Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нет?

Закон о перепланировке

Базовым законом, регулирующим переустройство и перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс Российской Федерации, в нем содержится отдельная глава, посвященная данному вопросу.

Указанные работы связаны с внесением изменений во внешнюю и внутреннюю составляющую жилого помещения, в том числе с переносом или заменой коммуникаций, оборудования. Новые данные обязательно вносятся в технический паспорт жилого помещения.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации законодательно закрепляет виды перепланировки и переустройства.

Более подробно работы такого типа регламентируются Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Выделяются следующие виды работ по переустройству:

• замена газовых плит электрическими плитами;
• перенос газовых и отопительных приборов в пределах жилого помещения;
• переустройство коммуникаций санузлов и душевых кабин.

Выделяются следующие виды работ по перепланировке:

• перенос существующих стен, а также их ликвидация или создание новых (если они не являются несущими);
• увеличение или уменьшение количества комнат;
• обустройство дополнительного помещения в виде ванной комнаты или кухни.

Нормативно-правовыми актами местного уровня в указанные выше перечни могут быть внесены дополнения и уточнения. Ярким примером, иллюстрирующим такую возможность органов местного самоуправления, является Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В нем содержится широкий перечень работ по перепланировке, поэтапный процесс согласования проектов и получения разрешения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Порядок проведения переустройства и перепроектирования

Большинство работ по перепланировке и переустройству недопустимо начинать без получения согласия со стороны инспекции, осуществляющей жилищный надзор, и иных местных органов власти.

В случае если квартира находится в многоквартирном доме массовой серии, вы можете воспользоваться типовыми проектами. Найти их можно на официальных сайтах органов власти вашего муниципального образования.

С данным проектом собственнику требуется обратиться в орган местного самоуправления, обладающий соответствующей компетенцией, чтобы согласовать его.

Необходимые документы

Скачать образец заявления о перепланировке квартиры бесплатно в формате word

Дополнительно нужно представить следующие документы:

• заявление, составленное согласно требованиям, изложенным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266;
• документ, устанавливающий право собственности на жилое помещение;
• технический паспорт (технический план) жилого помещения;
• если заключен договор социального найма в отношении данного жилого помещения, то необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя;
• если помещение находится в МКД, который является архитектурным памятником, необходимо заключение соответствующего органа;
• акт экспертного осмотра о состоянии жилого помещения. Обратите внимание на то, что эксперт, к которому вы обращаетесь, должен обладать соответствующей лицензией;
• проект перепланировки в двойном экземпляре.

Данные документы являются основными и требуются во всех случаях, однако в некоторых случаях необходим будет ряд дополнительных документов. Например, согласие ваших соседей по дому, если планируемая перепланировка затронет их права и законные интересы.

После согласования проекта (на это отводится 45 дней) можете начинать ремонтно-строительные работы.

Проверяет осуществленные работы сотрудник комиссии. Он подписывает акт, на основе которого жилое помещение в дальнейшем вводится в эксплуатацию.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Чем грозит несогласованная перепланировка?

Что разрешается менять

В отношении строительных работ, в результате которых не будут изменены конструктивные характеристики всего дома, действует уведомительная процедура. Она не предполагает создание проекта и его согласование.

Примерами данных работ являются следующие:

• объединений санузла с ванной;
• остекление балкона;
• создание перегородок и их ликвидация (если они не относятся к несущим);
• перемещение оборудования из одной комнаты в другую;
• создание новых дверных проемов или их ликвидация, а также их перенос (если стены не относятся к несущим).

Учтите! Собственник не обязан соблюдать ни разрешительную, ни уведомительную процедуры при проведении следующих работ:

• смена окон (если размеры остаются прежними);
• косметический ремонт помещения;
• монтаж внешних антенн и кондиционеров;
• перестановка электрических и газовых плит в пределах кухни (в случае с газовой плитой не должны изменяться подводящие коммуникации);
• ликвидация встроенной мебели;
• установка нового аналогичного инженерного оборудования.

Работа по перепланировке является затратной и длительной. Данная процедура должна полностью соответствовать всем законодательным нормам.

Недопустима самовольная перепланировка, собственник привлекается к ответственности за данные деяния. Санкция носит штрафной характер, также собственнику вручается предписание о восстановлении надлежащего состояния помещения.

В суде собственник может добиться оставления результата перепланировки без изменений, если докажет, что при этом были соблюдены все строительные нормативы и санитарные нормы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как написать заявление на замену канализационного стояка в квартире?

Что изменять нельзя

Установлен законодательный запрет на осуществление перепланировки, если вследствие нее:

• ухудшаются эксплуатационные условия многоквартирного дома. Например, затруднение доступа жильцов дома к коммуникациям общего доступа;
• уменьшается число вентиляционных отверстий;
• нагрузка на несущие стены дома превышает установленный предел;
• помещение перестает быть пригодным для проживания;
• будут изменены помещения, которые состоят на учете штаба по чрезвычайным ситуациям. Потребуется разрешение начальника штаба;
• ухудшится степень устойчивости и прочность несущих стен дома. Это чревато обрушением дома;
• на сети общего пользования устанавливаются устройства, которые могут их регулировать или отключать.

Запомните! Если перепланировка проводится в панельном доме, запрещено:

• создавать ниши, проемы;
• штробить в швах дома;
• создавать проемы в панелях дома и смежных по высоте помещениях.

Если перепланировка будет проводиться при отсутствии проекта, потребуется дополнительная экспертиза.

Существует ряд ограничений, которые следует учитывать при проведении данной процедуры:

• в обязательном порядке требуется согласие владельца жилого помещения на данную процедуру;
• если собственников у жилого помещения несколько, потребуется согласие каждого из них;
• недопустимо самовольно создавать балконы и козырьки. Требуется разрешение на данные действия;
• недопустимо самовольно создавать эркеры;
• запрещается осуществление перепланировки, если в ее результате будет изменен архитектурный облик здания;
• запрещается перепланировка, в результате которой будут нарушены законодательные строительные и санитарные нормы;
• недопустимо осуществление работ, для которых установлен порядок оформления как для работ по реконструкции здания.

Посмотрите видео. Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя:

Важные ограничения при перепроектировании

Установлен запрет на осуществление строительных работ, в результате которых состояние несущих конструкций помещения будет ухудшено. Несущие стены обозначены на техническом плане помещения.

Запрещается сносить или перегружать их (установлен предельный уровень нагрузки). Вы рискуете получить штраф, если решите разделить комнаты без соответствующего разрешения.

Внимание! К несущим конструкциям относятся:

• внешние стены;
• перегородки, которые разделяют квартиру и стены подъезда.

Если вы собрались изменить индивидуальные коммуникации, то вы не вправе использовать для этой цели общие магистрали. Если вы хотите, чтобы в вашей квартире были теплые полы, позаботьтесь о средствах нагрева воды.

Недопустимо нарушение работы стояков и системы вентиляции, магистрали газа. Такие действия должны быть согласованы с органами соответствующей компетенции. Нередко в небольших квартирах осуществляется совмещение кухни с гостиной.

Допускаются следующие изменения:

• замена газовой плиты электрической плитой;
• создание нового дверного проема или окна.

Недопустимо перемещать санузел, так как он не может располагаться над жилым помещением соседей.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Пристройка к многоквартирному дому.

Этапы согласования

Работы по перепланировке являются длительными, они могут не совпадать с желанием собственника осуществить все в кратчайший срок. Собственник должен собрать требуемые для получения разрешения документы, на основе которых комиссией принимается положительное или отрицательное решение.

Важно! На первом этапе осуществляются следующие действия:

• сбор необходимых для получения разрешения документов в полном объеме;
• создание проекта и его согласование;
• получение разрешения.

На втором этапе проводятся непосредственно сами строительные работы. Выполняются они квалифицированными специалистами. Работы должны быть осуществлены в полном соответствии с указанными в разрешении характеристиками в установленные сроки.

Если вы не обладаете навыками по осуществлению работ данного типа, обратитесь в специализированную фирму.

По завершении строительных работ требуется вызвать сотрудника специальной комиссии, осуществляющей проверку соответствия выполненных работ нормативам и стандартам. Он примет работы по перепланировке, подпишет акт о дальнейшем вводе помещения в эксплуатацию.

Разрешение и отказ

Ряд статей Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок получения разрешения на перепланировку. Установлены основания, влекущие невозможность получения такого разрешения.

На рассмотрение полученных от собственника документов комиссии отводится 45 дней.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на осуществление работ по перепланировке является несоответствии работ строительным нормативам. Если выясняется, что в результате перепланировки будут нарушены права третьих лиц, то в ее проведении также будет отказано.

Вы не получите разрешение комиссии, если обнаружится, что были поданы не все документы из перечня необходимых. В таком случае вы сможете повторно обратиться в данный орган, приложив недостающие документы. В других случаях решить проблему можно только в суде.

Учтите! Если вы произвели перепланировку в частном доме, не получив соответствующего разрешения, вам назначат штраф.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Если вы приобрели жилое помещение, в котором ранее была осуществлена перепланировка, вы можете узаконить ее в судебном порядке.

Для этого представьте следующие документы:

• технический паспорт жилого помещения;
• справку из санэпидемстанции;
• документы лица, которое владеет жилым помещением;
• заявление, справку из органа, осуществляющего пожарный надзор;
• заключение о несущих конструкциях дома.

Для получения сведений о планируемой перепланировке в вашей квартире обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Реально осуществляемая перепланировка должна соответствовать оформленной документально.

Стоимость оформления

В нее включаются расходы следующего характера:

• расходы на создание проекта жилого помещения;
• государственная пошлина, если вы обращались в судебные органы;
• государственная пошлина при оформлении кадастрового паспорта;
• расходы, которые связаны с получением технического паспорта жилого помещения.

Посмотрите видео. Как узаконить перепланировку:

Автор статьи:

Анна Максименко