Как можно продать долю в квартире?

Что такое доля в квартире и виды ее раздела

Продажа недвижимости регулируется на законодательном уровне. Реализация доли в квартире должна проходить с применением норм, содержащихся в правовых актах, принятых Правительством РФ. Соблюдение правил необходимо для предотвращения ухудшения жилищных условий других дольщиков.

Фактически долей в квартире называют часть недвижимости, принадлежащей конкретному лицу. Каждый из собственников владеет частью дома и имеет полные права на свое имущество.

На законодательном уровне существует несколько форм раздела недвижимости.

Внимание! К ним относят:

• равный раздел. По-другому его называют равноправным. Фактически площадь жилого помещения делится между всеми собственниками. Например, квартирой площадью 80 м2 владеют 4 человека. Каждый из дольщиков получает по 20 м2;
• реальный раздел. По-другому эту форму раздела можно назвать пропорциональной. Каждый из собственников владеет определенным процентом недвижимости. Например, квартира площадью 100 м2 принадлежит 3 лицам. Один из них имеет 30%, второй – 40%, третий – 30%. Таким образом, первый владеет 30 м2, второй – 40 м2, а третий – 30 м2.

На законодательном уровне регулирование правоотношений в сфере определения права собственности на недвижимость или часть недвижимого имущества осуществляется с помощью Жилищного и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый собственник недвижимости обязан уплачивать имущественный налог. Его исчисление происходит с применением норм, описанных в Налоговом кодексе Российской Федерации. Фактически рыночную стоимость умножают на налоговую ставку – так получается размер взноса. Но существуют послабления для некоторых категорий граждан. Они называются налоговыми льготами.

При расчете налога на имущество физических лиц для владельцев части квартиры применяется пропорциональный расчет. К учету принимается стоимость недвижимости, площадь и налоговая ставка.

Суть законодательства

Чтобы не допустить ошибок при продаже доли в квартире, необходимо ознакомиться с основными положениями закона.

К ним относят:

• сделка купли-продажи в отношении доли квартиры может быть заключена только в том случае, если часть недвижимости подлежит для постоянного проживания нового владельца. Простыми словами – на законодательном уровне существуют нормы, которые требуется соблюдать при продаже части имущества. Если доля меньше 8 м2, то реализовать ее невозможно;
• номинальный размер доли устанавливают региональные органы власти. На федеральном уровне существует минимальный показатель, который равен 8 м2. Однако местное правительство вправе устанавливать свои размеры в сторону превышения указанного норматива. Например, в Москве и Московской области минимальная доля квартиры, подлежащая реализации, равна 10 м2.

Важно! Зарегистрировать в квартире сколько угодно человек не получится. На каждого члена семьи должно приходиться не меньше установленной нормы в регионе. Таким образом, если человек покупает 1 долю, то прописаться сможет только он один.

Но есть небольшое исключение. Работники местной администрации могут допустить превышение нормативов и прописать в квартире родственников владельца доли в том случае, если другого жилья у семьи не имеется.

Надо заметить, что закон устанавливает правила и нормы определения долей только при их реализации. Передача недвижимости по наследству или дарение этим нормативно-правовым актом не регламентируется.

Порядок продажи доли в жилом помещении

При продаже доли в квартире необходимо получить согласие от других собственников имущества. По-другому продать недвижимость не получится. При оформлении сделки необходимо предоставить письменное согласие от всех дольщиков. В ином случае органы Росреестра не зарегистрируют сделку.

Обратите внимание на то, что первое право выкупа доли получают другие дольщики. Например, если вы решили продать часть недвижимости, сначала необходимо поговорить с другими собственниками. Вполне возможно, что они пожелают выкупить вашу часть. Если у вас уже есть покупатель, то миновать процедуру невозможно.

В любом случае дольщики обладают правом первой очереди на выкуп доли. Подобная практика приветствовалась при продаже комнат в коммунальных квартирах.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Реализация части недвижимости делится на несколько этапов.

Процедура включает в себя преодоление следующих шагов:

• определение части имущества. Как правило, при регистрации недвижимости не всегда каждый собственник получает документ, в котором четко указан объем доли, которой он владеет. Поэтому прежде чем продавать свое имущество, необходимо обратиться в органы Росреестра, где вам выдадут бумагу с отражением части недвижимости, которой вы обладаете. Кроме того, необходимо договориться с другими дольщиками о том, какая фактическая часть имущества принадлежит именно вам – например, в трехкомнатной квартире одна комната. Если договориться не удается, можно обратиться в суд;
• далее нужно узнать, сколько стоит доля. Зачастую при продаже недвижимости на вторичном рынке оценка не проводится. Но для достоверности сделки необходимо привлекать опытного эксперта, который укажет на номинальную, рыночную цену вашей части;
• далее следует оповестить в письменном виде каждого дольщика о намерении реализовать часть недвижимости. В течение определенного периода времени собственники принимают решение о возможности выкупа доли. Если они не желают приобретать подобное имущество, то каждое лицо пишет официальный отказ. Кроме того, требуется получить от них согласие на продажу части квартиры, которое в дальнейшем заверяется в нотариальном порядке. Если в течение 30 дней после оповещения ни один из собственников не ответил, то можно приступать к поиску других покупателей;
• анализ рынка. Прежде чем продать квартиру, потребуется проанализировать рынок. Для этого сравните стоимость квартир, продаваемых в вашем районе. В это же время можно искать покупателя путем подачи объявления в интернете, газете, СМИ и так далее;
• после того как покупатель будет найден, можно приступать к оформлению сделки купли-продажи. Подписывать договор рекомендуется после передачи денег. Договор составляется в 2 экземплярах, каждый из которых выдается каждой стороне;
• регистрация сделки. После заключения договора новому собственнику необходимо обратиться к специалисту единого государственного реестра недвижимости. Работник органа зафиксирует право собственности и выдаст соответствующее свидетельство.

Порядок уведомления совладельцев

Определение долевой собственности приведено в статье 244 Гражданского кодека Российской Федерации. Положение говорит о то, что квартира, принадлежащая двум и более лицам, подлежит разделу по частям. Каждый из дольщиков получает определенный процент. Иногда каждый из них получает равную часть, иногда раздел происходит в пропорциональном объеме. Например, одно лицо получает ¼ часть, а второе — ¾.

Учтите! Преимущественное право покупки доли в квартире отражено в первом пункте статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Первыми на очереди стоят дольщики.

Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире бесплатно в формате word

Человек, желающий продать свою часть квартиры, обязан в письменном виде уведомить всех собственников недвижимости. В документе отражается стоимость продаваемого имущества, а также другие условия продажи.

Вручается такое уведомление лично или направляется почтой. Если вы решили самостоятельно оповестить собственников о намерении продать часть квартиры, попросите расписаться их на своем экземпляре уведомления. Если вы направляете документ почтой, не забудьте воспользоваться услугой «заказное письмо с уведомлением».

Извещение о доставке служит подтверждением получения бумаги. Кроме того, разрешается отправить уведомление посредством телеграфа. Содержание таких бумаг, как правило, открыто. Однако сейчас подобный вид отправлений практически не используется.

Дольщики квартиры обязаны принять решение в течение тридцати дней. Отказ или согласие направляется собственнику части квартиры в письменном виде.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Статья 250 ГК РФ также предусматривает правовые последствия в случае продажи доли в квартире без проведения надлежащего уведомления всех собственников. На основании третьего пункта этого положения дольщики вправе в судебном порядке потребовать перевода прав и обязательств покупателя. Но в таком случае сделка-купли продажи не может быть отменена.

Продажа доли квартиры происходит в обычном порядке. Договор заключается на основании статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Передача денег обязательно фиксируется с помощью акта приема-передачи. Это правило закреплено статьей 556 ГК РФ.

На основании части 1 статьи 42 Федерального закона Российской Федерации ФЗ N218 от 13 июля 2015 года сделка купли-продажи части квартиры в обязательном порядке заверяется нотариусом.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли в квартире:

Определение доли в квартире

В последнее время люди приобретают долю в квартире не для того, чтобы в дальнейшем проживать в ней, а для получения постоянного места жительства, то есть регистрации. В таких случаях можно купить небольшую часть недвижимости.

Запомните! Однако законом установлены минимальные показатели, например:

• от квартиры, общей площадью от 30 до 60 м2, можно реализовать не менее 1/3 части;
• от квартиры, площадью от 60 до 120 м2, можно продать 1/10 часть;
• от недвижимости, общей площадью больше 132 м2, можно продать 1/15 часть.

Хорошим примером может послужить следующий случай. Гражданин Иванов И. И. желает продать свою долю в квартире общей площадью тридцать метров квадратных. Всего имеется два собственника недвижимости. Квартира поделена в равных частях. Иванов И. И. по закону может продать не меньше 10 м2, поэтому сделка может состояться, так как в его владении находится 15 м2.

Прежде чем продавать свою долю в квартире, рассчитайте минимальные показатели. Вполне возможно, что по закону вашу часть невозможно реализовать. Для расчета можно использовать следующую формулу:

МД = Оп / Ч, где МД – минимальная доля, ОП – общая площадь квартиры, Ч – часть, установленная законодательством исходя из общей площади жилого помещения: 1/3, 1/10 и 1/15.

Таким образом, если собственник владеет долей, меньшей чем установленные показатели на законодательном уровне, то полноценно распоряжаться ей (в том числе продать ее) он не сможет. У владельца остается право пользования имуществом. Сделки продажи, дарения, обмена не предусмотрены.

Минимальная доля в квартире

На законодательном уровне принято правило минимальной доли. Оно активно используется при дарении квартиры. Например, отец желает подарить своему сыну недвижимость, но не желает выписываться из нее. В таком случае он может оставить себе самую меньшую часть. Реализовать ее в дальнейшем не получится, а вот право на проживание и регистрацию сохраняется.

Надо заметить, что собственник может оставить себе любое количество квадратных метров, общий объем которых превышает минимальную долю.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Какие потребуются документы

Для продажи доли в квартире необходимо собрать небольшой пакет документов.

В него включены следующие бумаги:

• гражданский паспорт собственника недвижимости;
• паспорт человека, желающего приобрести жилое помещение;
• документы, подтверждающие право собственности на долю в квартире (с 2017 года необходимо получить выписку из единого государственного реестра недвижимости, где в обязательном порядке отражается размер доли);
• другие документы, подтверждающие право собственности на часть квартиры, например, договор приватизации или купли-продажи;
• кадастровый паспорт на недвижимость (предоставляется в обязательном порядке, без него сделку заключить невозможно);
• технический паспорт квартиры (по-другому это документ называется техническим планом);
• отказы других дольщиков от покупки части квартиры, оформленные в письменном виде и заверенные нотариусом;
• согласие дольщиков на продажу части имущества, заверенное в нотариальном порядке.

Внимание! Данные документы необходимы не только для регистрации сделки, но и для составления договора купли продажи.

Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире бесплатно в формате word

В таком документе отражается следующая информация:

• фамилия, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя;
• предмет сделки (то есть описание доли квартиры с указанием объема части);
• стоимость доли на основании оценки;
• полный список лиц, которые претендуют на проживание в квартире после реализации доли в ней;
• в каком порядке происходит расчет (наличными, переводом на карту, банковский счет);
• полное описание прав и обязанностей обеих сторон;
• возможность передачи доли в квартире по акту или без него;
• подписи обеих сторон, проставляемые после заключения сделки.

Договор купли-продажи доли в квартире может быть дополнен другими пунктами. Для его составления можно обратиться к нотариусу или юристу. Специалист поможет правильно составить документ, что исключает факт мошеннических действий.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи доли в квартире:

Посмотрите видео. Как продать долю в квартире: 

Налог с продажи доли

При реализации любой недвижимости продавец обязан уплачивать подоходный налог. Это правило закреплено в Налоговом кодексе Российской Федерации. От выручки от реализации доли необходимо уплатить 13%. Но существуют некоторые нюансы при расчете взноса.

Поэтому если стоимость доли меньше указанной суммы, то уплачивать взнос нет необходимости. Однако все равно придется подавать декларацию по форме 3-НДФЛ для подтверждения получения выручки.

Если стоимость доли превышает один миллион рублей, то налогооблагаемая база определяется за вычетом этой суммы. Например, Иванов И. И. желает продать долю в квартире, стоимостью 1 500 000 рублей. Налог будет рассчитываться следующим образом: (1 500 000 – 1 000 000) * 13 = 65 000 рублей. Таким образом, Иванов И. И. заплатит вместо 195 тысяч рублей (1 500 000 * 13%) всего 65 000.

На основании статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации налог не взимается с лиц, владеющих долей в квартире более трех лет подряд.

Расходы на нотариуса

Не так давно вступили в силу изменения об обязательном заверении сделок купли-продажи недвижимости. Раньше продать квартиру можно было без привлечения специалиста. Сейчас это сделать невозможно. Поправки предусмотрены для исключения мошенничества со стороны продавца или покупателя.

Важно! Однако изменения затронули только сделки реализации недвижимости, находящейся в долевой собственности. Это необходимо для защиты прав и интересов других собственников.

Конечно, продажа недвижимости с привлечением нотариуса становится дорогостоящей процедурой, ведь на его услуги придется потратить не меньше 10 тысяч рублей. Но, по мнению Правительства РФ, такой подход более целесообразен, так как мошенниками могут оказаться не только продавцы, но и покупатели. Обезопасить сделку можно только с привлечением третьих лиц.

Зачастую стоимость услуг нотариуса напрямую зависит от цены доли в квартире, поэтому чем больше цена, тем выше оплата. Но некоторые продавцы ухитряются получить выгоду. Такое встречается тогда, когда по договору стоимость доли низкая, а фактически покупатель уплачивает совершенно другую сумму.

Можно ли продать часть доли в недвижимом имуществе

Очень актуален вопрос о продаже части доли недвижимости. Например, Иванов И. И. имеет в собственности 2/3 части квартиры. Он желает продать часть свей доли, но хочет оставить за собой минимальную долю. Такое право у него остается в том случае, если и продаваемая, и оставшаяся части соответствуют нормативам, утвержденным на региональном уровне.

При реализации части доли в квартире необходимо учитывать следующие важные нюансы:

• собственник вправе продать микродолю, если она отвечает утвержденным Правительством РФ требованиям;
• собственник вправе подарить часть своей доли;
• владелец имеет право отдать часть доли в залог.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Налог при продаже квартиры 2018.

Продажа доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему

Бланк заявления в органы опеки и попечительства на разрешение продажи доли квартиры, принадлежащей несовершенному бесплатно в формате word

Часто доли в квартире принадлежат несовершеннолетним детям. Такое случает при покупке недвижимости под материнский капитал. Подобные ситуации не могут решаться без привлечения работников органа опеки и попечительства.

Если ребенок просто прописан в квартире, но не является ее собственником, привлекать сторонние органы нет необходимости. В таком случае имущественные права детей не могут быть нарушены, поэтому участие опеки не обязательно.

Родители вправе выписать ребенка и прописать его в другой квартире. Но не забывайте, что до достижения десяти лет дети обязаны проживать совместно с одним из родителей. Нельзя регистрировать малыша отдельно от мамы или папы.

Дети возрастом от 10 до 14 лет могут быть прописаны в любой квартире родственников. При этом не имеет значения, имеют ли здесь регистрацию родители.

После получения паспорта ребенок может прописываться в любой квартире, даже у чужих людей.

Если продается доля в квартире, собственником которой является лицо, не достигшее совершеннолетия, то необходимо обратиться в органы опеки и попечительства. Его работники следят за тем, чтобы права детей не были нарушены.

При реализации части недвижимости ребенка ему в обязательном порядке необходимо предоставить другую жилплощадь, которая не уступает по физическим показателям продаваемому имуществу.

Если родители не могут сразу предоставить жилье, то придется открыть счет в банке, который закрепляется за несовершеннолетним. В дальнейшем на него поступят деньги от продажи недвижимости. Распоряжаться ими можно только по согласию с органами опеки и попечительства.

До достижения ребенком четырнадцати лет его интересы должен представлять законный представитель, например, мама, папа, опекун. После получения паспорта несовершеннолетний сам принимает участие при заключении сделки.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в органы опеки и попечительства на разрешение продажи доли квартиры, принадлежащей несовершенному:

Продажа доли в квартире, если второй собственник не согласен

Часто случаются ситуации, когда собственники квартиры не могут договориться между собой. Например, дольщик не желает менять соседей, но и выкупить часть имущества не может. В таком случае продать часть квартиры невозможно. Кроме того, иногда место проживания дольщиков установить невозможно.

На самом деле, если дольщики не согласны с продажей части квартиры, необходимо действовать в следующем порядке:

• для начала постройтесь мирно урегулировать конфликт. Поговорите с соседями. Пообещайте им, что продадите часть квартиры только добропорядочным людям. Вполне возможно, что протест будет снят;
• если вы получили официальный отказ, направьте уведомление дольщикам о том, что вы собираетесь подать иск в суд. Вполне возможно, что соседи не захотят участвовать в судебных тяжбах и добровольно согласятся на заключение сделки;
• если вы не имеете представления о том, где в настоящее время находится дольщик, отправьте письмо-уведомление по последнему месту его проживания.

Обратите внимание на то, что все документы, получаемые во время мирных переговоров, необходимо сохранять. Они помогут доказать свою правоту в судебном порядке.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

Иногда дольщики категорически против продажи доли в квартире чужим людям. Иногда соседи препятствуют заключению сделки.

Запомните! Существуют законные способы реализации права, которые не предполагают получения согласия от сторон. Например, сделка дарения. В таком случае не нужно просить соседей подписать согласие, однако по договору вы на безвозмездной основе передаете часть квартиры чужому лицу.

Можно столкнуться с мошенниками, которые после получения договора не отдадут деньги, поэтому действуйте предельно осторожно.

Другой законный вариант реализации квартиры без согласия дольщиков – это передача недвижимости по договору займа. Фактически продавец пишет расписку о том, что он берет в долг у лица конкретную денежную сумму и в залог оставляет квартиру. Затем он не возвращает в срок займ, а согласно расписке доля в квартире переходит займодателю.

Вышеуказанные способы нельзя назвать полностью законными. Если соседи смогут признать факт нарушения их прав, то они могут потребовать денежную компенсацию морального вреда.

Как продать долю в квартире, купленной в ипотеку

Продать долю в ипотечной квартире вполне возможно, но трудно. Первоочередным правом выкупа обладают дольщики.

Учтите! При продаже доли в ипотечной квартире другому лицу необходимо соблюдать несколько важных правил:

• лучше всего сначала выплатить часть долга, а затем продавать квартиру;
• продать долю в ипотечной квартире другому лицу можно, но придется получить согласие от банка;
• если новый собственник квартиры согласен выплачивать ипотеку, то реализовать право собственности не составит особого труда;
• продать квартиру целиком, а вырученные деньги поделить пополам.

Таким образом, продать часть ипотечной квартиры можно, но придется учитывать много немаловажных моментов. Кроме того, с финансовой точки зрения супруги понесут убытки.

Посмотрите видео. Продажа доли в квартире без согласия других собственников:

Автор статьи:

Анна Максименко