Можно ли продать квартиру, если там прописан человек, но не собственник?

Можно ли продать квартиру, в которой прописан не собственник

Действующее законодательство никак не ограничивает число прописанных в квартире.

Продать квартиру без согласия собственников невозможно, а покупку квартиры с прописанными лицами закон не ограничивает. И с учетом судебной практики последних лет выписать прописанных граждан после продажи не так-то просто. Существует ряд условий, при наличии которых прописанные граждане вправе проживать в уже проданном жилье.

Оформление сделки и договора

Скачать бланк договора купли продажи бесплатно в формате word

Купля-продажа квартиры оформляется с помощью договора, сторонами сделки являются продавец и покупатель независимо от их количества. Договор оформляется в письменном виде, подписывается сторонами в здании Росреестра в момент сдачи документов на регистрацию перехода права собственности на квартиру.

Договор по желанию сторон может быть заверен нотариусом.

Законом предусмотрены случаи обязательного заверения договора купли-продажи нотариусом (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ):

• когда стороной в договоре является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный;
• купли-продажи долей или ипотеки долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе всех долей по одной сделке.

В договоре указываются:

• дата и место заключения договора;
• Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации покупателя и продавца. Если стороной является юридическое лицо, то необходимо указать наименование, ОГРН, ИНН, юридический адрес организации;
• данные о квартире, максимально позволяющие ее идентифицировать (адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат);
• цена договора и порядок ее оплаты. Она устанавливается сторонами и не должна сильно отличаться от результатов независимой оценки;
• желательно указать правоустанавливающие документы на квартиру у продавца;
• обязательно в текст включается пункт об отсутствии или наличии обременений (арест, залог и др.);
• порядок освобождения квартиры, передачи ключей и снятия с регистрации собственника квартиры и членов его семьи;
• порядок оплаты сторонами регистрационных действий;
• подписи сторон.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи квартиры:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить расписку о получении задатка за квартиру?

Подготовив проект договора, стороны должны взять с собой:

• паспорта;
• проект договора в количестве на один больше количества участников;
• правоустанавливающие документы на квартиру продавца;
• акт приема-передачи квартиры с указанием порядка передачи денег;
• технический или кадастровый паспорт (необязательно, если квартира поставлена на кадастровый учет);
• квитанцию об уплате госпошлины;
• справки из ЖЭУ о количестве зарегистрированных и отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• и другие документы.

К иным документам относятся: разрешение органов опеки и попечительства, когда одной из сторон является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный; нотариально заверенное согласие супруга и др.

Обратите внимание! Все документы предоставляются сторонами в оригинале. При подаче копий документов обязательно их нотариальное заверение.

Сроки регистрации перехода права собственности строго регламентированы.

Они составляют:

• 7 рабочих дней при обращении непосредственно в отделение Росреестра;
• 9 рабочих дней со дня подачи документов через МФЦ.

Регистрация нотариально заверенного договора происходит намного быстрее:

• 3 рабочих дня при подаче документов в отделение Росреестра;
• 1 рабочий день при подаче документов через сайт Росреестра;
• 5 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Срок считается со следующего дня после подачи.

Регистрация обременения в Росреестре

Если на момент регистрации перехода права собственности не будет передана вся сумма за квартиру, не выпишутся все зарегистрированные лица, в выписке на квартиру будет указано, что квартира перешла к новому собственнику с обременением автоматически.

Оплата государственной пошлины не требуется, срок – три рабочих дня с момента подачи.

Посмотрите видео. Как продать квартиру с ребенком:

Как выписать граждан после продажи квартиры

Гражданин купил квартиру и при оплате жилищно-коммунальных услуг выяснил, что в квартире прописаны другие лица. Даже если они не проживают и не претендуют на жилье, факт регистрации значительно увеличивает сумму коммунальных платежей. Выписать можно только по заявлению зарегистрированного лица или по решению суда.

Важно! Исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением подается в районный суд по месту регистрации заявителя. Государственная пошлина составит 300 руб.

Если прописанный проживает в квартире или заявляет о желании проживать, вопрос о выселении также решается через суд. В случае если ответчик утратил право на пользование квартирой – иск будет удовлетворен.

Но законом предусмотрен ряд обстоятельств, препятствующих прекращению права пользования жилым помещением:

• по решению суда право на проживание может быть сохранено на определенный срок, если у лица нет оснований проживать в ином жилом помещении, а также если имущественное положение и другие обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильем (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Суд определяет срок, исходя из обстоятельств по каждому конкретному делу, он может быть продлен судом;
• также суд в большинстве случаев сохраняет право проживания в квартире лиц, которым собственник выплачивает алименты;
• право пользования сохраняется за лицами, давшими согласие на приватизацию без своего участия. При этом прекратить право пользования новых собственников, купивших такую квартиру, на сегодня также невозможно (п. 2 ст. 292 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14);
• гражданин проживает на основании завещательного отказа в течение срока, который определил наследодатель. Как правило, срок – всю жизнь;
• получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением вправе пользоваться квартирой;
• лицо, выплатившее пай в кооперативную квартиру, даже в случае отсутствия регистрации;
• несовершеннолетние, оставшиеся без родительского ухода и опекунства, пока им не будет предоставлено другое жилье, не ухудшающее их положение.

Для этого до подачи иска в суд нужно в письменном виде попросить таких граждан сняться с учета добровольно, указав срок. И пояснить, что после его истечения будет подано исковое заявление о принудительном выселении.

При рассмотрении заявления суд в обязательном порядке проверит наличие оснований у зарегистрированного лица на право пользования квартирой.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Нужно ли согласие

Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире бесплатно в формате word

Собственник, продавая квартиру, не обязан уведомлять об этом зарегистрированных в ней лиц. Это условие может быть согласовано в договоре купли-продажи сторонами. Также покупатель может потребовать снять с регистрации всех лиц либо отказаться от сделки.

Когда собственник продает долю в квартире, он обязан уведомить об этом других собственников, указав желаемую стоимость и другие условия. Если в течение месяца никто не проявил желание приобрести долю, продавец вправе продать ее любому желающему.

До истечения срока можно продать, если все другие собственники письменно оформили отказ от преимущественного права на ее покупку. Если купить изъявили несколько собственников, продавец сам решает, с кем заключить договор, без извещения остальных.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли в квартире:

Если продавец нарушил правила продажи доли, любой собственник в данной квартире в течение трех месяцев через суд вправе требовать перевода прав покупателя на него.

Что делать в случае покупки квартиры с прописанным жильцом

Скачать бланк искового заявления о признании утратившим право пользования жилым помещением и о снятии с регистрационного учета бесплатно в формате word

Купив квартиру с прописанными гражданами, сначала необходимо попросить их выписаться в добровольном порядке.

В случае отказа или невозможности установить их местонахождение нужно подать иск о прекращении права пользования жилым помещением.

В случае отказа суда удовлетворить иск нужно искать основания для признания договора недействительным.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о признании утратившим право пользования жилым помещением и о снятии с регистрационного учета:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить квартиру в собственность?

Возможные риски и правовые последствия

Основной риск покупателя – это купить квартиру с прописанным лицом, которое имеет право пользоваться помещением независимо от того, кто является собственником.

При заключении договора необходимо прописать в его тексте условие об обязательном снятии с регистрации всех лиц с указанием срока. За время проживания продавца в квартире после совершения сделки лучше установить плату.

В этом случае ответственность за снятие лиц с регистрации возлагается на продавца. При неисполнении этого пункта возникает основание для подачи иска о признании договора недействительным и неподписанным с требованием вернуть переданные за квартиру деньги.

Никто не гарантирует, что продавец вернет стоимость квартиры по решению суда сразу, а у зарегистрированных граждан право пользования прекращается с прекращением этого права у собственника. Поэтому в интересах покупателя до момента подачи документов в Росреестр выяснить, кто прописан и на каком основании. Если просьба пояснить данные о прописанных лицах вызовет затруднения у продавца, лучше отказаться от такой сделки.

Право на обращение в суд за защитой прав и интересов гарантировано каждому, но хочется просто жить, а не ходить по судам.

Также риелторы рекомендуют попросить предоставить продавца архивную справку о регистрации, чтобы исключить появление лиц, отбывающих уголовное наказание или проходящих лечение в психиатрической больнице в момент заключения сделки. В обычной справке о количестве прописанных их может и не быть.

Риск продавца – это продать квартиру, но не получить денежное возмещение. Используйте все имеющиеся способы проверить чистоту квартиры, прежде чем купить ее.

Посмотрите видео. Выписка из квартиры при продаже жилья:

Автор статьи:

Евгения Долгая