Блокированная застройка

Что такое дом блокированной застройки

Дома блокированной застройки составляют наибольшую часть строений в городах России. Подобный способ пользовался большой популярностью в советские времена. Но мало кто знает, что таким зданиям посвящена значительная часть Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Внимание! Описание дома блокированной застройки приведено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (п. 2 ч. 2 ст. 49). Такое здание представляет собой малоэтажное строение, включенное в группу домов, соединенное с другой постройкой общей стеной.

Фактически дома блокированной застройки стоят рядом. Они примыкают друг к другу. Но каждое из строений имеет свой изолированный выход.

Отличительной особенностью дома блокированной застройки от типичного малоэтажного здания является присутствие общей стены и обособленного входа. Полную характеристику подобных зданий можно найти в Строительных нормах и правилах 2.08.01-89.

Они были разработаны ЦНИИЭП жилища Госкомархитектуры в январе 1990 года и после этого активно использовались при возведении новых домов.

СНиП 2.08.01-89 говорит о том, что дом блокированной застройки – это не просто здание, а группа строений, состоящая из трех и более секций. Между ними имеется общая стена, а этажность одного дома не может превышать трех ярусов.

К дополнительным отличительным особенностям домов блокированной застройки можно отнести следующие нюансы:

• территория перед домом иногда бывает совмещенной, а иногда разделяется специальными перегородками;
• в совокупности зданий имеется несколько обособленных участков (зачастую их насчитывают от трех до десяти);
• нет общего выхода из отдельных строений;
• каждое здание имеет собственные коммуникации;
• есть вход на общую территорию совокупности блоков.

Некоторые особенности

Важно! Прежде чем рассматривать особенности домов блокированной застройки, необходимо обратить пристальное внимание на несколько важных нюансов с юридической точки зрения:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Получение разрешения на строительство.

При определении дома в качестве строения блокированной застройки необходимо определиться с тем, что в здании нет общедомового имущества.

Таким образом, в подобных домах нет ни подъезда, ни чердака, ни подвала. Конечно, они могут и быть, но такие помещения будут принадлежать конкретным лицам. Собственники квартир не делят это имущество между собой.

Фактически, дом блокированной застройки – это строение, разделенное на части, принадлежащие конкретным лицам.

Юридическая значимость такого жилого здания

С юридической точки зрения дома блокированной застройки учитываются с применением некоторых важных особенностей.

Учтите! К ним относятся:

• при обращении в органы кадастрового реестра собственники блоков обязаны обращаться все вместе, так как строение признается единым целым. Невозможно снять с регистрационного учета или поставить на него всего лишь одну часть дома;
• собственники блоков вправе передавать свои части по наследству, дарить их, продавать. При этом меняется только владелец элемента, без изменения кадастровых данных;
• при отчуждении прав на часть строения собственник теряет право и на прилегающую к дому территорию;
• дом блокированной застройки – это целое здание. Он не может считаться многоквартирником, несмотря на то, что в нем проживает несколько собственников. Подобное правило утверждено в связи с тем, что у каждой квартиры имеется свой вход и выход, а также нет общей территории.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Таким образом, при регистрации права собственности на часть дома блокированной застройки необходимо обращать внимание на важные вышесказанные моменты.

Разновидности

Дома блокированной застройки – это группа зданий, соединенных общей стеной и имеющих обособленный выход. Однако это общее описание такового строения. Имеется более подробная характеристика согласно разновидности постройки.

Запомните! К ним относятся:

• дома городской застройки с элементами загородной жизни называют таунхаусами. В таких зданиях квартиры имеют небольшую планировку. Каждый этаж имеет свое предназначение. Собственники имеют собственные вход и выход с отдельной территорией перед ними. Однако в таких строениях не существует заднего двора;
• подвидом таунхауса является здание, выполненное в итальянском стиле. Его называют Виолеттой. Такие дома относятся к элитным постройкам и стоят очень дорого. Позволить себе их приобрести в собственность могут только высокопоставленные и хорошо обеспеченные люди. На придомовой территории имеются бассейн, гараж, веранда, терраса;
• другой вид зданий блокированной застройки – это Лэйнхаус. Такие строения возводятся группами. Фактически они образуют жилой комплекс. От таунхауса они отличаются тем, что имеют более большую придомовую территорию. На ней располагается гараж или другие постройки. Исторически такие здания начали строить французы. Далее идею подхватили англичане, а потом такие постройки стали возводиться по всему миру, в том числе и в России;
• наиболее часто встречающееся здание блокированной застройки в провинции России – это Дуплекс. Данный вид представляет собой две обособленных постройки, имеющие общую стену. Такие строения начали активно возводиться в девяностых годах. Однако мало кто знает, что дуплекс берет свою историю из Англии. Там еще в 19 веке архитекторы разработали подобный вид строения. Однако от российских они отличаются этажностью. Зачастую дома имеют два и более яруса;
• квадрохаус – это вид, который часто встречается в провинциальных городках России. Хотя в последнее время Правительство РФ пытается искоренить их, существование подобных строений имеет место быть. Квадрохаус представляет собой дом, которым владеют четыре собственника. Каждый из них имеет отдельный вход, а также обособленную придомовую территорию, на которой располагаются гараж и другие постройки. Все помещения связываются одной общей стеной. Каждая из квартир имеет большую площадь. Фактически присутствует планировка улучшенного типа. Зачастую подобные дома строят из нескольких этажей. В этом случае первый ярус отводится под кухню, второй – под спальню, а если имеются другие помещения, то их предназначение выбирает хозяин;
• британхаусы – дорогостоящие здания. Они выполняются в английском стиле. Внешняя облицовка стен – это терракотовый кирпич. При постройке такого дома используются исключительно натуральные материалы. Британхаус не терпит подделок, имитации. Такие постройки являются зданиями премиум класса.

Каждый из видов домов блокированной застройки существует в России, поэтому максимально важно понять тонкости их юридического оформления.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Субсидия на строительство жилого дома в сельской местности.

О земельных участках

Некоторых владельцев домов блокированной застройки волнует вопрос, как между блоками распределяется земельный участок. Ведь части дома совмещены и расположены на одной земле. Ответ на этот вопрос скрывается в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Она регламентирует правила, определяющие понятие «Дом блокированной застройки»:

• в подобном доме не должно быть больше трех ярусов;
• здание блокированной застройки не может состоять более чем из десяти блоков;
• в каждой отдельной части дома проживает только один собственник;
• каждая отдельная часть соединяется с другим блоком с помощью совместной стены, не имеющей ни окон, ни дверей;
• части дома имеют обособленный вход, а также придомовую территорию, на которой также располагается имущество собственника.

Таким образом, на основании вышесказанного можно сделать вывод, что каждый из блоков дома стоит на обособленной территории. То есть та часть земельного участка, на которой расположен блок, принадлежит собственнику этого блока.

Внимание! На основании того, что каждая часть дома стоит на собственном земельном участке, необходимо привести некоторые особенности, которые важно знать при возведении подобного строения:

• в обязательном порядке должна привестись процедура межевания земель на основании плана будущего строения;
• далее каждый участок регистрируется в кадастровой палате как отдельно принадлежащая разным лицам земля;
• при проведении процедуры межевания важно определить границы участков (они устанавливаются по линии прохождения стен);
• при определении границ необходимо придерживаться правил Министерства экономического развития России (число блоков равно числу участков).

Отношения между жильцами дома блокированной застройки регулируются на основании Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации.

Посмотрите видео. Как получить разрешение на строительство: 

Как признать дом таковым

Признание строения объектом блокированной застройки на законодательном уровне позволит обладателям участков получить право собственности на землю, прилегающую к жилищу и располагающуюся под ним. Во время определения земельного участка под подобную застройку учитывается, что грядущие клиенты сумеют оформить имущество в свое право владения совместно с отраженными территориями.

Обратите внимание на то, что советские дома, похожие на строения блокированной застройки, не имеют такового статуса. Все дело в проектной документации, которая подразумевала возведение здания на общей территории. Сейчас с отнесением дома к блокированной застройке нет проблем. В связи с этим участились случаи судебного разбирательства о признании дома блокированной постройкой.

Важно! При рассмотрении подобных дел учитывались следующие моменты:

• каждый блок дома имеет собственное оборудование для его обслуживания;
• нет общей придомовой территории;
• нет общего имущества, которым владеют все собственники дома.

Дом признается зданием блокированной застройки, если строение имеет меньше трех ярусов, собственные коммуникации и придомовую территорию.

На основании решения суда или проведенной проверки органами БТИ каждому блоку присваивается свой порядковый номер. Каждое строение регистрируется как отдельное здание.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Регистрация дома на дачном участке в 2018 году.

Разрешение на строительство дома

Скачать бланк заявления на получение разрешения на строительство дома бесплатно в формате word

Таким образом, чтобы получить официальное разрешение на строительство, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

• оформить бумаги на земельный участок. При этом составляется Градостроительный план на землю, который используется для каждой конкретной территории. Также необходимо получить разрешение на возведение здания, которое будет состоять из отдельных частей;
• для каждого блока необходимо составить свой строительный план. Для этого нужно провести процедуру межевания;
• далее нужно получить разрешение на введение в эксплуатацию дома, состоящего из отдельных блоков;
• после возведения задний и получения разрешения на их эксплуатацию можно приступать к получению права собственности на каждый из блоков постройки.

На первый взгляд кажется, что ничего трудного нет, однако чтобы получить только одно разрешение на строительство, уходит около двух месяцев.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на получение разрешения на строительство дома:

Учтите! Постройка, возведенная без получения разрешения на строительство, считается незаконной и подлежит сносу.

Ввод в эксплуатацию

Прежде чем продавать дом блокированной застройки, необходимо ввести его в эксплуатацию. Отличительной особенностью подобной постройки будет индивидуальное право собственности на каждый из блоков.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, каждая из частей дома должна стоять на обособленном земельном участке. Для этого заранее проводят межевание земель, где границами считаются стены постройки.

Чтобы ввести в эксплуатацию дом блокированной застройки, необходимо составить технический план на каждый из блоков дома. Процедура проводится за счет застройщика. Правило регламентировано статьей 24 Федерального закона Российской Федерации N218 «О государственной регистрации недвижимости».

Важно! Для того чтобы ввести в эксплуатацию дом блокированной застройки, необходимо выполнить ряд действий:

• на основании Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо составить технический план на каждую отдельную часть дома;
• каждый из блоков дома блокированной застройки ставится на учет в органах единого государственного реестра.

Обратите внимание, чтобы поставить на кадастровый учет дом блокированной застройки, необходимо иметь существенные основания.

К ним относятся:

• наличие официального разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• наличие технического плана на каждый из блоков задания.

Иногда специалисты органа государственного реестра отказываются регистрировать каждый из блоков. На это имеются свои причины.

Запомните! К наиболее частым основаниям относят:

• если имеются разногласия в документах. Например, если на дом получено разрешение на введение в эксплуатацию в отношении каждого индивидуального блока, а разрешение на строительство получено в отношении общего дома;
• если у застройщика нет технического плана на каждый из блоков;
• если в техническом плане на части дома содержится скудная характеристика объектов.

Существуют и иные основания для отказа в регистрации дома блокированной застройки. Однако работники реестра не вправе отказать застройщику без обоснования своего решения.

Варианты оформления строения в собственность

Существует несколько вариантов официального оформления домов блокированной застройки:

• обратиться в местный центр регистрации недвижимости. Его функцию зачастую выполняют работники местной администрации;
• обратиться в территориальное подразделение БТИ. Сюда предоставляют технический паспорт, а также свидетельство о присвоении зданию адреса. Здесь же можно оформить право собственности на недвижимость. Для этого составляется заявление. Дополнительно к нему предоставляется технический и кадастровый паспорта и бумаги на земельный участок;
• если при регистрации дома появились разногласия с работниками органов, тогда она происходит через суд.

Управление домами подобного типа

Управление домами блокированной застройки происходит с применением нормативно-правовых актов, принимаемых региональными органами власти. Например, одним из таких НПА является реализация государственной программы капитального ремонта. Согласно ей, все ветхие дома должны быть не просто отремонтированы, а налажены для постоянного, комфортного проживания собственников.

Однако дома блокированной застройки не признаются многоквартирными домами, поэтому положения этой программы на них не распространяется. Содержать подобные здания должны сами жители. Именно за их счет и по их инициативе проводится ремонт.

Обслуживание подобных строений лежит на плечах собственников. Однако по согласованию соседи могут нанять управляющую организацию, которая будет заниматься управлением дома.

Зачастую предоставление услуг производится за плату, поэтому редко жители домов блокированной застройки обращаются к УК. Таким образом, ответственность за содержание строения лежит полностью на собственниках дома.

Посмотрите видео. Как оформить дом в собственность: 

Автор статьи:

Анна Максименко