Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Пошаговая инструкция проверки юридической чистоты квартиры

Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Главное – уточнить право собственности продавца на объект недвижимости. Доказательством такого права есть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Попросите у владельца документ и внимательно с ним ознакомьтесь. Проверьте, нет ли там недостоверной информации, незаверенных исправлений, помарок, прочее.

Внимание! Документы, которые свидетельствуют о праве собственности человека на недвижимость:

• выписка из ЕГРН, выданная в Росреестре, подтверждает, что у данного лица есть право на данную квартиру;
• официальные бумаги, удостоверяющие способ приобретения жилья: на основании договора купли-продажи, договора дарения или обмена, договора ренты, приватизации, наследования имущества;
• нотариально заверенная доверенность, которая подтверждает права иного лица представлять интересы собственника при продаже жилья;
• заверенное у нотариуса согласие супруги (супруга) на продажу жилой недвижимости, приобретенной в браке (если не подписан брачный договор);
• Проверить госрегистрацию договора и историю объекта.

Узнать о том, имеет ли продавец право на недвижимость и сделки с ней, можно, изучив выписку из ЕГРН, представленную собственником. Эту выписку можно получить самостоятельно, без продавца.

Для этого потребуются: письменное заявление, паспорт или другое удостоверение личности, квитанция об оплате услуги по предоставлению выписки и кадастровый номер объекта.

Полученная покупателем выписка будет не настолько развернутой, чтобы можно было уточнить детали. Поэтому лучше, если ее представит владелец квартиры, так как он получит в Росреестре расширенный вариант.

Описание истории зарегистрированной недвижимости можно найти в ЕГРН. Речь идет об объектах, сведения о которых накапливались с 1998 года. Там есть сведения о наличии арестов имущества, запретах на сделки с жильем, переходах права собственности, а также имущественных спорах.

Если узнаете, что с объектом связаны споры или аресты, обратите внимание на сроки давности. Признать сделку по недвижимости недействительной можно в течение 3 лет.

Если вариант хорош, не торопитесь от него отказываться. Изучите бумаги, связанные с судебным решением. Уточните, является ли лицо, с которым вы хотите заключить сделку, реальным владельцем недвижимости.

Кстати, проверьте, как часто эта квартира меняла хозяев. Частые смены владельцев или длительное отсутствие жильцов в доме должны насторожить.

Если объектом продажи является старое жилье, оно может не иметь регистрации в ЕГРН, но это не говорит о том, что недвижимость проблемная. Для успокоения отошлите запрос в Департамент жилищной политики.

Изучить договор

Ознакомьтесь с договором, на основании которого человек стал владельцем недвижимости. Обратите внимание на условия соглашения, где говорится о его расторжении, и узнайте, были ли выполнены данные условия.

Важно! Обратите внимание на дату вступления в силу договора. Это важно знать, чтобы не попасться на удочку мошенников. Например, если владелец жилья совсем недавно получил его по наследству и сразу продает, это заставляет насторожиться.

Узнать, производились ли перепланировки

Далее ознакомьтесь с документацией, которую предоставляет БТИ. Эти бумаги находятся у продавца. Полезное, что можно узнать из этих документов, – это наличие незаконных перепланировок, переустройства объекта, прочее.

Проверить продавца

Не стоит концентрировать свое внимание только на квартире, обратите внимание на ее владельца. Может случиться так, что в погоне за «чистой» во всех отношениях квартирой вы пропустите самое важное. Например, продавец может продавать чужую квартиру. Поэтому до того момента, как вы начнете уточнять все нюансы по недвижимости, проверьте, кто с вами общается, имеет ли он отношение к данному жилью. Попросите паспорт продавца, перепишите данные и утончите информацию по поводу подлинности документа на сайте ФМС или в территориальном подразделении ФМС.

Немаловажную роль в ситуации с продажей жилья играет психическое и физическое здоровье продавца. Уточните его дееспособность. Далеко, как говорится, ходить не нужно, побеседуйте с соседями, которые всегда все знают.

Проверить права третьих лиц

Обратите внимание на тот момент, кто еще прописан в продаваемой квартире. Для этого попросите показать вам выписку из домовой книги.

Вся информация, связанная с лицами, которые зарегистрированы в данной квартире, и их правом на проживание в ней после совершения сделки купли-продажи, важна.

Представьте себе, вы купили квартиру, счастливо живете в ней пару-тройку лет, и тут на пороге появляется человек, вернувшийся из мест лишения свободы, и заявляет о своем праве жить на данной жилплощади. Будет еще хуже, когда он представит соответствующие документы.

Внимание! Убедитесь, что, кроме одного продавца или еще каких-то членов семьи, никто «третий» в квартире не зарегистрирован. Здесь имеются в виду жильцы, отбывающие наказание в МЛС, лица, которые проходят длительное лечение в другом городе, прочее. Вернувшись, они с легкостью докажут, что это и их дом тоже.

Особое внимание в данной ситуации нужно обратить на наличие несовершеннолетних жильцов, прописанных в квартире. Если сделка, которую хочет заключить продавец, нарушает интересы детей, ее признают незаконной.

Попросите, чтобы вам показали согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. Мало ли какие отношения у супругов, и советовался ли с женой муж, прежде чем объявить о продаже жилья. Кстати, согласие супруги нужно заверить у нотариуса.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Задать вопрос юристу по недвижимости онлайн бесплатно.

Как правильно оформить покупку недвижимости

Только проверив все документы на квартиру и личность самого продавца, соглашайтесь на заключение сделки.

Займитесь подготовкой к регистрации, которая состоит из нескольких этапов:

• составьте предварительное соглашение, можете, по соглашению с продавцом, заплатить аванс или дать задаток;
• соберите всю необходимую документацию;
• передайте пакет документов в рег. управление, рассчитайтесь за приобретенную недвижимость;
• возьмите в Росреестре выписку, получите документы на квартиру.

Заключение предварительного договора, передача задатка и аванса

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости бесплатно в формате word

Иногда так получается, что подходящий вариант квартиры найдется быстро, но денег пока не хватает, да и документы собраны не все. Понятно, что на сборы уйдет время, а потерять удачную находку не хочется, ведь на хороший товар может найтись другой покупатель.

Поэтому договоритесь с продавцом о заключении предварительного соглашения.

Запомните! Как это сделать, решайте вместе с продавцом. Вы можете:

• составить предварительный договор;
• передать продавцу аванс (обязательно берите расписку);
• дать задаток.

Любое из перечисленных выше действий лучше выполнять при свидетелях. Одним из самых эффективных способов предварительной договоренности с продавцом считается договор о задатке.

Если такой договор составлен, то вам особо переживать о возможной потере объекта не стоит, потому что, если продавец найдет другого покупателя, ему придется вернуть вам задаток в двойном размере. Хотя некая опасность для вас тоже есть, ведь может так получиться, что по не зависящим от вас причинам вы не сможете приобрести эту квартиру. Тогда ваши деньги (задаток) останутся у продавца.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи недвижимости:

Что нужно знать о задатке

Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру бесплатно в формате word

Если вы решили заплатить задаток, то обязательно заключите соответствующий договор.

Запомните! В документе записываются следующие данные:

• дата заключения соглашения, где оно было подписано;
• сведения о сторонах договора (Ф. И. О., место жительства, паспортные данные);
• сведения о квартире;
• установленная цена объекта;
• когда будет заключена сделка купли-продажи;
• информация о внесении задатка (согласно ст. ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ);
• сумма, переданная в качестве задатка;
• какая ответственность возлагается на стороны соглашения в случае невыполнения своих обязательств.

Подпись сторон ставится на каждой странице договора, а также в конце текста. Обратите внимание, что нужно составить договор в двух экземплярах, чтобы у каждой из сторон была своя копия.

Кроме договора, составляется еще один документ, который подтверждает передачу задатка. Это расписка.

В ней указывается:

• где и когда составлен документ;
• кто передал деньги, кто получил деньги (записываются личные и паспортные данные сторон);
• информация, касающаяся договора о задатке;
• какая сумма получена (цифрами, прописью);
• подпись продавца.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец расписки о получении денежных средств за квартиру:

Составление документов для регистрации

Документацию по недвижимости собирает продавец. В ваши обязанности как покупателя входит оплата государственной пошлины. В обычной ситуации размер пошлины составляет 2 тысячи рублей, иногда сумма меняется.

Не стоит держаться в стороне от оформления документов. Участвуйте в составлении договора купли-продажи. Прежде чем подписать его, проконсультируйтесь с юристом по поводу корректности составления. За услуги юриста придется заплатить, но это оправдано. В будущем с договором никаких проблем не возникнет.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию:

• где и когда составлен;
• личные данные продавца и покупателя (Ф. И. О., адрес, дата рождения, паспортные данные, данные документов, принадлежащих законным представителям, если среди участников сделки есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограничено дееспособные лица);
• обязательства продавца – передать недвижимость в пользование покупателя, а обязательство покупателя – заплатить за покупку;
• сведения об объекте продажи (информация берется из кадастрового паспорта – название, адрес, размеры, кадастровый номер, на каком этаже находится, сколько комнат, прочее);
• информация о регистрации прав собственности на квартиру;
• цена объекта, в какие сроки и каким способом эта сумма поступит на счет продавца;
• подтверждение отсутствия долгов, обременений и арестов;
• согласие супругов, законных представителей на продажу жилья;
• сведения о перестройке или перепланировке;
• сведения о жильцах квартиры, кто еще прописан;
• отсутствие притязаний третьих лиц, по квартире нет никаких судебных споров;
• согласие органа опеки на совершение сделки (если владелец квартиры – несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин).

Внимание! Перечень документов, которые передаются в регистрационное управление или МФЦ:

Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимое имущество бесплатно в формате word

• совместное заявление продавца и покупателя о переходе собственности на жилье (чтобы составить документ, обратитесь к специалисту МФЦ, риелтору или найдите образец на сайте Росреестра);
• финансовый документ об оплате госпошлины;
• договор купли-продажи и акт приема-передачи (в 3 экземплярах);
• кадастровый паспорт;
• заверенное у нотариуса согласие супруги на продажу жилья;
• согласие родителей на продажу квартиры, если участник сделки – ребенок от 14 до 18 лет;
• одобрение органов опеки (в случае участия в сделке несовершеннолетнего лица);
• паспорта сторон сделки.

В некоторых ситуациях понадобятся дополнительные документы. Если чего-то не хватает, лицо, принимающее документы на регистрацию, сообщит об этом.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке?

Сдача документов в регистрационное управление и оплата

Не подписывайте документы и не передавайте деньги наедине с продавцом. Лучше это сделать в присутствии регистратора или нотариуса.

Потребуйте от продавца составить расписку о получении денежных средств в полном объеме. Также он должен указать в расписке, что никаких претензий по оплате не имеет. Расписка пишется продавцом от руки в единственном экземпляре и хранится у покупателя.

Если заплатить деньги после передачи документов на регистрацию, все это время квартира будет находиться в ипотеке у продавца. Это тоже не выход, так как могут возникнуть сложности с погашением ипотеки. В договоре купли-продажи можно упомянуть, что в силу закона ипотека не будет применяться, но от этого предложения продавец, скорее всего, откажется.

Не стоит придумывать какие-то новые ходы, просто передайте деньги в момент подачи документов на регистрацию в присутствии свидетелей. Тогда точно никаких проблем возникнуть не должно.

Если для покупки квартиры вы взяли деньги в кредит, то расплачиваться с продавцом будет банк. Соответственно, до полного возврата кредитных средств жилье находится в залоге у банка. В этом случае банк будет участвовать и в оформлении документов на покупку, и в их проверке. Кроме этого, представитель кредитора обязательно присутствует при регистрации.

Обычно юрист банка контролирует весь процесс, поэтому никаких проблем с документами возникнуть не должно. Когда все документы переданы на регистрацию, сотрудник выдает расписку, в которой указана дата выдачи документов после регистрации. В указанный день явитесь в рег. управление, получите все документы. Теперь вы официальный владелец квартиры.

Возможные риски

Без рисков ни одна сделка по продаже и покупке недвижимости не обходится.

Внимание! Последствия, возникающие при покупке вторичной недвижимости, делят на несколько групп:

• Проблемы с «чистотой» квартиры. Если квартира окажется проблемной, то новый собственник может потерять право на владение приобретенным имуществом. Риск заключается в том, что нет достоверных сведений о самом объекте продажи, а покупатели не до конца понимают, что им требовать от продавца;
• Сложности с техническими характеристиками жилья. Человек свое право на жилье не потеряет, но сможет ли он жить в квартире, которая не пригодна к нормальной жизни людей. Сложности заключаются в том, что новому владельцу придется вложить немалые средства, чтобы привести ее в норму, устранить все проблемы, которые он почему-то не заметил;
• Проблемы с заключением договора купли-продажи.

Заметьте! Самыми важными пунктами договора являются юридические. Когда человек не хочет связываться с банками и покупает квартиру самостоятельно за собственные деньги, он может расплачиваться появлением при покупке определенных рисков:

• квартира может продаваться по фальшивым документам. В большинстве случаев это доверенность, у которой закончился срок действия. Оформив сделку по таким документам, можно остаться и без денег, и без квартиры;
• когда покупается квартира, приобретенная продавцом в результате наследования или по договору дарения, могут не учитываться интересы третьих лиц (например, обязательных наследников). В этом случае суд признает договор незаконным;
• если квартира является общим имуществом, могут быть нарушены права совладельца. Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, второй совладелец (супруг или супруга) должен дать свое согласие или несогласие на заключение сделки по продаже общего имущества. Документ заверяется у нотариуса;
• объект продажи расположен в доме, который будут расселять;
• несоблюдение прав несовершеннолетних лиц. Ребенок может быть прописан по другому адресу, но в этой квартире у него есть собственная доля. Такая сделка возможна только в том случае, если ее одобрит орган опеки и попечительства;
• стоимость жилья занижена с целью снижения размера налога. В случае форс-мажора покупателю вернут ту сумму, которая прописана в договоре, то есть можно потерять определенную сумму денег;
• вместо договора купли-продажи заключается договор дарения.

Эта ситуация больше выгодна для продавца, так как ему не придется платить налог. Но если сделку, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ, признают незаконной, деньги потеряет покупатель, которому придется уплатить налог, так как именно он имеет выгоду от сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Покупка квартиры за материнский капитал без ипотеки.

Ст. 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок:

• Под мнимой сделкой понимают сделку, которая совершена как видимость. Так как правовых последствий в этом случае нет, она признается ничтожной;
• Притворная сделка создается для прикрытия иной сделки. Она также признается ничтожной. К сделке, о которой стороны договаривались в реальности, с учетом ее существа и содержания, применяются правила, относящиеся именно к ней.

Какие вопросы надо задавать

При встрече с продавцом и осмотре квартиры задайте ему основные вопросы, ответы на которые подтолкнут вас к принятию решения по поводу покупки именно этой недвижимости.

Кто собственник жилья?

Так как сделка заключается с владельцем имущества, нужна встреча именно с ним, а не с его помощниками или третьими лицами.

Каким способом приобретена квартира, есть ли регистрация права собственности?

Законной сделка будет только в том случае, если жилая недвижимость зарегистрирована в Росреестре. Когда правоустанавливающие документы отсутствуют, смысла покупать такое жилье нет.

Кто, кроме владельца, прописан в квартире, выписывали ли кого-то после того, как квартира стала собственностью продавца?

Этот момент очень важный. Чтобы не получилось так, что после определенного времени владения этой квартирой к вам нагрянут законные жильцы, которые находились, например, в местах лишения свободы, проходили курс лечения в психоневрологическом пансионате или гостили у бабушки в деревне.

Особое внимание следует уделить прописке несовершеннолетних. Нарушение прав несовершеннолетних недопустимо, в противном случае возникнут определенные сложности.

Женат ли собственник жилья?

Есть ли лица, которые также претендуют на эту жилплощадь как на собственность или место для проживания?

Речь идет о тех гражданах, которые на момент приобретения жилья владельцем также претендовали на него и обращались по этому поводу в суд. То есть речь идет о наличии судебных споров, связанных с данной недвижимостью.

Есть ли обременения на квартиру?

Возможно, объект продажи находится в залоге у банка, или существуют какие-то судебные споры. Может быть, есть ограничения пользования жильем. Все это нужно выяснять. Кстати, уточните по поводу договора пожизненного содержания, составленного предыдущим владельцем.

Какой срок данная недвижимость находится в собственности продавца?

Как известно, срок исковой давности составляет 3 года. За это время все желающие получить эту жилплощадь или лица, которые считают, что их права были ущемлены с моментом вступления в права собственности настоящего владельца квартиры, должны были использовать данный срок для опротестования сделки. Хотя иногда такая возможность сохраняется и по истечении 3 лет.

Будет ли продавец одновременно со сделкой о продаже заключать сделку о покупке нового жилья?

Не всегда покупателя может устроить так называемая альтернативная сделка, когда одновременно заключаются два договора: о продаже одной квартиры и покупке второй. Это сложная сделка и требует много времени для подготовки и оформления.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Кто именно будет подписывать договор: собственник или его представитель?

Сделки, которые заключаются на основании доверенности, очень ненадежные. Впоследствии может возникнуть много вопросов и сложностей. Кстати, сделки с доверенностями часто бывают мошенническими, поэтому не торопитесь покупать квартиру у представителя владельца жилья. Сделка, заключенная с настоящим владельцем, более надежная.

Кто живет по соседству?

Соседство с личностями, которые ведут асоциальный образ жизни, не только неприятно, оно может создать серьезные проблемы. Постарайтесь пообщаться с соседями, прежде чем купите квартиру.

Топ-5 самых популярных схем мошенничества

Рынок недвижимости – это место, куда рвутся мошенники, ведь так легко обмануть людей, которые хотят купить недвижимость по хорошей цене.

Мошенники разрабатывают схемы, чтобы легко выкачать деньги из покупателей или продавцов.

Приобретение жилья по поддельным документам

Эта схема основана на использовании фальшивого паспорта, который предоставляется владельцу квартиры при заключении договора аренды жилья. В течение длительного времени мошенники арендуют съемную квартиру, хозяева которой уехали, оставив ее арендаторам. За это время на квартиру по поддельным бумагам выписывается остальная документация, необходимая для продажи недвижимости.

Имея документы на руках, мошенники продают жилье, получают деньги и исчезают. Когда владельцы возвращаются, в доме уже новые хозяева. Понятно, что через суд договор купли-продажи будет признан недействительным. Хуже всех в этой ситуации будут себя чувствовать покупатели, которые останутся и без денег, и без квартиры.

Важно! Приобретая квартиру, проконсультируйтесь с юристами. Проверьте бумаги на их подлинность. Так будет шанс не остаться у разбитого корыта.

Покупка жилья, владелец которого принадлежит к группе риска

Давайте уточним, кто относится к группе риска. Это лица, имеющие психические заболевания, наркозависимые граждане, одинокие пенсионеры, то есть те люди, которые не всегда понимают, что они делают. То, что квартира принадлежит таким лицам, не афишируется. Часто применяется схема с несколькими перепродажами.

Когда у квартиры уже появятся новые владельцы, сделку из-за недееспособности собственника признают незаконной. Таким образом, покупатели останутся ни с чем.

Чтобы такая схема обошла стороной, проверяйте бумаги и не торопитесь покупать жилье, у которого за непродолжительное время сменилось несколько владельцев.

Наличие законных наследников, о которых ничего не известно

Приобретение недвижимости, полученной по наследству, – вещь опасная. Как известно, унаследовать жилье можно через полгода после смерти владельца. Но иногда наследники, о которых даже никто не знал (незаконнорожденные дети, другие родственники, которые ранее не собирались принимать наследство), появляются уже после того, как квартира продана другому человеку.

Какие гарантии нужны? Попросите справку о составе семьи продавца жилья. Далее составьте с продавцом договоренность, где он обязуется лично решить проблему, если появятся иные наследники на данную недвижимость.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2018 году?

Продажа жилья по поддельной доверенности

К сделке купли-продажи жилья приобщаются доверенные лица в том случае, когда собственник жилья не может лично продать квартиру. Чаще всего эти люди находятся за границей. Мошенники часто используют доверенности, оформленные на умерших граждан.

Также у документа может выйти срок действия, прочее. Поэтому, чтобы не попасть на крючок к ловким аферистам, не заключайте договор купли-продажи на основании доверенности, не познакомившись с настоящим владельцем жилья.

Нарушение прав несовершеннолетних жильцов

Подобная ситуация возможна, когда в доме прописан несовершеннолетний ребенок, но при заключении сделки этот факт умалчивается, или на него просто не обратили внимания.

В этом случае он имеет право обратиться в суд до тех пор, пока ему не исполнится 21 год. В этом случае закон на стороне ребенка.

Когда жилье приобретается на средства из мат. капитала, каждый ребенок имеет свою долю в данной недвижимости. В противном случае сделки с жильем будут незаконными.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости:

Автор статьи:

Анна Максименко