Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Прежде всего, в договоре указывается наименование населенного пункта, где происходит заключение сделки. После этого записывается дата оформления документа.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке бесплатно в формате word

Далее следует подробное описание отдельных пунктов договора:

• Информация о сторонах сделки. Заносятся данные о продавце и покупателе: ФИО, данные паспорта, место регистрации, семейное положение. Если жилая недвижимость продается по доверенности, финансовая организация, скорее всего, не выдаст кредит. В этом случае постарайтесь найти другой объект продажи;

• Сведения об объекте продажи. Этот пункт содержит информацию по недвижимости, а именно: адрес, количество этажей в доме, этаж, на котором расположено жилье, общая площадь, назначения недвижимости (жилой или нежилой фонд), цена объекта (цифрами и прописью). В этом же пункте уточняется цель договора – приобретение квартиры по ипотеке. От продавца потребуется гарантия, что он не продал жилье другим людям, квартира не находится в залоге и не подарена. Также обязательно подчеркивается отсутствие обременений. Перечисляются бумаги, которые подтверждают право собственности продавца на данное жилье (договор купли-продажи, дарственная, постановление суда);

• Способы взаиморасчетов. В этом пункте описываются моменты, связанные с финансами, например, каков размер задатка (аванса), размер собственных средств, сумма, полученная в банке в качестве кредита. Далее указывается форма расчетов. Это может быть наличный или безналичный расчет, а также расчет через банковскую ячейку. Вся сумма за объект продажи будет передана продавцу только после гос. регистрации договора. Когда покупатель передал всю оговоренную сумму, продавец пишет расписку, в которой указывает, какую сумму он получил;

• Какие права и обязанности имеют стороны сделки. Обязанности покупателя: передать объект сделки второй стороне в том же виде, который был на момент передачи задатка или аванса, не сдавать объект в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам. Обязанности покупателя: заплатить за объект продажи всю сумму, оговоренную при заключении сделки. На последнем этапе сделки стороны подписывают «Акт передачи». В это время покупатель получает ключи от квартиры и квитанции, свидетельствующие об отсутствии задолженности по жилью;

• Срок действия договора. Документ вступает в силу после гос. регистрации. Срок его действия – до момента выполнения сторонами сделки своих обязанностей.

Так как квартира приобретена в ипотеку, после того, как новый владелец получит ее от прежнего собственника, он принимает на себя ответственность за сохранность жилья.

Особенности договора

Договор об ипотеке не может заключаться в устной форме. Тем более его нужно регистрировать в государственном органе.

Внимание! Если соглашение не было зарегистрировано, оно признается недействительным (п. 1 ст. 10 Закона «Об ипотеке»). Согласно п. 2 ст. 10 Закона «Об ипотеке», договор признается заключенным только после его гос. регистрации.

Правила, которые предусмотрены для оплаты товара, приобретенного в кредит (ст. 488 ГК РФ), относятся и к ипотечному договору. Речь идет о выплате покупателем процентов, если он нарушил обязательства по своевременной оплате товара. Статьей 395 ГК РФ предусмотрены правила расчета процентов, которые насчитываются в случае неисполнения денежного обязательства.

Если жилье приобретается полностью за кредитные средства, или если за недвижимость расплачиваются частью кредитных средств, полученных в банке, кредитной организации, или займом, полученным у другого юр. лица, она становится объектом залога с момента регистрации договора в гос. органе (п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке»).

Если приобретенная недвижимость была заложена по договору ипотеки, обращение банком взыскания на эту квартиру и ее продажа являются основанием для прекращения права пользования жильем владельца или других граждан, проживающих в квартире.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатная консультация юриста по ипотеке круглосуточно.

Этапы сделки

Сделка по продаже недвижимого имущества по ипотеке осуществляется согласно утвержденному гос. регламенту (Закон «Об ипотеке»).

Хотя процедура покупки требует больше действий от покупателя, но и продавцу стоит ознакомиться с некоторыми ее особенностями, а также порядком оформления сделки.

Важно! Поэтапный план действий при заключении сделки:

• Подготовка документации для подписания соглашения. В каждом конкретном случае может быть разный перечень документации. Обычно список необходимых документов представляет финансовая организация;
• Подписание предварительного договора. Такой договор больше нужен продавцу, так как это определенная гарантия того, что в дальнейшем покупатель не откажется от заключения сделки;
• Составление основного договора, его подписание;
• Передача документации для регистрации в МФЦ или в Росреестре. Электронная регистрация сделки осуществляется только в Сбербанке;
• Передача средств продавцу. Если речь идет о покупке по ипотеке, процедура имеет определенные нюансы. Организация, предоставившая кредит, переведет эти средства на счет продавца. В некоторых случаях открывается аккредитив или используются другие способы расчета.

Представленный выше алгоритм действий применяется почти всегда. Но не стоит забывать, что прежде покупателю необходимо решить вопрос с банком о предоставлении кредита. Первое, что нужно сделать покупателю – подать заявку в банк.

При заключении сделки продавец так же, как и покупатель, несет некоторые расходы:

• расходы, связанные с получением справок и выписок;
• оплата услуг квалифицированного юриста, который составляет соглашение. Расходы делятся пополам с покупателем.

Документы для оформления

Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры бесплатно в формате word

Важно! Для заключения сделки купли-продажи по ипотеке продавец сдает в банк такую документацию:

• паспорта граждан, которые являются собственниками данного жилого объекта, даже если они там не проживают;
• кадастровый паспорт объекта продажи. Банки требуют, чтобы паспорт был изготовлен не позже, чем за 5 лет до настоящей сделки. То есть, если паспорт получен намного раньше, лучше его обновить. Стоимость этой услуги в БТИ приблизительно от 1 до 2 тысяч рублей;
• техпаспорт. Сроки документа такие же, как и у кадастрового паспорта, если его нужно обновить. Получить документ можно в БТИ;
• разрешение на перепланировку жилья. Когда в квартире делают перепланировку, на нее берется специальное разрешение. Если такого разрешения нет, а изменения в плане квартиры произошли, необходимо их узаконить. Так как план квартиры после ремонта меняется, потребуется обновить и кадастровый паспорт;
• выписка из единого реестра. Такой выпиской заменили свидетельство о регистрации права собственности, оно не выдается с 2016 года. Чтобы получить выписку, можно обратиться в Росреестр или в МФЦ. Срок действия выписки – 5 дней. Поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед обращением с пакетом документов в банк. Кстати, при получении выписки придется оплатить госпошлину в размере 200 рублей;
• Правоустанавливающие бумаги. Речь идет о документах, на основании которых продавец получил право владеть объектом. Это может быть: договор купли-продажи, документ о приватизации, завещание, дарственная, прочее;
• оценка стоимости недвижимого объекта. Обычно этим занимается сам покупатель. То есть он не только заказывает услугу, но и оплачивает ее. В том случае, когда продавец предлагает совсем другую стоимость, он сам заказывает эту оценку. Без этой бумаги пакет документов будет неполным, и банк его не примет, так как он должен знать рыночную стоимость объекта, который берется в залог;
• справка о количестве членов семьи продавца. В ней уточняется, кто живет в данной квартире. Так можно проверить, не зарегистрированы ли в квартире граждане, которые считаются пропавшими без вести, лица, находящиеся в местах лишения свободы, прочее. То есть это те граждане, которые по возвращении могут опротестовать сделку.

Подготовка документации требует терпения и выносливости. Кроме этого, внимательно изучайте бумаги, которые получаете в различных организациях, так как никто не застрахован от ошибок.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия супруга на продажу квартиры:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Зачем банкам нужно столько документов от продавца жилья?

Эта необходимость вызвана тем, что они хотят себя обезопасить от нечистой сделки. Кстати, такая документация понадобится при заключении сделки купли-продажи и без участия кредитных денег. Так что подобной процедуры не избежать.

Кроме названных выше бумаг, банк может затребовать:

Скачать образец заявления на разрешение на продажу квартиры в органы опеки и попечительства бесплатно в формате word

• разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Это требуется в том случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
• постановление суда о признании гражданина, являющегося одним из владельцев жилья, пропавшим без вести;
• разрешение, полученное от соседей. Оно потребуется в случае, когда речь идет о коммунальной квартире или жилье в МЖК. Дело в том, что соседи в коммунальном жилье имеют приоритетное право на выкуп жилья, находящегося по соседству;
• справку от нотариуса, в которой подтверждается, что умерший владелец не имел иных наследников. Такая бумага необходима при продаже квартиры, полученной по наследству (продажа осуществляется в период, когда после смерти владельца не прошло и года);
• согласие супруга на продажу. Согласие потребуется, если супруг продавца не является одним из владельцев жилья.

Кроме всего прочего, покупателю желательно ознакомиться со справкой, подтверждающей отсутствие долгов по квартплате (выдается коммунальными службами). Хотя указанные справки не требуются для предъявления банку или для подписания соглашения.

Посмотрите видео. Как взять ипотеку в квартиру и не пожалеть?

Порядок заключения ДКП

В большинстве случаев при покупке недвижимости между продавцом и покупателем составляется предварительное соглашение.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Кроме этого, лучше взять аванс или задаток. Таким образом, вы обезопасите себя от того, что покупатель вдруг передумает, а вы потратили уже столько времени на сбор документации.

Далее на основании предварительного соглашения заключается основной договор.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Сколько раз можно брать ипотеку?

Выше уже упоминалось, какие сведения вносятся в этот документ (информация об участниках сделки, объекте продажи, прочее). Но его основная цель – уточнение обязанностей сторон сделки. А именно: продавца – продать, покупателя – купить объект в указанный срок.

Если у сторон что-то не заладится, и они решат расторгнуть предварительный договор на основании общего решения, никаких юридических последствий ждать не стоит.

Этот документ не подлежит регистрации, так как важен только для участников сделки.

Обычно предлагается сумма в размере от 100 до 200 тысяч рублей.

Внимание! Когда заключается договор задатка, у обеих сторон появляются определенные обязательства:

• Продавец, приняв задаток, не имеет права продать объект другому лицу. Если это случится, задаток возвращается в двойном размере;
• Покупатель, заплатив задаток, обязан купить данную недвижимость. В случае отказа задаток не возвращается.

Получается, что задаток полезен обеим сторонам. Он как бы сдерживает «шатания» участников сделки в стороны. Если задаток внесен, сделка заключается в разы быстрее.

Иногда в случае возникновения непредвиденных обстоятельств стороны могут договориться о расторжении договора задатка и возврате денег покупателю. Причиной этого, например, может стать отказ банка в предоставлении ипотеки.

Поэтому прежде чем заключать сделку, взвесьте все «за» и «против». Лучше иметь дело с покупателем, у которого есть одобрение банка на получение кредита.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Проведение расчетов

При проведении ипотечных сделок банки предлагают использовать несколько проверенных схем. Какую схему выберут конкретные клиенты, зависит от многих обстоятельств. Важно одно – решение принимается до заключения предварительного договора. От способа расчета зависит порядок сделки в целом.

Внимание! Основные варианты проведения расчетов при сделках по ипотеке:

• Передача денег по безналичному расчету. Эта несложная и вполне понятная схема. Когда покупатель оформил ипотеку, деньги ему на руки не выдаются. Также деньги (наличными) не передаются продавцу. Как только осуществится гос. регистрация договора, участники идут в банк с выпиской из Росреестра. Получив доказательство регистрации сделки, банк переводит деньги на счет продавца;
• Перевод денег на аккредитив. В этом случае покупателю нет необходимости приходить в банк. Деньги находятся на спец. счете, а получить их продавец сможет только по исполнению определенных условий (например, госрегистрации сделки, представлении выписки из Росреестра, прочее);
• Аренда банковской ячейки. Банк выдает наличные покупателю, а он в свою очередь сразу же помещает их в арендованную банковскую ячейку. Продавец забирает эти деньги после того, как представит выписку из Росреестра и подписанный договор КП.

Эти средства не изымаются из суммы кредита, но в договоре между банком и клиентом указывается, в какой срок будут оплачены данные услуги.

Если продавец заберет деньги позже намеченного срока, ему придется самостоятельно оплачивать дополнительные дни аренды ячейки.

Регистрация права собственности

Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимое имущество бесплатно в формате word

Оформление сделки заканчивается обращением участников в органы государственной регистрации. Можно обратиться в Многофункциональный центр. Так процедура закончится намного быстрее. Электронная регистрация на сегодняшний день доступна только в Сбербанке России.

В последнем случае клиент передает документы в банк и получает деньги за проданный объект недвижимости.

Учтите! Если обращаться в МФЦ, нужно подготовить следующие документы:

• ксерокопии паспортов сторон (продавца и покупателя);
• документы на жилье (копии);
• согласие супруги (супруга) на продажу квартиры;
• разрешение, полученное в органах опеки и попечительства;
• квитанцию, свидетельствующую об оплате гос. пошлины в размере 2-х тысяч рублей. Оплату производит покупатель.

Передавая документы, клиенты получают расписку с перечнем принятой документации. Если в процессе регистрации выяснится, что чего-то не хватает, клиентам сообщат о необходимости донести эти бумаги.

Документацию не примут только в том случае, когда клиенты не представят паспорта. Кстати, тот факт, что документы приняты, еще не говорит о том, что сделку зарегистрируют.

Обычно проблем с регистрацией не бывает, хотя торопиться с расчетом не стоит. Подождите до тех пор, пока не получите документы, подтверждающие переход права собственности на приобретенный объект недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: 600 тысяч от государства на погашение ипотеки.

Сколько это будет стоить

Из чего состоит статья расходов при выполнении данной процедуры:

• Подготовка пакета документов бесплатно не обойдется, причем расходы предстоят обеим сторонам. Выписка из ЕГРН стоит 200 рублей (в 2018 году). Если понадобится составить согласие супруги на куплю-продажу, придется заплатить от 600 до 2 тысяч рублей (цена услуги зависит от региона проживания);
• Если стороны договора хотят обезопасить процедуру передачи средств, то лучше воспользоваться услугами банка. Когда первоначальный взнос переводится продавцу на его банковский счет, взимается комиссия. В данном случае она составляет от 0,5% до 2% от суммы перевода. Можно арендовать банковскую ячейку, но за это придется заплатить 400 рублей за одни сутки. Если вы решите открыть аккредитивный счет, будьте готовы к большим расходам, чем в предыдущих случаях. На сегодняшний день это 10-25 тысяч рублей за период пользования;
• Если договор купли-продажи по вашей просьбе составляет риэлтор или опытный юрист, оплата за их услуги зависит от тарифов, принятых в конкретном регионе. В Москве это будет стоить 20 тысяч рублей, а в регионах от 4 тысяч рублей;
• Оформление сделки невозможно без регистрации прав. Для этого сторонам сделки нужно обратиться в Росреестр. Размер госпошлины при регистрации прав в 2018 году составляет 1 тысячу рублей для физических лиц;
• Для заверения основного договора КП обращаются в нотариальную контору. Данная процедура обойдется в 15 тысяч рублей в Москве, и от 5 тысяч рублей в регионах.

Посмотрите видео. Покупка и продажа квартир, купленных в ипотеку, чего бояться и как поступать:

Автор статьи:

Анна Максименко