Что проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Осмотр квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – сложная процедура, при которой должен соблюдаться ряд важных этапов. Главный из них – осмотр жилого помещения. Этот этап не теряет значимости даже в том случае, если квартиру подобрал риэлтор.

Важно! Покупателю важно обратить внимание на следующие нюансы:

• Состояние горизонтальных и вертикальных поверхностей. Полы, потолки и стены должны быть ровными;
• Наличие оконных и дверных конструкций и их правильное функционирование;
• Коммуникации – газ, вода, свет, канализация;
• Необходимо проверить работу выключателей, розеток;
• Лучше всего покупать квартиру зимой, в холодное время года есть возможность проверить состояние отопления;
• Нужно проверить, нет ли плесени в помещениях, соответствует ли уровень влажности необходимым нормам;
• Соответствует ли планировка квартиры предоставленной технической документации.

Нужно осмотреть состояние подъезда, придомовой территории. Рекомендуется поговорить с соседями. После покупки квартиры изменить что-то будет уже невозможно, поэтому все нюансы нужно обсудить до подписания сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по продаже недвижимости рекомендуют начинать осмотр объекта с проверки документов.

Важно обратить внимание на следующие моменты:

• Является ли продавец собственником квартиры. Для этого необходимо сверить паспортные данные с правоустанавливающими документами на квартиру;
• Проверить техническую документацию на квартиру: технический и кадастровый паспорт, срок действия бумаг; Соответствует ли настоящая планировка помещений той, которая указана в документации;
• Если собственность находится в долях с другими владельцами, продавец должен предоставить согласие остальных собственников на отказ от этой доли. Это необходимо, так как они обладают первоочередным правом на покупку;
• Проверить количество прописанных граждан. Особое внимание должно быть направлено на несовершеннолетних и недееспособных жильцов;
• Если сделка будет оформляться по доверенности, необходимо удостовериться в ее подлинности.

Обсуждение цены

Заметьте! Чтобы оценить реальную стоимость квартиры, нужно выбирать периоды, в которые наиболее выгодно оформлять сделки с недвижимостью:

• Снижения цен на вторичное жилье следует ожидать в зимний период;
• Летом наступает «мертвый сезон», продажи значительно падают;
• Выгоднее всего покупать квартиру весной или осенью. В этот период рынок активизируется и можно найти интересное и выгодное предложение.

Добиться снижения стоимости можно за счет следующих факторов:

• квартира угловая;
• необходим ремонт, замена сантехники или иных коммуникаций;
• в квартире нет лоджии или балкона.

Снизить цену можно в том случае, если на объект наложено обременение, например, квартира оформлена в ипотеку.

Юридические риски

К юридическим рискам относятся обстоятельства, которые могут повлиять на нарушение регламента сделки, что в дальнейшем приведет к признанию ее незаконной. Последствиями таких нарушений может стать аннулирование договора. Это происходит в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важно обратить внимание на любое нарушение норм законодательства в отношении покупателя. Например, намеренное указание в договоре более низкой стоимости квартиры приведет к тому, что если фактический переход прав на квартиру не осуществится, иск судом будет отклонен.

Если пакет документов был оформлен неверно, это может стать причиной того, что покупатель лишится жилья, за которое им уже уплачены деньги. Ошибки в документации возникают часто с проблемными квартирами. Со сложностями покупатели сталкиваются в процессе оформления сделки, так как не все проблемы сразу видны в юридических документах. Новые сведения послужат тому, что сторона сделки может ее оспорить.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Прописанные квартиранты

Покупка жилья на вторичном рынке часто связана с большим количеством трудностей. Одной из них являются прописанные в квартире граждане. Такие квартиры имеют длительную историю. В процессе проверки документов могут всплыть жильцы, которые были прописаны еще до приобретения квартиры продавцами, но так и не выписались. Иногда встречаются ситуации, когда выписать этих лиц невозможно даже в судебном порядке.

Нередки ситуации, когда из-за границы возвращается один из родственников собственника, который долгое время отсутствовал в стране, и заявляет о своем праве на часть квартиры.

Учтите! Для того, чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется запросить в управляющей компании архивную расширенную справку о том, кто и когда был прописан. Если в квартире с родителями прописаны несовершеннолетние дети, нужно обязательно настоять на том, чтобы все несовершеннолетние были выписаны вместе с родителями еще до начала оформления сделки. Если этого не произойдет, в дальнейшем могут быть проблемы. Выписать ребенка, которому не наступило 18 лет, возможно только с согласия матери.

Исключением будет только ситуация, когда у родителей, не желающих выписать своего ребенка с чужой жилой площади, имеется собственное жилье. Но решить эту проблему возможно только через обращение в суд. Для этого потребуются дополнительные финансовые затраты.

Посмотрите видео. Как обезопасить себя при покупке квартиры:

Собственник несовершеннолетний

Учтите! Определенные сложности возникают в том случае, если собственник несовершеннолетний. Он не имеет права самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен принимать участие в сделках. То есть в договоре купли-продажи обязательно должна стоять его подпись. Но рядом расписывается его законный представитель:

• отец или мать;
• опекун;
• лицо, усыновившее ребенка;
• директор учреждения, в котором пребывает несовершеннолетний собственник.

Также представитель собственника должен получить разрешение из органа опеки и попечительства на продажу недвижимости. Это разрешение прилагается к пакету документов при оформлении сделки. После продажи квартиры законные представители ребенка обязаны предоставить отчет, что соблюдены все законные интересы несовершеннолетнего.

Если по результатам сделки несовершеннолетнему не будет приобретено альтернативное жилье, или денежные средства не положат на его расчетный счет, нарушатся права ребенка, и будет возбуждено дело для рассмотрения в судебном порядке.

Недееспособный собственник

Недееспособные граждане не имеют права осуществлять имущественные сделки. Если после подписания договора купли-продажи с таким гражданином третьи лица, включая его родственников, обратятся в суд и докажут, что собственник психически неправоспособен, сделка будет признана недействительной.

Заметьте! Недееспособность гражданина может проявляться в следующих формах:

• психические расстройства;
• алкогольное или наркотическое опьянение;
• старческое слабоумие.

Сделка будет аннулирована, если одной стороной было заведомо недееспособное лицо, которое не отдавало отчет о юридических последствиях заключения договора.

Не всегда покупатель может определить психическое состояние продавца. В случае подозрений рекомендуется попросить предоставить справку из наркологического и психиатрического диспансера.

Совместно нажитое имущество

В соответствии со статей 35 Семейного кодекса Российской Федерации все имущество, которое приобреталось в период брака, считается совместным. При этом не имеет значения, на кого оно зарегистрировано. В связи с этим рекомендуется проверить дату заключения брака и приобретения квартиры.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Покупка квартиры за материнский капитал без ипотеки.

Проблем не будет в следующих случаях:

• если квартира приобретена до момента заключения брака;
• если официально брак между проживающими вместе гражданами не был зарегистрирован.

Если у супругов имеется совместная собственность, при оформлении сделки должно быть предоставлено разрешение на продажу, оформленное через нотариуса. Разрешение не нужно, если имущество получено в дар или по наследству. Для подтверждения этого факта продавец должен предоставить дарственную или свидетельство о праве на наследство.

Учтите! Нужно быть внимательным, если с момента расторжения брака прошло менее трех лет. Нередко встречаются случаи, когда при разводе супруги заключают соглашение о запрете продажи квартиры, в которой один из супругов остался проживать. Часто это касается родителя, который остался проживать с детьми.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации второй супруг имеет право оспорить сделку в течение 3 лет с момента нарушения его прав.

Статьей 196 Гражданского кодекса устанавливается срок исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года с момента, установленного статьей 200 Гражданского кодекса.

Наследуемое жилье

Если квартира получена собственником по наследству, и в свидетельство о наследовании вписано несколько собственников, необходимо предоставление дополнительных документов:

• нотариально заверенный отказ от доли в квартире;
• соглашение о разделе, в котором квартира переходит во владение продавцу;
• бумаги, подтверждающие, что остальным наследникам выплачена компенсация.

Кроме того, важно удостовериться, что между наследниками не ведется судебное разбирательство, которое может аннулировать его единоличное владение имуществом.

Учтите! Если квартира является частью общего наследства, которое оформлено между родственниками солидарно, потребуется предоставить:

• оформление объекта в долевую собственность с разделением долевого права;
• нотариальные доверенности и согласия от всех наследников.

Несмотря на то, что будут предоставлены доверенности от всех собственников, необходимо оформлять сделку через нотариуса.

Наличие обременений

Невозможно оформить сделку, если квартира находится в залоге. Этот факт можно установить, запросив кадастровую справку, в которой будет указано, есть ли на объекте обременение. Но важно обратить внимание, что недобросовестные продавцы могли оформить потребительский кредит под залог квартиры уже после получения выписки по кадастру.

Рекомендуется попросить новую справку непосредственно перед подписанием договора. Если квартира куплена в ипотеку, такая справка подтвердит, что квартира не арестована за долги.

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Внимание! Для оформления купли-продажи квартиры на вторичном жилье рекомендуется следовать алгоритму:

• Найти квартиру, чтобы избежать столкновения с мошенниками, рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору;
• Осмотр квартиры. Это важный этап, при котором нужно проверить не только юридическую сторону документов, но и техническое состояние жилья;
• Проверка продавца. Важно, чтобы сделка заключалась именно с собственником;
• Обсуждение стоимости, сроков и других нюансов сделки;
• Подписание договора купли-продажи. Часто оформление сделки возможно только в присутствии нотариуса.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это обязательная процедура, без которой права собственности не будут узаконены.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Квартира с обременением, что это значит?

Список необходимой документации

Для того, чтобы сделка имела законную силу, необходимо подготовить большой пакет документов. Лучше, чтобы перечень отражался в договоре.

К списку бумаг относятся:

• паспорта сторон сделки. Их данные должны быть указаны в тексте договора;
• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
• если от одной из сторон выступает третье лицо, предоставляется нотариальная доверенность;
• выписка из паспортного стола о прописанных гражданах;
• выписка из ЕГРН, в которой отражается вся информация о собственниках;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• технический паспорт, который оформляется в БТИ сроком на пять лет.

Если продавец отказывается предоставить один из документов для изучения, лучше от такой сделки отказаться. Скорее всего, продавец – мошенник.

Посмотрите видео. Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости:

Автор статьи:

Анна Максименко