Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Можно ли продать

Если провести анализ законодательной базы, то будет понятно, что продать недвижимость без получения согласия второго собственника невозможно. Но есть вариант решения вопроса о том, как продать долю в квартире, не получая согласия остальных владельцев. Один из способов – обращение в суд. В исковом заявлении указывается требование о выкупе доли.

Такой ход событий возможен в том случае, если совместное проживание становится невозможным, но второй собственник отказывается давать разрешение на продажу. Часто с такими ситуациями сталкиваются жильцы однокомнатных квартир.

Учитывая перечисленные обстоятельства, суд может принудить собственника выкупить долю. При этом остается актуальным вопрос о том, можно ли другим путем провести сделку купли-продажи доли без согласия второго владельца.

Схожий по процедуре способ оформления залога. Каждый собственник имеет право оформить долю в залог, при этом получать разрешение других собственников ему не нужно.

Процедура залога заключается в следующем. На принадлежащую часть имущества гражданина оформляется кредит. При этом доля в квартире станет залогом. Владелец получает оплату за продажу в виде кредитных средств, но сам кредит он не выплачивает. Спустя определенный период кредитор забирает залоговую квартиру за долги. Доказать то, что квартира была продана через залог, не удастся даже через суд.

Заметьте! Важно обратить внимание, что все эти способы являются законными лишь условно. Второй собственник имеет право оспорить сделку.

Что такое преимущественное право покупки и кто им обладает

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право преимущества при покупке доли у совместных собственников. Под этим правом подразумевается первоочередное право покупки по стандартным условиям.

Перед тем как начать процедуру продажи недвижимости, собственник должен уведомить о своих намерениях всех остальных собственников. Уведомление обязательно направляется в письменном виде. У владельца должно быть подтверждение отправки. В уведомлении прописывается цена и указаны условия продажи. У остальных собственников есть месяц на то, чтобы принять решение, купить доли или нет. Если в течение 30 дней они не заявляют свои права, долю в квартире можно продавать третьим лицам.

Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних

Сложности возникнут при оформлении сделки с долей, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину. Чтобы права ребенка не были нарушены, контроль сделки проводится под надзором органов опеки и попечительства.

Внимание! Специалисты опеки должны выдать разрешение на продажу недвижимого имущества. Но оно будет выдано только в том случае, если у ребенка есть место, где он будет проживать. Только после получения разрешения можно уведомлять остальных собственников о желании совершить сделку купли-продажи.

Возникают проблемы и у дольщиков, которые хотят продать свою часть имущества. Это может случиться в ситуации, когда одним из владельцев доли будет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки могут принять эту сделку как ухудшение жилищных условий ребенка. В таком случае будет выдан отказ в продаже доли в квартире.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Можно ли продать квартиру, если там прописан человек, но не собственник?

Общая собственность: виды

Законом предусмотрено два вида общей собственности. Она подразделяется на долевую и совместную. Долевая собственность возникает тогда, когда осуществляется приватизация коммунального жилья.

При таком разделе каждому собственнику выделяется конкретная доля. Если в квартире живет одна семья, то на каждого члена семьи закрепляется отдельная комната. Распоряжение долевой собственностью производится по договоренности владельцев.

Но по договоренности с другими собственниками может быть оформлено выделение доли. Она бывает как реальной, так и идеальной. Если производится выделение реальной доли, это означает конкретную часть недвижимого объекта. Должны быть технические возможности, чтобы разделить жилое помещение.

Потребуется сделать отдельный вход. Это возможно, только если речь идет о частном доме. В квартире такое сделать невозможно. Поэтому на практике доля чаще всего остается в идеальном виде. Из-за этого возникают сложности при продаже части от общей собственности.

Если у владельцев совместная собственность, это еще одно препятствие к продаже квартиры. В данной ситуации доли не определяются. Такой вид собственности возникает при тесной родственной связи между владельцами. Например, квартира была приватизирована супругами. Если необходим раздел имущества, первоначально потребуется выделение доли.

Заметьте! Общая собственность становится долевой, когда один из владельцев захочет продать или обменять долю, принадлежащую ему. После того как будет выделена конкретная часть, владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Приватизированное или коммунальное жилье

При продаже нужно получить письменное согласие от соседей. Без него сделка будет признана недействительной.

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Если квартира находится в долевой собственности, владелец при наличии намерения продать ее должен уведомить остальных собственников о предстоящей сделке. Без наличия согласия договор купли-продажи будет невозможно зарегистрировать в Росреестре.

Направлять уведомление остальным владельцам требуется для достижения следующих целей:

• дольщик, который получил уведомление о намерении продажи части недвижимости, должен принять решение о покупке в течение 30 календарных дней;
• если после получения уведомления один из собственников уклоняется от дачи согласия, но и приобрести долю сам не планирует, можно оформлять продажу без его ответа;
• если остальные дольщики выражают согласие приобрести долю, сделка должна быть оформлена с ними на условиях, указанных в уведомлении.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь. 

От того, правильно ли будут проинформированы остальные дольщики, зависит законность сделки, а также состав покупателей.

Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире бесплатно в формате word

Уведомление должно направляться только в письменном виде. Это требуется для того, чтобы иметь возможность доказать этот факт в суде.

В уведомлении должны содержаться следующие пункты:

• подробное описание всех условий продажи;
• указание стоимости доли;
• предложение другим собственникам воспользоваться правом преимущества на оформление покупки либо подписанием отказа от доли.

Важный момент! В тексте уведомления не указываются данные продавца. Эта информация не имеет юридического значения для документа.

Многих владельцев интересует вопрос о том, могут ли они совершить сделку купли-продажи, если дольщики не дали никакого ответа. По закону у остальных собственников есть 30 дней на принятие решения. Если по завершении этого срока ответ от уведомленных граждан не поступает, владелец доли может продавать часть, находящуюся в его собственности.

Если один из владельцев выразил желание приобрести долю, дальнейшие условия сделки должны обсуждаться только с ним.

Посмотрите видео. Продажа доли в квартире без согласия других собственников:

Порядок совершения сделки с участием других собственников

После получения уведомления о продаже доли остальные владельцы могут выразить нежелание совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить владения долей третьим лицом, нужно выразить свое желание на приобретение доли по условиям продавца.

Внимание! После принятия такого решения наступают следующие правовые последствия:

• решение о преимущественном праве на покупку выражается минимум одним собственником;
• приобретение оформляется только на условиях продавца, равных для третьих лиц;
• продавец не вправе менять условия сделки. Он не может ни уменьшить, ни увеличить сумму сделки.

Если решение выкупить долю высказал один владелец, он становится покупателем в сделке. После оформления у него пропорционально увеличивается доля в собственности.

Если выкупить долю захотят сразу два собственника, то они участвуют в сделке на равных правах и получают равные части продаваемой доли.

При оформлении сделки оформляется стандартный договор, который содержит условия, прописанные в уведомлении. Если продавец изменит условия договора после направления уведомления, например, в меньшую сторону, остальные собственники вправе оспорить сделку в суде.

Остальные собственники никак больше противиться продаже доли не могут. Если они отказываются от приобретения, им остается только смириться с посторонними владельцами.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2018 году?

Нотариальное удостоверение договора

Независимо от того, кто будет выступать со стороны покупателя, сделка подлежит регистрации у нотариуса. Это нужно сделать до обращения в Росреестр для регистрации права собственности. Покупатель и продавец должны обратиться вместе в нотариальную контору.

Для того чтобы заверить договор купли-продажи доли у нотариуса, предоставляют следующие документы:

• паспорта сторон;
• составленный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН в отношении каждого собственника, а также в отношении всего недвижимого объекта;
• уведомление о намерении продажи, направленное в адрес всех собственников;
• ответ на уведомление. Его можно предоставить в том случае, если он был в письменной форме.

Нотариус проводит проверку всех документов. Если нарушений не будет обнаружено, то он ставит на документе отметку. После этого можно обращаться за оформлением права собственности.

Государственная регистрация права собственности

После того как будут завершены все действия с нотариусом, стороны обращаются за государственной регистрацией права собственности на недвижимый объект. Это можно сделать через многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра.

При обращении в МФЦ нужно быть готовым к тому, что время сделки будет увеличено. Это возникает из-за пересылки документов, так как МФЦ только посредник между гражданами и службами.

Если со стороны покупателя выступает один из собственников, который изъявил желание приобрести долю, необходимо предоставлять в Росреестр бланк уведомления этого собственника. Это необходимо для того, чтобы удостовериться в соблюдении прав остальных владельцев.

Внимание! Как только все бумаги будут проверены на подлинность, стороны сделки должны будут явиться для завершения процедуры оформления и получения следующих документов:

• зарегистрированный договор купли-продажи доли имущества (образец договора здесь);
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт.

После того как в ЕГРН будут внесены сведения об оформлении сделки, у покупателя возникают юридические права на данный объект недвижимости.

Чтобы исключить риск признания сделки недействительной, рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам. Продажа долевой собственности связана с большим количеством нюансов. Их незнание может стать причиной аннулирования сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить договор купли-продажи квартиры через нотариуса?

Пошаговая инструкция

Скачать бланк акта приема-передачи доли в квартире бесплатно в формате word

Чтобы сделка была оформлена юридически правильно, необходимо соблюдать определенные моменты:

• в первую очередь извещаются собственники о том, что владелец намерен продать долю. Это делается для того, чтобы получить отказ от первоочередного права на приобретение. С января 2017 года владелец доли вправе разослать уведомление в электронном виде через интернет;
• подписание договора купли-продажи и акта приемки-передачи недвижимого объекта. В договоре сделки прописываются условия, цена на долю, предмет доли. Указывается размер объекта, месторасположение, количество комнат, жилая и общая площадь. Составленный договор заверяется у нотариуса. После подписания договора составляется передаточный акт, который будет приложением;
• последний шаг – юридическая регистрация права собственности. Для этого стороны обращаются в Росреестр. Покупатель может обратиться лично в территориальное отделение органа или подать заявление в многофункциональный центр. Нужно обратить внимание, что подача бумаг через МФЦ требует долгой обработки. Это связано с необходимостью пересылки бумаг, так как МФЦ в этой ситуации будет выступать посредником между гражданином и МФЦ.

Учтите! Для регистрации перехода права собственности предоставляются следующие бумаги:

Скачать образец заявления на продажу квартиры в органы опеки и попечительства бесплатно в формате word

• заявления сторон сделки;
• договор и акт передачи, которые оформляются в трех экземплярах и заверяются у нотариуса;
• письменное подтверждение того, что остальные собственники предупреждены о сделке, а также их письменные отказы;
• документы, удостоверяющие личности сторон сделки;
• если владельцу доли не исполнилось 18 лет, сделки с недвижимым имуществом совершаются с разрешения органов опеки и попечительства. Оно выдается в письменной форме.

Кроме того, оплачивается государственная пошлина за предоставление услуги. Обязательного требования на приложение квитанции нет, но если при рассмотрении бумаг платеж не отразится в системе, договор вернется заявителям без обработки и регистрации.

При оформлении сделки купли-продажи квартиры важно обратить внимание на то, что по Налоговому кодексу установлены сроки владения недвижимостью, в которые оплачивается налог после завершения сделки.

Главное отличие процедуры продажи долевой квартиры от стандартной заключается в обязательном уведомлении остальных владельцев. Если этот этап будет продавцом упущен, это приведет к судебному процессу и признанию сделки недействительной. Кроме того, важный этап – нотариальное удостоверение сделки. Только при соблюдении этих моментов договор купли-продажи будет иметь законную силу, другие владельцы не обратятся в суд для его аннулирования.

Посмотрите видео. Как признать недействительной продажу (дарение) доли в квартире:

Автор статьи:

Анна Максименко