Расчет неустойки по договору долевого участия

Как определить срок просрочки передачи жилья

Внимание! Срок, в течение которого осуществляется передача жилого помещения – одно из существенных условий любого договора долевого участия (далее – ДДУ). Если он не предусмотрен содержанием документа, его могут признать недействительным, что повлечет невозможность его регистрации через Росреестр.

Условие единое для каждого участника проекта строительства, застройщик не имеет права сменить его, предварительно не согласовав подобный момент с каждой стороной, каждым дольщиком.

Условия договора также дополнительно содержат сходное понятие «срок, когда дом вводится в эксплуатацию». Этот срок наступает ранее, нежели дата осуществления передачи объекта строительства. Указанный срок напротив, может изменяться, если застройщик сочтет это нужным.

Обозначение срока передачи жилого помещения после завершения строительных работ может присутствовать в различных вариантах, следовательно, и расчет наступления просрочки по сдаче дома будет разным:

• Документ может определять четкую дату, к примеру, «не позже 31 августа 2017 г.». При такой формулировке просрочка наступает в следующий за указанным день, то есть сразу же с начала сентября;
• В случае, когда срок обозначен кварталом, к примеру, договор содержит фразу «в 1-м квартале 2017 г.». Дата просрочки в этом случае совпадает с началом апреля 2017 г.;
• Осуществление передачи готового жилого объекта может привязываться к наступлению определенного события. Обычно она связывается с приемкой госкомиссией построенного жилого дома. К примеру, указано, что дом вводится в эксплуатацию со 2-го квартала 2017 г. Передача обозначена следующим образом «на протяжении 60 дней от указанной даты». Сдача жилья будет считаться просроченной с началом сентября 2017 г.

Такие слова применяются преднамеренно, дабы исключить ответственность виновных в просрочке лиц. Каждому застройщику достоверно известно, какие юридические последствия повлечет факт просрочки во время сдачи жилого объекта – неустойка.

Учтите! При этом ими применяются указанные формулировки, цель которых – сбить с толку. Подобные фразы не должны применяться в документах такого рода ввиду их незаконности, именно поэтому суды при рассмотрении дел не берут их во внимание.

Формула расчета неустойки

Ответственность застройщика определена отдельным законом «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости…» (частью 2 статьи 6), принятым 30 декабря 2004 г. под №214-ФЗ.

Это важно! При невыполнении застройщиком обязательств, ему придется заплатить второй стороне определенный объем неустойки, равный 1/300 ставки рефинансирования. Штрафные санкции в этом объеме выплачиваются за каждый из дней просрочки, по общему их количеству.

Под обозначенной ставкой понимается объем процентов за год, под которые происходит кредитование Банком РФ других финансовых учреждений. Действующее законодательство РФ определяет эту ставку как минимальную оплату за использование лицом чужих финансов.

Эта величина не постоянна, и ее изменение происходит часто. На ее фактический размер воздействуют определенный факторы: наложение экономических санкций на государство, общегосударственный кризис и прочее. Именно поэтому использование онлайн-калькуляторов является нецелесообразным.

Обозначения в формуле расшифровываются так:

• Н – размер неустойки;
• Сд – общая сумма, указанная в договоре;
• Ср – ставка рефинансирования;
• Дп – количество просроченных дней.

Указанную в формуле ставку исчисляют дробью в процентах. Числитель (верхняя часть дроби) — изменяемая величина, обозначаемая числом, а знаменатель (нижняя часть дроби) представлен числом 100.

Важный момент! В случае заключения договора со стороной, выступающей физлицом, объем неустойки увеличивается в два раза.

Кроме возмещения застройщиком неустойки, он также финансово отвечает и за убытки дольщика, которые тот понес. К примеру, в случае если во время вынужденного ожидания завершения строительных работ по объекту дольщик арендовал жилье, то деньги, потраченные им по арендному договору, должны полностью возмещаться застройщиком.

Однако порой получается так, что в оформленном договоре фигурирует иной объем полагающейся дольщику неустойки. В таких обстоятельствах для отстаивания собственных интересов дольщик должен будет направить обращение в суд.

Запомните! Если все требования о добровольной выплате начисленной застройщику неустойки полностью игнорируются, придется решать вопрос в суде.

При передаче вопроса на рассмотрение в суд, в случае выигрыша, застройщику будет дополнительно начислен штраф. Плюс к этому, он возместит дольщику все затраты, которые тот понес при обращении в суд, в частности – судебные расходы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Неустойка по защите прав потребителей.

Пример расчета суммы неустойки за просрочку сдачи квартиры

• Общая цена договора равняется 3 млн. р.;
• Всего просрочено 30 дней;
• Объем ставки рефинансирования равен 10 %;
• В качестве дольщика выступает обычный гражданин (физлицо), следовательно, умножаем все на 2.

Пример расчета процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

• Общая цена по условиям договора – 3 млн.р.;
• Количество дней, прошедших с момента внесения дольщиком средств до момента их возврата – 300 дн.;
• Дольщиком выступает обычный гражданин (значит, опят применяем умножение на 2);
• Объем ключевой ставки (ставки рефинансирования) к моменту возвращения средств – 10 %.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Неустойка за незаконное привлечение денежных средств

Кто такой застройщик?

Закон определяет, что им может быть любое юрлицо, выступающее владельцем (арендатором/субарендатором на условиях договора аренды/субаренды) конкретного участка земли, взятого с целью возведения на нем объектов недвижимости, возможность проведения строительных работ которого подтверждена специальным разрешением.

Запомните! Дольщики привлекаются именно для того, чтобы частично финансировать проект строительства для его успешной реализации. Однако иногда возникают ситуации, когда застройщиком является лицо без наличия на то правовых оснований.

Обычно такие лица:

• не выступают владельцами, арендаторами, субарендаторами земли, где запланированы строительные работы. Проверить это очень просто – попросите у такого «застройщика» выписку из ЕГРН, аргументируя просьбу желанием ознакомиться с документацией;
• не располагают документами, разрешающими проводить работы строительного характера. Если при таких условиях на земле будет возведен жилой дом или иные строения, юридически они будут считаться самовольно возведенными;
• не составляли и не размещали в установленном порядке декларацию (проектную).

Важно! Законодательство требует от лица, незаконно выполняющего функции застройщика, возместить дольщикам неустойку в двойном объеме и все сопутствующие убытки, которые понесены ими в связи с заключением соглашения.

Неустойка в случае ненадлежащего исполнения условий договора

При обстоятельствах, когда возведенный застройщиком в рамках долевого строительства объект имеет несоответствия указанным в соглашении условиям, с нарушением допустимых нормативов, дольщик может воспользоваться своими правами и потребовать:

• с соблюдением разумных сроков устранить все выявленные недочеты – ответственным за организацию таких работ является застройщик, их оплата также обеспечивается им;
• снизить стоимость, определенную застройщиком в условиях соглашения, учитывая все обнаруженные отклонения от договорных условий и выявленные отличия нормативов;
• полного возмещения понесенных расходов, направленных на устранение обнаруженных недочетов подготовленного застройщиком объекта недвижимости.

Запомните! При отказе застройщика от указанных дольщиком требований, если он не передал в установленном порядке подготовленное жилье в течение двух месяцев от даты, определенной условиями соглашения, и не выполнил взятые на себя обязательства поручительством финансового учреждения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика (часть 3 статьи 1.1 Закона №214-ФЗ, утвержденного 30 декабря 2004 г.).

Период начисления неустойки – от дня, когда дольщик внес сумму, определенную условиями соглашения, и до момента выплаты застройщиком, не выполнившим своих обязательств, указанных средств.

Посмотрите видео. Срок исковой давности для взыскания неустойки по ДДУ:

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.

Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.

Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:

• формы, в которой составляется претензия стороны;
• порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.

Чтобы составить документ, обязательно следует обозначить в нем следующую информацию:

Скачать бланк претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки бесплатно в формате word

• наименование каждой из сторон договора;
• обстоятельства, при которых наступила просрочка договорных сроков (нужно привести цитаты из договора);
• объем предъявляемой нарушителю неустойки (обязательно распишите, как она рассчитана);
• конкретные требования по оплате суммы неустойки с определением сроков для этого.

К письму, в котором излагаются ваши претензии, приложите ксерокопии таких документов:

• своего личного паспорта как стороны ДДУ;
• непосредственно договора долевого участия;
• документов, которые удостоверяют внесение дольщиком определенных договором платежей.

В случае составления документа в срок после оформления между сторонами акта приемки, его копию также следует внести в приложения. Так будет четко просматриваться, насколько был нарушен срок, обозначенный соглашением сторон.

Всего нужно подготовить два экземпляра документа.

Из них один:

• передают непосредственно уполномоченному представителю застройщика (он расписывается на втором экземпляре документа, подтверждая его принятие);
• отсылается с помощью почты через заказное письмо. Отдельно требуется уведомление и опись прилагаемых документов (опись нужна для фиксации количества и объема отравляемых документов и их копий).

Свой экземпляр претензии с отметками (вместе с уведомлением и описью) нужно сохранять, поскольку если застройщик не пожелает возмещать неустойку добровольно, документы потребуются для подготовки судебного иска и рассмотрения дела в суде.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии застройщику о  нарушении срока сдачи дома и выплате неустойки:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Как только застройщиком рассмотрена претензия, направленная ему от участника, он может согласиться с ее условиями и добровольно выплатить начисленную сумму неустойки.

Также застройщик может частично согласиться с выдвигаемыми требованиями и предложить дольщику снизить объем неустойки, согласовав схему погашения. Юридическое закрепление достигнутого соглашения оформляется письменно в отдельном соглашении.

Важно! Законодательство, регулирующее порядок долевого строительства, не содержит конкретного обозначения времени, в течение которого застройщик обязан рассмотреть направленную ему претензию. Поэтому на практике применяют нормы закона «О защите прав потребителей». В соответствии с этим нормативным актом, ответ дольщику на его претензию должен поступить в письменной форме на протяжении 10 (десяти) дней.

Кроме того, что застройщик имеет возможность предложить второй стороне несколько снизить объем неустойки, часть компенсации им может быть погашена посредством организации в квартире отделочных работ.

Но при таком раскладе дольщик не сможет претендовать на полное возмещение положенной неустойки, которая была бы истребована с ответчика при рассмотрении дела в суде.

Запомните! При отсутствии ответа застройщика на направленную ему претензию или отказе от досудебного урегулирования конфликта, незамедлительно подготавливайте иск и направляйте его в суд, только так можно добиться полного возмещения.

Взыскание неустойки с застройщика через суд

При отказе застройщика самостоятельно на договорной основе урегулировать ситуацию после поступления ему претензии, заинтересованное лицо может направить по данному поводу исковое заявление с целью истребования с него начисленного объема неустойки.

Ко всему прочему, у дольщика есть возможность дополнительно потребовать кроме неустойки:

• Возместить понесенные им убытки, связанные с задержкой передачи жилого объекта (в этот период у дольщика могли возникнуть проблемы с жильем: он вынуждено арендовал помещение или же возникли сопутствующие финансовые издержки в виде выплаты процентов по кредитному договору);
• Компенсировать причиненный ему моральный вред;
• Оплатить штраф в объеме половины суммы, определенной судом к выплате (эта возможность обеспечена пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей»);
• Оплатить все затраты, связанные с судебными расходами.

Для направления искового заявления также подготовьте копии таких документов:

• гражданского паспорта лица, выступающего истцом (требуется копия страницы с фото и с указанием прописки);
• подписанного ранее между сторонами ДДУ (необходимо три экземпляра документа);
• подтверждающих факт внесения платы по указанному договору, сумма должна соответствовать условиям (нужно три экземпляра);
• претензии, направленной застройщику, а также при наличии – его ответа (дополнительно прикладывается уведомление о получении им данного документа);
• акта приема-передачи объекта недвижимости, если таковой составлялся сторонами;
• прочих документов, которые потребуются суду в ходе рассмотрения вопроса.

Иск для взыскания в судебном порядке неустойки по ДДУ

Как только вся необходимая документация собрана, заинтересованное лицо может приступать к процедуре оформления иска для принудительного истребования с виновного застройщика рассчитанного объема неустойки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Неустойка за неисполнение обязательств по договору оказания услуг.

В соответствии со статьей 131 Гражданско-процессуального кодекса РФ, к исковым заявлениям выдвигаются такие обязательные требования:

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика бесплатно в формате word

• Документ обязательно должен иметь письменную форму;
• При его составлении обязательно указываются:
  • название судебного органа;
  • полные данные истца с адресом его постоянного проживания (временного пребывания);
  • кто является ответчиком по делу (полное юридическое наименование застройщика), обозначается его юр. адрес;
  • описывается характер нарушений ответчиком законных прав истца и игнорирование его требований;
  • обстоятельства, при которых возникли такие нарушения;
  • перечень доказательств, удостоверяющих правдивость описанных обстоятельств;
  • цена заявленного искового заявления (сумма, которую истец требует возместить: объем неустойки + все убытки);
  • данные о решении вопроса в досудебном порядке, в случае определения такого пункта условиями соглашения (условия предъявления претензии);
  • список прилагаемых документов;
• Подготовленный документ обязательно подписывает истец;
• Дополнительно при составлении документа укажите свои контакты.

Иск, направляемый в целях защиты потребительских прав, на выбор истца может подаваться:

• по месту расположения организации (застройщика);
• по месту, где проживает (находится) дольщик (он же истец);
• в месте, где был заключен или исполнялся договор (эти условия определены пунктом 2 статьи 17 Закона «О защите прав потребителей»).

Учтите! Если объем начисленной неустойки составляет меньше 50 тыс. рублей, подавайте иск в мировой суд (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ). Уплата истцом госпошлины, в ходе направления в суд подготовленного иска не требуется (пункт 3 статьи 17 Закона «О защите прав потребителей»).

Как рассматривается иск в судебном органе

Рассматривая дело по истребованию неустойки при пропуске срока передачи объекта недвижимости, судьей выясняются все условия, при которых наступило указанное нарушение ДДУ.

В ходе выяснения обстоятельств, рассматривают всю предъявленную дольщиком доказательственную базу. Если оказательства отклоняются, суд обязан привести соответствующие доводы такому решению, с обозначением норм закона, обосновывающих такую позицию.

Внимание! Статьей 333 ГК РФ определено, что у суда есть право утвердить неустойку в меньшем объеме, нежели заявил истец, но только если сумма будет несоразмерной последствиям допущенных нарушений условий ДДУ. Однако уменьшение возможно только при соответствующей письменной просьбе ответчика.

Последний должен полностью обосновать свои мотивы, исходя из которых судом будет приниматься решение. К примеру, он может указать на полное или частичное исполнение им обязательств, на наличие меньшего фактического ущерба, чем заявлено.

Правоотношения, возникающие между сторонами ДДУ, в определенной их доле урегулированы Законом №2300-1 «О защите прав потребителей».

Судебное решение и оплата суммы неустойки

Любое определение суда, касающееся выплаты застройщиком неустойки, имеет ту же структуру, что и судебные решения в других делах:

• Вводная часть (вступление). Здесь указывается такая информация:
• место, где было принято судебное решение и его дата;
• какой именно суд оформил решение;
• в каком составе рассматривалось дело, кто выступал ответчиком, а кто истцом;
• наличие иных лиц, которые участвовали в судебном процессе;
• Описательная часть. В ней обозначаются все требования, выдвигаемые истцом, какие пояснения давал ответчик, на что именно возражал, какие пояснения давались другими участвующими в деле лицами;
• Мотивировочная часть. Расписываются обстоятельства рассматриваемого дела, какие доказательства предоставлялись, как суд оценивал их, а также нормы закона, на которые опирается в своем решении суд (все процессуальное движение по делу зафиксировано в этой части);
• Резолютивная часть. Отражает решение, принятое судом, определяет, какая именно из сторон и в каком объеме будет оплачивать судебные расходы. Здесь же обозначается, в каком порядке, и на каких условиях можно оспорить принятое решение в вышестоящей инстанции.

Важно! Оформленное решение суда, удовлетворившее исковые требования дольщика, подлежит дальнейшему исполнению. Сразу же после вступления решения суда в силу, позаботьтесь о получении исполнительного листа (согласно пункту 1 статьи 428 ГПК РФ).

Этот документ:

• передается самим судом для его последующего исполнения;
• или предъявляется стороне (истцу).

Кроме составленного заявления и выданного судом листа нужно будет приложить также копию своего паспорта. Проследите за тем, чтобы на предъявляемом вами листе в суде проставили отметку о вступлении решения в законную силу.

Расторжение договора долевого участия судом и его последствия

Дольщик вправе требовать от суда принудительно расторгнуть оформленный между ним и ответчиком ДДУ при таких обстоятельствах:

• Если застройщиком прекращены все строительные работы по объекту или же строительство приостановлено и имеются основания полагать о неполучении дольщиком жилого помещения в установленный ДДУ срок;
• Застройщиком изменены положения проекта договора, с чем дольщик не согласен, так как считает подобные изменения существенными;
• Застройщиком приняты меры по изменению назначения объекта, строительство которого ведется, или же помещений нежилого типа, входящих в его состав;
• В иных случаях, предусмотренных действующими федеральными законами.

Посмотрите видео. Неустойка по ДДУ с застройщика без занижения в суде по 214-ФЗ:

Автор статьи:

Александра Бойко (Моисеенко)