Кадастровая стоимость квартиры: что это значит?

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Понятие кадастровой стоимости жилой и прочей недвижимости для многих граждан остается неясным. Этот показатель определяется государством и нигде не закреплен в фиксированном виде.

Расчетные данные для каждого объекта определяются на основании данных кадастрового учета, предоставляемых специальной Службой.

Анализ показывает, что рыночная цена отличается из-за особенностей состояния помещения (недавнего ремонта и пр.). Это несовпадение может порождать многочисленные спорные ситуации.

Полнее представить значение рассматриваемого параметра поможет подробное знакомство с правилами расчета. Это рекомендуется сделать всем, поскольку цифра имеет значение для расчета ежегодно уплачиваемого собственниками налога на имущество.

Итак, на кадастровую стоимость влияют следующие показатели:

• место расположения недвижимого имущества. Эти данные имеют определяющее значение для производимого расчета;
• категория объекта. Учитывают, идет речь о квартире, индивидуальном доме, комнате или участке земли;
• степень износа, которая определяется годом постройки;
• площадь;
• обеспечение коммуникациями: водоснабжение, канализация, электроснабжение, газификация.

Хотя некоторые показатели остаются неизменными, цена может индексироваться.

Законодательно определены органы, которые вправе регулировать изменение стоимости в кадастровом учете:

• местная администрация или муниципалитет;
• региональные власти;
• служба кадастрового учета;
• налоговый орган федерального уровня.

Инициатором переоценки недвижимости может быть и ее собственник.

Запомните! Показатель не может меняться реже, чем каждые 5 лет. Подтверждает такую характеристику объекта справка о размере его стоимости, выдаваемая подразделениями Росреестра.

На что она влияет

Еще недавно фактор кадастровой стоимости не играл особой роли в рыночных отношениях и был лишь цифрой, влияющей на инвентаризационную стоимость. Этот параметр учитывает расходы на строительство объектов недвижимости и их постоянное содержание. Результат, как правило, меньше рыночного показателя в 2-3 раза.

Поскольку такой показатель не может быть определяющим для реального анализа ситуации, было введено понятие стоимости по кадастру.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как получить кадастровый паспорт через МФЦ?

Хотя новый вид расчета не в полной мере отражает стоимость недвижимости на рынке, кадастровую оценку постарались максимально приблизить к реальной стоимости, поэтому законодатель счел возможным базировать на ней сумму налога.

Значение этого параметра для производимых вычислений таково:

• показатель учитывается для произведения расчета суммы налога, подлежащего уплате при совершении сделок с жильем;
• цифра является базой для осуществления расчета налога, уплачиваемого ежегодно всеми собственниками недвижимого имущества.

Определяющее значение кадастровой стоимости было введено в качестве обязательного показателя для повышения объема поступлений в бюджет государства.

Откуда она берется

Чтобы понять принцип расчета, следует проанализировать законодательные нормы разных уровней.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ и наряду с ним Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ устанавливают необходимость обращения региональных властей к независимым оценщикам.

Представляется база объектов, подлежащих оценке, и объявляется тендер. Кандидатуры победителей утверждаются совместно муниципальными и региональными властями.

Запомните! Периодичность переоценки составляет 5 лет, но для городов федерального значения и Севастополя – 2 года. Точные даты определяются исходя из обстоятельств.

На собственника указанными выше законами возлагается ответственность. Он обязан сообщать уполномоченным органам обо всех значимых изменениях характеристик объекта.

Меняется ли ежегодно

Закон N 218-ФЗ закрепляет порядок проведения оценочных действий в отношении имущества, а закон N 135-ФЗ определяет периодичность переоценки.

Обратите внимание! Законодатель устанавливает возможность кадастровой переоценки жилья не чаще 1 раза в каждые 3 года, этот показатель не подлежит ежегодному пересмотру. Несмотря на это, собственник должен незамедлительно сообщать об изменениях технических параметров недвижимости.

К основаниям изменения показателя стоимости по кадастру относятся:

• изменение характеристик, повысившее или понизившее результат оценки;
• повышение или понижение рыночных цен.

Действующий порядок позволяет собственникам не только осведомиться о кадастровой стоимости собственного объекта, но и проверить правильность произведенного расчета. Для этого достаточно воспользоваться информационным сайтом Росреестра.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Сроки внесения изменений в публичную кадастровую карту.

Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

Гражданам-собственникам важно знать, каков порядок применения нововведений в плане налогообложения с учетом кадастровой оценки.

Переход к этому режиму включает несколько этапов:

• с 2014 г. по 2018 г. – использование системы льгот и налоговых вычетов;
• с 2018 г. по 2020 г. – начало внедрения новой системы;
• с 2020 г. – применение нового порядка уплаты налогов в полной мере.

Учитывая значение кадастрового показателя, с 2020 г. будет доступна возможность его пересмотра в случае ошибки. Законодатель отнес рассмотрение этого вопроса к полномочиям специально создаваемых комиссий системы органов досудебного рассмотрения споров. Обращение в суд будет возможно только после рассмотрения дела комиссией.

Знайте! Также к 2020 г. планируется отказаться от услуг независимых оценщиков путем создания соответствующего подразделения Росреестра.

Перечисленные нововведения указывают на упрощение системы информирования. Но этот процесс сопровождается повышением расчетных коэффициентов и ставок налога. Соответственно, объем льгот будет уменьшен. На данный момент коэффициент для расчета сумм налога повышать не планируют.

2018 год стал годом повышения налога на недвижимое имущество примерно на 20%. Для большинства собственников это значимая величина.

Для отдельных категорий жилья установлены лимиты, не подлежащие налогообложению.

При расчете налога не должны включаться в состав налогооблагаемой базы следующие площади:

• для квартир – 20 кв. м;
• для комнат – 10 кв. м;
• для частных домов – 50 кв. м.

К сведению! Раньше практиковалась продажа недвижимости по заниженной цене для уменьшения суммы налога. Теперь это невыгодно, так как расчет налога базируется на данных кадастра, а не на цифрах, проставленных в договоре купли-продажи, самостоятельно составленном сторонами сделки.

Этот порядок касается не только квартир и домов, но и дачных построек, и участков земли.

Где смотреть кадастровую стоимость (обзор сервисов)

Самостоятельно определить кадастровую стоимость своей собственности граждане могут с помощью таких интернет-сервисов:

• сайт Росреестра. Здесь необходимо внести сведения в форму и узнать результат онлайн. Для работы с информацией нужно заранее узнать кадастровый номер своей недвижимости. Полученный результат оформляется выпиской;
• карты, оформленные Росреестром. Эта система содержит неполную информацию. Следует ввести адрес объекта и узнать результат его оценки. Проблема состоит в том, что часть данных в программе отсутствует;
• обратиться в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о выдаче сведений относительно кадастровой оценки жилья. Заявление в Росреестр можно также отправить по почте. Следует использовать форму заказного письма с подтверждениями содержания пакета и факта доставки.

В зависимости от выбранного способа информирования справка может иметь разную форму:

• электронная выписка. Налоговый кодекс предусматривает для ее получения уплату гражданами пошлины в размере 150 руб.;
• справка в виде традиционного документа. За информацию придется уплатить 300 руб.

Как узнать кадастровую стоимость: инструкция

Хотя Росреестр позволяет получить информацию бесплатно, иногда сложно понять, какой раздел необходим.

Инструкция такова:

• найти на сайте раздел для физических лиц и войти в него;
• выбрать услугу «Получить сведения кадастровой оценки». Иногда требуется отметить такую же запись справа на зеленом поле;
• выбрать услугу;
• указать кадастровый номер и увидеть результат. Такая справка не подлежит распечатыванию и оформлению в качестве официального электронного документа, поскольку она не была оплачена внесением госпошлины.

Посмотрите видео. Как узнать кадастровую стоимость жилья:

Как посчитать самостоятельно

Самостоятельно провести кадастровую оценку практически невозможно, так как для этого необходим большой объем малодоступной информации. Не имея специального образования и не владея данными учета, произвести нужные вычисления невозможно.

Граждане могут лишь рассчитать примерную сумму ежегодно уплачиваемого налога или вычислить стоимость осуществления кадастрового учета.

Чтобы рассчитать размер налога, необходимо знать:

• кадастровую цену объекта;
• площадь;
• размер налоговой ставки и имеющиеся льготы применительно к данному налогоплательщику.

Рассмотрим для примера квартиру стоимостью 3 000 000 руб. площадью 60 кв. метров при налоговой ставке 0,14%.

Порядок таков:

• рассчитывается удельный показатель. Это отношение цены квартиры к ее площади: 3 000 000: 60 = 50 000;
• вычисляются налоговые обязательства. Общая площадь уменьшается на необлагаемый норматив 20 кв. м: 60 – 20 = 40;
• вычисляется сумма для взыскания налога. Это произведение удельного показателя и налоговых обязательств: 50 000 40 = 2 000 000;
• вычисляется размер налога. Сумма для взыскания делится на 100% и умножается на ставку налога: 2 000 000:100% × 0,14% = 2 800 руб.

Это сумма налога, ежегодно подлежащая внесению в бюджет.

Если кадастровая стоимость объекта кажется необоснованно завышенной, и ее необходимо оспорить, рекомендуется записаться на прием к юристу, опытному в делах подобного рода.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Завышенная кадастровая стоимость: что делать

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»№ 135-ФЗ от 29.07.1998 устанавливает возможность пересмотра результатов кадастровой оценки специальной комиссией или судом.

Инициаторами вправе выступать:

• отдельные граждане и юридические лица, интересы которых страдают из-за неверной оценки. Обычно в этом качестве выступают собственники имущества, вынужденные уплачивать неоправданно высокий налог;
• государственные и муниципальные органы – если оценка затрагивает недвижимость в собственности соответствующих административных образований.

Обращение в суд производится по общим правилам процессуального порядка. Гражданам предварительно подавать заявление в комиссию не требуется.

Заметьте! Для юридических лиц, государственных органов и муниципалитетов порядок усложнен. Им необходимо сначала обратиться в комиссию, уполномоченную проверять результаты кадастровой оценки недвижимости.

В суд можно обращаться только в двух случаях:

• комиссия решила отклонить поданное заявление о пересмотре стоимости;
• заявление в нарушение порядка не было рассмотрено в течение месяца с даты обращения.

Порядок работы комиссий установлен ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и Приказом Минэкономразвития РФ № 263 от 04.05.2012 г. Комиссии существуют при управлениях Росреестра в каждом субъекте Федерации.

Основанием для решения требовать пересмотра оценки являются такие обстоятельства:

• использование при расчетах не соответствующих действительности сведений;
• неправильное применение рыночной и кадастровой стоимости объекта. Речь идет о применении рыночной стоимости имущества на дату, когда была установлена кадастровая стоимость данного объекта.

Важно! Чтобы комиссия начала пересмотр результатов кадастровой оценки, собственнику следует подать заявление.

Скачать бланк заявления о пересмотре кадастровой стоимости квартиры бесплатно в формате word

Для уточнения необходимых сведений заявитель вправе обратиться к заказчику проведенных работ по определению кадастровой стоимости объекта. Узнать, кто заказывал такие работы, можно в региональном Управлении Росреестра.

Получив подобный запрос, заказчик и исполнитель работ должны предоставить необходимую информацию в течение недели.

Кадастровая оценка может производиться в общем порядке, в порядке кадастрового учета конкретного объекта или при учете изменений в кадастровой оценке недвижимого имущества.

Проследить за правильностью произведенных расчетов несложно, обратившись в подразделение ФГБУ «ФКП Росреестра» на уровне субъекта Федерации с заявлением.

В качестве приложений к нему необходимы:

• выписка из ЕГРН, включающая сведения о кадастровой цене имущества;
• копия документа, фиксирующего права на объект недвижимости, удостоверенная нотариусом. Документ предъявляется, если заявителем является собственник недвижимости;
• документы, доказывающие несоответствие действительности данных учета и кадастровой оценки, если в качестве основания обращения выступает утверждение о недостоверности сведений;
• отчет о проведении оценки имущества. Документ оформляется и на бумаге, и в электронном виде. Этот пункт применяется, если заявление обосновано применением рыночного показателя стоимости оцениваемого объекта;

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости квартиры:

Запомните! Все перечисленные документы являются обязательными для представления. Без их приложения заявление не принимается к рассмотрению. Заявитель вправе приложить и другие материалы, если считает это необходимым.

Комиссия обязана рассмотреть поступившее обращение в срок не позднее 1 месяца с момента его регистрации. В течение 7 дней с даты принятия заявления комиссия принимает его к производству и извещает о поступившем обращении местный муниципалитет (администрацию). Также о принятии дела к рассмотрению сообщают самому заявителю, имеющему право собственности на объект.

Чтобы уточнить имеющиеся данные, руководитель комиссии (ее председатель) может направить запрос в организацию, производившую кадастровую оценку стоимости имущества, результат которой является спорным.

Также допускается обращение непосредственно к оценщику, составившему и подписавшему отчет о рыночной цене на объект. Порядок такого взаимодействия определен регламентом создания и деятельности комиссии.

Рассматривая заявление о недостоверности сведений, примененных для кадастрового учета стоимости имущества, участники вправе принять одно из указанных далее решений:

• отклонить заявление, если будет установлено, что все использованные сведения являются достоверными;
• признать, что ранее утвержденная стоимость объекта требует пересмотра.

Учтите! Если заинтересованное лицо основывало свои требования на необходимости применения в учете объекта рыночной стоимости на момент, когда была установлена кадастровая стоимость этого имущества, принимается также одно из двух решений:

• кадастровая стоимость принимается в размере рыночной цены на объект;
• требования заявителя отклоняются.

Члены комиссии выражают свою позицию путем открытого голосования. Используются формулировки «за» и «против». Воздерживаться от выражения мнения не позволяется.

Решение принимается большинством голосов, то есть необходимо голосование за него более половины участников заседания. Также решение признается принятым, если голоса присутствующих разделились поровну, но председательствующий поддержал данную позицию.

Не позднее 5 дней после вынесения решения по вопросу, указанному в заявлении, комиссия уведомляет о нем собственника имущества, оспаривающего оценку объекта. Также о принятом решении извещается местная администрация (муниципалитет) в соответствии с территориальной принадлежностью здания.

Знайте! Заинтересованное лицо вправе оспаривать решение путем подачи заявления в суд. Судебное рассмотрение не будет касаться заключения комиссии, но будет представлять рассмотрение дела по существу.

Если комиссия принимает решение о необходимости пересмотра данных кадастровой оценки недвижимости, порядок действий будет следующим.

Не позднее 5 рабочих дней с даты вынесения решения его копия направляется в орган, уполномоченный проводить государственную кадастровую оценку.

Это Управление Росреестра соответствующего субъекта РФ. Также копия документа передается в подразделение организации, занимающейся регистрацией прав на недвижимость (ФГБУ «ФКП Росреестра») на уровне субъекта Федерации.

Если решение комиссии связано с необходимостью пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установленной рыночной цены, к решению прилагаются следующие дополнительные материалы:

• отчет об установлении рыночной стоимости имущества. Документ оформляется в электронном виде. Отчет является основанием пересмотра кадастровой стоимости. Он должен быть направлен в региональное Управление Росреестра, проводящее кадастровую оценку;
• официальная информация о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Данные должны быть направлены в орган, осуществляющий регистрацию прав на объекты недвижимости в данном субъекте Федерации – ФКП Росреестра.

Обратите внимание! Все изменения, касающиеся кадастровой стоимости недвижимого имущества, должны быть внесены в Единый государственный реестр. Только после этого они становятся обязательными для применения.

Согласно ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, для целей налогообложения новые сведения начинают использоваться, начиная с 1 января того года, в котором подавалось заявление о пересмотре определенной ранее стоимости. Наличие в Государственном реестре обновленных сведений к этому моменту обязательно.

Важно знать, как будет производиться начисление налога после внесения изменений в данные о кадастровой стоимости объекта в соответствии с порядком, принятым Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Ст. 403 Налогового кодекса РФ устанавливает следующий порядок. Если уполномоченной комиссией или судом было принято решение изменить ранее зафиксированную стоимость недвижимости, обновленные данные начинают применяться для налогообложения в том же налоговом периоде, когда лицо обратилось с соответствующим заявлением, но никак не ранее момента внесения изменений в базу Единого государственного реестра недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как рассчитать налог на квартиру?

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Неоправданно высокая кадастровая стоимость становится причиной завышения размера подлежащего уплате налога. В некоторых регионах количество недовольных собственников жилья достаточно велико. Все они выражают желание снизить установленную ранее кадастровую цену своего имущества.

Стоит разобраться, насколько эта процедура выгодна и целесообразна. Заслуживает внимания показатель величины самого налога. В Москве и области порядок расчета таков.

Часто представление о завышении кадастровой стоимости по сравнению с рыночной ценой не соответствует действительности. Если есть сомнения на этот счет, следует уточнить данные. Следует заказать в подразделении Федеральной кадастровой палаты справку о стоимости имущества. Также понадобится заказать кадастровый паспорт рассматриваемого объекта.

Далее нужно обратиться к независимому аккредитованному оценщику для заказа отчета о размере стоимости объекта в рыночных показателях. Необходимо получить в саморегулируемой организации, к которой принадлежит оценщик (СРО), заключение на предмет проверки законности и обоснованности данного отчета.

Проанализировав полученный показатель и сравнив его с величиной кадастровой цены, можно сделать вывод о наличии или отсутствии нарушений в расчетах.

Скачать образец искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости бесплатно в формате word

Порядок обращения в суд регулируется нормами административного процессуального права КАС РФ. Ответчиком будет являться ФГБУ «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» как учреждение, уполномоченное вести учет и контролировать кадастровую оценку, а также изменять показатели.

Необходимо обосновать и подтвердить свои требования с помощью полученных документов: отчета независимого оценщика с заключением СРО. Этот документ требуется для формирования у суда выводов о необходимости применения рыночной, а не иной стоимости имущества.

Кроме того, придется пояснить, как неверно определенная стоимость повлияла на права заявителя. Нужно будет представить полный расчет суммы налога с приведением разницы в показателях.

Обратите внимание! Даже если отчет оценщика подтвердил различие между рыночной и кадастровой оценкой в 30% и выше, этого может быть недостаточно. Скорее всего, потребуется дополнительно провести судебную экспертизу для расчета рыночной цены объекта.

Заявителю рекомендуется заранее проконсультироваться на этот счет и подготовить список компаний, предоставляющих услуги оценки имущества. Суду можно представить список зарекомендовавших себя фирм в судебном процессе.

Вынесение решения о применении более низкой стоимости согласно определенной рыночной цене означает, что сумма налога будет пересмотрена. Новый порядок расчета будет применен уже в том году, когда заявитель предъявил свои требования.

Планируя обращение в суд по данному вопросу, важно знать, какова будет сумма расходов.

В ее состав входят:

• госпошлина, уплачиваемая при получении справки и заказе кадастрового паспорта, – 600 рублей;
• стоимость работы независимого профессионального оценщика – в среднем 80 000 рублей;
• заключение СРО об отчете оценщика – примерно 20 000 рублей;
• консультация юриста и представление интересов заявителя в суде – около 70 000 рублей;
• государственная пошлина при обращении в суд – до 6 000 рублей;
• расходы на транспортные услуги и ГСМ – минимум 400 рублей.

Общая сумма затрат будет составлять около 257 000 рублей.

Далеко не всегда расходы на услуги адвоката суд возлагает на ответчика в полном размере.

Итак, стоит задуматься, насколько целесообразно начинать судебный процесс о понижении показателя стоимости по кадастру. Практика показывает, что это имеет смысл, только если речь идет о дорогом объекте.

Его рыночная стоимость должна составлять 50 000 000 рублей и более, причем кадастровую стоимость должны были завысить минимум вдвое. Тогда сэкономленная сумма налога компенсирует судебные расходы в течение нескольких лет.

Посмотрите видео. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости бесплатно:

Автор статьи:

Евгения Долгая