Какой налог за сдачу квартиры в аренду в 2022 году?

Законодательная база

Собственники квартир имеют право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Могут продать, подарить жилую площадь или завещать по наследству. Некоторые пытаются получить прибыль от существования собственной территории. Они сдают квартиру или ее часть в аренду. В этом случае согласно российскому законодательству необходимо уплачивать налоги, так как от подобной деятельности человек получает доход.

Внимание! В 2019 году основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в отношении сдачи квартиры внаем, являются:

• глава 34, 35 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• Жилищный кодекс Российской Федерации.

Отдельных законодательных актов, направленных на регламентирование отношений между арендатором, арендодателем и государством, не существует.

Для оформления отношений обязательно составляется договор аренды. Его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако если речь идет о больших сроках или крупных суммах, лучше это сделать сразу.

Официальное оформление отношений необходимо для того, чтобы избежать возникновения некоторых конфликтов, связанных с реализацией права. Также он служит доказательством дополнительного дохода гражданина или юридического лица.

Что нужно делать при сдаче квартиры

Если сдача квартиры в аренду не относится к предпринимательской деятельности, то оформлять ИП гражданину нет необходимости. Однако уплачивать налоги все равно придется, так как в любом случае человек от подобных видов деятельности получает дополнительную прибыль и уплачивает подоходный налог.

Для официализации деятельности предприимчивому гражданину придется ежегодно отчитываться перед налоговыми органами. Для этого стоит подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это несложно. Однако вовремя уплаченные налоги позволят избежать штрафов.

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ подается в территориальное подразделение Федеральной налоговой службы по месту нахождения квартиры, подлежащей сдаче в аренду. Гражданин один раз в год посещает отделение и вносит рассчитанную сумму.

При этом важно заметить, что в бумаге отражаются все доходы, поступившие за предыдущий период. Например, в 2019 году арендодатель сдает декларацию от сдачи в аренду квартиры в 2018 году.

Важно! Если гражданин сдал квартиру в 2019 году, то отчитываться ему перед налоговой необходимо только в 2020 году.

Нужно ли и как зарегистрировать сделку

Если арендные отношения возникают у двух физических лиц, то заключается договор найма. При этом он практически ничем не отличается от арендного договора.

Каждая из сторон согласно бумаге называется:

• наймодатель – человек, который предоставил жилую площадь в аренду (за это он получает определенную сумму денег, что обязательно оговаривается в договоре);
• нанимателем считается человек, который получил во временное пользование квартиру за определенную плату (не исполнение пунктов заключенного договора, например, неоплата арендной платы служит поводом для расторжения договора).

Физические лица не могут заключить договор аренды так же, как и юридические лица — договор найма. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Причем стороны получают наименование:

• арендатор – гражданин, получивший площадь в аренду;
• арендодатель – организация, которая сдает жилую площадь в аренду.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Например, если квартира сдается гражданином организации, то заключается арендный договор. Если человек сдает комнату физическому лицу, то заключается договор найма. Арендный договор составляется и в том случае, если в качестве арендодателя выступает организация.

Если организация взяла в аренду помещение от простого человека, то есть квартиру, то использовать площадь можно исключительно по ее прямому назначению. То есть для проживания людей. Например, компания снимает комнату для своих сотрудников.

Договор найма и договор аренды – это документы, которые служат поводом передачи жилой площади во временное пользование другому лицу. Все пункты договоров исполняются.

Их исключение допускается с согласия обеих сторон. Если одна из сторон допускает нарушение условий договора, это служит поводом для его расторжения.

Если между двумя физическими лицами заключается договор аренды, то суд считает его недействительным. Поэтому при возникновении конфликтных ситуаций разрешить их становится сложно.

Как составить договор

Скачать бланк договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием бесплатно в формате word

Договор о сдаче квартиры бывает двух видов.

Учтите! Все зависит от того, какой статус имеет каждая из сторон соглашения:

• арендный договор заключается в том случае, если одна или обе стороны являются юридическими лицами. При этом он подлежит обязательному нотариальному заверению. То есть отсутствие печатей на нем может служить причиной отчуждения юридической силы. На законодательном уровне утверждена обязательная регистрация документа, составленного на срок от одного года. Договор заключается с применением правил, описанных в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• договор найма заключается между двумя физическими лицами. Простым языком – если человек пожелал сдать свою квартиру, то для официализации факта стоит составить подобный договор. Заверять его у нотариуса нет необходимости. Договор составляется и регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существует третий вид бумаги, регулирующей отношения между собственников и нанимателем. Это договор безвозмездного пользования. Однако таковой заключается редко. Чаще между государством и гражданином. По такому документу владелец квартиры освобожден от уплаты налога, так как фактически он не получает никакой прибыли.

Договор аренды и найма считается основным документом, согласно которому регулируются отношения между нанимателем и арендодателем. Если возникают какие-либо проблемы, то они решаются с применением условий договора. Суд принимает во внимание каждый его пункт.

Запомните! Поэтому важно при составлении договора обратить внимание на:

• точную дату предоставления арендной платы;
• полную стоимость аренды с включением побочных затрат, например, оплаты коммунальных услуг;
• что арендатор разрешает использовать во время эксплуатации жилой площади (например, люди часто сдают квартиры с мебелью);
• на кого возложена обязанность по оплате коммунальных услуг (например, в некоторых случаях за коммунальные услуги платит собственник, а по счетчикам потребления света, воды, газа — арендатор);
• точная дата, время проверки жилой площади собственником (хоть квартира и принадлежит ему, заявляться в любое время к квартиросъемщикам запрещено, так как на период действия договора это практически их собственность);
• сколько человек будет проживать в квартире (ограничение вводится, так как в последнее время участились случаи проживания в одной квартире большого количества людей);
• разрешается ли арендатору проводить ремонт;
• другие условия договора, которые могут повлиять на отношения между арендодателем и нанимателем.

Возьмите от арендатора копию его паспорта, а также копию документов, удостоверяющих личность других членов семей, которые будут проживать в квартире вместе с основным нанимателем.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

Необходимые документы

После принятия решения о сдаче квартиры в аренду и согласования всех нюансов собственнику потребуется предоставить пакет документов, который понадобится для официализации сделки.

В него входят следующие бумаги:

• договор аренды, найма. Главная бумага, в которой прописываются основные моменты, на которые обращает внимание собственник квартиры. Все ранее оговоренные условия прописаны в нем;
• бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная или справка из ЕГРН. Предоставлять подобные бумаги не обязательно. Однако для чистоты сделки лучше заранее подготовить их;
• выписка из ЖЭКа, УК, где имеются сведения о зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии, наличии задолженности;
• если у квартиры имеется несколько собственников, потребуется предоставить согласие от каждого из них. При этом документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Внимание! Каждый из собственников квартиры должен присутствовать при заключении договора аренды, найма.

Когда и куда подается декларация

Скачать бланк декларации 3-НДФЛ бесплатно в формате excel

Для уплаты подоходного налога от сдачи квартиры в аренду требуется заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и предоставить ее в территориальное подразделение федеральной налоговой службы. Готовый бланк можно скачать на сайте ФНС РФ или взять в отделении лично.

Вам не нужно подтверждать свои слова никакими лишними документами. Однако лучше заранее предоставить копию договора аренды, найма, чтобы избежать лишних вопросов от сотрудника УФНС.

Данные в декларации вносятся на основании существующих документов. Сумма налога рассчитывается исходя из предоставленной информации.

В любой момент специалист федеральной налоговой службы имеет право проверить достоверность предоставленных данных.

Если гражданин отразил в декларации неверную сумму, то его ждет административная ответственность и наказание в виде штрафа.

Если уклонение от уплаты или обман ФНС носит систематический характер, гражданина ждет уголовная ответственность.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Куда пожаловаться на незаконную сдачу квартиры соседями в аренду?

В каком размере и куда платятся налоги

Физическое лицо самостоятельно подает налоговую декларацию и уплачивает налог. Если форма 3-НДФЛ предоставляется до 30 апреля следующего за отчетным годом, то на уплату суммы налога дается дополнительное время. Внести всю сумму следует до 30 июля после подачи декларации. Для резидентов Российской Федерации сумма подоходного налога от сдачи квартиры в аренду равна 13 процентам.

Пример. Гражданин Иванов А. А. сдавал в аренду квартиру с июля 2017 года до февраля 2019 года. Ежемесячный платеж с учетом коммунальных расходов равен 10 000 рублей.

В 2019 году Иванов подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, где указывает следующие отчетные периоды:

• июль 2018 – 10 000 рублей;
• август 2018 – 10 000 рублей;
• сентябрь 2018 – 10 000 рублей;
• октябрь 2018 – 10 000 рублей;
• ноябрь 2018 – 10 000 рублей;
• декабрь 2018 – 10 000 рублей.

Учтите! Сумма, подлежащая к оплате, рассчитывается следующим образом (10 000 * 6) * 13% = 7800 рублей, где:

• 10 000 – это ежемесячный платеж;
• 6 – число месяцев отчетного периода, то есть в одном году;
• 13 – ставка подоходного налога;
• 7800 – сумма налога, подлежащая уплате в бюджет до июля 2019 года.

За январь и февраль 2019 года Иванов подает декларацию в 2020 году. Уплачивает налог до июля 2020 г.

Посмотрите видео. Налоги при сдачи жилья в аренду: 

Налог для физических лиц

Гражданин, то есть физическое лицо, обязан уплачивать налог от сдачи квартиры в аренду. Он называется подоходным, или, по-другому, НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

НДФЛ

Для резидентов Российской Федерации ставка по НДФЛ составляет 13%. Резидентами считаются те лица, которые зарегистрированы на территории РФ или проживают здесь в течение 183 дней в одном году.

Если арендодателем является нерезидент, то ставка по НДФЛ увеличивается до 30%. По этой же ставке будет уплачивать налог гражданин Российской Федерации, если он не находится в России больше чем 183 дня в одном году.

Ставка

Льготы

Инвалиды первой группы имеют право получить налоговые льготы в отношении уплаты подоходного налога. Они определяются в виде предоставления налогового вычета в размере 500 рублей. Его отнимают от налоговой базы.

Например, за год гражданин получил доход в размере 20 тысяч рублей. Определяем сумму налога: (20 000 – 500) * 13% = 2535 рублей. Таким образом, вместо 2600 гражданин уплатит всего 2535.

Военный плательщик налога

Некоторые ошибочно полагают, что военным нельзя сдавать квартиру в аренду, так как для подобных граждан установлен запрет на занятие коммерческой деятельностью. Однако подобное утверждение крайне неверное.

Сдача квартиры в аренду физическим лицом – это не предпринимательская деятельность. Военный и арендатор заключают договор найма, а не аренды. Поэтому и заниматься подобным видом деятельности разрешено.

Ставка по НДФЛ для военного составляет 13%. Таким образом, военнослужащие ничем не отличаются от простых людей.

Пенсионер – плательщик НДФЛ

Учтите! Ошибочно утверждение и о том, что пенсионер не должен уплачивать налог на доходы физических лиц. Люди преклонного возраста не платят только имущественный налог, но никак не НДФЛ.

Ставка по НДФЛ для пенсионеров ничем не отличается от ставки для других физических лиц и составляет 13%.

Почасовая сдача квартиры

При определении размера подоходного налога от сдачи квартиры в аренду посуточно или по часам следует учитывать именно интервал, за который гражданин получает доход.

Если имущество сдается по часам, то при расчете следует указывать общее количество времени, в течение которого имущество находилось в эксплуатации. Например, гражданин Иванов на протяжении полугода сдает квартиру в наем по 12 часов в сутки. Один час стоит 500 рублей.

Налог, подлежащий к уплате, составит: (6 * 30 * 24 * 500) * 13% = 280800 рублей, где:

• 6 — число месяцев в отчетном периоде;
• 30 – среднее число дней в одном месяце;
• 24 – количество часов в одних сутках;
• 500 – тариф гражданина;
• 13 – налоговая ставка;
• 280800 – общая сумма налога, подлежащего к уплате.

Как платить

Уплатить налог можно:

• лично в кассе территориального подразделения ФНС России;
• онлайн в личном кабинете пользователя на сайте ФНС России;
• через сбербанк-онлайн;
• воспользоваться порталом государственных услуг.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Выселение квартиранта в зимний период.

Для лиц юридических

Если одним из сторон отношений является юридическое лицо, то заключается не договор найма, а арендный договор. Согласно ему, налоговая декларация подается не до 30 апреля, а до 31 марта. Поэтому стоит поторопиться, если вы до сих пор не знали об этом.

Если арендодатель – организация, то она уплачивает налог на прибыль. Его расчет происходит с применением Налогового кодекса Российской Федерации.

Участились случаи, когда физические лица специально открывали ИП для того, чтобы сократить сумму налога. Ведь согласно налоговому законодательству имеется возможность вместо 13% по УСН ТП платить 6%.

Запомните! Ставка по налогу на прибыль организации составляет 20%. При этом учитывается фактически полученный доход. Например, если организация сдает квартиру за 10 тысяч рублей в месяц и из них 3 000 уплачивает за коммунальные услуги, то налог рассчитывается только от 7 000 рублей.

Организация в обязательном порядке уплачивает 20% НДС.

Организации подают налоговую декларацию ежеквартально не позднее чем через четыре недели после истечения отчетного периода.

Кроме квартальной юридические лица подают также годовую отчетность. На ее предоставление дается практически три месяца. До 28 марта года, следующего за отчетным периодом, декларация передается в территориальное подразделение ФНС России.

Размер налога для предпринимателей

Индивидуальные предприниматели имеют возможность сократить стоимость налога на прибыль. Ставка ниже, чем по налогу на прибыль. Имеется несколько налоговых режимов.

Налог на прибыль или НДФЛ

Ставка по НДФЛ составляет 13%. Таким образом, нет необходимости создавать ИП для сдачи квартиры в аренду.

УСН

УСН – это упрощенная система налогообложения. Индивидуальные предприниматели имеют право ей воспользоваться. По правилам ставка составляет всего 6% от всех доходов. Однако стоит учитывать, что сумма рассчитывается исходя из всех поступлений.

Например, если ИП сдает квартиру за 10 000 рублей в месяц, и из них он обязан уплатить 3 000 рублей на коммунальные услуги, то эту сумму из расчета никто не вычтет. Если при расчете налога используется только фактически полученная прибыль, то ставка увеличивается до 15%.

Внимание! Теперь посмотрим, сколько составит сумма налога за месяц в трех случаях:

• НДФЛ: 10000 * 13% = 1300 рублей;
• УСН1: (10 000 – 3 000) * 15% = 1050 рублей;
• УСН2: 10000 * 6% = 600 рублей.

Таким образом, в нашем случае лучше применять УСН по варианту обложения всей прибыли. Применяемая упрощенная система налогообложения дает возможность вносить налоги частично. Авансовые платежи вносятся 3 раза.

Патентная система

Патентная система налогообложения считается самой выгодной. Ставка по ней составляет всего 6% от потенциально возможной прибыли. Например, если фактически ИП получает от сдачи квартиры 10 тысяч рублей, а было рассчитано, что потенциальный доход составит 8 000 рублей, то налог рассчитывается только с восьми тысяч рублей.

Однако получить патент можно от одного месяца до одного года. Более его действие невозможно. Но для сдачи в аренду квартиры подобная система как раз подходит.

Как платить налог ИП

НДФЛ уплачивается так же, как и для физических лиц. Декларация подается до 30 апреля, а налог уплачивается до 30 июля.

Учтите! При использовании патентной системы налог уплачивается:

• действие патента 6 месяцев – весь срок действия;
• до одного года – в течение трех месяцев со момента приобретения патента.

Сокращение налога

Способов сокращения налога на прибыль много. Каждый гражданин выдумывает все новые и новые варианты, позволяющие уклониться от уплаты. Однако подобная деятельность может быть наказана по закону.

К числу самых распространенных методов относят:

• уменьшение суммы аренды;
• заселение в качестве арендатора родственника, что подтверждено документально;
• отсутствие договора аренды, найма.

Способов избавления от налогов много. Однако стоит пояснить, что за обман вруна ждет уголовная ответственность.

Договор аренды жилья на 11 месяцев

Некоторые ошибочно полагают, что, заключив договор сроком на 11 месяцев, уплачивать налог нет необходимости. Однако это не так. Ведь, получив прибыль в прошлом году, вы уплачиваете налог только в следующем.

Важно! Таким образом, если вы сдавали квартиру в течение 11 месяцев 2018 году, то подавать декларацию нужно в 2019 году. Ведь налог рассчитывается не от суммы налоговых периодов, а от общего числа полученной прибыли. Неважно, полный год подлежит обложению, или нет.

Ответственность за неуплату

Неплательщик подоходного налога привлекается к ответственности за уклонение от уплаты налогов. Подобное деяние может быть квалифицировано по одной из статей Кодекса об административных правонарушениях. За злостное уклонение неплательщик привлекается к ответственности по статье Уголовного кодекса Российской Федерации.

Налоговый орган узнает о происшествии от соседей, арендаторов, арендодателя. Важно заметить, что если нарушитель сам признается в правонарушении, его ждет смягчение наказания, например, назначение более низкого штрафа.

Штрафы и пеня

Налоговый кодекс Российской Федерации обязывает оплачивать налоги всех граждан России без исключения.

Если сотрудник ФНС доказывает факт уклонения от уплаты НДФЛ, то неплательщик получит наказание в виде:

• штраф за невнесение налога в государственную казну составляет 20% от общей суммы дохода;
• штраф за умышленное уклонение от уплаты налога составляет 40% от общей суммы дохода;
• штраф за уклонение от предоставления информации о доходах (неподача декларации) составляет 5% от общей суммы дохода за каждый месяц просрочки;
• пени за каждый день просрочки (рассчитывается по формуле с учетом ставки рефинансирования).

Учтите! Формула для расчета пени по ставке рефинансирования следующая: СН * (П / Г), где СН – общая сумма налога, П – это 10,5 ставка рефинансирования, а Г – число дней в году дней.

Например, если сумма налога составила 100 000 рублей, то сумма пени за год составит: 100 000 * (10,5 / 300) = 3500 рублей.

Таким образом, если имеется задолженность в размере 100 000 рублей, неплательщику придется уплатить:

• 100 000 рублей – сумма налога;
• 20 000 рублей – сумма штрафа за уклонение от уплаты налога;
• 3 500 рублей – сумма пени;
• 75000 рублей – сумма штрафа за уклонение от подачи декларации за года;
• общая сумма, подлежащая к оплате, составит 198 500 вместо положенных 100 тысяч рублей.

Уголовная ответственность

Уголовная ответственность ждет злостных неплательщиков налогов.

К таковым относятся:

• гражданин, который уклоняется от уплаты налогов не в первый раз;
• общая налоговая задолженность составляет более 300 000 рублей.

Для предъявления обвинения по уголовной статье потребуется наличие весомых доказательств. Как правило, налоговые органы ограничиваются мерами административной ответственности, то есть штрафами и пени.

Посмотрите видео. Ответственность за неуплату налогов по аренде: 

Автор статьи:

Анна Максименко