Как продать квартиру покупателю, использующему жилищную субсидию?

2022
Продавая квартиру, многие собственники избегают покупателей, использующих субсидию. Реализация государственной программы вызывает сомнения. Объективных оснований для опасения здесь нет. Следует лишь внимательно ознакомиться с нюансами такой сделки.

Решение о предоставлении жилищной субсидии принимают местные (муниципальные) органы власти на основании представленных получателем документов. Это способ государственной поддержки, обеспеченный соответствующим образом. Сумма субсидии значится в полученном гражданином (семьей) сертификате.

Обратите внимание! Денежные средства не предоставляются в форме наличных выплат. Когда получатель субсидии представит все сведения о предполагаемой сделке купли-продажи, будет проверена ее законность и соответствие условиям государственной программы. Только после этого денежные средства будут перечислены на указанный получателем счет.

Итак, подобрав подходящий вариант, владелец сертификата должен обосновать свой выбор перед муниципалитетом, выдавшим документ. Если предстоящая сделка будет одобрена, можно начинать оформление.

Предоставляемая субсидия обычно не покрывает всей стоимости приобретаемого жилья. В договоре указывают, какая часть суммы оплачивается с помощью субсидии, а какую покупатель вносит самостоятельно.

Продавая квартиру получателю субсидии, продавец должен быть готов к отсрочке оплаты. Денежные средства на его счет поступят только через определенное время после регистрации сделки. Этот срок может длиться до двух месяцев. Таковы условия финансирования.

Нередко продавцов недвижимости смущает большая задержка в оплате, ведь обычный договор купли-продажи предполагает немедленный расчет. Если перечисление средств вызывает сомнения, продаваемую квартиру можно оформить в качестве залога до полной оплаты ее стоимости покупателем.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Субсидии от государства на покупку квартиры.

Необходимые документы

Готовясь к продаже квартиры с использованием программы субсидирования, владельцу следует подготовить:

• собственный паспорт;
• документ, подтверждающий права собственника на объект недвижимости;
• кадастровый паспорт жилья и технический план;
• справку о состоянии расчетов с коммунальными службами, сведения о лицевом счете. Все задолженности должны быть погашены.

Условия государственной программы могут предусматривать необходимость предоставления дополнительных документов, например, документа об оценке недвижимости.

Важно! Для квартиры, находящейся в долевой собственности с ребенком, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Также в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ необходимо получить подтверждение законности сделки в органах опеки и попечительства.

Цель таких процедур – исключение нарушения интересов несовершеннолетних граждан, обеспечение их прав на достойные условия проживания (ст. 60 Семейного кодекса РФ).

Если речь идет о продаже одним из супругов квартиры, которая приобреталась во время нахождения в браке, необходимо заверить у нотариуса согласие второго супруга на эту сделку (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Посмотрите видео. Все о субсидии на жилье: 

Форма договора и его регистрация

Документ о купле-продаже должен соответствовать требованиям статей 434 и 550 ГК РФ.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала бесплатно в формате word

До 2017 г. подтверждением прав на приобретенную недвижимость служило свидетельство о праве собственности. Теперь такую функцию выполняет выписка из Единого государственного реестра. Порядок введен Федеральным законом № 360-ФЗ от 03.07.2016 г., внесшим изменения в отдельные законодательные акты.

Переход права собственности сопровождается составлением сторонами акта приема-передачи. Этот документ, согласно ст. 556 ГК РФ, фиксирует состояние недвижимости и подтверждает его соответствие условиям договора.

Государственная регистрация сделки купли-продажи производится на основании заключенного сторонами договора о передаче права собственности.

Если для оплаты части стоимости квартиры используется сертификат на получение субсидии, общая форма договора не меняется.

В тексте должны присутствовать следующие условия:

• реквизиты продавца и покупателя;
• данные, идентифицирующие недвижимость в качестве предмета сделки (адрес, основные характеристики);
• взаимные обязанности и права;
• порядок исполнения сторонами обязательств;
• последствия возникновения непредвиденных обстоятельств.

Сертификат для оплаты стоимости квартиры может использоваться следующими способами:

• погашать всю стоимость недвижимости, указанную в договоре;
• погашать часть стоимости с доплатой из средств покупателя;
• погашать часть стоимости с доплатой за счет средств ипотечного кредита.

Обычно размера субсидии недостаточно для полной оплаты приобретаемой недвижимости. Покупателю приходится доплачивать оставшуюся сумму самостоятельно. В связи с этим оплата стоимости квартиры происходит в два этапа. Сначала происходит перечисление банком субсидии с использованием банковской ячейки. Затем покупатель производит доплату оставшейся суммы. Порядок подробно излагается сторонами в договоре.

Если гражданин заключает с банком договор ипотечного кредитования, субсидия играет роль первоначального взноса. Сертификат передается в банк, где он будет храниться до полного исполнения обязательств по кредиту.

Продавец может потребовать предоставления дополнительных гарантий оплаты путем оформления залога квартиры до получения средств субсидии. Покупатель может не согласиться на подобное условие. Сторонам следует обсудить эту возможность дополнительно. Если они придут к согласию, соответствующий пункт вносится в договор.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Сроки перечисления денежных средств

Срок перечисления денежных средств по сертификату зависит от вида государственной поддержки. Если речь идет об использовании материнского капитала, ждать перевода приходится до 2 месяцев. Когда для оплаты используется сертификат программы «Молодая семья», средства перечисляются в течение 5 рабочих дней.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Программа «Молодая семья» Пермь.

Риски для продавца

В целом, риск продавца нельзя назвать высоким, но некоторые отрицательные моменты при оплате сертификатом присутствуют:

• получение средств из бюджета требует дополнительного времени, по сравнению с использованием собственных средств покупателя;
• необходимы сбор документов и получение одобрения местной администрации;
• муниципалитет вправе отказать в одобрении сделки, тогда она срывается. Продавцу придется снова выставлять недвижимость на продажу;
• сертификат не является достаточным подтверждением наличия полной суммы средств у покупателя. Рекомендуется попросить представить выписку из лицевого счета;
• иногда возможен отказ в предоставлении субсидии. Местные власти вправе сделать это при наличии нарушений в получении сертификата. Для продавца такое решение означает отказ от договора;
• чистота сделки требует дополнительной проверки. От владельца квартиры потребуются такие документы: копия домовой книги или выписка из нее, выписка из ЕГРН, справка о состоянии лицевого счета и пр.

Все перечисленные сложности не свидетельствуют о наличии высокой степени риска при заключении сделки. Основные неудобства касаются увеличения сроков оплаты и необходимости сбора дополнительных документов.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Субсидия на строительство жилого дома в сельской местности.

Возврат субсидии государству

Предоставление субсидии – это безвозмездная поддержка государства, возврату полученные средства не подлежат. Такая помощь предоставляется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Получение сертификата влечет за собой снятие с соответствующего учета.

От получателей субсидии требуется оформить сделку согласно всем требованиям закона.

Знайте! Получение субсидии не предполагает возврата полученных средств, однако в ряде случаев закон обязывает получателей вернуть выделенные им деньги. Условия зависят от формы государственной поддержки в каждом случае.

Средства материнского капитала подлежат возврату в таких ситуациях:

• квартира была приобретена, но в течение полугода детям покупателя не были выделены в ней обязательные доли;
• квартира была продана, взамен приобретено другое жилье, в котором дети долей не получили.

Военнослужащие, получившие субсидию, обязаны ее вернуть только в случаях, когда:

• был оформлен целевой заем на жилье, не погашенный к моменту увольнения со службы;
• целевой заем на жилье до увольнения не предоставлялся.

Если военнослужащий вновь вернется к службе после увольнения, денежные средства ему возвращаются.

Посмотрите видео. Как купить квартиру на материнский капитал:

Автор статьи:

Евгения Долгая