Какие документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Документы, которые нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Наличие собственности может быть подтверждено различными документами, в зависимости от того, когда была проведена сделка.

Лицо может самостоятельно проверить жилой объект. У продавца можно запросить все документы в отношении продаваемого недвижимого объекта, получить информацию на официальных ресурсах или в официальных органах.

Внимание! Итак, получить информацию о продаваемом жилом помещении можно из следующих документов:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план (позволяют установить общую площадь жилого объекта, наличие/ отсутствие перепланировок);
• выписки из ЕГРН (для получения информации о наличии обременения, переходе прав на этот недвижимый объект);
• архивная справка или домовая книга о лицах, которые зарегистрированы в жилом объекте или сняты с регистрации;
• копия финансово-лицевого счета, которая подтверждает или опровергает факт наличия коммунальной задолженности.

Документы с 1-го по 3-й пункты можно получить, обратившись в МФЦ. Иные документы предоставляются в случае обращения в Росреестр, паспортный стол по месту нахождения жилого помещения, а также БТИ.

Как проверить собственника

Второй момент, на который стоит обратить внимание, – наличие супруга или супруги у собственника, а также имеется ли письменное согласие на совершение сделки. Такое согласие необязательно, когда супруги заключили брачный договор, который передает право собственности и распоряжения одному из супругов, когда собственник не состоял в брачных отношениях в момент появления права собственности на недвижимый объект. Когда оба супруга обладают правом собственности на жилой объект, то согласие не нужно, но договор следует заверить у нотариуса.

Необходимо обратить внимание на наличие у лица дееспособности, которая подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Такая справка предоставляется только обратившемуся лицу.

Стоит убедиться, что в отношении объекта не возбуждено исполнительное производство. Такие сведения выясняются в Федеральной службе судебных приставов.

Покупателю следует получить информацию о наличии в отношении собственника процедуры банкротства. Такая информация публикуется в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

Когда стороной в соглашении выступает несовершеннолетний, то необходимо получение письменного согласия от органов опеки.

Покупателю стоит проверить наличие коммунальной задолженности продавца. Отсутствие таковой подтверждается выпиской об отсутствии задолженности с финансово-лицевого счета или иными документами, которые выданы ТСЖ.

В зависимости от того, на каком основании возникло право собственности у лица, которое продает жилое помещение, могут потребоваться иные проверки. Например, наличие наследников, которые в будущем могут претендовать на часть приобретаемой квартиры.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Когда права на жилой объект были приобретены в результате проведения процедуры приватизации, то следует проверить, не были ли ущемлены чьи-либо права.

Проверить такие данные можно, получив выписку из домовой книги или из архивной справки. Помните, лица, которые отказались от приватизации, но были зарегистрированы в жилом помещении, получают право пожизненного проживания в этой квартире независимо от того, кому будут переданы права на этот объект.

Перечень лиц, которые получили права в результате приватизации, должен быть указан в соглашении, которое заключается между покупателем и продавцом.

Алгоритм проверки квартиры перед покупкой

Самый ответственный этап в процедуре купли-продажи квартиры – проверка сведений как о самом объекте, так и о лице, которое его продает.

Важно! Итак, перед оформлением соглашения следует проверить:

• наличие у собственника действительных прав собственности или действительность доверенности представителя собственника;
• репутацию собственника или лица, которое представляет его интересы;
• наличие третьих лиц, которые поставлены в продаваемом объекте на регистрационный учет;
• наличие прав третьих лиц в отношении этого объекта, а также наличие судебных споров в отношении этого объекта;
• наличие обременений, которые наложены в установленном порядке;
• задолженность по коммунальным платежам;
• законность проведенной перепланировки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Квартира с обременением, что это значит?

О правомочиях продавца

Правом передачи прав на жилой объект обладает только собственник или лицо, которое имеет доверенность, заверенную нотариусом, от имени собственника.

В роли продавца может выступать:

• единое лицо;
• несколько лиц, когда собственность долевая;
• супруги, когда собственность совместная.

Внимание! Сведения о лице, обладающем правом передачи квартиры, можно получить:

• из свидетельства о собственности (в настоящий момент выписки из Росреестра);
• в документах-основаниях получения права собственности.

Когда доверенное лицо отказывает в организации встречи с собственником, лучше от сделки отказаться.

Помимо этого, следует обратить внимание на доверенность представителя. Выдавалась она или нет, можно узнать, обратившись к нотариусу, который удостоверял документ.

Учтите! Особое внимание следует уделить сделкам, когда в качестве собственника выступает лицо, не достигшее 18 лет:

• когда ребенок не достиг 14 лет, от его имени имеет право совершать сделки законный представитель, то есть родитель или опекун, лицо, которое его усыновило. Полномочия родителя подтверждаются наличием отметки в паспорте, а также свидетельством о рождении ребенка. Полномочия опекуна подтверждаются решением органов опеки, а усыновителя – решением судебного органа;
• когда ребенок достиг 14 лет, но не достиг 18 лет, то необходимо письменное согласие законного представителя;
• в свою очередь, законный представитель должен иметь на руках заключение органов опеки о возможности совершения сделки.

Внимание покупателя должно быть обращено и на наличие у продавца законно зарегистрированного брака. При необходимости эту информацию можно узнать в паспорте продавца. Помните, наличие о нем сведений необходимо для того, чтобы в последующем сделка не была признана недействительной в связи с отсутствием разрешения со стороны супруга.

Это касается и необходимости требования этого согласия, когда супруг все-таки имеется. Такое согласие лучше удостоверить у нотариуса, чтобы в будущем избежать каких-либо правовых проблем.

О прописанных лицах

Перед оформлением договора купли-продажи все лица подлежат снятию с регистрационного учета в этом жилом объекте. Бывает и так, что стороны указывают в соглашении период, в течение которого продавец или члены его семьи после оформления соглашения обязаны выписаться из жилого объекта.

Когда такие пункты в соглашение не внесены, то в последующем выселить таких жильцов можно будет только с помощью принятия судом решения о принудительном выселении.

Для получения информации о количестве лиц, которые прописаны в квартире, необходимо требовать от продавца выписку из паспортного стола с перечнем поставленных на регистрационный учет лиц.

Важно! При изучении справки стоит обратить внимание на то, что в ней не указываются лица, которые из квартиры выписаны временно, а именно:

• лица, осужденные и отбывающие наказание;
• лица, которые призваны на военную службу;
• престарелые лица, которые помещены в специальные учреждения;
• дети, которые помещены в воспитательные или исправительные центры;
• психически нездоровые лица, находящиеся в лечебнице;
• лица, которые проходят лечение в медицинских учреждениях.

Обо всех лицах можно получить информацию только из архивной справки. Получить ее может собственник жилого помещения.

Когда окажется, что такие лица имеются, но договор о купле-продаже уже заключен и право собственности перешло от одного лица к другому, то выписать таких лиц будет очень сложно, даже обратившись в судебный орган.

О притязаниях и судебных спорах

Судебные споры, которые могут быть в отношении недвижимого объекта, рассматриваются судами по месту нахождения этого объекта.

Внимание! Сведения о том, имеются ли судебные процессы в отношении объекта, можно получить следующими способами:

• обратившись в канцелярию судебного органа по месту нахождения квартиры;
• на официальном сайте суда;
• обратившись в службу судебных приставов;
• получив выписку из Росреестра;
• обратившись к соседям или ЖЭУ.

Когда права на квартиру продавец получил в связи с вступлением в наследство, то стоит обратиться к нотариусу по месту расположения этой квартиры для удостоверения этого факта.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке?

Об обременениях и арестах

В связи с этим стоит внимательно ознакомиться с информацией о наличии таких фактов. Сведения о наличии обременений можно получить в Росреестре или Интернете, в «Публичной карте». В случае обнаружения информации об обременениях от приобретения жилья стоит отказаться.

Когда продавец говорит о том, что он готов до заключения соглашения разрешить проблему, то следует:

• от обременителя требовать документ об отсутствии прав на передаваемое жилое помещение;
• от продавца требовать обращения в Росреестр с просьбой об исключении таких сведений из государственного реестра прав.

Проверка долгов по коммунальным платежам

При продаже жилого помещения следует погасить все долги по коммунальным платежам. Поскольку не каждый собственник это будет делать, то в интересах покупателя проверить, имеется ли задолженность. В соответствии с законом их выплата – обязанность предыдущего хозяина, однако судебные приставы будут беспокоить жильцов по месту нахождения квартиры.

Важно! Для получения информации о наличии задолженности следует:

• попросить продавца предоставить справки из ЖЭУ о том, что задолженность отсутствует;
• просмотреть все квитанции за последний год;
• посетить ЖЭУ для получения информации о наличии задолженности;
• включить в состав соглашения о купле-продаже пункт, в соответствии с которым собственник, не оплативший задолженность по коммунальным платежам, несет за них ответственность после оформления сделки.

Проверка законности перепланировки

Проверяется, проводилась перепланировка или нет, на основании технического плана, который должен быть предоставлен по запросу покупателя продавцом, и фактической обстановки в квартире.

В случае приобретения жилого помещения с незаконной перепланировкой лицо может быть привлечено к мерам ответственности.

Как правильно оформить покупку квартиры

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости бесплатно в формате word

Когда сторона осуществила процедуру проверки жилого помещения, то начинается этап составления соглашения и подготовки его к регистрации.

Внимание! Выделяют следующие шаги:

• заключение сторонами предварительного соглашения о купле-продаже;
• подготовка требуемых документов;
• передача их в регистрирующий орган;
• получение выписки о наличии права собственности.

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Поскольку приобретение квартиры связано с большими денежными вложениями, то не всегда удается собрать необходимую сумму к моменту заключения соглашения.

Чтобы продавец не отказался от сделки, можно выполнить одно из следующих действий:

• согласовать составление предварительного соглашения о купле-продаже жилого помещения;
• внести авансовый платеж за квартиру;
• внести задаток.

Каждое из указанных действий должно быть оформлено соответствующим документом, который подлежит подписанию двумя сторонами.

Наиболее эффективным способом является составление соглашения о задатке, который передается собственнику квартиры в счет стоимости жилого помещения.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи недвижимости:

Что нужно знать о задатке

Скачать бланк соглашения о задатке бесплатно в формате word

Важно! При составлении соглашения о задатке следует в него внести информацию о:

• месте и дате его составления;
• сторонах данного соглашения (Ф. И. О., место проживания, паспортные данные);
• недвижимом объекте, который подлежит передаче;
• стоимости этого жилого объекта;
• периоде, в течение которого подлежит заключению соглашение;
• ссылках на ст. ст. 380, 381 ГК РФ;
• размере задатка;
• мерах ответственности сторон в случае неисполнения условий соглашения.

Подобное соглашение подписывается сторонами на каждой его странице в конце текста. Составляется оно в двух идентичных экземплярах, которые передаются продавцу и покупателю.

Помимо соглашения о необходимости внесения задатка, стороны должны подготовить расписку о получении этих денежных средств.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о задатке:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатная юридическая консультация по недвижимости.

В расписке подлежат указанию:

• информация о месте и дате составления;
• сведения о каждой стороне;
• сведения о том, в связи с чем одна сторона передает денежные средства другой стороне;
• размер переданных денежных средств;
• подпись лица, которое получило денежные средства, то есть продавца.

Составление документов для регистрации

По общему правилу подготовкой всех необходимых документов занимается продавец, в то время как покупатель просто оплачивает государственную пошлину, размер которой составляет 2000 рублей. Эта сумма может быть увеличена в конкретной ситуации.

С другой стороны, покупатель должен принимать участие в составлении соглашения и указании в нем соответствующих условий.

Юристу рекомендуют перед подписанием соглашения отдать его на проверку независимому юристу. Осуществление таких действий позволит избавиться от правовых проблем в последующем.

Внимание! В соглашении о купле-продаже жилого объекта подлежит указанию следующая информация:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

• сведения о дате и месте заключения соглашения;
• сведения о покупателе и продавце. Подлежит указанию их Ф. И. О., паспортные данные, сведения о месте проживания и регистрации. В случае участия в соглашении несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных подлежит указанию их законный представитель;
• выражение воли о передаче права собственности на недвижимый объект продавцом покупателю, а у покупателя воли оплатить переданное право собственности на квартиру;
• сведения о квартире, в том числе информация об адресе ее расположения, сведения о площади, количестве комнат и иная информация, которая позволит идентифицировать именно этот объект недвижимости;
• о документе, подтверждающем наличие права собственности на недвижимость;
• сведения о стоимости квартиры;
• об отсутствии в отношении объекта обременений, прав на него третьих лиц;
• соглашение супругов (при их наличии) на совершение сделки;
• сведения о ее фактическом состоянии, с указанием всех дефектов.

В регистрационный орган следует предоставить:

Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимое имущество бесплатно в формате word

• заявление о необходимости регистрации факта перехода права собственности от одного лица к другому на основании соглашения о купле-продаже;
• квитанцию об уплате государственной пошлины;
• экземпляр соглашения о купле-продаже и акт приема-передачи жилого помещения;
• кадастровые документы на объект;
• заверенное у нотариуса согласие супруга;
• документы, которые удостоверяют личность каждого участника соглашения.

При необходимости по запросу органа, возможно, потребуется предоставить дополнительные документальные сведения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить генеральную доверенность на продажу квартиры с правом получения денег?

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Передачу денежных средств, равно как и подписание соглашения о купле-продаже, лучше всего осуществлять в присутствии регистратора в регистрационном управлении или нотариуса (в том случае, когда соглашение впоследствии удостоверяется им).

После передачи денежных средств необходимо потребовать от продавца составления расписки с указанием суммы, которую он от вас получил, оснований для получения и отсутствия каких-либо претензий с его стороны. Расписка составляется в свободной форме, собственноручно продавцом.

Когда передача денежных средств происходит после передачи документов в регистрационный орган, считается, что недвижимый объект является обремененным продавцом. В связи с этим могут впоследствии также возникнуть правовые трудности.

С другой стороны, при составлении соглашения можно внести пункт о том, что ипотека по закону не применяется в данном случае, однако на такой пункт будет согласен не каждый продавец.

Когда жилое помещение приобретается за денежные средства, предоставленные банком на основании соглашения о кредитовании, то расчеты с продавцом производятся банковской организацией. Недвижимый объект в этом случае является предметом залога банка. В этом случае обязательным участником соглашения будет являться банк в лице уполномоченных сотрудников.

После того как стороны представили все необходимые документы в МФЦ, им выдается расписка о дате подачи, а также дате, когда оформленные документы можно будет забрать.

Полезные советы

Внимание! При продаже недвижимого объекта всегда указывайте фактическую сумму сделки. Когда продавец пытается уговорить вас на то, чтобы указать иную сумму, не соглашайтесь, независимо от оснований, предлагаемых продавцом. Помните, в случае расторжения соглашения вернуть вы сможете только ту сумму, которая внесена в соглашение.

Когда у вас возникают какие-либо сомнения в процессе оформления правоотношений, лучше обратиться за консультацией к юристу. Приобретение недвижимого объекта на вторичном рынке связано с множеством рисков, о которых участники правоотношений зачастую не знают.

Для перестраховки можно застраховать соглашение. Некоторые страховщики предлагают оформить титульное страхование на тот случай, если впоследствии соглашение будет признано судом недействительным. В этом случае вы получите денежное возмещение.

Посмотрите видео. Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой:

Автор статьи:

Анна Максименко