Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно?

Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно

Внимание! Если вы хотите сами заниматься продажей жилой недвижимости, выполните следующие действия:

• подготовьте объект к продаже, соберите все необходимые документы;
• определитесь с покупателем;
• заключите с покупателем предварительное соглашение;
• произведите расчет;
• подпишите соглашение с покупателем; новый владелец регистрирует права на квартиру;
• передайте объект новому хозяину, получите деньги.

Самый важный и хлопотный процесс – подготовка пакета документов для продажи жилья. Наличие всей необходимой документации – залог того, что сделка будет заключена в кратчайшие сроки.

Подготовка к оформлению купли-продажи недвижимости

Когда на квартиру нашелся покупатель, и согласована цена покупки, следует заняться юридическими аспектами сделки. Покупатель должен понять, что продается чистая квартира, и готовящаяся сделка законна.

Важно! Чтобы удостовериться в этом, покупатель может потребовать следующую документацию:

• паспорт или иной документ, подтверждающий личность продавца (нескольких продавцов);
• свидетельство о праве собственности на жилье;
• техпаспорт на квартиру;
• письменное согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры (в случае, если собственником жилья является несовершеннолетний ребенок);
• нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение сделки (если квартира приобретена в браке);
• полная выписка из домовой книги (для подтверждения того факта, что в жилье не зарегистрированы третьи лица, которых придется выписывать в принудительном порядке);
• для подтверждения отсутствия долгов по коммуналке потребуется выписка из лицевого счета. При наличии долгов предлагается схема их погашения.

Составление предварительного договора купли-продажи

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Давайте разберемся, с какой целью создается предварительный договор купли-продажи. Заключая подобный договор, каждая из сторон получает определенную гарантию.

У продавца появляется уверенность в том, что покупатель гарантированно приобретет жилье, а у покупателя – что владелец не пообещает ее другому покупателю.

В момент заключения соглашения покупатель передает владельцу квартиры аванс или задаток. Этот факт обязательно отражается в документе. Кроме этого, существует специальное соглашение о задатке или об авансе.

Таким договором можно заменить предварительное соглашение о покупке жилья, когда обе стороны сделки приходят к единому мнению.

Между авансом и задатком, согласно действующему законодательству, есть значительные отличия. Поэтому обратите внимание, как именно назвать ту сумму денег, которую вам передает покупатель. Правильное определение вносится в соглашение.

Учтите! Если покупатель передал вам аванс, но сделка по каким-то причинам не состоялась, переданная покупателем сумма возвращается ему в полном объеме.

Когда речь идет о задатке, в этом случае действия сторон совсем другие. Так, если от совершения сделки отказывается одна из сторон, нужно быть готовым к выплате штрафных санкций.

Если этой стороной является продавец, который передумал заключать сделку, – ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Но если от сделки отказывается покупатель, деньги остаются владельцу квартиры.

Особых требований к составлению предварительного договора нет. Он составляется в свободной форме. Основные пункты документа: паспортные данные сторон сделки, юридические реквизиты (если договор заключается с юридическим лицом), адреса, описание объекта продажи, по какому адресу он находится, сроки обязательств, сумма, переданная продавцу в качестве аванса или задатка, дата, подпись.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Госпошлина при покупке квартиры: кто оплачивает, продавец или покупатель?

Составление договора купли-продажи квартиры

Скачать договор купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Договор купли-продажи составляется в письменном виде. Обращаться ли к нотариусу для его заверки – по желанию сторон. В договоре указываются условия заключения сделки.

Договор содержит следующие сведения:

• где и когда был подписан;
• данные сторон;
• информация об объекте купли-продажи;
• ссылки на законодательные или нормативные акты;
• цена недвижимости; как будут передаваться деньги за покупку;
• права и обязанности сторон;
• подписи сторон. Если договор заключается с юридическим лицом, ставится печать.

Кроме перечисленных выше пунктов, в документе говорится о том, что на момент подписания соглашения квартира находится в собственности продавца, не продана и не подарена другому лицу, никто на нее претендовать не будет, и она не находится под арестом.

Стороны, прежде чем подписать договор, должны определиться с ценой объекта и способом передачи денег бывшему владельцу.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи квартиры:

Как происходит расчет

Существует несколько вариантов передачи денежных средств за покупку квартиры. Кроме банковской ячейки, можно лично передать деньги продавцу, но с составлением расписки, которую подписывают обе стороны сделки. Такой вариант годится только для сделок, где между сторонами есть полное доверие.

Однако даже тот факт, что продавец и покупатель друг другу доверяют, не должен сбрасывать со счетов важность написания расписки. Составляя расписку, опишите, кто и когда передал вам деньги за объект продажи, уточните сумму покупки.

Если в дальнейшем произойдут какие-либо непредвиденные события, расписка может выступить в качестве доказательства в суде. Еще одним из способов передачи денег является аккредитив.

Когда в сделке участвует организация, деньги могут переводиться продавцу по безналичному расчету.

Посмотрите видео. Составляем договор купли-продажи квартиры:

Фактическая передача имущества

После регистрации перехода прав на квартиру, объект недвижимости передается новому владельцу. Данная процедура сопровождается подписанием акта приема-передачи.

Заметьте! Данный акт важен, так как он:

• свидетельствует о том, что стороны не имеют никаких претензий друг к другу;
• подтверждает передачу жилого объекта по факту;
• завершает действие обязательств по договору купли-продажи.

К моменту встречи сторон сделки на проданной жилой площади, все предыдущие жильцы должны быть выписаны. Составление акта передачи следует проконтролировать лично. Подписывать документ нужно только после тщательного изучения его содержания. Обратите внимание на наличие ошибок, исправлений, опечаток, прочее.

В акте передачи указывается следующая информация:

Скачать бланк акта приема-передачи объекта недвижимости бесплатно в формате word

• паспортные данные продавца и покупателя;
• сведения о квартире: адрес, площадь, на каком этаже находится и т.п.;
• данные о передаче жилья покупателю;
• какое имущество передается вместе с квартирой (например, мебель, бытовая техника, прочее);
• подтверждение отсутствия претензий со стороны покупателя и продавца;
• подтверждение, что риск случайной гибели жилья переходит к новому владельцу;
• перечень документации, переданной новому владельцу;
• дата, подписи сторон сделки.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи объекта недвижимости:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Налог при продаже квартиры 2018.

Сколько стоит оформление купли-продажи жилья

В каком месте будет подписан договор, зависит от решения сторон сделки. В большинстве случаев его подписывают в банке, где была арендована ячейка. Многих интересует вопрос о стоимости заключения сделки.

Предлагаем ознакомиться со списком платных услуг, которые сопровождают заключение сделки, и их стоимостью:

• обращение к нотариусу для оформления сделки обойдется в сумму, равную от 0,1 до 0,4% от общей стоимости объекта недвижимости;
• государственная пошлина в этом случае равна 2 тысячам рублей (средняя цена);
• справка, полученная в БТИ, обойдется в 500 рублей;
• процедура оценки недвижимости – 1300 рублей;
• аренда ячейки в банке – 3-5 тысяч рублей;
• оформление и регистрация договора – 2-3 тысячи рублей.

Кроме этого, могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риелтора или юриста.

Расторжение договора

Внимание! Договор купли-продажи расторгается по согласованию сторон или по решению суда:

• расторжение договора по обоюдному согласию сторон оформляется в письменном виде;
• если договор расторгается по решению суда, значит, были обнаружены факты, подтверждающие незаконность сделки, наличие поддельных документов, сделка была совершена под давлением, прочее. В результате расторжения сделки деньги возвращаются покупателю, а объект жилой недвижимости остается в собственности прежнего хозяина. Но процедура возврата редко проходит без осложнений.

Когда стороны решают не обращаться к нотариусу и подписывают договор на чистом доверии, следует обратиться к юристу и получить необходимую консультацию. В этом случае будет больше шансов уберечься от мошенников и последующей потери денежных средств или недвижимости.

Как вычислить мошенника при покупке

Махинации с недвижимостью – одно из самых распространенных преступлений. Подобные сделки являются полем для «творчества» различных аферистов, преступников, нечестных на руку риелторов, нотариусов, прочее.

Квартира на троих

Учтите! Одной из самых «популярных» схем мошенничества с продажей жилья является схема, когда происходит многократная продажа одного и того же объекта в течение нескольких дней, недель или месяцев. Все запутано так, что в конце концов вообще непонятно, кто же тот подставной владелец жилья.

Вернуть деньги в такой ситуации практически невозможно, даже если афериста вычислят и арестуют. Единственный приятный момент в этой ситуации – его арест, но на этом все прелести заканчиваются. Как вернуть деньги обманутым покупателям – неизвестно.

Попасться на крючок мошенников довольно просто, но каждый может себя обезопасить от таких последствий. Например, самое простое средство – прежде чем подписать договор и передать деньги, затребуйте выписку из ЕГРН. Также потребуйте открытого доступа к жилью.

Кстати, об этой просьбе вы имеете право заявить сразу же после уплаты задатка. Имея доступ к квартире, вы можете установить там временное видеонаблюдение и отследить, кто туда приходит, и что вообще с ней происходит.

Продажа по доверенности

Не стоит связываться с подобной схемой приобретения жилья. Уже тот факт, что квартиру продает не сам владелец, а его представитель, должно вас насторожить. Постарайтесь найти другой объект для покупки.

В том случае, когда иные варианты вас не устраивают, уточните, кто является участниками продажи. Сделать это можно через информационные порталы, социальные сети, прочее. Обязательно действуйте с помощью надежного нотариуса.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Долги по коммунальным услугам

Чем опасны сделки с приобретением жилья, так это возможностью покупки квартиры с долгами по коммунальным услугам. Очень сложно разобраться в многообразии коммунальных услуг, которые предоставлялись именно этому объекту недвижимости.

Тем более, не всегда посторонний человек может узнать, какие коммунальные службы обслуживают тот или иной объект. А нечестный владелец просто не оплачивал коммуналку в течение нескольких месяцев или лет, надеясь оставить такой «подарочек» новому собственнику.

Узнавайте все, что связано с расходами на отопление, содержание общедомового имущества, уборкой придомовой территории, прочее. Если продавец хочет вас обмануть, он вряд ли даст полную информацию о таких расходах.

Наличие прописанных

Если в продаваемой квартире есть прописанные граждане, то ничего приятного такая ситуация не сулит. Чтобы не усложнять себе жизнь разборками с зарегистрированными на жилплощади лицами, не поленитесь ознакомиться с домовой книгой. В ней можно найти информацию обо всех зарегистрированных на данной жилплощади жильцах.

При отсутствии домовой книги подобные сведения можно получить в паспортном столе. В результате обращения вы получите справку, которая подтверждает, что в квартире никто не прописан или наоборот.

Приватизация

Важно! Чтобы прояснить ситуацию с приватизацией жилого объекта, уточните:

• приватизирована ли данная квартира;
• когда это было сделано;
• кто принимал участие в процессе приватизации;
• имелись ли в квартире на момент приватизации несовершеннолетние лица.

Что касается наличия несовершеннолетних детей в семье продавца, то это отдельная тема. Дело в том, что если в момент приватизации у владельца квартиры были несовершеннолетние дети, но их интересы не были учтены, для нового владельца этот факт может перерасти в дальнейшем в неприятную проблему.

Наследство

Покупку квартиры, перешедшей к продавцу по наследству, нельзя считать мошеннической схемой, но проблем в этом случае бывает немало. Это связано со сложной схемой наследования имущества. Споры по наследству не ограничены во времени.

Так, «забытые» родственники могут случайно объявиться по прошествии 6-месячного срока. Им стоит только доказать, что они просто не знали о смерти наследодателя и не могли заявить о своем праве на наследство, и у них появится шанс получить долю в имуществе. Для покупателя это точно будет как гром среди ясного неба.

Как известно, наследование имущества происходит двумя способами:

• по закону;
• на основании составленного наследодателем завещания.

Заметим, что покупать квартиру, которая перешла к продавцу по завещанию, лучше не стоит. Эта сделка, скорее всего, будет спорной и непредсказуемой.

Оптимальный вариант – единственный наследник, относящийся к первой очереди наследования – дети, супруги, родители покойного.

Конечно, если вы поймете, что у наследодателя был один ребенок, и ему досталась эта квартира, то никаких сложностей возникнуть не должно. Вряд ли появится еще один неизвестный родной ребенок наследодателя.

Но если наследников воз и маленькая тележка, и каждый из них заявляет о своем праве на жилье, не связывайтесь с покупкой этой квартиры. Зачем оно вам надо.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Можно ли выписать родственника из квартиры?

Есть один вариант обезопасить себя от неожиданных наследников – это нотариально заверенное обязательство, которое на себя берет продавец. Оно заключается в том, что он обязуется решить все материальные требования, которые могут возникнуть при появлении других наследников и страхование титула.

Хотя полностью обезопаситься от форс-мажорных ситуаций таким образом вряд ли получится. Если и после этого ваше желание купить квартиру у наследника не исчезло, заручитесь поддержкой профессионального юриста, который хорошо разбирается в вопросах наследования недвижимого имущества.

Покупка в новостройке

Сложно объяснить ситуацию с покупкой квартиры в новостройке в суженом формате. Такой вопрос стоит того, чтобы ему уделили отдельную статью.

Внимание! Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, обратите внимание на несколько важных правил:

• Приобретайте жилье только на следующем основании: зарегистрированного права собственности, договора о доле участия, договора уступки прав требования;
• Если речь идет о схеме взаимного инвестирования, общего финансирования или паенакопления, то связываться с подобной покупкой мы настоятельно вам не рекомендуем;
• Новый дом строится согласно Федеральному закону №214;
• Не торопитесь приобретать жилье у организации, которая сдает первый дом и является новичком на данном рынке. Если застройщик ранее и выступал в роли подрядчика, но это не факт, что он не обанкротится. Избегайте таких сделок.

Посмотрите видео. Договор купли-продажи недвижимости: на что обратить внимание?

Автор статьи:

Анна Максименко