Закон о сдаче квартиры в аренду

Как по закону сдать квартиру в аренду

Кодекс состоит из четырех частей, которые были приняты одна за другой в период с 30.11.1994 года по 18.12.2006 года. С 21.10 1994 года стали действовать основные положения данного нормативного акта.

Заметьте! Все вопросы, которые имеют отношение к порядку сдачи в аренду квартиры для проживания в ней нанимателей, освещены в статье 35 Кодекса.

Результатом договоренности между владельцем жилья (наймодателем) и арендатором (или ИП), который намерен снимать жилье с целью дальнейшего проживания в нем, является подписанный сторонами договор найма. Следует отметить, что такая договоренность присуща ситуации, когда квартира передается во владение другому человеку, или жилье арендуется на установленный срок (п. 1 ст. 671 Кодекса).

Если наниматель и его родные проживают вместе с владельцем квартиры, права и обязанности арендаторов приравниваются к правам и обязанностям хозяина жилья (с предусмотренными в законе ограничениями) (ст. 672 Кодекса).

Жилыми объектами, которые сдаются внаем, являются:

• частный дом;
• квартира;
• часть дома или квартиры.

Квартира, которая предлагается в качестве арендованного жилья, должна иметь все условия для нормального проживания нанимателей. Какое жилье считается пригодным для проживания, определяется критериями, установленными жилищным законодательством.

Наниматель, арендующий жилое помещение, имеет право использовать имущество, указанное в ст. 290 Кодекса.

Соглашение между нанимателем и собственником оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.

В ходе заключения сделки стороны договариваются о сумме аренды. Вносить оплату за аренду необходимо в соответствии с установленными сроками.

Обратите внимание! Никто не может самостоятельно изменить размер арендной платы, если об этом не указано в соглашении.

Если возникают конфликтные ситуации между сторонами сделки, они разрешаются на основании норм, указанных в Законе № 193-ФЗ «О медиации».

Обязанности наймодателя

В обязанности лица, сдающего квартиру в аренду, входит:

• создать в жилье условия, в которых можно жить;
• правомерно использовать дом, в котором жилье сдается внаем;
• участвовать в ремонте имущества, принадлежащего владельцам квартир в многоквартирном доме;
• выполнять все пункты соглашения, заключенного с нанимателем;
• за установленную плату обеспечивать нанимателя ком. услугами и прочими благами.

Расторгнуть соглашение об аренде жилья можно и в одностороннем порядке, но только по решению суда.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог за сдачу квартиры в аренду?

Причины расторжения соглашения в одностороннем порядке через суд:

• в квартире не созданы условия, в которых можно жить;
• снимаемое жилье находится в многоквартирном доме, который является аварийным;
• иные причины, перечисленные в Кодексе.

Список необходимых документов

Учтите! Чтобы сдать жилье в аренду и составить соответствующий договор, сторонам сделки следует подготовить определенную документацию:

• Арендодатель подготавливает следующие документы:
• паспорт человека, который заключает сделку;
• бумаги, свидетельствующие о праве собственности на жилье (документы о приватизации и гос. регистрации, договор, подтверждающий покупку квартиры, бумаги о наследовании недвижимости, прочее);
• заверенная у нотариуса доверенность, если от имени арендодателя выступает доверенное лицо;
• договор аренды. Такой документ нужен в случае, когда человек, сдающий жилье, сам его снимает для последующей субаренды. Если речь идет о субаренде, изучите договор арендатора. В нем должен быть пункт, дающий право сдавать снятую им квартиру другим лицам;
• сведения о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (справка выдается в ЖЭКе);
• если квартира находится в собственности нескольких лиц, потребуется их разрешение на заключение договора аренды (документ заверяется у нотариуса);
• документ, свидетельствующий об отсутствии долгов по ком. услугам (выдается в ЖКХ);
• соглашение об аренде жилья.
• Арендатор собирает следующую документацию:
• документ, удостоверяющий его личность;
• список граждан, которые будут жить в квартире вместе с арендатором, копии документов, подтверждающие личности будущих жильцов.

Посмотрите видео. Как правильно заполнить договор аренды жилого помещения?

Содержание договора аренды жилья

Скачать бланк договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием бесплатно в формате word

Не обязательно иметь юридическое образование, чтобы составить договор аренды жилья. Главное – знать, что это – письменное соглашение.

Важность данного документа заключается в том, что он выступает определенной гарантией соблюдения законных прав сторон сделки.

Договор представляет собой свод правил, который касается дозволенных и запрещенных действий сторон относительно жилой недвижимости.

Чтобы не ошибиться в тонкостях заключения сделки по аренде жилья, следует особое внимание уделить данному соглашению.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием:

Внимание! Итак, какие пункты должны содержаться в договоре аренды квартиры, который составляют лично собственник жилья и арендатор (без посредников):

Скачать бланк акта приема-передачи квартиры в аренду бесплатно в формате word

• полные фамилия, имя, отчество сторон, паспортные данные (прописка, номер и серия, кем и когда выдан), адрес, по которому они постоянно проживают;
• что является объектом аренды: квартира, дом, дача, комната в общежитии, часть дома, прочее;
• характеристика внутреннего и внешнего состояния помещения: жилое, нежилое, с ремонтом, требует ремонта, прочее. Кроме этого, уточняется факт наличия бытовой техники и мебели и описывается их состояние. Указывается, сколько всего комнат в квартире, а также площадь жилой комнаты. Описывается состояние сантехники, электропроводки и другие важные моменты;
• о какой сумме оплаты за аренду квартиры договорились стороны. Четко прописывается ее размер, сроки внесения оплаты, а также уточняется момент изменения размера этой суммы. В соглашении указывается, в какие сроки собственник обязан сообщить нанимателю об отказе в аренде. По закону это делается не позже, чем за 14 дней до предполагаемого выселения. Обязательно указание срока аренды (от 1 месяца до 5 лет). Если такого уточнения нет, наниматель может продлить период аренды до 5 лет. Такое же решение может принять суд, если между сторонами соглашения возникнет спорный момент именно по этому вопросу;
• вносятся данные о сумме, которая передается в качестве задатка. В обязательном порядке уточняется вопрос участия арендатора и арендодателя в проведении текущего или кап. ремонта.

Подробное описание всех важных моментов не позволит какой-то из сторон причинить материальный или моральный ущерб друг другу, так как эта возможность правильно оформленным договором не допускается. Составленное подобным образом соглашение позволяет заключить законную сделку.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи квартиры в аренду:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Регистрация договора и срок его действия

Скачать бланк заявления о государственной регистрации договора аренды квартиры бесплатно в формате word

Порядок регистрации прав на жилье, которые появляются на основании заключенного соглашения об аренде квартиры с целью проживания, регламентируется ст. 26.1 Кодекса.

Если речь идет об ограниченных жилищных правах, то для их регистрации необходимо подать заявления от обеих сторон сделки. Передать заполненные бланки в уполномоченный орган юридической регистрации нужно в тридцатидневный период со дня заключения сделки.

Важно! Какие документы понадобятся для регистрации:

• документы о праве собственности на квартиру;
• доверенность или иные бумаги, которые свидетельствуют о праве третьего лица представлять интересы владельца жилья (для доверенных лиц или риэлторов);
• документы, удостоверяющие личность человека, обратившегося за регистрацией.

Стороны могут не уточнять в договоре, на какой срок сдается жилье. Если такой пункт отсутствует, считается, что квартира будет находиться в аренде максимальный срок (ст. 683 Кодекса). Прежде, чем срок аренды закончится, наниматель может обратиться к собственнику жилья и предложить продлить срок аренды и составить новое соглашение с такими же условиями.

Владельцу жилья нужно не позже, чем за 90 дней до окончания действия договора, принять решение о продлении аренды и составлении нового соглашения, или об отказе от предложения арендатора.

Если арендодатель не выполнил это условие, а наниматель хочет и дальше снимать данное жилье, соглашение признается продленным.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о государственной регистрации договора аренды квартиры:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Куда пожаловаться на незаконную сдачу квартиры соседями в аренду?

Особенности налогообложения

Скачать бланк декларации 3-НДФЛ бесплатно в формате excel

Налог на аренду жилья может быть разным по размеру. Все зависит от статуса, который имеет владелец квартиры.

Выделяют три вида налогообложения:

• Первый вид: владелец квартиры сдает ее в аренду как физическое лицо. Налог в этом случае составит 13% от размера дохода. Когда соглашение с нанимателем составлено и зарегистрировано, арендодатель заполняет форму 3-НДФЛ и передает ее в налоговую инспекцию по месту жительства. В налоговой службе рассчитают размер пошлины. Он будет зависеть от стоимости и от срока аренды;

• Второй вид: владелец арендуемого жилья зарегистрировался как индивидуальный предприниматель, так как он регулярно сдает квартиру внаем. Размер налога в данном случае будет равен 6% от размера дохода;

• Третий вид: владелец квартиры приобрел патент на сдачу жилья. Таким образом, ему не нужно регистрироваться как ИП и платить подоходный налог. Можно купить патент на срок от 1 месяца до 1 года. Стоимость патента различается в зависимости от региона, а также от размера жилого помещения, которое сдается внаем. Оплатить патент можно сразу, а можно растянуть оплату на несколько этапов. Например, 1/3 заплатить при его покупке, а 2/3 в момент окончания его действия.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Жилье от государства бесплатно.

Ответственность за сдачу жилья без выплаты пошлины

Не всегда владельцы жилья, которые получают прибыль от сдачи его внаем, хотят делиться своими доходами с государством. Не могут же такие действия арендатора остаться безнаказанными?

Учтите! Если намеренно скрывать свои доходы от сдачи жилья в аренду, можно попасть под действие одной из перечисленных ниже статей:

• в ст. 122 Налогового кодекса РФ говорится о штрафе, который придется внести недобросовестному гражданину в государственную казну. Его размер составит 20% от предполагаемых доходов. Кроме этого, за каждый день просрочки будет назначаться пеня. Кстати, если суд сможет доказать, что он специально скрывал свои доходы от государства, размер штрафа увеличится до 40%;
• в ст. 171 Уголовного кодекса РФ говорится о штрафе за нелегальное предпринимательство. При доходе в размере более 1,5 млн. руб. штраф составит 300 тысяч руб. Также в этом случае наказанием могут стать исправительные работы на 20 суток. Если в суде не будет представлена квитанция об оплате штрафа, арендатору грозит 6 месяцев ареста;
• согласно ст. 198 Уголовного кодекса РФ физические лица, которые уклоняются от внесения пошлины, не подают декларацию о доходах или пишут в ней заведомо ложную информацию о своей прибыли, заплатят штраф в размере 300 тысяч рублей. Также их могут приговорить к заключению под стражу на срок до 1 года.

Посмотрите видео. Ответственность за неуплату налогов по аренде: 

Автор статьи:

Анна Максименко