Как продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?

Коммунальные платежи

Гражданин, допустивший задержку оплаты услуг ресурсоснабжающих и жилищно-коммунальных компаний, рискует столкнуться с рядом неприятных моментов. Наименьшая из неприятностей — это начисление пени и штрафов на сумму задолженности.

Кроме того, действующее законодательство Российской Федерации наделило управляющие компании, жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья правом размещать сведения о гражданах, имеющих задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, в местах общего пользования.

Размещение этих сведений создает дополнительное моральное давление на должника, стимулируя его к скорейшему погашению задолженности.

Кроме того, ресурсоснабжающие и управляющие компании могут подать на гражданина, имеющего задолженность за оказанные услуги, в суд с целью принудительного взыскания суммы задолженности. В этом случае гражданину придется не просто оплатить долги за потребленные ресурсы, но и покрыть судебные издержки.

По решению суда на имущество гражданина, включая объекты жилой недвижимости, может быть наложен арест с последующей реализацией этого имущества и направлением вырученных средств на покрытие долгов.

Если гражданин не является собственником объекта жилой недвижимости, а проживает на основании договора социального найма, то этого гражданина могут просто выселить за неисполнение условий договора, один из пунктов которого закрепляет за нанимателем обязанность по своевременной оплате услуг, оказываемых управляющими и ресурсоснабжающими компаниями.

Следует отметить, что действующее законодательство Российской Федерации не установило каких-либо ограничений на сделки с объектами недвижимого имущества в случае, если у владельца этого объекта имеется задолженность перед управляющими либо ресурсоснабжающими компаниями.

Учтите! Единственным исключением является случай, когда на объект жилой недвижимости по иску компаний, которым должен владелец этого объекта, наложен арест. Также гражданин, в отношении которого проводится процедура банкротства, не имеет права реализовывать принадлежащие ему на праве собственности объекты имущества, включая жилую недвижимость.

Несмотря на все это, практика показывает, что желающих приобрести объекты жилой недвижимости, у владельцев которых имеется задолженность за услуги управляющих и реусрсоснабжающих компаний, не так уж много.

Чаще всего граждане, желающие приобрести объект жилой недвижимости и узнавшие о наличии задолженности перед управляющими или ресурсоснабжающими компаниями, отказываются от совершения сделки.

Обязанность по уплате

Исходя из положений, закрепленных в Жилищном кодексе РФ, обязанность по оплате услуг управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций возложена на собственника объекта жилой недвижимости либо на гражданина, проживающего на объекте жилой недвижимости на основании договора социального найма.

Кроме того, в Жилищном Кодексе закреплена обязанность вышеупомянутых граждан производить оплату услуг управляющих и ресурсоснабжающих компаний до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Однако практика показывает, что при заключении договоров с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями дата оплаты за оказанные услуги сдвигается.

Исходя из этого, даже в случае если гражданин приобрел квартиру, за которой числятся долги перед управляющими компаниями или ресурсоснабжающими организациями, он не обязан погашать эти долги.

Обязанность по оплате услуг управляющих и ресурсоснабжающих организаций возникает у гражданина, купившего объект жилой недвижимости, только с момента регистрации перехода права собственности на этот объект Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Последствия задолженности

Действующее законодательство Российской Федерации допускает применение к гражданам, имеющим задолженность по оплате услуг управляющих и ресурсоснабжающих компаний, применение различных мер воздействия.

Исчерпывающий перечень санкций, применение которых допускается по отношению к гражданам, имеющим задолженность перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями, содержится в Жилищном кодексе РФ и подзаконных актах, определяющих порядок оказания жилищно-коммунальных услуг.

Важно! Основные санкции, применяемые по отношению к гражданам, имеющим задолженность по оплате услуг управляющих или ресурсоснабжающих компаний:

• начисление пени на сумму текущей задолженности;
• отключение объекта жилой недвижимости от систем электро-, тепло-, газоснабжения, приостановка подачи горячей воды, блокирование доступа к системе канализации;
• обращение в судебные инстанции с иском о принудительном взыскании задолженности. По итогам судебных разбирательств имущество гражданина может быть арестовано и реализовано, а все вырученные от реализации средства будут направлены на покрытие задолженности;
• если гражданин не является собственником объекта жилой недвижимости, а проживает на основании договора социального найма, возможно расторжение договора и выселение гражданина.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка?

Как становится очевидным, меры воздействия, к которым могут прибегнуть управляющие и ресурсоснабжающие компании, крайне неприятны.

Кроме того, для гражданина, желающего реализовать объект жилой недвижимости и нашедшего потенциального покупателя, тяжелым ударом станет срыв сделки.

К сожалению, большинство наших соотечественников не очень хорошо разбираются в нормах действующего законодательства Российской Федерации, они считают, что вместе с правом собственности на объект жилой недвижимости к ним перейдет и задолженность за услуги управляющих и ресурсоснабжающих компаний, и предпочитают отказаться от сделки.

На каких условиях можно продать квартиру с долгами по квартплате

Сделки купли-продажи объектов жилой недвижимости, у владельцев которых имеется задолженность пред управляющими компаниями либо ресурсоснабжающими организациями, имеют определенные особенности. Прежде всего, гражданину, продающему такой объект, обязательно следует уведомить покупателя о наличии и размере задолженности.

В противном случае гражданин, который приобрел объект жилой недвижимости, а после узнал о наличии долгов, может расторгнуть сделку купли-продажи в судебном порядке либо потребовать уменьшить стоимость проданного объекта.

В любом случае продавцу придется произвести частичный или полный возврат ранее полученных денежных средств. Особо подчеркнем, что в этой ситуации действующее законодательство Российской Федерации будет полностью на стороне покупателя.

Отметим, что скрыть факт наличия задолженности перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями удается очень нечасто. В большинстве случаев граждане, покупающие объект жилой недвижимости, прежде чем подписать договор купли-продажи, запрашивают справку о состоянии лицевых счетов этого объекта.

Учтите! Гражданин, желающий продать объект жилой недвижимости и при этом имеющий задолженность перед управляющими либо ресурсоснабжающими компаниями, может предложить покупателю следующие варианты:

• перед подписанием договора купли-продажи объекта жилой недвижимости заключить отдельное соглашение, в рамках которого подтвердить, что продавец несет обязанность по погашению долгов перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями;
• включить в договор купли-продажи положение о том, что обязанности по оплате задолженности за услуги управляющих и ресурсоснабжающих организаций ложатся на гражданина, приобретающего объект жилой недвижимости. При этом стоимость объекта жилой недвижимости уменьшается на размер задолженности. Эти обязательства можно оформить и отдельным соглашением.

В случае если гражданин, покупающий объект жилой недвижимости, не соглашается с этими вариантами, можно использовать еще один. Продавец может обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую компанию, перед которой имеется задолженность, и оплатить ее либо добиться реструктуризации.

Посмотрите видео. Как продать квартиру с долгами: 

Оформление договора купли-продажи

Оформление сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости с задолженностью за услуги управляющих либо ресурсоснабжающих компаний практически не отличается от оформления обычной сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости.

Договор составляется в трех экземплярах, один из которых остается у продавца, второй — у покупателя, а третий в процессе государственной регистрации сделки и перехода права собственности передается в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным услугам бесплатно в формате word

В договоре должна содержаться следующая информация:

• сведения о гражданах, заключающих сделку, с указанием реквизитов документов, удостоверяющих личность каждого гражданина;
• наименование и технические характеристики объекта сделки;
• общая стоимость продаваемого объекта жилой недвижимости;
• в случае если стороны договорились о выплате аванса или внесении залога, в договоре должен быть прописан их размер;
• порядок проведения расчетов между сторонами договора и перехода права собственности на объект жилой недвижимости, являющийся предметом сделки;
• порядок проведения процедуры приема-передачи объекта жилой недвижимости и оформление акта;
• права и обязательства каждой из сторон договора;
• порядок расторжения договора и основания для проведения этой процедуры;
• обстоятельства непреодолимой силы;
• дата вступления договора в силу;
• реквизиты сторон.

Запомните! Если вопрос погашения задолженности остался за продавцом и был оговорен в отдельном соглашении, то включать сведения о задолженности в договор купли-продажи объекта жилой недвижимости нет необходимости. Этот договор оформляется в обычном порядке.

Отражения пункта о задолженности в договоре

Наличие задолженности перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями, а также размер этой задолженности необходимо внести в раздел договора, в котором описываются технические характеристики объекта сделки. Порядок оплаты этой задолженности необходимо включить в раздел договора о правах и обязанностях сторон.

В случае если обязанности по оплате задолженности возлагаются на покупателя, в связи с чем предоставляется скидка, в договоре этот момент необходимо оговорить отдельно. При этом в разделе о стоимости объекта жилой недвижимости стоимость этого объекта следует указывать полностью, без учета скидки.

Такой подход позволит покупателю в случае расторжения договора вернуть денежные средства в полном объеме, потраченные как в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимости, так и в счет погашения задолженности.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Заявление на перерасчет коммунальных услуг.

Необходимые документы

Скачать бланк акта приема-передачи объекта недвижимости бесплатно в формате word

Для государственной регистрации сделки по продаже объекта жилой недвижимости и перехода права собственности, помимо договора купли-продажи, потребуется собрать пакет документов, в который включить:

• документы, удостоверяющие личность как покупателя, так и продавца, а также копии этих документов;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на продаваемый объект жилой недвижимости;
• документальное подтверждение наличия задолженности перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями или отсутствия этой задолженности;
• выписка из домовой книги или справка по форме № 1;
• документальное подтверждение отсутствия задолженности по налогам и сборам, связанным с продаваемым объектом жилой недвижимости;
• в случае если стороны заключили отдельное соглашение о порядке погашения задолженности, его необходимо приложить;
• финансовая документация, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины;
• акт приема-передачи объекта жилой недвижимости.

С пакетом этих документов продавец и покупатель обращаются в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и подают заявление о регистрации сделки и переходе права собственности.

Внимание! После завершения процедуры регистрации гражданин, ставший новым владельцем объекта жилой недвижимости и принявший на себя обязательства по погашению задолженности, должен обратиться в управляющие либо ресурсоснабжающие компании и погасить задолженность.

В случае если гражданин не принимал на себя обязательств по погашению задолженности, необходимо просто переоформить лицевые счета на свое имя и начать оплачивать текущие платежи.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи объекта недвижимости:

Особенности покупки жилья с долгами по ЖКХ

Практика показывает, что ситуации, когда новый собственник объекта жилой недвижимости, обратившийся в управляющие и ресурсоснабжающие компании для переоформления лицевых счетов, узнает, что за приобретенным объектом жилой недвижимости осталась задолженность, хоть и не очень часто, но все же встречаются.

Многие граждане ошибочно полагают, что продать объект жилой недвижимости при наличии задолженности за услуги управляющих или ресурсоснабжающих организаций нельзя. На самом деле это не так.

Действующее законодательство Российской Федерации установило запрет на реализацию объектов жилой недвижимости только в случае, если на этот объект судом был наложен арест. А наличие задолженности не является препятствием для продажи объекта жилой недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как узнать и погасить долг за квартиру?

Однако исходя из норм, закрепленных в 153 статье Жилищного кодекса РФ, обязанности оплачивать услуги управляющих и ресурсоснабжающих организаций возникает у гражданина только с момента возникновения права собственности на объект жилой недвижимости.

Таким образом, долги перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями не переходят к новому собственнику объекта жилой недвижимости, если иное не было оговорено в договоре купли-продажи этого объекта.

А вот ситуация с взносами в фонд капитального ремонта обстоит совершенно иначе. Исходя из норм, закрепленных в 3 части 158 статьи Жилищного Кодекса РФ, задолженность по оплате взносов в фонд капитального ремонта перейдет к новому собственнику объекта жилой недвижимости, если иное не оговорено в договоре купли-продажи этого объекта.

Кто будет погашать долги

В случае наличия задолженности, порядок погашения которой не был отдельно оговорен, оплачивать ее придется гражданину, приобретшему объект жилой недвижимости.

Добиться каких либо взысканий с предыдущего владельца вряд ли удастся.

Учтите! Анализ судебной практики показывает, что, рассматривая подобные дела, судьи исходят из убеждения о том, что, подписывая договор купли-продажи жилого помещения, гражданин осознавал все последствия этого действия, а значит, должен нести ответственность.

Единственным случаем, когда продавца удастся привлечь к ответственности, является случай, когда в договор купли-продажи объекта жилой недвижимости было включено положение об обязанности продавца погасить задолженность, и это обязательство не было исполнено.

Предоплата на погашение задолженности

Отметим, что информация о том, что у владельца продаваемого объекта жилой недвижимости имеется задолженность за оплату услуг управляющих или ресурсоснабжающих компаний, может отпугнуть потенциальных покупателей. Но скрывать эти сведения не стоит.

Это действие может быть истолковано как сокрытие существенной информации, обладая которой, гражданин отказался бы от совершения сделки. Это станет основанием для расторжения договора купли-продажи объекта жилой недвижимости в судебном порядке.

Поэтому потенциального покупателя следует уведомить о наличии задолженности и согласовать порядок погашения. Одним из вариантов погашения может быть ситуация, при которой покупатель совершает целевой платеж продавцу, средства которого должны быть направлены на погашение задолженности перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями.

Причем средства этого платежа засчитываются как аванс по договору купли-продажи объекта жилой недвижимости.

Соглашение, как и договор купли-продажи объекта жилой недвижимости, а также факт передачи денежных средств от продавца к покупателю следует заверить в органах нотариата.

Кроме того, возможно, что обязанности по погашению задолженности будут возложены на покупателя. При этом будет предоставлена скидка, равная сумме задолженности. В этом случае сторонам потребуется, исходя из норм, закрепленных в статьях 389 и 391 Гражданского кодекса РФ, оформить переуступку долга. Пункт о переуступке долга следует включить и в договор купли-продажи объекта жилой недвижимости.

Посмотрите видео. Долги за коммунальные платежи — за что платит новый собственник: 

Автор статьи:

Анна Максименко