родитель сособственником квартиры, или нет;
• свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру, или выписка из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорт жилого помещения;
• результат кадастровой оценки стоимости жилого помещения;
• разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Указанный перечень не является исчерпывающим, в определенных ситуациях могут потребоваться и другие документы. О необходимости представления дополнительных документов сообщит юрист, который занимается составлением договора.

Для грамотного составления договора рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному специалисту. Это поможет избежать ошибок и неточностей, которые могут негативно повлиять на осуществление сделки.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как продать квартиру без предоставления жилой площади

Ключевую роль в осуществлении сделки по продаже недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка играют органы опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства выдают разрешение на продажу жилого помещения, если его собственником выступает ребенок. При определенных условиях в выдаче разрешения может быть отказано. Основная причина отказа связана с ухудшением условий проживания ребенка.

Случаи, в которых предоставлять жилое помещение необязательно:

• ребенок переезжает вместе с родителями заграницу;
• ребенок вместе с родителями переезжает в другой город, расположенный в Российской Федерации. При этом денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения, вносятся на специальный счет, который принадлежит ребенку;
• родители ребенку приобретают квартиру в строящемся доме. При этом дом должен быть построен более чем на 50%. До момента переезда в новую квартиру ребенка следует прописать в ином жилом помещении.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Уведомление о продаже доли в квартире.

При этом в ряде случаев допустимо приобретение жилого помещения, условия проживания в котором хуже, чем в предыдущем:

• наличие у ребенка тяжелого заболевание, требующего дорогостоящей реабилитации или лечения. В такой ситуации органы опеки и попечительства расценивают наличие заболевания как основание для приобретения жилого помещения, площадь которого меньше, чем площадь прежней квартиры. На сэкономленные денежные средства ребенку предоставляется лечение. При этом родителям ребенка следует сохранять квитанции и чеки об оплате лекарств и медицинских услуг;
• состояние здоровья ребенка, которое не позволяет ему жить в прежней квартире (например, аллергия, имеющая ярко выраженный характер, патологии и заболевания). Это связано с загрязнением окружающей среды, загазованностью, близким расположением такого источника шума, как аэропорт и т. д. В такой ситуации органы опеки и попечительства дают согласие на приобретение квартиры в другом районе или же частного дома в деревне, руководствуясь интересами несовершеннолетнего;
• необходимость обучения ребенка в специализированном образовательном учреждении (например школа для инвалидов с детства или же спортивная школа), которое отсутствует в городе, где ребенок живет. В таком случае разрешено переехать в другой город и приобрести там жилое помещение, условия проживания в котором будут немного хуже, чем в предыдущей квартире.

При этом новое жилое помещение может быть хуже, чем предыдущее, в определенных пределах. В новом жилом помещении должны быть соблюдены санитарные и строительные нормы.

Важно! Допустимые критерии ухудшения:

• площадь квартиры уменьшена;
• квартира расположена дальше от центра или же дальше от школы, в которой ребенок учится;
• дом более ранней застройки;
• отсутствие рядом школы или детского сада;
• дом расположен дальше от остановки общественного транспорта.

Перечисленные аспекты учитываются органами опеки и попечительства при вынесении решения. При этом учитываются и другие обстоятельства, которые носят индивидуальный характер.

Процедура заключения сделки купли-продажи квартиры без предоставления иного жилого помещения содержит мало отличий от описанных ранее способов. Отличие состоит только в обязанности родителей представить документацию, подтверждающую предстоящий переезд и причины переезда.

Основания следующие:

• справка из медицинского учреждения;
• билет на самолет или поезд в другой город или другое государство;
• гражданство или подданство иного государства;
• договор долевого строительства.

Посмотрите видео. Что делать, если опека не дает разрешения на продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком:

Автор статьи:

Александра Бойко (Моисеенко)