Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома

Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме

Управляющая компания в соответствии с заключенным договором между ней и собственниками многоквартирного дома обязана выполнять обязанности, которые прописаны в соглашении.

Для инициирования процедуры смены управляющей компании служат следующие факторы:

• недобросовестное выполнение обязанностей в связи с содержанием общедомового имущества, невыполнение плановых и внеплановых ремонтных работ, невыполнение работ по очистке прилегающей территории, несвоевременное устранение поломок приборов общего пользования (существуют ограниченный срок, в течение которого осуществляется восстановление работоспособности таких агрегатов);
• некачественное предоставление бытовых услуг: отсутствие водоснабжения, в том числе без установленных причин, частые сбои в подаче ГВС, ХВС, отсутствие отопления в холодное время года либо частое выключение, несоблюдение норм при подогреве воды, несоблюдение режима вывоза отходов с прилегающей к дому территории и пр.;
• игнорирование заявлений и жалоб ответственных квартиросъемщиков и иных граждан;
• отсутствие отчетности о распределении материальных средств перед жильцами.

Если собственники жилых помещений в МКД недовольны качеством предоставляемых услуг, они должны начать процедуру расторжения договора с УК посредством жалоб и претензий.

Важно! Если управляющая компания из раза в раз нарушает соглашение в части проведения ремонта или иных работ, то собственникам лучше составлять акты, которые в последующем послужат основанием и доказательством при смене УК.

В случае отсутствия положительных изменений со стороны управленцев с последними стоит расторгнуть договор.

Стоит обратить внимание, что расторжение соглашения с УК можно произвести в момент окончания срока действия документа. Нельзя разорвать договор в первый год деятельности избранной управляющей организации.

В течение этого периода возможно улучшение в выполнении обязанностей УК, особенно, если жильцы подали жалобу и желают сменить организацию. Однако не стоит рассчитывать, что после года работы компания продолжит в том же духе.

Скорее всего, недобросовестная УК просто будет пускать пыль в глаза, чтобы остаться на своем месте. Вряд ли организация, до этого не исполняющая свои обязанности, резко начнет выполнять их в будущем.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Если управляющая компания отказывается от управления домом.

Кто выступает инициатором

Инициатор начала процедуры расторжения договора с УК – это собственники жилых помещений МКД. Инициативная группа ответственных квартиросъемщиков включает в себя граждан – членов правления, которых раннее выбрали на совете дома.

Туда может войти каждый человек, являющийся собственником квартиры, однако на практике это несколько человек из всего МКД. Инициативная группа анализирует деятельность управляющей организации и принимает соответствующее решение о расторжении договора.

Посмотрите видео. Как сменить управляющую компанию:

Как сменить управляющую компанию МКД: порядок

Для подписания договора с новой управляющей организацией первоначально расторгают соглашение с предыдущей УК.

Процедура происходит следующим образом:

• инициативная группа ведет сбор документации, которая подтверждает необходимости смены УК;
• подготовка документов заключается в проведении анализа действующего договора, сборе отчетов по материальным затратам от управленцев, требовании актов выполненных работ, осмотра общедомового оборудования и проведении технического обслуживания;
• управляющая компания должна предоставить необходимую документацию по требованию инициативной группы. В случае отказа необходимо затребовать письменное обоснование – это является официальным документом, который можно будет использовать в суде и иных инстанциях;
• после досконального изучения полученных документов группа рассылает извещения о проведении общего собрания жильцов для голосования о смене УК. Если кто-либо не будет предупрежден надлежащим образом, то результаты голосования признаются недействительными. Сменить УК без согласия жильцов невозможно.

Скачать образец уведомления жильцов о проведении общего собрания собственников жилья в МКД бесплатно в формате word

Что содержит извещение?

• информацию о том, кто собирает собрание собственников – инициативная группа;
• сведения о времени и месте проведения общедомового собрания;
• вопросы, поставленные на обсуждение;
• каким образом извещение доставляется адресату;
• в случае заочного сбора голосов – специальные бюллетени.

Запомните! Собственники жилых помещений МКД уведомляются о предстоящем внеплановом созыве не позднее десяти дней до даты проведения собрания.

Этапы  проведения:

• сбор собственников в намеченную дату – явиться должны не менее половины граждан (50% + 1 человек) – ответственных квартиросъемщиков дома, в противном случае собрание признается несостоявшимся;
• по ходу обсуждения составляется протокол, в котором отражается позиция членов правления и заявления граждан. По итогам протокола выносится решение о смене УК;
• главный вопрос на повестке дня – смена управляющей организации, соответственно, перед собранием инициативная группа заботится о подборе кандидатов на место новой УК. Список оглашается собственникам МКД. До начала собрания составляется новый договор с компанией, которая сменит старую организацию (в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ);
• корректное оформление протокола – каждый пункт должен заканчиваться принятым решением по рассматриваемому вопросу.

Скачать образец протокола внеочередного общего собрания жильцов о смене УК бесплатно в формате word

Что отражается в протоколе?

• информация об извещении собственников МКД;
• основания для созыва, вопросы, которые освещаются по ходу проведения собрания;
• данные о проведенном голосовании;
• сведения об ознакомлении ответственных квартиросъемщиков с принятым решением по итогу голосования;
• основное решение по повестке дня;
• сведения об ознакомлении с документов управляющей организации.

Оформленный протокол вместе с уведомлением о прекращении действия договора вручается предыдущей УК. В обязательном порядке прописываются основания, приведшие к разрыву соглашения.

Нюансы процедуры

Помимо вышеуказанных обязательных действий по процедуре смены УК, существуют следующие нюансы:

• собственники, которые по каким-либо причинам не приняли участие в голосовании и при этом не согласны со сменой управленцев, вправе подать исковое заявление в суд в течение шести месяцев после вынесения решения по итогам собрания;
• любой собственник имеет право воспользоваться услугами представителя, если сам не может лично участвовать в собрании и голосовать. Данные о доверенном лице вносятся в список участников на основании паспортных данных;
• в случае отсутствия надлежащего извещения хотя бы одного собственника дома решение по итогам собрания признается недействительным;
• извещение о сборе, месте и дате проведения направляется за десять дней до начала собрания;
• решение о смене УК можно принять, если проголосуют «за» не менее половины собственников МКД плюс один человек.

Итоги голосования подводит специально созданная счетная комиссия.

Функционал:

• корректное оформление протокола;
• подсчет голосов, подведение итогов;
• публичное оглашения принятого решения: о смене УК либо о продолжении взаимодействия.

После ознакомления с решением каждой из сторон с новой управляющей организацией подписывается договор.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как взыскать ущерб с управляющей компании?

Правила подбора новой УК

На какие моменты обращает внимание инициативная группа при выборе новой управляющей организации?

• период работы на рынке услуг, опыт взаимоотношений с административными органами;
• учредительные документы, штат сотрудников, материальная база, в том числе техническое оснащение, соглашения с субподрядчиками, ФИО учредителей;
• сколько МКД обслуживает выбранная организация;
• ведение документации в организации;
• насколько прозрачна деятельность компании, готовы ли должностные лица идти на переговоры с жильцами;
• отсутствие (наличие) нарушений в сроках, отведенных на выполнение ремонта, технических работ и пр.;
• квалификационная составляющая персонала;
• взаимоотношения со снабжающими организациями, тарификация.

У выбранной компании должна быть лицензия на осуществление деятельности по обслуживанию МКД (Закон от 21.07.2014 №255).

Совет! Лучшим вариантом станет посетить сайт Жилназдзора, где изучить информацию о компаниях в государственном реестре по соответствующему региону РФ.

Если инициативная группа не может самостоятельно выбрать УК, то органы местного самоуправления объявляют конкурс на замещение места по управлению МКД. Делается это в течение 3-х дней с момента составления протокола по итогам собрания, в котором выражено несогласие к сотрудничеству с нынешней УК. Проведение конкурса происходит спустя 30 дней после объявления.

Правила проведения собрания

Закон устанавливает, что общедомовое собрание проводится не менее двух раз за один год. В случае необходимости созывается внеочередное собрание. Организовать его может либо член правления, либо любой собственник жилья в МКД.

Что происходит в момент обсуждения повестки дня на сборе:

• фиксируется явка собственников, численность которых необходима для проведения голосования;
• избирается секретарь, который фиксирует заявления и требования в протокол;
• слушается отчет должностного лица нынешней УК;
• слушается отчет о проведенной проверке инициативной группы;
• начинается голосование о согласии заключения договора с новой УК;
• для того чтобы голосование состоялось, должны проголосовать 50% + 1 человек. Только тогда смена управляющей организации будет юридически чистой. Численность голосов собственника зависит от отношения площади квартиры к площади МКД;
• процедура голосования фиксируется в протоколе, который подписывают председатель и секретарь, затем итоги обнародуются перед собственниками;
• принятое решение подлежит исполнению.

Скачать образец уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке бесплатно в формате word

Имеет ли право управляющая организация созывать собрание собственником жилья?

Это возможно на основании п. 7 ст. 45 ЖК РФ.

Однако что касается смены управленцев, есть некоторые нюансы:

• для того чтобы собрать жильцов с такой повесткой дня, УК должна получить заявление хотя бы от одного собственника МКД либо от инициативной группы;
• после получения уведомления УК готовится к проведению собрания: подготовка отчетности и иной документации, рассылка извещений собственникам;
• не позднее 1,5 месяцев со дня получения заявления от жильцов проводится собрание, на котором рассматривается вопрос о расторжении договора с нынешней УК.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Заключение нового договора

Скачать образец договора с управляющей компанией бесплатно в формате word

Соглашение, заключаемое с УК, должно быть составлено в рамках требований статьи 162 ЖК РФ. В случае возникновения затруднений лучшим вариантом станет обращение к юристам.

Для достижения консенсуса между жильцами и новой УК перед началом составления договора лучше выбрать ответственного члена правления, который будет взаимодействовать с должностным лицом УК.

Если по пунктам соглашения имеются несогласия, необходимо сразу обговаривать их либо составить акт и передать его в УК. Не стоит бояться или стесняться предъявлять законные требования к выполнению должностных обязанностей новых управленцев, ведь они это делают за счет денежных средств собственников.

Чтобы спорных ситуаций было как можно меньше, лучшим вариантом станет до подписания договора изучить принципы деятельности управляющей организации и готовность к взаимодействию с членами МКД.

Если УК отказывается от передачи технической документации

Срок, в течение которого предыдущие управленцы должны передать все документы новой УК, составляет три дня без учета выходных и праздников (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ). Однако первые не всегда поступают добросовестно и принимают решение собственников МКД в первоначально виде.

Ввиду этого необходимо серьезно отнестись к сбору доказательственной базы, которая отражает бездействие и безответственность предыдущей УК касаемо своих прямых обязанностей. Лучше собрать полный пакет документов, жалоб и заявлений, актов несоответствия нормам и стандартам выполненных работ и пр.

Кстати! Не лишним будет получить копии документов, свидетельствующих о наложении санкций на УК за неисполнение обязанностей по обслуживанию МКД.

Новая управляющая организация имеет право пожаловаться:

• в Прокуратуру;
• в Арбитражный суд;
• в Управление государственной жилищной инспекции;
• в Департамент жилищно-коммунального хозяйства города.

В случае необходимости за решением вопроса о расторжении договора с управляющей организацией можно обратиться к юристам, специализирующимся на данном виде деятельности.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Смена УК на новую, которая исполняет свои обязанности по содержанию дома надлежащим образом, лучшим образом повлияет на уровень жизни собственников.

Часто задаваемые вопросы

Нередко встречается ситуация, при которой собственники вносят плату за услуги на счет старой УК, а тем временем произошла смена организации, ответственной за обслуживание дома. Новая компания начинает требовать с жильцов задолженность по коммунальным платежам.

Встает вопрос: кому и куда перечислять денежные средства? И каким образом вернуть образовавшуюся переплату.

Ответ прост: смена УК без ведома собственников МКД производиться не должна – это незаконно, поэтому в случае наступившей спорной ситуации две организации обязаны между собой разобраться. Часто это происходит в судебном порядке.

В это время граждане оплачивают квитанции по реквизитам старой УК. Переплата возвращается в соответствии с гражданским законодательством. Статья 1107 ГК РФ гласит, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить полученный доход в адрес потерпевшего. Это способствует устранению обогащения на незаконных основаниях.

Посмотрите видео. Куда и как жаловаться на управляющую компанию: 

Автор статьи:

Евгения Долгая