Покупка квартиры на вторичном рынке

Как покупать на вторичном рынке

Внимание! Схема пошагового проведения подобного рода сделок складывается из таких составляющих:

• Первый этап – поиск объекта недвижимости. Для исключения составляющей риска в будущем, можно привлечь к процедуре риэлторов. Для этого – обратитесь в соответствующее агентство;
• Второй этап – проведение осмотра жилья. На данной стадии следует акцентировать свое внимание на документации, тех. состоянии и покупаемого жилья, и дома в котором находится недвижимость;
• Третий этап – проверьте реальность статуса продавца. При приобретении жилья возможет риск того, что человек продающий жилье на деле не выступает его собственником;
• Четвертый этап – проведите переговоры. Стороны обсуждают вопрос цены реализуемого/покупаемого жилища, сроки оплаты и прочие особенности проведения сделки;
• Пятый этап – заключается договор КП (купли-продажи). В большинстве ситуаций, наличие нотариуса при подписании такого документа – обязательно;
• Шестой этап – регистрация. Помимо удостоверения у нотариуса, договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Вышеуказанных действий в стандартных случаях придерживаются обе стороны заключаемого соглашения КП недвижимости.

Какие вопросы задавать

Приобретая жилье, стеснения излишни. Смело спрашивайте собственника о покупаемом объекте недвижимости.

Важно! Особо важно выяснить у продавца следующее:

• кто до этого выступал владельцем жилья и на протяжении какого времени;
• когда именно проводился кап. ремонт жилого дома в котором расположена покупаемая квартира;
• присутствуют ли в жил. площади дефекты и другие особенности, о которых покупателю желательно знать (близко расположенные вибрационные источники, источники повышенного шума, радиации и прочее);
• в связи с чем жилье выставлено на продажу в данный момент;
• при выполнении продавцом действий на основании доверенности, узнайте – где находится доверитель, как обсудить некоторые вопрос продажи именно с ним, как удостовериться в том, что он не умер, является дееспособным и по своей воле без принуждения намерен продать объект недвижимости, почему действует через доверенное лицо;
• кто является соседями (это вопрос для некоторых покупателей особо важен, поскольку рядом с проблемными и шумными соседями вряд ли кто захочет проживать).

Если продавец не пытается скрыть какой-то подвох, он раскован в общении, уверен в своих действиях и ведет себя открыто. Такие люди отвечают на вопросы охотно, ведут себя корректно и стараются рассказать все важные моменты о жил. площади (в том числе и мелкие недостатки), они не начинают спорить на счет сроков расчета и им не важна выбранная покупателем форма расчета, прочее. Такие особенности чаще всего и будут свидетельствовать о честности продавца.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Этот этап наиболее ответственный из всех. Пусть на самостоятельную проверку уйдет время, но зато вы будете уверены в отсутствии подводных камней и будете знать, что с жильем все чисто и сюрпризов не будет.

Учтите! До покупки приобретаемый объект в обязательном порядке проверяет по следующим моментам:

• Достоверны ли правоустанавливающие документы на жилье, есть ли сомнения в их подлинности;
• Правомочен ли продавец (продавцы – если их несколько), какая репутация сложилась за ним (ними);
• Имеются ли в жилье (или отсутствуют) прописанные граждане. Отдельное внимание обратите выписанным на временной основе;
• Будут ли притязания со стороны других лиц на жилье после его продажи (включая возможных лиц, претендующих на жил. площадь в порядке наследования), идут ли судебные рассмотрения дел, где центральным объектом выступает покупаемая недвижимость;
• Присутствуют ли какие-либо обременения по жилью (находится в ренте, ипотеке, аренде и прочее), наложен ли арест.
• Присутствуют ли долги по жилищно-коммунальным услугам;
• Полностью ли узаконена имеющаяся на момент продажи планировка квартиры.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить расписку о получении задатка за квартиру?

Какие документы проверяются

Продавец обязан иметь на руках необходимые технические и правоустанавливающие документы на жилье:

• Свидетельство, подтверждающее право владения недвижимостью либо выписку (ЕГРН). Выписку есть возможность заказать самому, обратившись в Росреестр, так в документе можно увидеть все текущие изменения;
• Договор по квартире (по приватизации, купле-продаже, дарению, мене, акт, согласно которому квартира передана текущему владельцу застройщиком и т. п.);
• Свидетельство о наследовании жилья (если жил. площадь оформлена в порядке наследования);
• Паспорт на объект недвижимости (кадастровый);
• При наличии – тех. паспорт.

Всегда просите, чтобы документы предоставляли в оригиналах. Можно попросить оригиналы, для самостоятельной подготовки их копий.

Важно! Самостоятельно исследуя предоставленные документы, следует обращать внимание на такие моменты:

• присутствуют ли в предоставленных продавцом договорах, необходимые подписи, штампы органов выполняющих регистрацию, соответствующие графы;
• проследите, чтобы все свидетельства в пакете документов по жилью были подготовлены с использованием фирменных (с гербом) бланках.

Следует учесть, что в такого рода документах недопустимы подчистки, допущение помарок, любые исправления. При наличии подобных элементов на бланках документов насторожитесь, ведь это первые признаки того, что перед вами подделки.

Кроме того, для полной уверенности есть вариант попросить продавца обратиться в Росреестр для заказа документов, устанавливающих права собственника (при подготовке Росреестр проставляет печать на оформленном документе).

К подобной проверке можно прибегнуть, когда появляются сомнения насчет действительности отдельных документов продавца.

О правомочиях продавца

Право распоряжаться недвижимостью, а значит, и продать ее, есть как у законного владельца, так и у его представителя. При этом полномочия последнего удостоверятся отдельной доверенностью.

Заметьте! Продавцом в разных случаях может выступать:

• одно лицо (единоличный собственник);
• несколько лиц (когда квартира принадлежит разным владельцам и распределена по долям);
• супружеская пара (на правах совместного владения), хоть по документам может значиться и одно лицо.

Сведения о продавце можно найти:

• В свидетельстве, подтверждающем право владения;
• Как вариант – выписке, оформленной из Гос. реестра;
• В других документах на жилье.

Вопросы технического плана решаются и через представителя. Если вдруг в просьбе встретиться напрямую с хозяином жилья прямо отказали или всячески пытаются избежать этого, откладывают встречу, насторожитесь.

Проверить нужно и саму доверенность, на основании которой человек представляет интересы владельца жил. площади.

Для этого не поленитесь сходить к нотариусу, который выдал доверенность и уточните сведения. Узнайте, действует ли доверенность, не была ли она отозвана.

Внимание! В особенности нужно быть внимательным, если одним из собственников недвижимости выступает ребенок:

• когда ребенку не исполнилось 14, то заключением сделки за него занимается представитель по закону (родитель, опекун, усыновитель). В том, что человек является родителем, подтвердит отметка в паспорте или в свидетельстве о рождении. В отношении опекунов – это решение об опеке. Усыновитель может подтвердить свой статус судебным решением, вступившим в силу;
• если возраст несовершеннолетнего – от 14 до 18, сделку совершает он, но для этого требуется оформленное в письменном виде согласие его представителей;
• Представитель ребенка по закону должен скрепить намерение о реализации жилья, выданным органом опеки и попечительства согласием на проведение сделки купли-продажи.

Уточните, состоит ли продавец в браке. На этот момент следует обратить отдельное внимание. Попросите предоставить соответствующее свидетельство. Когда жилье приобретено в период пребывания супругов в официально зарегистрированном браке понадобится встретиться со второй стороной (мужем или женой), поскольку продажа будет невозможна без согласия (его или ее) на совершение сделки.

Как только прошла встреча с продавцом и вам стали известны его данные, неофициально уточните о его репутации (хорошо если есть кто-то знакомый в правоохранительных органах или в службе приставов). Если никаких знакомств нет, попросите у риэлтора (в случае обращения к нему) поинтересоваться насчет продавца. Так можно исключить встречу с мошенниками и исключить существенные финансовые потери при заключении сделки с таковыми.

Прописанные лица

Запомните, до того как будет заключена сделка, каждый прописанный в жилье должен быть выписан из него. Если этого не сделать с момента заключения сделки указанные лица могут сохранить за собой право проживать в вашем жилье. Выселить таких лиц в принудительном порядке будет весьма проблематично.

В некоторых случаях допустимо обозначение в условиях договора закрепление за продавцом обязательств в сжатые сроки принять меры к выселению всех, кто зарегистрирован в жилье. Однако это лучше делать в качестве крайних мер, иначе у вас может возникнуть труднорешаемая проблема.

Запросите у продавца справку с паспортного стола. Так вы сможете убедиться в отсутствии прописки посторонних в жилье (не забудьте проверить дату подготовки справки – она должна быть «свежей»). Но и наличие справки не даст 100 % гарантии отсутствия проблем в дальнейшем.

Заметьте! В ней не будет данных о тех лицах, которых выписали из жилья временно:

• осужденных за совершение преступлений;
• призванных на службу в армию;
• гражданах престарелого возраста, находящихся на содержании соц. учреждениях;
• детях, которые принудительно помещены в спец. учреждения воспитательно-исправительного направления;
• лицах, признанных недееспособными и помещенных в псих. лечебницы;
• людях, которые проходят продолжительное лечение в мед. учреждениях.

Информацию о выписанных гражданах расширенного содержания можно уточнить с выписки, сделанной из домовой книги. Рекомендуется получить такие данные вместе с владельцем, и не ленитесь спрашивать у сотрудника паспортного о гражданах с временной выпиской. Если окажется, что они есть, то у таких лиц даже после приобретения вами жилья сохраниться право проживать в нем на законных основаниях. Выписка этих лиц займет массу времени и без суда не обойдется.

Притязания и судебные споры по жилью

Все споры касающиеся недвижимости могут рассматриваться в гражданских судах на месте (в зависимости от адреса расположения объекта спора).

Внимание! Данные о наличии в отношении недвижимости с участием владельца жилья, не разрешенных судебных процессов, можно узнать через:

• судебную канцелярию, для чего нужно официально направить соответствующее обращение (следует учесть, что в получении таких данных обычно оформляют отказом). Поэтому сразу же используйте для страховки второй, более эффективный метод получения данных – через сайт суда (районного или городского). Здесь гораздо быстрее можно узнать данные об открытии судопроизводства, где фигурирует продавец;
• ССП (службу судебных приставов), где будет находиться исполнительное производство, заведенное по решению суда. Как вариант – воспользуйтесь их официальным сайтом.
• Выписку из гос. реестра (в документе этому моменту будет выделена отдельная графа, если что-то и будет, то соответствующая информация сразу же отразится).
• Неофициальные источники: поговорив с людьми, живущими по соседству, сотрудниками ТСЖ (ЖЭУ).

Если жилье получено продавцом в порядке процедуры наследования, рекомендуется поговорить с нотариусом по месту, где открывалось наследство. Придите к нему вместе с собственником (продавцом) и выясните, есть ли риск вмешательства в процесс возможных наследников или их появления в дальнейшем.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Обременения и аресты

Подобные условия существенным образом ограничивают право покупателя на владение жил. площадью. Ко всему прочему создается риск лишения всех прав на недвижимость. Проследите, чтобы при покупке, указанных выше неблагоприятных условий совершения сделки не было.

Можно заказать отдельную выписку с Гос. реестра, как вариант – воспользуйтесь Публичной картой в интернете. Здесь присутствует отдельный раздел, где расписываются все данные по имеющимся обременениям. При обнаружении каких-либо данных об этом, отговорки придуманные продавцом можно не выслушивать. Сразу же отказывайтесь от намерений покупки.

Учтите! Заверения продавца можно слушать только, если он соглашается добровольно устранить возникшую проблему (к примеру, полностью выплатить ипотеку), тогда нужно:

• потребовать предоставить документ об отсутствии у заинтересованных лиц (арендатора, банка и т. д.) каких-либо притязаний в отношении объекта;
• потребовать от продавца принять меры к устранению записи в Гос. реестре;
• когда продавец сделает все необходимое, затребуйте новую выписку. В ней не должно быть прежних данных об обременениях.

Проверка наличия коммунальной задолженности

Когда вы приобрели жилье, может оказаться, что по нему числятся долги. Естественно по такому виду долга отвечают предыдущие владельцы. При этом судебные иски будут приходить уже на нового владельца. При внесении платежей по приобретенному жилью может выясниться, что оплату засчитали в счет погашения «чужого» долга.

В таком случае получится, что покупатель – новый должник. Вполне вероятно, что коммунальщики также могут прекратить подачу потребляемого ресурса: газа, воды, электричества и т. д.

При покупке сразу же нужно принять меры для выяснения ситуации с подобными долгами, чтобы они не вылились вам в копеечку. Кроме этого, сразу же после оформления следует перезаключать все договора в связи со сменой владельца. Коммунальным службам направляются соответствующие уведомления.

По долгам, оставленным по кап. ремонту другая ситуация. Долги, возникшие в этой статье, передаются «по наследству» от старого владельца к новому.

Учтите! Все эти проблемы можно исключить, если проявить соответствующую инициативу:

• затребуйте у лица, занимающегося продажей жилья все справки, свидетельствующие об отсутствии долга (с ЕРИЦ, ЖЭУ прочее);
• просмотрите все квитанции по ЖК услугам за прошедший год, начиная от текущего месяца;
• спросите по наличии долга по жил. площади у сотрудников ТСЖ (ЖЭУ).
• внесите в соглашение о купле-продаже дополнительный пункт, в соответствии с которым продавец будет нести персональную ответственность, если выяснится, что по квартире числятся коммунальные долги.

Узаконена ли перепланировка квартиры

Часто густо жильцы квартиры выставленной на продажу скрывают факты перепланировки или переоборудования (установку дополнительных сетей, агрегатов, перемещение элементов коммуникационных и инженерных систем). Далеко не в каждом случае подобные изменения фиксируют документально – они остаются не узаконенными.

Осматривая квартиру, не лишним будет свериться по техническому плану с обстановкой в покупаемой квартире, на предмет соответствия. Если сами не разбираетесь, то лучше прибегнуть к помощи сотрудника БТИ (согласуйте эти вопросы с владельцем)

Учтите, если жилье куплено и перепланировка в нем не узаконена, в судебном порядке орган, отвечающий за фиксацию подобных изменений, может инициировать процедуру восстановления. Через суд жильца заставляют привести перепланированное без разрешения жилье в предыдущий вид. Это чревато существенными затратами.

Посмотрите видео. Купить квартиру без рисков:

Порядок оформления

Оформление сделки по отчуждению объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит, на основании соглашения о купле-продаже. Момент заключения договора и его регистрация – последние этапы сделки, после которых право владения недвижимостью полностью переходит к покупателю.

Когда жил. площадью владеют несколько владельцев долей, то новые правила требуют заверение такого договора в нотариальной конторе. Затем договор с пакетом прочих документов передают в Росреестр. Делается это или самостоятельно или же посредством обращения в МФЦ.

Процедура передачи средств между сторонами обсуждается заранее – стороны приходят к договоренности по данному вопросу с внесением соответствующего пункта в договор.

Стороны могут выбирать из нескольких вариантов: лично вручить необходимую сумму, передать ее, использовав банковскую ячейку или же перечислить на расчетный счет.

Расходы дополнительного характера на оформление сделки оплачиваются по-разному. Когда нужно прибегнуть к помощи нотариуса, то за оплату отвечает покупатель. Цена его услуг – в районе 1 % от стоимости жил. площади, закрепленной в договоре.

Необходимые документы

Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Составление договора КП (купли-продажи) выполняется в рамках правил, закрепленных действующим гражданским законодательством.

Внимание! В документе следует предусмотреть обязательные условия:

• адрес, где размещается объект недвижимости;
• какие характеристики имеет недвижимость (площадь, на каком этаже размещена и прочее);
• стоимость объекта;
• данные о владельце жил. площади;
• какие условия расчета (как осуществляется расчет между сторонами).

Будет лучше, если к договору дополнительно будет приложен документ, отражающий данные о тех. состоянии жилья.

Для надлежащего оформления сделки, сторонам нужно подготовить и представить:

• документы личного характера;
• документы, удостоверяющие наличие у продавца статуса собственника, что свидетельствует о его праве отчуждать недвижимость;
• доверенность (если в деле присутствует доверенное лицо);
• отдельное заявление (с целью регистрации подписанного соглашения);
• справку о внесении положенной суммы гос. пошлины;
• дополнительные документы (по ситуации).

В качестве дополнительных документов могут выступать, к примеру, согласие органов опеки и попечительства или совладельцев недвижимости на проведение сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Платится ли налог с продажи квартиры более 3 лет в собственности?

У покупателя есть право затребовать у собственника жилья:

• выписку, сделанную из домовой книги;
• выписку из ЕГРН;
• справку (ЕИРЦ), свидетельствующую о том, что долга по ком. услугам за квартирой не числится;
• тех. паспорт на жил. площадь.

Если владелец жил. площади категорически отказывается предоставлять для ознакомления эти документы – вероятно, что перед вами мошенник.

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

В стандартном случае – соглашение о купле-продаже объекта недвижимости составляют в письменном виде. После согласования всех условиях сделки и фиксации их в договоре – каждая сторона должна поставить свою подпись в документе. В обычном случае – этого хватает для того, чтобы сделка была действительной. Останется только гос. регистрация права за новым собственником жилья.

Но бывают и отступления от правил, когда закон обязывает стороны нотариально удостоверять подписанный документ в обязательном порядке:

• Когда продается не вся, а доля недвижимости (аналогично и при случаях дарения, мены и т. д.), независимо от того, кто выступает покупателем постороннее лицо, родственник, другой дольщик того же объекта недвижимости или посторонний;
• Если продавцом (владельцем) реализуемого жилья выступает несовершеннолетнее лицо (ребенок не достиг 18-летнего возраста). Когда ребенку не исполнилось 14, сделку совершают, действуя от его имени (с учетом различных обстоятельств), его представители:один из родителей; лицо, усыновившее ребенка; законный опекун.

Учтите! При достижении ребенком 14-летнего возраста, но не больше 18, у него возникает право самостоятельного совершения гражданско-правовых сделок, однако если на подобные действия дают согласие (в письменной форме):

• его родители;
• его опекун;
• его попечитель.

Если владельцем жилья выступает опекаемое лицо (недееспособный гражданин, лицо с ограниченной дееспособностью). Чтобы заключить соглашение обязательно необходимо согласие стороны опеки.

Важно! В такой ситуации продавца представляет в совершаемой сделке:

• его законный опекун (при недееспособности владельца);
• непосредственно владелец (при ограниченной дееспособности), однако попечитель должен одобрить подобные действия (письменно).

Где удостоверяется договор

Даже если закон в конкретном случае и не предусматривает обязательного удостоверения у нотариуса, желательно все же обратиться к нему за помощью. Так уже можно будет не переживать за действительность сделки и надежность ее оформления.

Какова процедура удостоверения

Внимание! Стороны должны совместно явиться в нотариальную контору предоставив нотариусу следующие подготовленные заранее документы:

• паспорта на имя одной и второй стороны сделки, плюс представителя (если такой принимает участие в совершении сделки);
• подготовленный проект договора о купле-продаже недвижимости в черновом варианте (без подписей). В преимущественном большинстве нотариусы используют свои шаблоны договоров, однако лучше, если специалист ознакомиться с подготовленным проектом, поскольку он будет содержать все условия сделки, о которых стороны заранее договорились, отразив их в документе;
• документы по квартире (свидетельство, подтверждающее наличие у продавца права собственности на жил. площадь или же выписку из ЕГРН, паспорт на жилье – кадастровый, документы-основания). Нотариус может и сам отдельно заказать паспорт и выписку, однако для ускорения процедуры стороны могут проявить инициативу;
• письменное согласие от имени заинтересованных сторон или разрешение от органов опеки и попечительства (при необходимости);
• уведомление прочих долевладельцев о намерении реализовать долю, плюс отказ от каждого из них от приобретения продаваемой доли недвижимости – этот пункт применяется при продаже доли квартиры.
• прочие документы (индивидуально).

Нотариус проводит разъяснение юридического смысла заключаемой сделки и ее правовых последствий, проводит проверку ее законности. Если какие-либо причины невозможности заключения сделки отсутствуют, он проставляет в договоре свою удостоверяющую надпись и ставит отметки о заключаемой сделке в своей документации (в журнале, в реестре, в электронной базе).

Сколько стоит удостоверить ДКП

Учтите! Когда стороны заключаемого соглашения в родственных отношениях (являются супругами, родителями, детьми, внуками, бабушками, дедушками), то стоимость нотариальных услуг будет отличаться так:

• стоимость соглашения менее 10.000.000 рублей, оплата будет составлять 3.000 рублей, с дополнительными 0,2 % от цены, за которую продается недвижимость;
• стоимость составляет более 10.000.000 рублей – оплатить придется 23.000 рублей, плюс дополнительные 0,1 % от стоимости жилья по договору, которая больше 10-миллионого рубежа. При этом цена за услуги не может быть большей, чем 50.000 рублей.

Если стороны между собой не связаны родственными отношениями, тогда расценки на нотариальные услуги будут таковыми:

• когда стоимость составляет до миллиона рублей, тогда необходимо выплатить 3.000 рублей, плюс дополнительные 0,4 % от стоимости жилья по договору;
• цена – свыше миллиона, тогда оплачивается 7.000 рублей и дополнительно 0,2 % от суммы, превышающей миллионный рубеж. К примеру, удостоверению подлежит договор со стоимостью 2.500.000 рублей. В этом случае нотариусу нужно будет заплатить 10.000 рублей = (7.000 +3.000). Где 3.000 – это 0,2 % от 1.500.000 рублей;
• стоимость более 10.000.000 рублей, тогда внести за услугу придется 25.000 рублей, и дополнительно 0,1 % от суммы, превышающую 10-миллионную отметку. Предел стоимости в данном случае – 100.000 рублей;
• если идет речь об обязательном, предусмотренном законом удостоверении договора у нотариуса, тогда стороны должны выплатить пошлину в сумме 0,5 % от стоимости жилья (оценочной, рыночной), но не меньше, чем 300 р. и не больше чем 20.000 рублей.

Государственная регистрация

Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимое имущество бесплатно в формате word

Документы для проведения регистрации сделки подготавливаются и самостоятельно:

• в МФЦ местного значения;
• или передаются в отдел Росреестра.

Порядок в соответствии с которым сдаются документы и их перечень обозначен ранее. Если нет желания проводить регистрацию самостоятельно, можно попросить сделать это нотариуса.

Заметьте! Для этого потребуется дополнительно:

• предъявить ему документ, подтверждающий внесение гос. пошлины для гос. регистрации (ее должен оплатить покупатель объекта недвижимости);
• заплатить нотариусу за данную услугу – это в пределах 1.000 – 1.200 рублей.

Как только эти моменты будут решены, нотариус организовывает передачу и получение соответствующей документации в Росреестре.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Учитывая то, что цена за недвижимость на территории РФ довольно высока, закон предусматривает возможность частичного возврата потраченных на покупку средств. Сейчас покупатели могут взять вычет при приобретении недвижимости в объеме 13 % от ее цены.

Как получить подобный возврат денег?

Начинают все с составления заявления в адрес налоговой на территории расположения объекта недвижимости. В качестве приложения к заявлению выступают все документы о проведении сделки, вместе с квитанцией о внесении пошлины, и декларация по доходам, полученным в течение последнего года.

Важный момент! Вычет вправе получить все, кто работает на официальной основе, если сумма сделки будет не больше 2.000.000 р.

Продавцу обязательно следует внести налог в размере 13 %. Высчитывается он от суммы сделки, поскольку сумма полученная за продажу, считается прибылью.

Однако при некоторых обстоятельствах, есть шанс или снизить размере налога или совсем его не вносить:

• если человек до момента продажи владел объектом недвижимости не больше трех лет;
• жил. площадь реализуется по ее изначальной цене (налог не платится, так как продавец не получает никакой прибыли).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Можно ли продать квартиру, если в ней прописан ребенок?

Риски покупателя и продавца

Для каждой стороны заключение сделки купли-продажи – большой риск. Никто не хочет попасть на мошенников и поневоле стать лицом, участвующим в афере, даже не подозревая этого.

Выясним, какие нюансы приобретения квартиры на «вторичке» существуют и каких правил следуют придерживаться в процессе КП недвижимости:

• Жилье реализуется через представителя владельца, на основании доверенности. Если персонально встретиться с собственником жилья нельзя, настаивайте на проведении проверки доверенности посредством обращения в правоохранительные структуры;
• Сомнения прошлых сделок с квартирой. Следует быть внимательным, если жилье уже фигурировало в продажах юр. лицам и гос. предприятиям;
• Квартиру только что получили в наследство. Подобная недвижимость сразу же должна вызывать подозрения, так как даже после истечения срока вступления в наследство (полгода), могут появиться претенденты на нее. Признание же прав таких лиц на жил. площадь приведет к признанию совершенной сделки недействительной;
• Жил. площадь купили с использование средств мат. капитала. Закон говорит о том, что подобные объекты недвижимости подлежат оформлению на каждого из членов семьи (с равными долями), включая и детей на которых собственно и выдается капитал. Для продажи такой недвижимости, дети должны быть обеспечены равноценной жил. площадью в равной доле. Наличие хотя бы одного нарушения приведет к отмене сделки;
• Ошибки, допущенные в ходе процедуры приватизации. При нарушении установленной законом процедуры, или же не учете интересов отдельных граждан прописанных в квартире, детей, законность реализации такого жилья могут поставить под сомнения;
• Реализация жил. площади с обременением. Распространены случаи, когда мошенники обманом реализуют жилье, где как бы нет прописанных лиц. Позже совершенно неожиданно появляются граждане, которые с правами на жилье. К таким можно отнести: военных, лиц, проходящих срочную службу, лиц отбывающих наказание и т. д;
• Покупка жилья, принадлежащего пожилым гражданам. Как только будет оформлена сделка, возникают родственники с подтверждающими документами о недееспособности владельца. По сути, подобные сделки признают незаконными и отменяют.

Каждый из указанных выше случаев требуют вмешательства судебных органов и длительного выяснения обстоятельств – это существенно подпортит нервы любому.

Заметьте! До того, как покупать жил. площадь и подписывать документы, сначала оцените все обстоятельства сопутствующие сделке, которые могут вызвать подозрения:

• существенно занижена цена на жилье;
• продавец не желает или избегает предоставления всех необходимых документов по недвижимости;
• возраст владельца позволяет сделать вывод о его возможной недееспособности (неполной дееспособности) в т. ч. и в результате болезни;
• представитель не желает подключать к делу продавца – на просьбу покупателя встретиться с продавцом напрямую, следует отказ.

Страхование покупки квартиры

Чтобы наверняка быть спокойным и не беспокоиться о неприятностях, можно прибегнуть к страхованию покупки квартиры. Подобное страхования называется титульным – обычно его используют во время оформления ипотеки.

Посмотрите видео. Документы на квартиру: как убедиться, что с ними все в порядке?

Автор статьи:

Анна Максименко