Как оформить у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

С изменениями в действующем гражданском законодательстве, которые вступили в действие с 2016 года, при заключении сделок по отчуждению недвижимости в некоторых случаях стало обязательным участие нотариуса.

Так, если до этого договор с жильем оформлялся в простой письменной форме, то теперь только нотариус вправе удостоверить заключение сделки:

• если продавцом выступает несовершеннолетний;
• при оформлении в собственность долей. Исключение составляют сделки, где недвижимость принадлежит на праве общей собственности супругам.

Внимание! Если квартира или другая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему гражданину, или жилье находится в долевой собственности нескольких человек, то провести сделку по купле-продаже объекта может только нотариус.

На такой шаг государство было вынуждено пойти, так как ранее существовавшая возможность заключать сделки без нотариуса позволяла заинтересованным лицам нарушать права и законные интересы несовершеннолетних, которые незаконно лишались права собственности на жилье.

Кроме того, недобросовестным собственникам долей в жилье удавалось продать общее жилье и пострадавшим владельцам приходилось в судебном порядке годами доказывать свое право на недвижимость.

Если анализировать содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, то он состоит из двух составляющих:

• сведения, которые обязательно отражаются в договоре;
• сведения, которые заносятся в текст в зависимости от ситуации.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

К обязательным пунктам относятся:

• полные данные продавца. Или продавцов, если их несколько. С отражением анкетных и паспортных данных, индивидуального налогового номера, места регистрации и жительства;
• такие же сведения, касающиеся покупателя или покупателей;
• предмет сделки – квартира, индивидуальный жилой дом, земельный участок, кому и на основании каких документов принадлежит недвижимость, данные Роскадастра, наличие действующих ограничений или обременений;
• кадастровая и рыночная стоимость объекта, являющегося предметом сделки, когда, кем и каким способом она проводилась;
• цена сделки, порядок расчета между сторонами;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• условия для досрочного прекращения или расторжения договора купли-продажи;
• подписи сторон.

К ситуативным условиям сделки относятся:

• отчуждение недвижимости вместе с мебелью;
• без ремонта, с ремонтом;
• с оборудованием освещения, отопления или без;
• соответствие жилого помещения санитарным нормам, необходимым для проживания или без такого требования;
• установкой окон, дверей или без такой работы;
• проведение газоснабжения или нет;
• обязательная электрификация или текущее состояние недвижимости.

Запомните! По требованию любой из сторон сделки в содержание договора купли-продажи включаются другие сведения.

В тексте документа отражаются сведения о наличии или отсутствии ограничений и обременений.

Это:

• постоянные и временные соглашения с третьими лицами;
• задолженность по договору ипотеки, когда недвижимость пребывает в залоге банка;
• регистрация собственника и членов его семьи по месту нахождения продаваемого имущества на момент подписания договора купли-продажи. Обременение обязывает бывшего собственника произвести выписку себя и членов семьи в течение месяца после заключения соглашения.

Вместе с тем участие нотариуса в процессе сделки не освобождает стороны от изучения всех условий договора и выяснения интересуемых вопросов.

Это обязанность сотрудников регистрационной палаты. Поэтому если будет установлено, что конкретный пункт договора противоречит действующему законодательству, они отказывают вносить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новом собственнике.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи квартиры:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатная консультация юриста по жилищным вопросам онлайн.

Какие документы понадобятся

Прежде чем оформлять сделку по купле-продаже недвижимого имущества, обе стороны правоотношений обязаны подготовить необходимые бумаги.

К ним относятся:

• документы, удостоверяющие личность каждого продавца и покупателя. Это паспорт для граждан России, а также вид на жительство, разрешение на временное проживание для иностранцев и лиц без гражданства;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на объект отчуждаемой недвижимости. Это договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство. С 2017 года обязательно наличие выписки из Единого государственного реестра недвижимости;
• домовая книга, справка о зарегистрированных лицах из ЖЭКа, управляющей компании, ТСЖ;
• нотариально удостоверенное письменное согласие второго супруга, других собственников на продажу жилья или их личное участие в совершении сделки;
• если отчуждается доля в недвижимости, потребуется письменный отказ других собственников долей от первоочередного права покупки отчуждаемой доли;
• документы по ипотеке, если жилье пребывает в банковском залоге;
• согласие банка на продажу залогового имущества;
• согласие органа опеки и попечительства, если продается часть или доля несовершеннолетнего.
• если недвижимость покупается за счет средств материнского капитала, необходима копия соответствующего сертификата на имя матери ребенка. В приобретаемом жилье обязательна доля ребенка, с рождением которого выдается государственная помощь для улучшения жилищных условий.

Важно! Приведенный перечь не исчерпывающий. Так, если часть документов обязательна, то другие потребуются в зависимости от того, кто выступает продавцом, покупателем, от характеристик объекта недвижимости, который переходит к другому собственнику.

С привлечением к участию в сделке нотариуса все документы, которые выдают государственные органы, запрашиваются им самостоятельно, поскольку он имеет доступы ко всем государственным реестрам, и получить выписку для него не составляет никакого труда. Тем более, что по Регламенту нотариус обязан это делать самостоятельно.

Порядок оформления договора купли-продажи

Первоначальным этапом оформления сделки по покупке недвижимости является поиск подходящего варианта жилья. Покупатель из имеющихся предложений по продаже недвижимости или путем самостоятельного поиска выбирает жилье, которое будет отвечать запросам его семьи и соответствовать его финансовым возможностям.

Вторым шагом будет проверка юридической чистоты понравившегося жилья. Такие услуги можно получить в агентствах недвижимости или нотариальных конторах.

В электронном виде сведения можно получить в течение получаса после оплаты услуг Росреестра, а письменный вариант документа придет по почте за неделю.

Продавец также может искать покупателя самостоятельно или поручить этот процесс агентству недвижимости. Как поступить той или иной стороне предполагаемой сделки, решает каждый самостоятельно.

Как только стороны достигли между собой согласия в отношении недвижимости, они приступают к оформлению сделки. Для этого каждая из сторон готовит необходимые документы. Больше всего бумаг должен собрать продавец.

Стороны на первоначальном этапе могут заключить предварительное соглашение, которым документально подтвердить свои намерения по продаже и покупке недвижимости.

Данный документ не является обязательным и может быть подписан сторонами только при обоюдном желании.

Учтите! Предварительное соглашение часто заменяет задаток, который передает покупатель продавцу, подтверждая свое намерение приобрести жилье на оговоренных условиях. Его размер включается в стоимость отчуждаемого объекта.

Основной договор готовит нотариус. После его проверки стороны подписывают документ. Свой экземпляр документа стороны получают после нотариального заверения.

Договор вступает в силу после того, как будет внесен в Единый государственный реестр недвижимости. А до этого времени жилье числится за старым собственником.

Когда требуется нотариальное удостоверение

Сделки, которые должны иметь нотариальное удостоверение, в общем количестве договоров занимают небольшую долю.

К таким документам относятся:

• брачный договор между супругами;
• завещание собственника имущества;
• договор пожизненной ренты.

Что касается недвижимости, то нотариальная форма сделки применяется:

• в отношении объектов с общей долевой собственностью;
• когда продавцом или покупателем выступает несовершеннолетний возрастом до 14 лет;
• при разделе жилья, нажитого супругами в совместном браке;
• при распоряжении имуществом несовершеннолетнего опекуном;
• при передаче недвижимости в доверительное управление.

Однако и здесь есть свои исключения. Так, не требуют нотариального удостоверения сделки по отчуждению долей в земельных наделах, при отчуждении имущества паевым инвестиционным фондам.

Остальные случаи отчуждения жилья нотариальной формы не требуют и могут быть применены только по обоюдному согласию или настоянию одной из сторон.

Следует знать, что при оформлении договора купли-продажи у нотариуса, он отвечает за юридическую чистоту сделки, составляет проект договора, запрашивает все необходимые документы из госреестров.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог при продаже недвижимости.

Особенности ДКП

При покупке недвижимого имущества необходимо подойти к сделке ответственно: запросить выписку из ЕГРН, проверить список зарегистрированных лиц, имеется ли задолженность по налогам и коммунальным платежам, правомочен ли продавец на совершение сделки, обладает ли он полной дееспособностью.

После этого и согласования цены стороны переходят к составлению текста договора. В отдельных случаях покупатель и продавец заключают предварительное соглашение, содержание которого может полностью соответствовать основному договору.

Часто такой документ заменяется распиской о задатке, которой стороны подтверждают свои намерения в будущем заключить договор купли-продажи. Задаток может оформляться как распиской, так и договором. Единого подхода нет.

Главное условие: документ должен быть оформлен письменно, желательно с нотариальным удостоверением. Тогда ни у одной из сторон не возникнет желания злоупотребить своими правами.

Если срок, указанный в предварительном договоре или договоре о передаче задатка, прошел, а сделка не оформлена, то продавец обязан возвратить сумму задатка в двойном размере. При отказе вопрос взыскания решается в судебном порядке.

Подготовив все необходимые документы к заключению сделки, стороны подают их нотариусу, который проверяет их, запрашивает необходимые сведения из госреестров, готовит проект договора.

После ознакомления с предложенным нотариусом проектом договора стороны выясняют интересующие их вопросы, вносят свои коррективы в текст документа и подписывают его в присутствии нотариуса.

Договор купли-продажи жилья составляется в четырех экземплярах. По одному для каждой из сторон. Третий остается в делах нотариальной конторы. Четвертый покупатель передает в Росреестр для внесения изменений о собственнике жилья.

Если нотариус по согласованию с покупателем направляет электронный пакет документов в ЕГРН, то четвертый экземпляр не изготавливается.

Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности между сторонами.

Это могут быть такие варианты:

• поровну между покупателем и продавцом;
• покупателем или продавцом.

Посмотрите видео. Нюансы оформления купли-продажи недвижимости: 

Какие риски при обращении к нотариусу существуют

Обратите внимание! При нотариальной форме сделки никаких рисков для покупателя и продавца нет. Здесь речь идет скорее о преимуществе.

Ведь, удостоверяя сделку, нотариус:

• проверяет юридическую чистоту сделки. Идти на злоупотребление нотариус не пожелает, так как от этого зависит вся его дальнейшая деятельность;
• обладая юридическими познаниями, может проконсультировать стороны сделки по всех интересующим их вопросам. Такие консультации входят в обязанность нотариуса и входят в оплату по оформлению сделки;
• самостоятельно запрашивает все необходимые документы из государственных органов и реестров, а также по желанию сторон передает документы в ЕГРН для внесения изменений в право собственности на жилье.

Плюсы и минусы нотариального удостоверения сделки

Предоставление нотариальных услуг по удостоверению договора купли-продажи квартиры имеет свои плюсы и минусы.

Из положительных качеств следует отметить:

• ответственность за юридическую чистоту сделки несет нотариус. Это означает, что указанное должностное лицо, выступая от имени государства, обязано следить за тем, чтобы права и законные интересы сторон были соблюдены, и никто не был ущемлен в них. Особенно, если речь идет о несовершеннолетних или инвалидах, которые самостоятельно не могут позаботиться о себе;
• предоставление комплекса услуг. Подготовка необходимого пакета документов путем направления запросов в соответствующие государственные органы и реестры, предоставление юридической консультации сторонам сделки, сдача документов в многофункциональный центр по предоставлению госуслуг или ЕГРН для внесения сведений о новом собственнике квартиры, прохождение денег от покупателя к продавцу через депозитный счет нотариуса.

Поскольку услуги нотариуса платные, то часть его действий может взять на себя покупатель, чем сэкономить свои финансовые средства.

К отрицательным чертам нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры можно отнести:

• стоимость услуг нотариуса не низкая. Это нужно для того, чтобы у него не возникало желания сделать что-то незаконно, заработав на этом деньги;
• пакет документов для нотариального удостоверения сделки по отчуждению квартиры более обширен, чем если бы его готовил обычный юрист, специализирующийся на подготовке документов для простой письменной формы совершения сделки. Задача такого специалиста – подготовить документы, чтобы они удовлетворяли пожелания сторон. А нотариус, прежде всего, стоит на страже закона. Если желания сторон идут в разрез с требованиями действующего законодательства, то нотариус навстречу не пойдет.

Важно! Заключать договор купли-продажи квартиры у нотариуса или воспользоваться простой письменной формой, стороны сделки решают самостоятельно. Однако если закон требует нотариальной формы, выбирать не приходится.

Долевая купля-продажа квартиры

Имущество, которое нажито супругами за период брачных отношений, является их общей совместной собственностью. Согласно нормам семейного законодательства, оба супруга имеют одинаковые права на квартиру, которая была ими приобретена в браке.

Пока никто из супругов не заявляет о выделении своей доли из общей собственности, или между супругами заключен брачный контракт, или уже имеется судебное решение о разделе имущества, продажа квартиры может быть осуществлена путем заключения договора в простой письменной форме.

При этом в качестве продавцов должны выступать оба супруга, или один из них должен выдать на имя другого письменное согласие на продажу квартиры. Данный документ должен быть нотариально удостоверен.

При этом не имеет значения, что все собственники согласны на продажу и готовы выступить в качестве продавца при подписании договора.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как продать квартиру, полученную по наследству, без уплаты налогов?

Продажа квартиры, если есть лица, не достигшие совершеннолетия

Удостоверение сделок с недвижимым имуществом, собственником полного объема или части которого выступает несовершеннолетний гражданин, требует от нотариуса проверки документа, представленного органом опеки и попечительства.

Ведь согласно нормам гражданского и семейного законодательства, данный государственный орган стоит на защите прав и законных интересов несовершеннолетних граждан.

Запомните! В зависимости от того, каков возраст несовершеннолетнего, будет зависеть и сама процедура оформления сделки.

Так:

• если несовершеннолетний не достиг 14 лет, то от его имени в сделке участвуют законные представители, которыми являются родители, а также опекуны;
• если возраст несовершеннолетнего составляет от 14 до 18 лет, то он имеет право самостоятельно ставить подписи на документах. Для этого необходимо письменное согласие его законных представителей. А если родителей нет, то опекунов.

И в первом, и во втором случаях согласие на совершение сделки от органа опеки и попечительства обязательно. Ни родители, ни опекуны не имеют права самостоятельно принять решение о продаже или дать согласие продать квартиру, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему.

Кто оплачивает расходы

Данные затраты они могут разделить в равных или неравных частях. Одна из сторон может оплатить издержки самостоятельно.

К расходам относятся следующие платежи:

• государственная пошлина, которая равна 0,5 процента от цены сделки. При этом сумма платежа не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч;
• услуги юридического и технического характера, оказанные нотариусом. Сюда относятся консультации сторон по особенностям договора, уплате налогов, способам передачи денег, составление проекта договора, истребование документов из государственных органов и реестров, передача документов для регистрации нового собственника.

Стоимость нотариальных услуг

Нотариальное удостоверение сделки по купле-продаже квартиры требуется только в предусмотренных законом случаях, а также по желанию сторон.

Учтите! Если нет никаких препятствий для составления договора в простой письменной форме, то при отсутствии замечаний со стороны Росреестра по такому документу будет внесены данные на нового собственника.

Если же закон требует нотариальной формы сделки, то без помощи нотариуса не обойтись. Однако такая форма договора потребует дополнительных расходов.

Как свидетельствует практика, до 2016 года в столице при совершении сделки по продаже квартиры через нотариуса стороны платили в пределах 5000 рублей. Из этой суммы на госпошлину уходило 2000 р. Остальная сумма шла нотариусу за его услуги.

Из которых:

• составление проекта, технический набор договора купли-продажи составляли от 1500 до 3000 рублей;
• если документы передаются нотариусом регистратору, то расходы сторон увеличиваются до 10-15 тысяч рублей.

Таким образом, общие расходы могут достигать 50000 рублей.

Если договор купли-продажи квартиры удостоверяется нотариусом между посторонними людьми, то размер затрат может быть следующим:

• при цене сделки до одного миллиона – 3000, плюс 0.4 процента от общей суммы;
• при цене от 1 до 10 миллионов – 7000, плюс 0.2 процента от суммы сделки;
• при цене свыше 10 миллионов – 15000 рублей, плюс 0.1 процент от стоимости недвижимости.

Таким образом, при средней стоимости составления проекта договора в 2000 рублей нотариальное заверение потянет от 7000 до 100000 р., а сам акт приема-передачи предмета договора будет стоить 1000 рублей.

Внимание! Если нотариус ведет полноценное сопровождение всей сделки, то и его услуги будут стоить дороже. Однако наблюдается интересная закономерность. Чем ниже сумма сделки, тем меньше стоят услуги нотариуса.

Поэтому в тех городах страны, например, столице или Санкт-Петербурге, где цены на жилье высокие, услуги нотариуса будут стоить дороже, чем в тех населенных пунктах, где недвижимость оценивается значительно ниже. Поэтому уложиться в 5000 расходов на услуги нотариуса можно, но не везде.

Регистрация права собственности нового владельца

Несмотря на то, что договор купли-продажи заключен сторонами, это не означает, что покупатель стал новым собственником жилья.

Для полноценного перехода права собственности необходимо внести соответствующие изменения в соответствующий государственный реестр.

Если сделка оформляется у нотариуса, и он ведет полное ее сопровождение, то у покупателя не возникает никаких вопросов. Нотариус предоставит ему выписку из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на квартиру.

Важно! При оформлении договора купли-продажи без участия нотариуса всеми вопросами будет заниматься покупатель. Продавец подписал договор, получил деньги, отдал ключи и все.

А покупателю придется побегать, чтобы до конца оформить на себя недвижимость и стать полноценным собственником.

Для этого ему придется посетить территориальное подразделение Росреестра или МФЦ и сдать документы на регистрацию. За внесение данных в государственный реестр потребуется уплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Однако документ, подтверждающий право собственности, в один день получить невозможно, так как специалисты Росреестра:

• проведут правовую экспертизу полученных документов;
• внесут соответствующие изменения о новом собственнике квартиры;
• подготовят выписку из ЕГРН.

С 2017 года единственным документом, который выдает Росреестр, является выписка. Она удостоверяет, кто является собственником недвижимого имущества, с какого времени, на основании какого документа, и кто был прежним собственником.

Сроки регистрации перехода права собственности

Переход права собственности от продавца к покупателю происходит при внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Помните! Подать документы можно разными способами:

• вручить лично ответственному работнику территориального подразделения Росреестра;
• подать документы в региональный многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг;
• направить по почте. Такой способ вручения документов потребует нотариального заверения всех направляемых документов, в том числе удостоверения подписи заявителя;
• пригласить специалиста Росреестра к себе домой и передать ему документы. За вызов специалиста придется заплатить отдельно;
• направить документы электронной почтой.

Для каждого способа существует свой срок, который четко прописан в регламенте. При этом если документы направляет нотариус в электронном виде, то перерегистрация права собственности на квартиру произойдет в два раза быстрее, чем при личном обращении.

Так, личная подача документов в Росреестр позволит получить выписку из ЕГРН уже через 5 дней, при подаче документов в МФЦ – через 7 дней.

Посмотрите видео. Особенности купли-продажи имущества, принадлежащего нескольким лицам: 

Автор статьи:

Анна Максименко