Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Что относится к коммунальной квартире

Прежде всего, давайте разберемся в том, какой объект жилой недвижимости обладает статусом коммунальной квартиры.

Этот объект жилой недвижимости должен обладать следующими признаками:

• все граждане, проживающие на территории такого объекта жилой недвижимости, имеют разные для этого основания. Кто-то проживает на основании договора социального найма, а кто-то является полноправным собственником доли в этом объекте жилой недвижимости;
• все проживающие на территории такого объекта жилой недвижимости граждане производят оплату за потребленные жилищно-коммунальные услуги по разным лицевым счетам;
• объекты общего пользования в таком объекте жилой недвижимости находятся в долевой собственности.

Давайте разберем более подробно, как гражданин, владеющий на праве частной собственности комнатой в коммунальной квартире, может продать этот объект жилой недвижимости.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как оформить продажу комнаты в коммуналке

Необходимо отметить, что гражданин сможет продать комнату в коммунальной квартире только в случае, если данный объект жилой недвижимости принадлежит гражданину на праве частной собственности.

Если гражданин владеет комнатой на основании договора социального найма, осуществить продажу не удастся, поскольку собственником является не гражданин, а администрация муниципального образования, на территории которого располагается этот объект жилой недвижимости.

Исходя из норм, закрепленных во 2 части 250 статьи Гражданского кодекса РФ, гражданин, решивший осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире, обязан уведомить об этом намерении других лиц, являющихся собственниками долей в этой коммунальной квартире.

Уведомление необходимо делать в письменной форме, указав цену, за которую гражданин собирается продавать комнату, а также иные существенные условия сделки.

После того как уведомление о намерении продать комнату получили остальные собственники долей в коммунальной квартире, гражданину придется немного подождать. На рассмотрение уведомления получившим его лицам и принятие решения по существу отводится 30 календарных дней.

Необходимо отметить, что уведомления о намерении продать долю в коммунальной квартире лучше всего оформлять через органы нотариата.

Важно! Если по истечении отведенных на рассмотрение этого уведомления 30 календарных дней один из собственников доли в коммунальной квартире согласится выкупить выставляемую гражданином на продажу долю по цене и на условиях, изложенных в уведомлении, сделка купли-продажи заключается с этим гражданином в общем порядке.

Для этого потребуется составить и подписать договор купли-продажи доли в объекте жилой недвижимости и акт о передаче права собственности. После того как эти документы будут оформлены, необходимо обратиться в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации перехода права собственности.

Если по прошествии 30 календарных дней с момента вручения уведомления о намерении продать долю в коммунальной квартире ни один из собственников долей в этой же коммунальной квартире не заявил о своем намерении выкупить продаваемую долю, гражданин сможет спокойно продать комнату третьим лицам.

В этом случае владельцы долей в коммунальной квартире не смогут использовать право преимущественного выкупа. Если граждане, владеющие долями в коммунальной квартире, письменно заявят об отказе от права преимущественного выкупа, гражданин сможет продать комнату третьим лицам, не дожидаясь, когда истечет тридцатидневный срок.

В течение трех месяцев с момента, когда гражданин совершит сделку купли-продажи доли в коммунальной квартире, о которой не были уведомлены собственники других долей, любой из этих собственников вправе оспорить сделку в судебном порядке и потребовать перевести права и обязанности покупателя на него.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Если говорить упрощенно, то при продаже комнаты в коммунальной квартире гражданину потребуется совершить следующие действия:

• определить стоимость реализуемой комнаты, а также иные существенные условия сделки;
• обратиться в органы нотариата для составления уведомления о намерении продать долю в коммунальной квартире для собственников остальных долей;
• лично вручить уведомления всем собственникам долей в коммунальной квартире либо отправить посредством заказного почтового отправления с описью вложений и уведомлением о вручении;
• подождать 30 календарных дней, отсчет которых начнет течь с момента вручения всех уведомлений;
• снять с регистрационного учета всех граждан, которые зарегистрированы на территории выставленной на продажу комнаты;
• если один из собственников долей в коммунальной квартире выразит согласие на приобретение выставленной на продажу комнаты, заключить договор купли-продажи с этим гражданином по цене и на условиях, указанных в уведомлении о намерении продать комнату. Если никто из собственников долей в коммунальной квартире не выразил желание приобрести выставленную на продажу комнату, сделка может быть заключена с любым лицом;
• совместно с гражданином, приобретшим комнату, обратиться в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

Необходимые документы для сделки

Учтите! Чтобы провести процедуру государственной регистрации перехода права собственности на долю в коммунальной квартире от одного гражданина к другому, потребуется подготовить пакет документов, в который необходимо включить:

• документы, а также их копии, удостоверяющие личность обоих граждан;
• документальное подтверждение того, что все граждане, зарегистрированные на территории проданной комнаты, сняты с регистрационного учета;
• уведомление собственников долей в коммунальной квартире о намерении продать комнату, заверенное в органах нотариата;
• договор купли-продажи доли в коммунальной квартире;
• технический и кадастровый паспорта продаваемой комнаты, выданные бюро технической инвентаризации;
• оформленный акт приема-передачи объекта жилой недвижимости;
• документы, подтверждающие, что комната принадлежала продавцу на праве частной собственности;
• если сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире затрагивает интересы малолетних детей, необходимо предоставить разрешение на совершение этой сделки, выданное органами опеки и попечительства.

Кого нужно уведомлять

Проще всего, когда все доли в коммунальной квартире принадлежат гражданам на праве частной собственности. В этом случае уведомления следует направлять именно этим гражданам.

Запомните! Но стоит отметить, что в целом ряде случаев уведомление о намерении продать долю необходимо направлять:

• в администрацию муниципального образования, на территории которого находится коммунальная квартира, если один или несколько из проживающих в коммунальной квартире граждан проживают на основании договоров социального найма;
• в органы опеки и попечительства, если доля в коммунальной квартире находится в собственности малолетнего ребенка или гражданина, признанного в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации недееспособным.

Как составить уведомление

Скачать бланк уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире бесплатно в формате word

В надлежаще составленном уведомлении должны содержаться следующие сведения:

• фамилия, имя и отчество, а также паспортные данные гражданина, решившего продать комнату в коммунальной квартире;
• фамилия, имя и отчество гражданина, которому адресуется уведомление. Если уведомление направляется юридическому лицу, необходимо указать полное наименование этого лица;
• далее следует написать о том, что гражданин планирует продать принадлежащую на праве частной собственности долю в коммунальной квартире;
• указать конкретный размер выставляемой на продажу доли и адрес коммунальной квартиры, в которой эта доля находится;
• стоимость выставленной на продажу доли в коммунальной квартире. Особо отметим, что в случае, если гражданин решит изменить стоимость продаваемой доли, уведомления придется рассылать снова;
• четко сформулированное предложение, адресованное получателю уведомления, о приоритетном праве выкупа выставляемой на продажу доли в коммунальной квартире. Здесь следует указать, что это предложение делается, исходя из норм, закрепленных в 250 статье Гражданского кодекса РФ, и что на рассмотрение предложения и принятие решения по существу отводится 30 календарных дней;
• указать, что если по истечении 30 календарных дней гражданин, которому адресовано уведомление, не выразит желание приобрести долю в коммунальной квартире по цене и на условиях, изложенных в настоящем уведомлении, доля будет продана третьим лицам без получения согласия собственников других долей;
• уведомление скрепляется собственноручной подписью гражданина с расшифровкой и указанием даты подписания.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире:

Посмотрите видео. Коммунальная квартира и права собственников:

Каким способом можно оповестить

Необходимо отметить, что ни в Гражданском кодексе РФ, ни в федеральном законе от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни в каком-либо ином нормативно-правовом акте способ вручения уведомления о намерении продать долю в коммунальной квартире не определен.

Анализ практики показывает, что чаще всего уведомления о намерении продать долю в объекте жилой недвижимости направляются адресатам следующими способами:

• путем личного вручения адресату. При этом гражданину, направившему уведомления, потребуется в качестве подтверждения факта получения уведомления адресатом попросить последнего расписаться на экземпляре отправителя, указав реквизиты документа, удостоверяющего личность получателя, и дату получения;
• заказным почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о вручении либо телеграммой с уведомлением о вручении.

Исходя из положений пункта 2.5. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (утверждено решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28 марта 2016 г.), гарантировано подтвердить факт получения собственниками долей в коммунальной квартире уведомления гражданина о намерении продать свою долю в этой коммунальной квартире, могут:

• свидетельство нотариуса о факте передачи или направления уведомления о намерении продать долю в коммунальной квартире собственникам других долей в этой коммунальной квартире;
• полученная в отделении связи копия телеграммы, направленной гражданином, желающим продать долю в коммунальной квартире собственникам остальных долей.

Важно! По истечении 30 календарных дней с момента вручения собственникам долей в коммунальной квартире уведомления о намерении гражданин может продать долю третьему лицу при условии, что ни один из них не согласился на покупку.

В процессе регистрации сделки купли-продажи доли в коммунальной квартире в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии потребуется предоставить документальные подтверждения того, что собственники других долей были уведомлены гражданином о намерении продать долю.

Что делать, если соседи препятствуют

В силу следующих причин процедура продажи комнаты в коммунальной квартире может существенно затянуться:

• отказ собственников других долей в коммунальной квартире от получения уведомления гражданина о намерении продать долю. Если уведомление направлялось посредством заказного почтового отправления с уведомлением о вручении, оно будет возвращено отправителю с отметкой о том, что адресат отказался от получения. Эту отметку следует сохранить и предъявить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии в качестве подтверждения факта направления уведомления;
• если адресат получил уведомление о намерении, но не стал отвечать, необходимо повторно направить уведомление о намерении, но в этот раз через органы нотариата. Кроме того, можно попросить у нотариуса документально подтвердить факт надлежащего направления уведомления;
• если собственники долей не проживают в коммунальной квартире, и фактическое местонахождение этих граждан не известно, потребуется обратиться в суд для признания этих граждан безвестно отсутствующими. Исходя из норм, закрепленных в 42 статье Гражданского кодекса РФ, признать человека безвестно отсутствующим можно в случае, если сведений о месте его фактического нахождения нет больше года;
• собственник доли в коммунальной квартире умер, а наследники не найдены либо отказались вступать в права наследования. В этом случае гражданину, решившему продать комнату в коммунальной квартире, потребуется обратиться в суд с иском о признании доли принадлежавшей в коммунальной квартире умершему гражданину выморочным имуществом. После того как суд примет решение о признании имущества выморочным, гражданин сможет направить уведомление о намерении в адрес администрации муниципального образования.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Кто должен оплачивать договор купли-продажи?

Что предпринять в случае отказа от других собственников

У многих граждан, желающих продать комнату в коммунальной квартире, возникает вопрос: обязательно ли нужно получить отказ собственников долей в этой коммунальной квартире? Ответ на этот вопрос короток — да, обязательно.

Оптимальным вариантом оформления отказа от приоритетного права выкупа доли в коммунальной квартире станет оформление этого отказа в органах нотариата.

Отказ, заверенный нотариально, обезопасит гражданина, продающего комнату в коммунальной квартире, от перспективы того, что собственники долей в этой коммунальной квартире попытаются опротестовать сделку купли-продажи, основываясь на 3 части 250 статьи Гражданского кодекса.

Внимание! Для нотариального оформления отказа необходимо:

• личное присутствие у нотариуса гражданина, отказывающегося от приоритетного права выкупа, а также документ, удостоверяющий личность;
• документальное подтверждение того, что отказывающийся от приоритетного права выкупа гражданин владеет долей в коммунальной квартире.

Правильное оформление документа

Скачать образец заявления об отказе от приоритетного права выкупа бесплатно в формате word

В заявлении об отказе от приоритетного права выкупа должны содержаться следующие сведения:

• дата и место составления отказа;
• фамилия, имя и отчество, а также реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, отказывающегося от приоритетного права покупки доли в коммунальной квартире;
• фамилия, имя и отчество, а также реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, продающего долю в коммунальной квартире;
• подробные технические характеристики продаваемой доли, а также адрес квартиры, в которой эта доля находится;
• стоимость доли, которую установил владеющий ей гражданин;
• собственноручная подпись гражданина, отказывающегося от приоритетного права выкупа доли в коммунальной квартире;
• печать нотариуса, заверившего отказ.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления об отказе от приоритетного права выкупа:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Срок действия отказа от выкупа доли

Нотариально заверенный отказ гражданина от приоритетного права выкупа действует бессрочно. Однако если гражданин, продающий долю в коммунальной квартире, решит снизить стоимость этой доли, уведомлять собственников остальных долей и собирать отказы придется снова.

Можно ли продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Необходимо отметить, что продавать комнату в коммунальной квартире без уведомления собственников долей в этой квартире недопустимо. Такое действие станет основанием для оспаривания сделки купли-продажи и признание этой сделки ничтожной.

Как быть, если соседи по коммуналке против продажи

Ситуации, когда владельцы долей в коммунальной квартире препятствуют гражданину, желающему продать свою долю, встречаются довольно часто.

В таких случаях недобросовестные граждане могут устраивать скандалы, срывать процесс показа продаваемой комнаты или отказываться от подписания отказа от приоритетного права приобретения.

Учтите! Если препятствия выражаются именно в отказе от подписания отказа, то опасаться нечего. В 250 статье Гражданского кодекса РФ четко определено, что на рассмотрение заявления о намерении продать комнату в коммунальной квартире и принятие решения по существу отводится 30 календарных дней.

Если по истечении этого срока никакой ответ не будет предоставлен, считается, что гражданин утратил приоритетное право на покупку.

Другим способом помешать продать комнату в коммунальной квартире является согласие на выкуп этой комнаты в приоритетном порядке. После чего согласившийся на эту сделку гражданин начинает затягивать время и уклоняться от совершения сделки.

Чтобы предотвратить такое развитие событий, гражданину продающему комнату, потребуется обратиться к нотариусу и заключить с гражданином, согласившимся выкупить комнату в приоритетном порядке, соглашение.

В заключаемом соглашении следует указать:

• конкретный срок совершения сделки;
• стоимость продаваемой комнаты;
• потенциальный покупатель должен подтвердить, что ему известно о том, что в случае срыва сделки право на приоритетный выкуп будет потеряно, и это не подлежит оспариванию в суде.

Если взаимоотношения между собственниками долей коммунальной квартиры далеки от идеальных, гражданину, решившему продать комнату, лучше привлечь к этому процессу профессиональных риэлторов.

Посмотрите видео. Продажа комнаты в коммунальной квартире:

Автор статьи:

Анна Максименко