Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Зачем проверять квартиру и ее собственников

Сфера недвижимости признается одной из проблемных, поскольку указанная область регулируется законами, противоречащими друг другу и не позволяющими скоординировать отношения продавца и покупателя. Практика показывает, что нередко покупатели остаются без денег и жилья ввиду заключения сделки с мошенниками.

Заметьте! Практика показывает такие проблемы, возможность и порядок предотвращения которых рассмотрены профессионалами:

• владелец квартиры заявляет, что подписывал соглашение в неадекватном состоянии или под давлением покупателя. Здесь определяется риск того, что деньги придется вернуть, но только ту сумму, что прописана в соглашении и нередко не соответствует реально переданной стоимости жилья. Чтобы избежать проблем в будущем, нужно не только подписывать соглашение, но и брать расписку о том, что деньги приняты. Кроме того, нужно привлекать в качестве свидетелей родственников и нотариуса, чтобы не возникало вопроса о действительности сделки;
• при совершении сделки появились другие жильцы квартиры, которые не прошли приватизацию, отбывали тюремный срок, находились в армии и так далее. Такие субъекты по итогу сделки наделяются возможностью проживания с новым владельцем, и если сами граждане не откажутся от доли, то новый собственник не сможет ничего сделать даже через суд. Чтобы в будущем избежать проблем, нужно заранее проверять наличие других жильцов путем обращения в паспортный стол и получения выписок из домовых книг. Также при обнаружении претендентов на проживание можно получить со стороны таковых заверенный у нотариуса отказ или согласие на сделку;
• риелтор оказался мошенником, после чего собственник просто аннулирует сделку. Здесь есть риск сговора, что приводит к отсутствию возможности у покупателя вернуть деньги и жилье. В такой ситуации можно только изначально проверить компанию риелтора, изучить отзывы, добиться личной встречи с владельцем квартиры, проверить сведения о жилье через реестр. Также передавать деньги следует через банковскую ячейку, привлекая собственника, риелтора и нотариуса для координации сделки;
• продавцом квартиры выступает разведенный мужчина, что приводит к отстаиванию прав детей на жилье. Согласно закону, мужчина будет наделяться обязательствами в отношении детей и бывшей супруги. Чтобы совершить сделку, мужчине придется получить согласие супруги и подтвердить отсутствие претензий;
• в квартире, выставленной на продажу, прописаны дети в возрасте до восемнадцати лет, а продавец отказывается снять таковых с учета. Проблема в том, что можно не получить согласие на сделку, которое дается органами опеки и попечительства. Вызвано это тем, что дети должны проживать с матерью и иметь прописку. Если ребенка выписать, то обязательно нужно тут же прописать в жилье с равнозначными условиями. Для разрешения ситуации нужно потребовать у продавца письменного объяснения о том, куда намерены переезжать дети, а также потребуется оформление обязательства, гарантирующего, что по итогу сделки дети будут выписаны и зарегистрированы в ином месте;
• установлен факт незаконной перестройки квартиры. Новый собственник может быть принужден к оплате штрафа за подобную постройку. Чтобы избежать этого, следует потребовать со стороны продавца самостоятельно узаконить перестройку;
• продаваемое жилье обременено ипотекой. Такой вариант гарантирует, что с документами все в порядке, но в дальнейшем могут возникнуть трудности с пропиской детей, особенно если использовался материнский капитал. Можно произвести погашение ипотеки, также следует посетить банк, изучить ипотечный договор и так далее.

Практика включает гораздо больше проблем. Многие связаны именно с мошенничеством, поскольку законные обременения, нехватка документов, необходимость оформления согласия – все это можно исправить, что же касается мошенников, то зачастую вернуть деньги и жилье становится невозможно. Кроме того, всегда следует помнить о личной проверке как жилья, так и продавца. Любые сомнения в итоге могут вылиться в неприятности.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить расписку о получении задатка за квартиру?

Выбор жилья

При выборе жилья следует обращать внимание на несколько моментов, которые при ошибках могут в будущем доставить большое количество неприятностей.

Относят к таким нюансам следующее:

• расположение дома;
• состояние строения;
• состояние подъезда, двора и иных мест общего пользования;
• наличие инфраструктуры;
• внутреннее состояние квартиры.

При этом каждый из указанных аспектов требует тщательного подхода, поскольку такие характеристики будут влиять не только на условия жизни в выбранном доме, но и на стоимость квартиры.

При выборе подходящего района, в котором расположен дом, достаточно обращать внимание на такие моменты, как инфраструктура, то есть детские сады, школы, магазины, поликлиники и так далее, а также возможность передвижения на общественном транспорте, дальность от метро, автобусных остановок. Немаловажным фактором выступает наличие предприятий и заводов вблизи дома, что может плохо сказаться на здоровье.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Также всегда учитываются и личные предпочтения конкретной семьи. Для некоторых людей будет проблемой нахождение рядом с домом шумных заведений или трасс, кому-то важно наличие большой парковки, пандусов для инвалидов и так далее.

Кроме того, обязательно должно происходить исследование самой квартиры, состояния стен, полов и потолков, труб, электричества и так далее. Любые недостатки могут позволить снизить стоимость, чтобы впоследствии самостоятельно произвести ремонт.

На что обратить внимание в квартире

Важно! Когда происходит исследование квартиры, также нужно обозначить для себя несколько критериев, которые должны быть изучены перед тем, как будет принято решение о покупке конкретного жилья:

• этажность. Важно, чтобы лестницы оставались в должном состоянии, так же, как и лифт;
• сверка документов. Покупатель должен сравнить технические документы, в частности, план квартиры на бумаге с реальным строением помещения;
• проводка. Обязательно нужно обращать внимание на электросети. Чтобы убедиться в исправности проводки, нужно понять, можно ли одновременно включить, например, чайник, стиральную машину, холодильник и телевизор. Хорошая проводка выдержит напряжение;
• ремонт. Следует хорошо присматриваться к квартирам, в которых свежий ремонт. Капитальный ремонт не всегда устраняет недостатки, нередко в целях экономии недочеты просто скрывают, после чего продают с таковыми новому владельцу;
• шумы и сквозняки. Особенно это важно на первом этаже многоквартирного дома. Проживание там должно быть максимально комфортным;
• документация. У продавца должны быть все бумаги застройщика, акт приема жилья, договоры и так далее. Проверить сведения можно в Росреестре.

Если по предложенным факторам покупателя все устраивает, то следует перейти к проверке документов и факта наличия прописанных лиц.

Посмотрите видео. Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой:

Проверка документов

Внимание! Продавец квартиры, причем не посредник, а непосредственно собственник, должен предоставить при совершении сделки следующие бумаги:

• документ, устанавливающий личность;
• свидетельство, подтверждающее право на квартиру;
• выписки из Росреестра;
• удостоверенное у нотариуса согласие на сделку со стороны второго супруга;
• выписка из домовой книги;
• при участии несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства;
• справка с наркологического и психоневрологического диспансера;
• документ о факте раздела имущества, если приобретается только часть квартиры;
• ипотечный договор на случай обременения жилья.

Также в конкретных ситуациях нужно оформлять дополнительное согласие иных собственников, если таковые установлены.

Передача денег

Одним из этапов выступает получение и передача денежных средств. Этот факт также требуется подтвердить и обеспечить безопасное направление денег. Устанавливается два варианта: банковская ячейка или аккредитив.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатная юридическая консультация по вопросам недвижимости.

И первый, и второй способ предполагает заключение соглашения с банком. В первом случае в аренду предоставляется ячейка, в которую помещаются деньги. Ключ передается продавцу. Это позволит безопасно передать деньги, сохранив их до момента получения. Второй вариант предполагает использование счета в банке, на который также кладутся деньги, а после снимаются продавцом квартиры.

Как оформить договор купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Грамотно составленный договор купли-продажи также может повлиять на сделку и действительность таковой.

Запомните! В соглашении нужно обязательно указать:

• дату и место оформления соглашения;
• информацию о продавце и покупателе;
• сведения о квартире, начиная с адреса, заканчивая количеством комнат;
• стоимость жилья;
• порядок оплаты квартиры;
• процедуру разрешения споров;
• порядок передачи жилья;
• количество экземпляров соглашения;
• ответственность сторон, права и обязанности;
• подписи сторон.

Также договор должен включать приложение, в которое будут входить правоустанавливающие бумаги, выписка из домовой книги, план дома, согласие на продажу конкретно установленных лиц.

Можно ли доверить дело риэлтору

Привлечение риелтора к покупке или продаже квартиры выступает отличным решением трудностей при совершении данной сделки, потому что профессионал сможет в короткие сроки продать жилье и найти другой вариант. И чтобы не наткнуться на мошенников, следует подробно изучить компанию, где трудится риелтор, почитать отзывы о таковом и так далее.

Образец акта осмотра

Скачать бланк акта осмотра квартиры бесплатно в формате word

Состояние квартиры должно быть соответствующим установленным стандартам, которые помогают признавать жилье пригодным.

Чтобы определить состояние дома, нужно подготовить акт осмотра со следующими сведениями:

• дата проведения осмотра;
• геолокация, то есть полный адрес дома;
• полное имя и покупателя, и продавца;
• план строения;
• сведения о перепланировке, если таковая проводилась;
• результаты осмотра, оценка состояния дома.

Акт осмотра обязательно должен закрепляться подписями обеих сторон сделки.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта осмотра квартиры:

Оформление доверенности

Несмотря на то что акт осмотра должен оформляться собственником и покупателем, причем за счет личного присутствия при осмотре и проставлении подписей, законом допускается привлечь к этому риелтора. Продавец может оформить доверенность, по которой будет закреплено, что риелтор наделен возможностью действовать в интересах собственника, в том числе при осмотре помещения.

Скачать бланк генеральной доверенности бесплатно в формате word

Доверенность также предполагает соблюдение правил содержания. Документ обязательно должен включать сведения о месте и дате составления акта осмотра. А также информацию о собственнике, риелторе, полномочиях, которыми наделяется доверенное лицо, сроке выполнения обязанностей. Если в документах будут ошибки, то сделка может быть признана недействительной.

К вопросу покупки квартиры нужно подходить ответственно и потому, что многие недостатки не выявляются сразу, погрешности скрываются под ремонтом, а это нередко приводит к дальнейшим материальным затратам, на которые бюджет семьи не рассчитан. Поэтому следует с самого начала перестраховаться и проверить каждый угол, запретить это делать продавец не может, поскольку, помимо ГК РФ, принят также Закон «О защите прав потребителей».

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец генеральной доверенности:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Квартира с обременением, что это значит?

Квартиры после наследства

Почему квартиры, продаваемые сразу после наследства, представляют риск? Практика показывает, что жилье, которое реализуется сразу же после открытия наследства, то есть через полгода после смерти последнего владельца, чаще предполагает наличие недостатков или обременений.

Также проблемой выступает возможность появления других наследников, кроме того, который продал квартиру сразу, как получил таковую. У граждан есть три года на то, чтобы заявить права на наследство, которые исчисляются не всегда с открытия наследства, а в некоторых ситуациях с момента, когда об имуществе узнало заинтересованное лицо. Подобные ситуации ставят сделку купли-продажи под угрозу даже спустя много лет.

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

Внимание! Вторичный рынок квартир славится тем, что предлагает доступную стоимость жилья, но при этом создает проблемы и трудности при совершении сделок. Относят к таким следующие примеры:

• продажа по доверенности. Есть риск мошенничества в случаях, когда не сам собственник осуществляет сделку, а направляет посредника. Есть угроза, что такая доверенность подделана или истекла, что приведет к недействительности сделки в принципе;
• проведение приватизации с нарушениями. Нужно получить согласие других собственников, если таковые имеются. Кроме того, сама процедура приватизации должна проводиться без нарушений, иначе права на распоряжение имуществом у продавца не будет;
• сомнительные сделки с квартирой. Нужно обращать внимание, сколько раз продавалась и покупалась квартира, какой характер носили сделки, были ли они положительные, определяется ли возможность связаться с предыдущими владельцами и так далее;
• неправильное оформление жилья, поскольку оно приобреталось на материнский капитал. Подобная процедура требует отдельного подхода, поскольку необходимо помнить о том, что жилье должно оформляться и на родителей, и на детей, а без согласия органов опеки и попечительства продавать такую квартиру нельзя. То есть следует проверить, проводились ли дополнительные процедуры;
• собственник квартиры признан недееспособным. В такой ситуации стандартный порядок заключения сделки не допускается, иначе соглашение будет недействительным, что исключает правовые последствия;
• владелец жилья признается временно отсутствующим. Таковыми могут быть военнослужащие, лица, отбывающие срок, и так далее. За ними сохранится право на квартиру;
• продаваемое жилье принадлежит супругам. Это предполагает общую собственность, поровну распределяющуюся между мужем и женой, что требует получения дополнительного согласия;
• нарушение прав лиц, которые могут быть первыми при продаже долей. Преимущество в данном случае предполагает, что никакая сделка без ведома других собственников не может осуществляться, а таковые в процессе должны дать официальный отказ, чтобы владелец мог реализовать часть жилья.

Также сделки будут недействительны и приведут к проблемам в иных случаях. Например, если использовались ненастоящие документы, ложные сведения. Также если выбраны объекты, которые не могут подлежать продаже ввиду того, что дом будет расселяться, аварийный и так далее. Соответственно, все аспекты проверяются заранее.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке?

Автор статьи:

Анна Максименко