Регистрация недостроенного дома

Что нужно знать застройщику: базовые принципы

Любой объект, идентифицируемый как недвижимость, должен регистрироваться по закону в гос. реестре. Это право применяется не только к уже завершенным строительным объектам, но и к объектам незавершенного строительства. Подобные объекты подлежат постановке на учет согласно общему порядку.

Важно! В качестве обоснования такого заключения выступает Гражданский кодекс РФ, в частности – статья 130. На основании этой нормы любое имущество, которое взаимосвязано с земельным участком без возможности его отдельного рассмотрения, является недвижимостью.

Насколько тесной должна быть взаимосвязь объекта и земельного участка?

Недвижимостью выступает объект, который нельзя отделить от земли, на которой он размещен, без причинения ему несопоставимого ущерба. К таким объектам нужно относить любые сооружения, основой возведения которых служит капитальный фундамент.

Данные о праве вносятся в единую базу при условии, что законность владения земельным участком подтверждена, и имеется разрешение на выполнения строительных работ.

При этом основания для владения землей могут отличаться: аренда, право наследства, собственности, бессрочного использования. Также территория должна относиться к отдельному территориальному типу.

Второй предполагает возможность проведения строительных работ по сооружению жилого объекта, что следует из названия.

Если здание будет возведено в пределах земельного участка, но при нарушении его целевого использования, такое строительство будет признано самовольным. В таких обстоятельствах оформление права собственности на самовольно возведенный объект не представляется возможным.

Оформление права собственности

Пункт 2 статьи 25 (Закон о регистрации недвижимости) говорит о том, что все объекты, строительство по которым не завершено, необходимо регистрировать. Для этого потребуется документация, которая устанавливает право на земельный участок, где возводится объект, и разрешительные документы по строительству.

Запомните! До этого разрешение на проведение строительных работ не нужно было предоставлять, однако уже с начала марта 2015 г. возникли изменения – в связи с поправками, внесенными в земельное законодательство.

С этого момента в список документов на регистрацию прибавилось также и указанное разрешение.

Как оформляется неоконченное строительство жилого дома на своей земле?

Оформление происходит при выполнении действий в такой последовательности:

• тех. инвентаризация по объекту;
• оформление разрешения начала строительства жилого дома;
• оформление кадастрового паспорта;
• предоставление документации (заявления) в адрес Росреестра с целью проведения регистрационных действий;
• оформление выписки в ЕГРН с обозначением в ней отдельной информации о наличии права собственности.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Состояние объекта ИЖС

Уже с 2004 г. в законодательстве РФ появилась возможность проведения гос. регистрации не только завершенных объектов недвижимости, но и объектов, по которым строительные работы не завершены.

Стадия «заморозки» строительных работ здесь роли не играла. Единственно важным условием, при котором возможно было провести регистрацию – присутствие кап. фундамента (из бетона или кирпича).

Причины для регистрации законного права обладания домом

Процедура регистрации частного дома требует серьезного подхода и предполагает много хлопот.

Учтите! Прежде чем разбирать процедуру регистрации права собственности на жилой дом, следует знать, зачем вообще необходима процедура оформления жилья в личное владение:

• если присутствует такой документ, как свидетельство на гос. регистрацию частного жилого строения (дома), то владельцу не нужно переживать, что его недвижимость, которой он пользуется и в которой проживает, надлежащим образом не была оформлена;
• когда требуется проведение системы коммуникаций в только что построенный жилой дом. Любая процедура, подразумевающая необходимость оформления тех. документации, требует наличия кадастрового паспорта и свидетельства, подтверждающего право владения объектом;
• при наличии желания продать недвижимость или же передать ее кому-то в качестве дара. Перед указанными действиями сначала требуется провести инвентаризацию строения и выполнить его регистрацию.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Регистрация дома на участке в 2018 году.

Использование упрощенного порядка

Чтобы оформить собственность через Росреестр, нужно пройти через этап согласования, инстанций достаточно много. Кроме того, потребуется собрать довольно большой пакет документации.

Именно поэтому многие строительные компании располагают отдельными службами (отделами), на них и возлагается эта кропотливая работа.

Согласно новому законодательству, этот обновленный простой порядок можно использовать в отношении таких объектов:

• жилых домов, если они построены на земельных участках, предназначенных для ведения таких хозяйств как дачное или садоводческое;
• жилых домов, если они построены на участках, целевым назначением которых является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• жилых домов, построенных на зем. участках, используемых в целях ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Такие земли размещаются на границе населенного пункта.

То есть если говорится о возведении одного из указанных частных домов на перечисленных земельных участках, то собственнику следует обратиться или в Росреестр или в МФЦ, собрав минимально необходимый для регистрации пакет документов.

Внимание! Специалист передаст заявителю отдельный бланк заявления, который нужно заполнить. Тут же оплачивается и гос. пошлина.

Сотрудник принимает всю документацию с заявлением и назначает конкретную дату оформления выписки из ЕГРН. В назначенное время можно забрать ее вместе с прочими документами.

Где можно оформить незавершенное строительство дома

Собственник или лицо, арендующее участок земли, сначала должен собрать полностью весь пакет документов, необходимых для гос. регистрации. Как только все документы собраны, их подают в Росреестр (в месте, где находится объект).

Необходимые документы для оформления

Часто возникают ситуации, когда средств на достраивание жилого дома не хватает, и строительство временно прекращается.

Несмотря на то, что работы по строительству дома приостановлены на неопределенный период, закон позволяет провести регистрацию права собственности на него. Эта возможность появляется по факту, на каком бы этапе строительство ни прекратилось.

Важно! В адрес Росреестра или Многофункционального центра передают собранный пакет документов, достаточный для оформления строящегося объекта (дачи/дома) в личную собственность.

Скачать форму заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества бесплатно в формате word

В список входят следующие документы:

• разрешение на проведение строительных работ по регистрируемой недвижимости;
• документы правоустанавливающего характера на земельный участок, где размещается недостроенный объект недвижимости (или же договор, на условиях которого участок арендуется);
• личный паспорт собственника;
• доверенность, если документы направляются законным представителем. Она заверяется нотариусом;
• заявление для внесения данных по объекту недвижимости в базу ЕГРН (соответствующий бланк можно взять у сотрудника);
• проектная и тех. документация;
• квитанция, подтверждающая оплату гос. пошлины установленного объема.

Если подан неполный объем документов, или же требуется предоставление дополнительных, сотрудник гос. органа запрашивает недостающие.

Как подать документы

Для регистрации права собственности по объекту ИЖС (индивидуального жил. строительства) в простом порядке используйте любой из предлагаемых методов. Обратитесь напрямую в Кадастровую палату или же один из ближайших офисов Росреестра.

На прием нужно записываться заблаговременно:

• через официальный портал Росреестра – используйте раздел «Офисы и приемные»;
• обратившись на единый номер Росреестра – в центр обслуживания по телефону 8-800-100-34-34. На этот номер звонки на территории РФ бесплатны.

Направьте подготовленные документы в МФЦ – это многофункциональный центр, специализирующийся на предоставлении муниципальных и гос. услуг. Но сначала убедитесь, что выбранный МФЦ действительно оказывает необходимую услугу.

Обратите внимание! Направьте все копии подготовленных документов через почту, приложив уведомление о вручении и опись вложенных документов.

Заверьте их у нотариуса и передавайте в адрес Кадастровой палаты или ближайшей к месту расположения недвижимости службы Росреестра.

Заявление и документы, заверенные с помощью электронной подписи, подаются через сайт Росреестра (раздел «Электронных услуг»).

Предварительно уточните в Росреестре, предоставляется ли такой вид услуги, и можно ли направить документы в электронном виде.

Узнать это можно на официальном сайте, обратившись к специалисту службы или же позвонив оператору в ЦТО (центр телефонного обслуживания).

У заявителя есть возможность отследить текущий статус рассмотрения поданного заявления. Используйте для этого сервис «Проверки статуса запроса». Его можно найти на портале Росреестра, при этом выбранный способ направления документов не важен.

Посмотрите видео. Объект незавершенного строительства: 

Сроки предоставления и стоимость услуги

Упрощенный порядок проведения регистрации прав физ. лица на принадлежащий ему объект ИЖС подразумевает необходимость оплаты гос. пошлины в размере 200 рублей.

Подготовленное свидетельство (выписка из ЕГРН) выдается или на руки заявителю, или же отправляются почтой, если в поданном заявлении на проведение гос. регистрации прав имеется соответствующее указание.

Кроме того, есть возможность направления заявителю выписки ЕГРН в электронном формате.

Об отказе в проведении гос. регистрации права заявителю должны сообщать в срок не больше 5 (пяти) дней с момента завершения периода регистрации. Такое сообщение направляется в обязательном порядке.

При одновременном направлении заявления с документацией, используемой для гос. регистрации права собственности, и заявления для постановки объекта, отнесенного к индивидуальному жил. строительству, на гос. учет в кадастре исчисление срока происходит от даты занесения в ГКН данных о конкретной недвижимости.

Оформление при дачной амнистии

С помощью этого метода есть возможность зарегистрировать недостроенный дом. Действие дачной амнистии основывается на отдельном Федеральном законе № 93.

Запомните! Под этим термином понимают упрощенный процесс, используя который, граждане могут оформить в собственность принадлежащие им объекты недвижимости (жилой дом или земельный участок).

Этот порядок распространяет свое действие на все жилые дома, построенные на землях с назначением «для дачного или подсобного хозяйства» или «ИЖС».

Чтобы у каждого была возможность провести регистрацию права собственности на свое имущество, законодатель решил продлить «амнистию» до начала марта 2020 г.

Началом процедуры является регистрация собственности на земельный участок. Для этого следует направить документацию в отдел Росреестра (МФЦ), расположенный поблизости.

Документами первоочередной необходимости, которые необходимо предоставить с целью подтверждения права владения участком, являются:

• постановление, вынесенное администрацией (районной/городской);
• свидетельство, удостоверяющее право на получение участка в наследство;
• различные договора, на условиях которых земля была передана в дар, куплена, обменяна;

Дополнительно понадобятся и другие документы.

Потребуется подготовить:

• кадастровый паспорт, оформленный на здание, подлежащее регистрации;
• декларацию установленной формы по объекту (необходимо два экземпляра).

Потом следует еще раз направить обращение в адрес Росреестра. Подаем в эту службу документы с целью регистрации постройки, строительство по которой не закончено. Основной сложностью выступает предоставление доказательств начала строительных работ.

Учтите! В конечном результате оформляется собственность и на сам земельный участок, где проводятся строительные работы, и на объект, возводимый на нем – жилой дом, независимо от того, построен он полностью, или работы только начались.

Многих людей пугает подобная процедура, поскольку на первый взгляд кажется запутанной и требующей значительных усилий.

В реальности же сложности никакой нет – просто подготавливается указанный пакет документации, и пишется отдельное заявление на оформление за собой прав собственности.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог при продаже жилой недвижимости?

Получение разрешения на строительство дома

Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство бесплатно в формате word

Но здесь существуют исключения из правил:

• если работы строительного характера подразумевают необходимость использования недр – разрешение выдает Министерство природных ресурсов и экологии РФ;
• если на территории объекта планируется применять атомную энергию – за разрешение отвечает Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору;
• если выполняются строительные работы в пределах территории исторического поселения – понадобится разрешение от органа исполнительной власти по конкретному субъекту, который уполномочен отвечать за охрану объектов, отнесенных к культурному наследию;
• если запланировано возведение объекта, относящегося к космической инфраструктуре – подготавливает разрешение гос. корпорация космической деятельности «Роскосмос».

Чтобы ответить на вопрос, какие документы необходимы, чтобы получить разрешение на выполнение строительных работ, следует заглянуть в Градостроительный кодекс РФ. Эта процедура не потребует много времени.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о выдаче разрешения на строительство:

Важно! В соответствии со статьей 51 Кодекса необходимы:

• документы правоустанавливающего характера;
• документация по проекту;
• один из документов, удостоверяющих личность заявителя;
• заявление, написанное в органах местного самоуправления (образец предоставляется на месте).

Как только подан весь список документов, на выдачу разрешения отводится не больше недели (берутся во внимание только рабочие дни). Это требование Гражданского кодекса РФ (часть 11 статьи 51).

Если выдается разрешение по капитальному объекту, не отнесенному к линейному, или на постройку здания в пределах территории, где располагается историческое поселение, тогда срок составит уже 30 дней, однако не более сроков, обозначенных Градостроительным кодексом РФ.

Затем необходимо снова сделать повторную попытку и получить разрешение. Еще одним вариантом добиться результата является оспаривание решения об отказе в судебной инстанции. Для этого необходимо подготовить исковое заявление, учитывая стандартные требования, предъявляемые к такому документу.

Скачать бланк иска о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство бесплатно в формате word

Иск в обязательном порядке должен включать в себя сведения о:

• судебной инстанции, куда будет направляться заявление;
• полном наименовании истца с контактными данными и адресом;
• ответчике – ответственном органе, который вынес оспариваемое в судебном порядке решение (аналогичные сведения);
• произошедшей ситуации, результаты которой не устроили заявителя, и причину, по которой он считает действия необоснованными;
• излагается просьба признать решение об отказе, принятое органом, неправомерным и необоснованным. Принять решение об удовлетворении просьбы в предоставлении разрешения;
• приложения к заявлению – минимальный список необходимой документации (приложите копию своего паспорта, само заявление, документацию, которая доказывает правоту ваших доводов, и копию полученного от органа отказа).

Запомните! В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ есть несколько различных ситуаций, которые являются основанием для отказа в предоставлении разрешения.

Прежде всего, даже когда отсутствует хоть один из требуемых документов – это уже достаточный повод для отказа в предоставлении разрешения.

Также основанием для отказа выступает тот факт, что предоставленные заявителем материалы не соответствуют действующим на момент обращения строительным нормам.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство:

Кроме того, положительного решения не нужно ожидать в таких случаях:

• когда поступает заявление о проведении строительства в пределах особо охраняемых зон;
• в случае если участок, разрешение по которому требуют, предназначен для гос. нужд;
• если отсутствует правоустанавливающая документация по земельному участку;
• когда в течение 10 дней в соответствующий орган не передали информацию об этажности, высоте, фактической площади проектируемого объекта, копии документации проекта и инженерных изысканий, сведения об инженерных системах.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Оформление дома по дачной амнистии.

До момента завершения указанного периода строительный объект необходимо ввести в эксплуатацию. Орган, оформивший документ, если в этом есть необходимость, продляет его или же оформляет отдельные документы по каждому этапу проведения строительных работ.

Посмотрите видео. Как оформить частный жилой дом — объект незавершенного строительства, в объект завершенного:

Автор статьи:

Анна Максименко