Покупка квартиры через агентство недвижимости

Как подобрать агентство недвижимости

Каждый хочет подобрать для себя идеальное во всех отношениях жилье, но сначала нужно взвесить множество факторов и только тогда формировать конкретное представление о том, каким оно должно быть.

Только составив требования, характеризующие недвижимость, и оценив финансовые возможности, можно узнать, в каком классе недвижимости искать желаемое и с какими посредниками иметь дело. Ведь в каждом сегменте рынка они свои.

Решили воспользоваться помощью агентства? Тогда до похода к риэлтору составьте список требований к жилью (главное) и пожеланий (второстепенное):

• на какую стоимость жилплощади рассчитываете;
• желаемое расположение объекта недвижимости (в каком районе или микрорайоне);
• этажность дома и размещение в нем желаемой квартиры (к примеру, кроме угловой квартиры или кроме последнего этажа);
• сколько комнат нужно в квартире, их типовая принадлежность (сколько проходных и изолированных);
• предпочтительные характеристики (большая лоджия, раздельный санузел и т. п.) и условия (близкое расположение мед. учреждений, в непосредственной близости от метро и прочее).

Внимание! Этапы процедуры поиска и приобретения жилья:

• поиск подходящего предложения;
• подготовка необходимой документации по совершаемой сделке и ее проверка;
• организация заключения сделки по выбранному объекту недвижимости;
• передача средств в сумме, оговоренной условиями договора;
• смена собственника (переход права собственности от продавца к покупателю).

Ознакомившись с информацией, можно лучше понять выполняемую агентом работу, проконтролировать ее и принять меры для улучшения результата.

Вся мера ответственности при допущении каких-либо ошибок возлагается на стороны сделки (покупателя и продавца).

Получение лицензий на занятие агентами операциями с недвижимостью не предусмотрено действующим законодательством.

Два заключаемых договора: о купле-продаже объекта и риэлтерский – между собой не взаимосвязаны. Юридически это две разные сделки.

Однако это не предоставляет никакой гарантии, что у продавца или внезапно возникших заинтересованных сторон не появится желание оспорить сделку через суд.

При передаче риэлтору предусмотренного по договору вознаграждения удостоверьтесь в полноте выполненной работы и безопасности совершаемой сделки. Акцентируйте внимание на полноте собранной документации и грамотности оформления бумаг.

До того как идти в агентство, проконсультируйтесь касательно особенностей риэлтерской деятельности с опытным юристом. Он расскажет о моментах, которых нужно избегать, и где быть начеку.

Что касается договора – не лишним будет также отнести его специалисту, поскольку его условия могут скрывать в себе нюансы, невыгодные клиенту.

При возникновении проблем в ходе осуществления сделки сразу же спрашивайте совета юриста – он прояснит ситуацию и укажет на приемлемый вариант решения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

По каким признакам выбирать агентство недвижимости?

К примеру, из ряда компаний в этом сегменте услуг отобраны лучшие. Как только определились с перечнем, тщательно проанализируйте положительные и отрицательные стороны каждой фирмы. Ту, что выйдет в лидеры по результатам анализа, выбирайте и заключайте договор.

Какие признаки компании являются ключевыми?

Насколько известна компания

Если компания постоянно на слуху и рекламирует себя, то это говорит о ее популярности, положительных отзывах, а значит, надежности.

Насколько креативно подается материл, говорит о дороговизне рекламных усилий. Если агентство успешно, оно может позволить себе и большие затраты на рекламу. Раскруткой его занимаются известные «рекламщики».

Какой имидж

На формирование имиджа оказывают влияние множество факторов, включая способ подачи рекламного материала, дизайн в главном офисе, его расположение, отзывы клиентов, элементы или даже вся рабочая форма сотрудников.

Внимание! Даже не думайте обращаться в компанию, если уже на входе создается неблагоприятное впечатление: в офисах используются допотопные компьютеры, мебель чрезмерно изношена, сотрудники одеты неряшливо, потенциальному клиенту не уделяется должное внимание.

Если начальство фирмы не может уже изначально позаботиться о порядке в главном офисе, не заставляя клиентов ждать, то решить сложную задачу с подбором и приобретением жилья ей доверять не стоит.

Если компания числится в риэлтерских объединениях и прочих общественных организациях, это повышают ее имидж-статус.

Какой опыт в сфере

Этот критерий не менее важен для правильного выбора. При этом не следует акцентировать внимание на компании. Оценивайте опыт отдельного риэлтора, с которым решили сотрудничать. Отдельные компании действуют в сфере долго, но вместе с тем отличаются частой заменой работников. Проблема в этом случае состоит в отсутствии специалистов с достаточным опытом.

Вряд ли сделка будет совершена успешно и без каких-либо нюансов новичком в этой области. Редко встречаются сотрудники-новички, которые уже на начальном этапе деятельности способны составить серьезную конкуренцию опытным агентам.

Имеются ли дипломы (сертификаты)

Компания, которая дорожит клиентами и открыта перед каждым из них, с готовностью предоставит имеющиеся сертификаты, дипломы и другую документацию, свидетельствующую о квалификации.

Открытость означает, что фирма информационно раскрыта перед клиентами и готова предоставить любые сведения о себе. Сотрудники в этом вопросе часто берут инициативу на себя, обращают внимание на такие документы, рассказывают об успешно завершенных сделках с их участием как посредников, довольных клиентах.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

Какова цена за услуги? Особенностью российского рынка недвижимости является то, что за услуги, предоставляемые фирмой-посредником, платит покупатель, тогда как в остальных странах – это забота продавца.

При планировании приобретения жилплощади в большом городе учтите, что каждое агентство, занимающееся вопросами недвижимости, устанавливает свои цены. Иногда ценовая разница оказывается значительной для покупателя.

Имейте в виду, если стоимость услуг значительная, это еще не значит, что они будут предоставлены на достаточном уровне.

Но и чересчур низких расценок лучше избегать, ведь скорее всего это сделано именно с целью привлечения большой клиентской массы – для повышения личного дохода. Соответственно, внимания конкретно к клиенту будет минимум.

Учтите! При сравнении ценовых предложений ряда выбранных компаний учитывайте такие моменты:

• какие суммы включены в требуемые комиссионные;
• как охарактеризовывают компанию знакомые, друзья, родственники? Если кто-то из указанных людей положительно отзывался о компании, то этот факт берется во внимание. Показатель надежности работы агентств – это число выполненных при ее участии сделок и качество выполнения;
• как отзываются о фирме клиенты, пользовавшиеся ее услугами? Отзывы просмотрите в интернете. За отдельными рекомендациями обращайтесь к знакомым, чья деятельность прямо и косвенно связана с рынком недвижимости: работающим юристам, адвокатам, нотариусам и т. д.

Какова история становления агентства

Даже если у фирмы чистейшая репутация, это не всегда отражает действительность. Правда о компании станет известна, если начать искать информацию о ее изначальном создании и начале работы. Если хоть какие-то подозрительные моменты имели место, то эти данные обязательно всплывут, и клиент о них узнает.

Заметьте! Максимум сведений получают, обратившись к следующим источникам:

• отзывам, оставленным людьми, обращавшимся за услугами фирмы;
• тематическим форумам (их легко отыскать в интернете);
• дирекции риэлтерских объединений. Специалисты предоставят обоснованную и взвешенную оценку конкретной компании, основываясь на сведениях комитета, деятельность которого направлена на защиту потребительских прав.

Как выбрать риэлтора для покупки квартиры

Когда этап подбора оптимального агентства завершен, и покупатель четко определился с выбором, следует позаботиться о поиске ответственного риэлтора.

Именно этот специалист непосредственно взаимодействует с клиентами, представляя их интересы, разыскивая именно тот вариант недвижимости, который подходит по всем заявленным параметрам и т. д.

Учитывая эти особенности, сотрудника необходимо выбирать, акцентируя внимание именно на его профессиональных качествах, однако не следует забывать и персональных характеристиках.

Внимание! Вот основные признаки, по которым определяют квалификацию риэлтора:

• они отлично понимают нюансы работы на рынке недвижимости и владеют ситуацией;
• прекрасно понимают, чего хочет клиент, и действуют исключительно исходя из его пожеланий и требований;
• обладают высокими коммуникативными способностями и способны выделить суть из общего;
• используют в работе психологические навыки;
• способны вести переговоры с акцентом на условия клиента;
• грамотно подают всю информацию;
• компетентны при осмотре жилья и его оценке;
• полностью знакомы с процедурой, в соответствии с которой проходят сделки с объектами недвижимости;
• в курсе изменений правовых актов, затрагивающих сделки с жильем (включая и вторичный рынок);
• имеют опыт в успешном завершении сделок.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту

Подбирая подходящее агентство, следует применять определенную схему действий, которая позволит узнать, насколько надежной является структура:

• попросите у организации регистрационные документы и тщательно ознакомьтесь с ними. Удостоверьтесь, что в наличии аттестаты (сертификаты), имеется регистрация в ЕГРЮЛ (Едином гос. реестре юр. лиц);
• обратитесь с просьбой в налоговые структуры (а также арбитражный суд) с вопросом о наличии в отношении организации компрометирующих данных. Удостоверьтесь, что организация не находится на стадии банкротства – нет заведенного дела;
• проверьте, действует ли риэлтор официально как сотрудник агентства – заключал он трудовой договор, или нет.
• перечитайте внимательно договор на предоставление услуг, который предлагают подписать;
• узнайте, как организация проверяет реализуемые квартиры на чистоту – проверяется ли право собственности продавца (владельца) и оригинальность представляемых им документов. Обычно всеми этими вопросами ведает юрист – он и должен все это держать на контроле.

Посмотрите видео. Как купить квартиру и не быть обманутым агентством недвижимости:

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Универсального бланка договора, который можно было использовать для заключения сделки с агентством недвижимости, не предусматривается. Связано это с тем, что каждая из фирм устанавливает индивидуальные, приемлемые для себя условия сотрудничества. Поэтому по содержанию договора отличаются.

Учтите! Покупателю, прибегшему к услугам агентства, необходимо учитывать ряд особенностей, которые в обязательном порядке расписываются в подписываемом договоре:

Скачать бланк договора с агентством недвижимости бесплатно в формате word

• полный список услуг, оказываемых агентством по запросу клиента (юридического, рекламного, консультационного характера), а также их объем;
• как соотносятся в условиях договора права (обязанности) двух сторон? Какие требования возлагаются на клиента? Они должны быть в разумных пределах;
• прописывается сумма вознаграждения за предоставляемые услуги;
• период действия письменно зафиксированной договоренности – обычно договора заключают минимум на год;
• отдельным пунктом следует предусмотреть право клиента по своему желанию (в любой момент) попросить у риэлтора подготовить отчет о выполненном объеме работы;
• условия расторжения сделки. Следует предусматривать право покупателя на любом этапе расторгнуть сделку с обязанностью возмещения исполнителю уже понесенных расходов по исполнению договора;
• будьте осмотрительны со всеми пометками в договоре, которые выполнены уменьшенным шрифтом. Таким образом часто пытаются скрыть суть отсутствия ответственности у агентства.

В ряде случаев в условия договора могут намеренно вносить пункты, противоречащие интересам клиента, не имеющие законных оснований:

• предусматривается право агентства на получение разницы между ценой недвижимости, указанной в соглашении, и фактической. Таким образом незаконно обеспечивается право на получение «второй» комиссии. Это те деньги, которые риэлторы намереваются заполучить, помимо уже оплаченного клиентом вознаграждения;
• прописывают наличие запрета на общение покупателя с продавцом (его доверенными лицами). Это также может свидетельствовать о недобросовестности действий фирмы, направленных на получение дополнительной прибыли;
• на период действия договора клиенту запрещают обращаться за помощью к другим фирмам. На случай нарушения данного условия прописывают значительные штрафы для клиента. То есть фактически клиенту «связывают руки»;
• отсутствие у покупателя прав на внесение изменений и исключение пунктов из договора. Это неправомерно, так как клиент должен иметь это право. Все изменения вносятся непосредственно в договор или оформляются доп. соглашением (если договор уже заключен), протоколом разногласий (при изначальном согласовании проекта договора).

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора с агентством недвижимости:

На что обратить внимание при выборе жилья

Агентство подбирает подходящее жилье для клиента, основываясь на заявленных им предпочтениях и в рамках финансовых возможностей.

Важно! Вот какими критериями руководствуется риэлтор при подборе объекта недвижимости:

• заявленной продавцом ценой на объект недвижимости;
• особенностями транспортного сообщения – насколько оно доступно, как близко от жил. площади расположены остановки;
• обустроенностью. Обращается внимание на благоустроенность придомовой территории, наличие детских площадок, стоянки и т. п.;
• тех. состоянием жилого дома, в котором расположена квартира. Проведен ли ремонт в подъезде, исправно ли работает лифт, мусоропровод;
• планировкой жилого помещения, какой вид открывается из окна квартиры;
• внутренним состоянием квартиры, наличием дефектов, качеством сантех. приборов, состоянием коммуникаций (водопроводных, отопительных, электросетей);
• инфраструктурой жилого района (есть ли поблизости мед. учреждения, детсад, школа, аптека, магазины и прочее);
• этажностью. В некоторых случаях важно, на каком именно этаже размещено жилье;
• характеристиками жильцов. Будет лучше, если соседи благонадежны, поэтому обращают внимание на их соц. статус. Никто не пожелает проживать рядом с шумными и проблемными соседями;
• давностью постройки, ее типовой принадлежностью (какие материалы использовались при постройке дома: кирпичи, панели, монолиты);
• экологической обстановкой. Не привлекает покупателей соседство с аэропортами, заводами, мусорными полигонами и т. п.

Приемлемость цены объекта недвижимости может оцениваться и самим специалистом – риэлтором.

Если же для покупателя этот вопрос первостепенный, то следует обращаться к квалифицированным оценщикам. Только так можно удостовериться в том, что цена недвижимости чрезмерно не завышена.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как вернуть 13% от покупки квартиры в 2018 году?

Как происходит покупка квартиры через агентство

Как только покупатель окончательно определяется с необходимым ему жильем, следует другая столько же важная и сложная процедура – оформление. Обязанность агента – постоянное сопровождение клиента независимо от этапа.

Он оказывает посильное содействие и помогает с решением ряда вопросов:

• агентством производится полная проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Что имеется в виду? Насколько законны права собственника, выписаны ли все жильцы из квартиры, полностью ли дееспособен продавец? Специалист истребует выписку из ЕГРН, а также домовой книги, передает запросы в психоневрологические и наркологические диспансеры, проводит полную проверку документов, удостоверяющих право владения жил. площадью;
• проводится тщательная проверка жилья – могут ли на нее претендовать третьи лица, имеются ли обременения (возможно, жилье залоговое или находится под арестом);
• в процессе составления сторонами договора купли-продажи специалист обязан проследить, насколько правильно и грамотно составлен документ. Если обнаружены какие-то нюансы или несоответствия, что нарушило бы интересы покупателя и его права, об этом тут же сообщается;
• как только подписан договор, проводится расчет в рамках совершаемой сделки. Он может быть в двух формах: наличной и безналичной. Если оплата происходит первый способом, для покупателя оформляется расписка (она удостоверяет факт вручения определенной суммы). Наиболее эффективным и, несомненно, надежным методом безналичного расчета считается использование ячейки в банке;
• в дальнейшем потребуется провести гос. регистрацию прав покупателя как нового собственника;
• бывает, что покупатель не спешит с приобретением и утверждает вариант с поиском жилья в новостройке. В таком случае риэлтор должен особо внимательно заниматься поиском надежного застройщика. Необходимо проверить историю его деятельности, вовремя ли сдавались объекты, количество таких уже функционирующих объектов. Не лишним будет посетить сайт застройщика, посмотреть на учредительную документацию, ознакомиться с проектной декларацией;
• чтобы все нюансы организации оформления покупки жилья взял на себя ответственный риэлтор, клиенту потребуется оформить отдельную доверенность и заверить ее в нотариальной конторе.

Только с этим документом риэлтор вправе законно действовать в интересах своего клиента и от его имени, совершая юридически значимые действия, подписывать документы, заниматься их сбором и подготовкой, передавать, получать ответы.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора

Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то здесь существуют свои особенности.

Важно! И покупатель, и риэлтор должны обращать внимание на следующее:

• в каком состоянии находится дом и его придомовая территория. Тщательно осматривайте фасад, подъезд, зоны спортплощадок и детских площадок;
• при осмотре жилья следует сделать ударение на проверке работоспособности инженерных систем, вытяжки, сантехнических приборов. Оцените, насколько квартира освещена днем, присутствуют ли видимые недостатки;
• проведите сравнение фактического плана помещения с планом БТИ. Это необходимо, чтобы удостовериться в отсутствии незафиксированных элементов перепланировки;
• обязанность риэлтора – обнаружить проблемные юридические моменты (факт отсутствия разрешения на продажу от второго супруга, подделку документации, несовершеннолетних лиц, которых в дальнейшем проблематично выписать из жилья).

Рынок вторичной недвижимости становится полем для действия многих мошенников, поэтому подбирать жилье нужно очень внимательно и тщательно все перепроверять. Все проверочные действия необходимо сделать до момента заключения договора.

Именно посредник отвечает за итоговую сумму, которую покупатель заплатит за жилье. Обязательно необходимо торговаться, в особенности, если есть незначительные недостатки. Часто в таких случаях можно скинуть довольно приличную сумму.

Даже если у покупателя есть деньги на покупку недвижимости в отдельном ценовом секторе, представители агентства должны сделать все возможное, чтобы условия покупки стали наиболее выгодны для их клиента.

Стоимость риэлтерских услуг

Оплачиваются услуги риэлтора нанимателем, которым выступает покупатель жилья.

Однако есть ряд факторов, которые могут отдельно влиять на стоимость риэлтерских услуг:

• юридическая сложность совершаемой сделки;
• время оформления договора;
• установленная стоимость объекта, на который претендует покупатель.

Внимание! Учитывая последний фактор, цена устанавливается в двух вариантах:

• цена за услуги назначается в твердой сумме. К примеру, от 30 до 100 тыс. рублей, учитывая, в каком регионе находится недвижимость;
• цена за услуги устанавливается в проценте от утвержденной суммы недвижимости. Преимущественно она определяется в размере 2-5 % от покупной суммы.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Не исключается и присутствие рисков во время купли-продажи жилья – третьи лица могут иметь умысел на совершение противоправных действий. Кроме того, статистика утверждает, что в большинстве совершаемых сделок к допущению ошибок приводит некомпетентность сторон.

Покупатель будет оставаться владельцем жилья до тех пор, пока не появится владелец недвижимости и не опротестует сделку.

Учтите! Вот ряд признаков, по которым узнают мошенников. Они должны настораживать граждан, приобретающих недвижимость:

• посредники, с которыми взаимодействует сторона, работают или «по устному» поручению владельца и на основании поддельной доверенности;
• продажей недвижимости занимаются третьи лица. За владельца говорят, что он пока не может подойти ввиду постоянной занятости, отдыха за границей и т. д.;
• предлагают перечислить значительную сумму задатка за жилье. В ряде случае просят перечислить для гарантии совершения сделки 2,5 % от стоимости жилья;
• продавец (в т. ч. и представитель) на руках имеет пакет документации на реализуемое жилье, предлагает, не откладывая дело в долгий ящик, пойти к нотариусу и завершить сделку. Спешка должна вызывать подозрение;
• посредники поторапливают клиента, чтобы у последнего не было времени обдумать нюансы, ослабляют внимание выгодным предложением – цену на жил. площадь сбивают якобы «в связи со срочностью» решения вопроса;
• продавцы намеренно при совершении сделки устраивают беспокойную обстановку, чтобы убедить клиента совершить «выгодную» для него покупку дешевого жилья. По факту –квартира проблемная;
• продавец (в т. ч. в лице представителя) не позволяет клиенту ознакомиться с документацией, снять копии даже в условиях готовности внесения суммы задатка;
• продавец не хочет задействовать в сделке сторонних специалистов (риэлторов), обосновывая это дополнительными нежелательными затратами. Мошенники стремятся избежать проверки документов.

Если сам клиент не желает привлекать к делу представителей агентства недвижимости, он может столкнуться с самостоятельно созданной проблемой – неграмотность в юридических моментах оформления недвижимости приведет к ошибкам.

Как расторгнуть договор с АН

Какие бы пункты ни обозначались в договоре, заключаемом с риэлтерскими компаниями, вне зависимости от списка и условий оказываемых последними услуг на эту сферу распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».

Заметьте! Обосновать отказ сотрудничать и расторгнуть договор можно следующими причинами:

• качество предоставляемых риэлторами услуг неудовлетворительное, нет никаких результатов их работы;
• клиент уже нашел искомый вариант недвижимости и оформил покупку;
• изменились бытовые (в т. ч. финансовые) обстоятельства – отпала необходимость в приобретении жил. площади.

Если договор аннулируется, передайте в адрес агентства письменное уведомление о данном факте. Нужно два экземпляра сообщения.

Как только уведомление передано в организацию, на втором экземпляре уполномоченное лицо проставляет отметку, свидетельствующую о получении.

Чтобы не передавать уведомление лично, направьте его почтой. Для этого используют заказное письмо с уведомлением о вручении.

Составляя документ, обозначьте намерение расторгнуть сделку и с определенной даты (укажите ее) отказаться от услуг фирмы.

При требовании организацией возмещения при аннулировании договоренности, спросите о документальном подтверждении расходов. Если их подтвердить не могут, то требование необоснованно.

Когда на момент расторжения сделки риэлторами уже получена авансовая сумма за услуги, верните часть денег. Возврату подлежит та сумма, на которую не оказаны услуги.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как уменьшить налог на недвижимость физических лиц?

У организации на выполнение обязательств перед покупателем по расторжению сделки и возврату оплаты есть 10 дней. Отсчитываются они с момента передачи уведомления. Если никакой реакции не последует, обращайтесь в суд (статья 31 Закона).

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Большинство риэлтерских фирм предпринимают необходимые меры для минимизации ответственности, чтобы исключить финансовые потери. Даже учитывая, что на стороне клиента нормы действующего закона, практика показывает невозможность истребования с агентств сумм кроме выплаченного вознаграждения. Проблематично взыскание с них санкций и неустойки.

Чтобы гарантии на возмещение не были утрачены, следует изначально быть внимательным при составлении договора, четко обозначив границы ответственности риэлтерской компании.

Учтите! Помимо этого, клиент сталкивается с такими рисками при приобретении недвижимости:

• при оформлении документов по сделке допускаются ошибки;
• мошенники попытаются нажиться на фиктивном оформлении приобретения недвижимого имущества;
• при оформлении сделки не берутся в расчет имущественные интересы наследников либо несовершеннолетних граждан;
• изначально совершаемые в отношении недвижимости юридические действия (продажа, дарение, приватизация и т. п.) совершены с нарушением закона.

За любую из указанных выше ситуаций представители агентства никакой ответственности нести не будут. Защита в данном случае возможна только через титульное страхование. Таким образом, клиент обеспечивает для себя гарантию компенсации средств в случае возможной утраты прав на приобретенное жилье.

Для оформления обратитесь в страховую, получив полис титульного страхования. Такой вид страхования отличается от других тем, что он создает защиту только на случай, если произошли события, приведшие к потере недвижимости, о которых покупателю на момент совершения сделки известно не было.

Посмотрите видео. Покупка квартиры через агентство. Главные преимущества:

Автор статьи:

Анна Максименко