Что делать, если купил квартиру с долгами по услугам ЖКХ?

Что закреплено в законодательстве

Покупка квартиры на вторичном рынке — не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.

При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.

Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.

Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.

В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.

Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.

Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.

Подобное правило связано с тем, что в дальнейшем проводимым капитальным ремонтом будет пользоваться нынешний обладатель недвижимости, а не тот, который продал квартиру.

Чтобы избежать проблем с законом, рекомендуется при покупке дома завести новый счет по оплате коммунальных услуг на свое имя. Долги останутся на старом счету и будут принадлежать бывшему собственнику. У поставляющей компании в таком случае к вам не возникнет никаких претензий.

Альтернативный вариант – заключение договора купли-продажи с указанием обязательства по оплате задолженности. В этом случае в суде, проводимом по инициативе организации-поставщика, вы предъявите документ, судья снимет обязательства по оплате задолженности.

В договоре купли-продажи необходимо фиксировать показания всех счетчиков. В идеале можно пригласить сотрудника ЖЭКа для составления акта.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как узнать о долгах в ЖКХ

При приобретении недвижимости рекомендуется заранее узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги.

Это сделать можно несколькими способами:

• через интернет на сайтах поставляющих компаний. Очень удобная функция. Покупателю нужно знать всего адрес квартиры, после заполнения формы система выдаст всю интересующую информацию. К сожалению, не все организации заводят подобные сервисы;
• управляющие компании имеют свои сайты. Каждый собственник заводит там свой личный кабинет, в котором может оплачивать услуги. Покупателю потребуется взять данные от него, войти и просмотреть интересующую информацию;
• банки также могут предоставить информацию о наличии задолженности. При заполнении формы на оплату сервис выдает информацию о необходимой сумме к погашению. Сделать это можно в любом отделении банка или в личном кабинете пользователя;
• существуют банкоматы, в которых отражена информация о сумме, подлежащей к оплате. Если общий объем средств высок, это значит, что имеется непогашенная задолженность;
• в центре управления недвижимостью. Здесь собрана вся информация о внесении платы по коммунальным услугам, данные о владельце, а также о том, на кого возложена обязанность по уплате взносов. К сожалению, подобные центры существуют исключительно в крупных городах, например в Москве, Санкт — Петербурге.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Имеет ли право ЖКХ отключить свет за неуплату?

Подобными способами можно оплатить существующую задолженность при желании нового собственника. Поставляющим компаниям не принципиально, кто погасит задолженность. Главное — ее полное устранение. При наличии лицевого счета узнать о задолженности и оплатить ее не составляет труда.

Для этого стоит обратиться:

• к сотруднику почты России (он введет номер счета и расскажет, какая сумма подлежит к оплате);
• к терминалу оплаты коммунальных услуг (после введения счета выводится информация о наличии задолженности, и в какой период она образовалась);
• к банковскому сотруднику, осуществляющему прием платежей за коммунальные услуги;
• к сотруднику поставляющей услугу организации лично или по телефону.

Имея на руках номер лицевого счета, можно узнать не только о наличии и сумме задолженности, но и о времени ее образования.

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам

При обнаружении задолженности по оплате коммунальных услуг необходимо отстаивать свои права. Поставляющая компания не станет разбираться в том, кто обязан оплачивать задолженность, а продолжит взимать ее с вас. Однако законодательство Российской Федерации на стороне нового собственника. Но защищать собственные права необходимо самостоятельно.

Запомните! Избавиться от чужих долгов можно, следуя установленной процедуре:

• потребовать от продавца предоставить справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если он отказывается ее предъявить, можно самостоятельно обратиться в управляющую компанию и узнать интересующую информацию;
• если обнаружилась задолженность, необходимо потребовать от продавца написать обязательство, в котором отражаются сумма и сроки погашения задолженности;
• далее следует обратиться в управляющую компанию, ЖЭК или в каждую из поставляющих организаций лично для перезаключения договора на поставку услуг, то есть для смены абонента. При этом прилагается договор купли-продажи. Дата его заключения – момент возникновения обязанности;
• при отсутствии со стороны старого владельца внесения суммы долга можно обратиться в суд.

Организация-поставщик не имеет права прекратить оказывать услуги при наличии чужой задолженности. Свяжитесь с прежними владельцами. Вполне возможно, что они добровольно исполнят обязательства по уплате долга.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что входит в коммунальные платежи?

Как поступить, если УК требует с нового хозяина жилплощади оплаты долгов

Человек обязан своевременно вносить плату. Однако это мало кого волнует. Как правило, при наличии задолженности управляющие компании обращаются в суд. Уведомление о назначении заседания приходит на имя нового владельца. Важно вовремя явиться на процесс, иначе весь долг повесят на вас.

Скчать бланк уведомления в УК о смене собственника бесплатно в формате word

В ходе дела нужно предъявить договор купли-продажи, в котором отражена дата появления обязательств, то есть покупки квартиры. Суд примет решение в вашу пользу. Больше вас потревожить никто не сможет. При наличии задолженности старого владельца необходимо следовать установленной процедуре.

Обращение в УК

Важно! Обратиться к сотрудникам управляющей компании с уведомлением о смене собственника. Чем раньше вы это сделаете, тем меньше риск того, что на вас повесят долг.

Кроме того, это поможет избежать приостановления поставки услуг. Важно оповестить УК о наличии чужого долга.

При себе необходимо иметь договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, копию паспорта. С вами заключат новый договор.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления в УК о смене собственника:

Скачать бланк претензии в УК по долгам за коммунальные услуги предыдущего хозяина бесплатно в формате word

Претензия в УК

Если сотрудники УК по-прежнему требуют оплаты долга от нового собственника, необходимо написать претензию на имя руководителя.

Она рассматривается в течение тридцати дней с момента регистрации.

Заявление составляется в двух экземплярах.

Один поступает в УК, второй остается у собственника с отметкой о принятии.

Если сотрудники УК отказываются принимать требование, его направляют заказным письмом с уведомлением.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии в УК по долгам за коммунальные услуги предыдущего хозяина:

Обращение в Жилищную инспекцию

Если УК никак не отреагировала на претензию, можно подать жалобу в Жилищную инспекцию вашего района. Она рассмотрит заявление в течение 30 дней с момента регистрации и проведет проверку в отношении УК.

При обнаружении недостатков сотрудники жилищной инспекции потребуют устранить их в установленный законом срок. О результатах вас оповестят письменно.

Образец жалобы в Жилищную инспекцию здесь.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в жилищную инспекцию:

Жалоба на агента по недвижимости

Скачать образец претензии к агентству недвижимости бесплатно в формате word

В том случае, если сделку купли-продажи проводили, прибегая к помощи агентств недвижимости, следует написать жалобу на ее сотрудника, который не оповестил о наличии задолженности.

К устранению долга это не приведет, однако виновный будет наказан.

Вполне возможно, что компания выплатит вам моральную компенсацию.

Судебный иск

Если Управляющая компания не исполняет требований жилищной инспекции, следует обращаться в суд.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии к агентству недвижимости:

Посмотрите видео. Что делать, если купили квартиру с долгами:

Чем грозит долг за коммунальные услуги

Долг по оплате коммунальных услуг, висящий на квартире, может перейти к новому владельцу. Однако это незаконно. Сотрудники УК не углубляются в тонкости законодательства и пытаются взыскать задолженность возможными методами с новых хозяев. В целях достижения цели они прекращают поставлять услугу.

Внимание! Для избегания проблем следует как можно раньше оповестить УК о смене собственника и заключить новый договор. Если этого не сделать, поставляющая организация подаст иск в суд. Если все документы в порядке, то решить проблему не сложно. В удовлетворении иска будет отказано.

Однако если появятся нестыковки, то долг повесят на нового собственника. Кроме того, система взыскания в России развита плохо, поэтому долг может просуществовать несколько лет.

Помните, что с вас никто не имеет право требовать погашения чужой задолженности, а также прекращать подачу услуг на ее основании. В ином случае действия сотрудников УК приравниваются к вымогательству.

Можно ли запретить сделку, если есть задолженность

В России сложилась ситуация, когда собственники квартир неохотно погашают коммунальные услуги. Это связано с низким уровнем дохода населения. Правительство РФ неоднократно вносило на рассмотрение законопроект, в соответствии с которым на недвижимость налагается запрет на продажу, если за ней закреплен долг. Только после его погашения можно распоряжаться помещением по своему усмотрению.

Законопроект прямо противоречит конституционным правам человека. Ведь право собственности предполагает полное обладание недвижимостью. Прежде всего, в защиту прав владельцев встает Гражданский кодекс Российской Федерации.

Однако реализовать проект можно без принятия новых законов, а с помощью внесения поправки. Необходимо обязать продавцов при продаже недвижимости предъявлять справку об отсутствии или наличии задолженности. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и позволит получать оплату услуг до перехода прав собственности на квартиру.

Важно отметить, что сейчас продажа квартиры с задолженностью не является нарушением прав, так как долг закреплен не за помещением, а за абонентом. Только после перехода собственности найти его становится сложно.

Учтите! Покупатель имеет право самостоятельно погасить задолженность. Однако мало кто согласится на это.

Договор о погашении суммы

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным услугам бесплатно в формате word

При реализации квартиры с долгом по коммунальным услугам необходимо следовать установленной процедуре, что избежать проблем с законом.

Прежде всего, нужно уведомить покупателя о наличии задолженности. Продавец заранее договаривается с покупателем о возможности отсрочки исполнения обязательств, что оформляется в письменном виде и отражается в договоре купли-продажи.

Сейчас практикуется продажа недвижимости с долгами без их погашения. В этом случае стоимость помещения намного ниже рыночной. В таком случае необходимо требовать с покупателя обязательство, в котором отражается желание по оплате долга.

Запомните! Следует отразить несколько моментов:

• дата подписания договора купли-продажи;
• информация о продавце и покупателе;
• дата погашения задолженности;
• сумма долга;
• по каким причинам покупатель желает уплатить долг.

Если квартира продается ниже рыночной стоимости из-за наличия долга, это следует отразить в обязательстве покупателя, а также в договоре купли-продажи. Например, написать строчку «Покупатель обязуется оплатить долг за коммунальные услуги в связи с уменьшением стоимости квартиры на N сумму рублей».

Обязательство в обязательном порядке заверяется нотариально. В ином случае оно не имеет юридической силы.

Документы на оформление сделки

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным услугам бесплатно в формате word

Для оформления сделки купли-продажи любой квартиры необходимо подготовить пакет документов.

• паспорт владельца недвижимости;
• выписку из Российского государственного реестра, ЕГРН;
• справку о наличии в квартире зарегистрированных лиц (на момент продажи в ней не должно числиться ни одного лица, особенно детей до 14 лет и нетрудоспособных граждан);
• свидетельство о регистрации права собственности;
• документ, свидетельствующий об оплате государственной пошлины (в настоящее время она составляет 2000 рублей);
• акт приема передачи недвижимости и средств за нее;
• договор купли-продажи.

Важно! Если на квартире висит задолженность по оплате коммунальных услуг, потребуется предоставить дополнительные документы:

• обязательство об уплате долга в положенный срок;
• справка из ЖЭКа о наличии и сумме долга;
• выписку или исполнительный лист, если в отношении задолженности принято судебное решение;
• расписка о добровольной передаче средств, если продавец не желает самостоятельно вносить платеж, а просто уменьшает стоимость недвижимости.

Лучше денежные средства переводить на счет в банке. Так подтверждается фактическая сумма, которую получил продавец.

Продавец не обязан уплачивать задолженность за проведение капитального ремонта.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Необходимые действия перед покупкой квартиры

Перед покупкой квартиры необходимо детально ее проверить. Часто продавцы умалчивают о наличии задолженности. Благо сейчас это сделать не трудно. Достаточно зайти на сайт поставляющей компании, ввести адрес.

Если произошел конфликт с управляющей компанией, необходимо обращаться в жилищную инспекцию и в суд. Никто не имеет права взыскивать с вас чужие долги.

Лучше заранее оговаривать все тонкости погашения задолженности с продавцом. Избежать проблем с законом поможет своевременное заключение договора с поставляющей услугу компанией.

Если нет времени проверять долги, можно отразить в договоре купли-продажи подтверждение отсутствия задолженности за коммунальные услуги со стороны продавца. Например, в документе указывается «Подтверждаю, что абонент ФИО не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг на дату, адрес квартиры».

Посмотрите видео. Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание: 

Автор статьи:

Анна Максименко