Налог при продаже квартиры 2022

2022
Изменение правил налогообложения привело к тому, что появились изменения в оплате государственного налога. В связи с этим у многих граждан возникают вопросы, связанные с оплатой налогов при продаже личной недвижимости. Так нужно ли платить налоги или нет?

Внимание! В 2019 году расчет налога, оплачиваемого при продаже жилья, для физических лиц происходит с учетом нескольких обстоятельств:

• срока владения жилой недвижимостью продавцом квартиры. При продаже жилья, полученного по наследству, если срок владения не более установленного законодательством времени, а также при получении дарственной в подобных обстоятельствах оплата налога производится по стандартной ставке НДФЛ;
• способа приобретения в частную собственность данного имущества. Например, покупка квартиры за личные средства в период строительства объекта для торгов после введения дома в эксплуатацию.

Срок владения жильем и его влияние на оплату налога при продаже:

Если говорить о периоде владения жилой недвижимостью, то следует использовать не года, а месяцы. Срок владения квартирой, прежде чем вы ее захотите продать, не может быть меньше 36 календарных месяцев подряд.

Срок владения жильем, который составляет 3 года, считается минимальным.

Он определяется для объектов жилой недвижимости, которая получена:

• по наследству от близкого родственника;
• по дарственной, то есть на основании договора дарения, составленного между близкими родственниками;
• в результате приватизации жилища (по специальной программе) – перехода из государственного жилищного фонда в частный сектор. В дальнейшем такую квартиру продать можно без уплаты налога, но только после окончания минимального срока владения, установленного законом;
• на основании договора ренты, который заключался с условием, что одна сторона передает жилую недвижимость, а вторая гарантирует ее полное финансовое обеспечение.

С какой суммы уплачивается налог с продажи

В связи с изменениями в налоговом законодательстве в сфере жилищного рынка поменялся способ начисления НДФЛ. С этого года продавец собственного жилья не сможет его продать, слишком занизив цену. Как известно, это делается для уменьшения бремени налогоплательщика.

Важно! Если раньше при расчете налога на доходы физических лиц при продаже жилой недвижимости учитывалась только реальная прибыль продавца, то сейчас будет учитываться кадастровая стоимость объекта продажи.

При реализации жилой недвижимости по цене, которая ниже рыночной стоимости и меньше 70% от кадастровой цены, при расчете учитывают коэффициент 0.7. Далее он умножается на кадастровую стоимость реализуемой недвижимости.

Если при продаже прибыль составит более 1-го миллиона рублей, продавец платит налог по ставке 13%. В этом случае налог физических лиц подлежит декларированию. Продавец передает соответствующие сведения в налоговую инспекцию и оплачивает налог в установленный законом промежуток времени.

Если квартиру продает не резидент РФ, налог на продажу жилой недвижимости составит 30% от фактически полученной суммы (ст. 224 НК РФ).

Кстати, если человек прожил на территории РФ в течение 183 дней в течение 1 года, он признается резидентом России.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как можно не платить

Продавая жилье, следует помнить, что именно на продавце лежит ответственность за оплату налога. Не платить государству можно только в том случае, когда соблюдены все правила торговли жильем. Тогда квартиру продают без последующей оплаты налога (на законном основании).

В жилищном и налоговом законодательстве можно найти положения, которые подскажут, как не платить налог при продаже жилья. К таким положениям относятся:

• продать квартиру и не платить налог можно в том случае, когда выдержан минимальный установленный законом срок владения недвижимым имуществом (на правах, зарегистрированных в ЕГРН) до его продажи (3 или 5 лет);
• в результате взаимозачета налога при продаже и покупке жилья. Есть варианты, когда платить налог совсем не нужно, но как это сделать, чтобы не нарушить нормы закона, нужно узнать у специалистов в налоговом праве. Дело в том, что сотрудники ФНС могут согласиться с взаимозачетом, но могут и отказать в подобной процедуре. Можете записаться к нашему юристу в специальной форме, и он окажет вам квалифицированную помощь;
• платить налог не придется, если стоимость объекта недвижимости не изменилась со дня его приобретения. Проще говоря, продавец реализует ее по той же цене, по которой он ее и приобрел.

Если полностью избежать налога не получится, то можно постараться уменьшить его размер.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Можно ли купить земельный участок на материнский капитал в 2019 году.

Есть пару способов, не противоречащих закону, в результате применения которых продавцу придется платить меньше:

• способ первый – оформите обязательства на разницу между ценой квартиры при покупке и ее же ценой при продаже. Таким образом вы оформите обязательства только на реальную прибыль от продажи квартиры;
• способ второй – обратитесь за имущественным вычетом. Как указывалось выше, его размер фиксированный и может достигать 1 миллиона рублей.

Прежде чем заняться продажей квартиры, задумайтесь над тем, хотите ли вы платить большой налог. Поэтому определитесь с ценой объекта (первичной и конечной). Кроме того, выберите способ определения обязательств.

Рассмотрим пример:

Рязанов А. А. в марте 2015 года купил квартиру стоимостью 6 721 000. В декабре 2017 года он ее продал и получил от покупателя 7 329 000 рублей.

Оформляя налоговый вычет, Рязанов заплатит:

(7 329 000 – 1000 000): 100 % * 13 % = 822 770 рублей.

В этих расчетах:

• 1000 000 рублей – размер максимальной выплаты по имущественному налоговому вычету. На эту сумму имеет право любое физическое лицо;
• 100 % – стоимость жилья в процентах, из которого рассчитываются обязательства;
• 13 % – НДФЛ, который необходимо уплатить.

В том случае, если Рязанов воспользуется возможностью «доходы минус расходы», ему придется заплатить совершенно другую сумму:

(7 329 000 – 6 721 000): 100 % * 13 % = 79 040

Запомните! В любом случае, продавец обязан представить документы, которые свидетельствуют о том, что он понес определенные расходы. Обычно имущественный вычет выплачивается в тех случаях, когда реализуется жилье, полученное по наследству или по дарственной.

От налогов при продаже жилья освобождаются граждане, которые владели данным недвижимым объектом в течение 3-5 лет (в зависимости от того, как объект был приобретен, и времени оформления права собственности — ФЗ от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ). Как упоминалось ранее, о льготных категориях в законе ничего не говорится.

Часто у собственников квартир в новостройках возникает вопрос о способах продажи жилья без уплаты налога. Никаких отдельных положений в законе по этому поводу нет. Точно так же, как и в старых домах, квартиру в новостройке можно продать без уплаты налога. Для этого нужно владеть ею на протяжении 3-х или 5-ти лет. Второй вариант – продать ее без прибыли, то есть по цене приобретения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Подоходный налог на переводы по картам.

Когда нужно уплатить налог с продажи квартиры

Согласно ч. 1 ст. 220 НК РФ, оплатить налог при продаже жилой недвижимости нужно до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, когда жилье было реализовано.

Если есть сложности с оплатой налога за один платеж, то можно составить заявление в ФНС о предоставлении рассрочки. При этом нужно описать причину своей просьбы. Право на рассрочку имеют резиденты РФ.

Посмотрите видео. Налог при продаже недвижимости: 

Как определить срок владения недвижимостью

Чтобы не возникло никаких сложностей при заполнении 3-НДФЛ по поводу продажи квартиры, которая находится в собственности продавца в течение 3-х лет, внимательно отнеситесь к исчислению периода владения жильем.

В данном случае все зависит от того, когда жилье стало собственностью гражданина, и каким способом оно к нему попало:

• если жилье куплено за личные средства, отсчет владения начинается с момента оформления права собственности в ЕГРН;
• жилье приобретено по ДДУ или по уступке права требования – начало периода владения наступает с момента оформления права собственности;
• если квартира куплена у ЖСК – после последнего паевого взноса и заключения акта приема-передачи;
• когда квартира оформлялась в собственность в результате процедуры приватизации – с того момента, когда заключили договор передачи квартиры (дома) в случае заключения договора до 1998 года. Если договор подписывался после 1998 года, моментом отсчета периода владения объектом считается дата оформления права собственности;
• если жилая недвижимость перешла по наследству – со дня открытия наследства;
• если квартира приобретена в результате долевого участия – при появлении первого собственника.

Право на получение льготы

Правом на налоговый имущественный вычет может раз в год воспользоваться каждый россиянин. В случае сделки, связанной с продажей недвижимости, вы можете воспользоваться своим правом на налоговый вычет. Обратите внимание, что это возможно только один раз и только с одним объектом собственности.

Внимание! Существует два вида вычета:

• доходы минус расходы. В этом случае продавец имеет право отнять от средств, полученных от продажи жилья, средства, которые он в свою очередь затратил на приобретение этой недвижимости;
• налоговый вычет на имущество. Этим правом пользуются все граждане субъектов РФ. Размер такой выплаты фиксированный и равен 1 миллиону рублей. Указанное право предоставляется один раз в течение одного календарного года (продолжительность налогового периода в Российской Федерации).

Первый способ

Чтобы воспользоваться этим способом, нынешнему владельцу жилья нужно владеть полным набором документов, которые подтверждают расходы, понесенные им при приобретении недвижимости.

Обратите внимание, если квартира получена по дарственной или в результате наследования имущества, воспользоваться этим способом не получится.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Налоговый вычет при покупке квартиры за материнский капитал.

Рассмотрим пример

Предположим, что гражданин Семенов купил дачный домик за полтора миллиона рублей. После сделки у него осталась расписка и чек из банка на получение наличности. Теперь он решил продать этот домик, но уже за 2 миллиона рублей.

Рассчитывая налог, он пользуется таким методом:

• (2 млн. руб. – 1,5 млн. руб.) *0,13 = 65 тыс. руб.;
• эта сумма больше, чем во втором случае.

Второй способ

Если есть такая необходимость, гражданин может продать не одну, а несколько квартир в течение одного года. Но вот получить налоговый вычет можно только в связи с продажей одного объекта.

Это правило относится и к случаям с продажей недвижимости, которая принадлежит обоим супругам, находящимся в браке. Если же у вас только доля в жилье, и об этом сказано в договоре купли-продажи, обстоятельства будут иными.

Важно! Предположим, ваша доля и доля иных участников указана в едином договоре купли-продажи. В этом случае налоговый имущественный вычет не будет равен 1 миллиону. Вы получите только долевую часть от данной суммы. Она находится в прямой зависимости от доли во владении имуществом.

В другом случае, когда на каждую долю в недвижимости составлен отдельный договор, вы получите законный миллион вычета. Может ли доля в квартире стоить меньше миллиона?

Рассмотрим на примере.

Гражданка Вьюнова имеет в собственности дом, приобретенный в 2017 году. Согласно Кадастру, его стоимость составляет 540 тысяч рублей. В этом году у владелицы недвижимости возникла необходимость продать дом, но уже за сумму 600 тысяч рублей.

Так как эта сумма выше кадастровой цены, ее берут за основу расчета налога. Далее потребуется вычесть миллион. Но итог получится отрицательный. Получается, что налог платиться не будет.

Как правильно оформить налог после проведения сделки

Учтите! При расчете НДФЛ учитываются определенные моменты:

• способ приобретения объекта продажи (покупка, наследство, по дарственной);
• как долго объект недвижимости находился в собственности продавца до продажи, время приобретения – до 2016 года или позже, 3 или 5 лет;
• фактическая и кадастровая стоимость жилого помещения;
• если жилье получено по договору дарения, составленному близким родственником, получено на основании договора ренты, по наследству или в процессе приватизации, собственник не будет платить налог. При этом он все равно должен оформить налоговую декларацию;
• когда человек купил жилье за свои личные деньги или взял кредит в банке на покупку квартиры, будет важно, когда произошла покупка, и в течение какого времени жилье являлось собственностью продавца;
• если покупка состоялась до 1 января 2016 года, минимальный срок нахождения квартиры в собственности не должен быть меньше 3-х лет;
• с 2016 года минимальный срок владения жильем до его продажи без уплаты налога составляет 5 лет.

Когда продается жилье, необходимо вносить государственную пошлину. Ее вносят до регистрации государственной сделки в Росреестре или МФЦ. Пошлина вносится сразу же, рассрочка не предусмотрена. Ее размер зависит от условий договора купли-продажи.

С 2019 года появились изменения, связанные со стоимостью объекта продажи. Сейчас невозможно специально занизить цену на жилище с целью снижения размера НДФЛ.

Продавцу могут предъявить обвинение в мошенничестве или заставят уплатит налог на прибыль. В этом случае учитывается кадастровая цена жилья и утвержденный коэффициент – 0,7 (два показателя перемножаются).

Предположим, гражданин Петров продает жилье за 2,5 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта – 2,7 млн. рублей. Стороны договариваются между собой о внесении в договор купли-продажи стоимость – 1,5 млн. рублей. Все это делается для снижения суммы налога.

Документы, прилагаемые к декларации

Скачать бланк декларации 3-НДФЛ бесплатно в формате excel

После продажи жилья бывший собственник обязан подать 3-НДФЛ.

Кроме того, потребуются и другие документы:

• договор купли-продажи недвижимости, в котором указывается стоимость покупки (копия);
• документы, подтверждающие передачу и получение средств, выписка из банковского счета.

Чтобы получить расчет НДФЛ по программе «доходы минус расходы», требуется такая документация:

• договор, на основании которого бывший владелец недвижимости получил ее в свое владение и распоряжение;
• свидетельство о праве собственности – выписка из ЕГРН;
• финансовые документы о размере расходов, которые понес гражданин, расписка от предыдущего собственника о получении средств, выписка из банка о соответствующей операции, документальное подтверждение перевода денежных средств;
• копия паспорта, иные документы, затребованные сотрудниками ФНС.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Запомните! Чтобы сократить время, необходимое для заполнения 3-НДФЛ, воспользуйтесь предложенным примером. В случае продажи жилья и заполнения соответствующей декларации используется код дохода – «01». Если будет необходимость в оформлении вычета, нужно заполнять данные с указанием дополнительных приложений, подтверждающих факт приобретения недвижимости.

На сайте ФНС размещены онлайн-формы 3-НДФЛ, которые заполняются при реализации недвижимости. Для того чтобы не тратить слишком много времени на заполнение бумаг, лучше сделать это в электронном виде по интернету.

Так как потребуются точные расчеты НДФЛ, следует воспользоваться специальным калькулятором, благодаря которому вы можете уточнить необходимые сведения и проверить вычисления, которые вы сделали самостоятельно.

Продажа подаренной квартиры или полученной по наследству

Если время оформления и действия права собственности на жилье, подаренное или полученное по наследству, составляет менее 3-х или 5-ти лет, оно облагается налогами (при условии получения жилья после 2016 года).

Если говорить только о продаже унаследованной или подаренной квартиры, в законе говорится о некоторых особенностях налогообложения.

В частности:

• период владения жильем в три года распространяется на близких родственников наследодателя или дарителя;
• речь о пятилетнем сроке владения идет в том случае, когда получателем квартиры по наследству или по дарственной является дальний родственник или знакомый бывшего владельца недвижимости.

Важные изменения в законодательстве

Важно! Главные изменения в налогообложении, связанные с продажей жилой и нежилой недвижимости, которые произошли:

• прежде чем продавец захочет продать недвижимость, он должен владеть ею не менее пяти лет. Хотя в некоторых случаях минимальным периодом распоряжения собственностью является период, который существовал ранее – 3 года;
• если предполагается продажа недвижимости по невыгодной цене, используется формула расчета налога по кадастровой стоимости. В этом случае коэффициент составляет 0,7 % от зарегистрированной кадастровой оценки.

Остальные изменения в налогообложении не так существенны, но ими можно воспользоваться для возврата уплаченного налога или снижения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ. В законодательстве нет упоминаний о льготных категориях граждан.

Посмотрите видео. Как не платить налог с продажи квартиры: 

Автор статьи:

Анна Максименко