Выселение квартиранта в зимний период

Юридическая сторона

Собственник квартиры имеет право заключить договор аренды, согласно которому в помещении будет проживать другая семья. Разорвать договор можно в одностороннем порядке, если арендатор не исполняет пункты договора.

Однако в соответствии с действующим российским законодательством выселять граждан в зимнее время года нельзя. В этом случае существуют некоторые послабления.

Существует два договора, которые дают право проживать в квартире.

Именно от их видов зависят дальнейшие действия собственника:

• договор социального найма. В этом случае арендатором выступает государство, муниципальные образования. Выселить по такому договору зимой невозможно. Договор заключается на длительный срок, в некоторых случаях бессрочно. Наниматель имеет право приватизировать недвижимость и стать полноценным обладателем квартиры;
• договор аренды подразумевает передачу в частное пользование имущества на определенных условиях. Чаще всего арендодатель обязуется предоставлять квартиру, а арендатор — вносить арендную плату и сумму коммунальных платежей. Такой договор чаще встречается в том случае, когда в качестве арендодателя выступает физическое лицо.

Договор социального найма регулируется жилищным законодательством Российской Федерации. На основании ЖК РФ может быть произведено выселение, если наниматель не исполняет своих обязанностей по договору. Однако в зимнее время года этого сделать невозможно.

Договор аренды с частным лицом регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Все его пункты должны обязательно соблюдаться.

Важно! Выселение происходит в соответствии с пунктами договора:

• неисполнение обязанностей, предусмотренных в договоре;
• прекращение отношений по согласию сторон;
• прекращение отношений по инициативе арендатора.

Выселить квартирантов зимой по непредусмотренным пунктам договора можно только по судебному решению.

Законные причины

При расторжении договора необходимо соблюдать законность требований. При этом опираются на статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

В любом случае законными условиями выселения квартирантов являются:

• срок действия договора закончен;
• если арендатор использует недвижимость не по его непосредственному назначению, например, не для проживания, а для коммерческих целей;
• если арендатор в течение полугода не исполняет условий договора в отношении внесения арендной платы;
• арендатор постоянно нарушает правила проживания (поступают жалобы от соседей, привлекалась полиция, граждане ведут асоциальный образ жизни);
• наемщик пренебрежительно относится к имуществу, например, портит стены, без согласия производит перепланировку и тому подобное;
• если арендодатель желает передать права собственности на квартиру, а новый владелец не желает перезаключать договор аренды.

В любом случае арендодатель обязан предупредить арендатора о намерении расторгнуть договор за неделю до совершения действия. Нанимателю дается некоторые время для переезда и освобождения помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Возможно ли выселение в зимний период

Согласно гражданскому кодексу Российской Федерации, арендодатель имеет право потребовать освободить помещение нанимателя в любое время года, в том числе и в зимний период. Зимой нельзя выселять квартирантов в том случае, если договор регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (по договору социального найма).

По договору аренды достаточно обосновать законную причину выселения квартиранта. Они содержатся в условиях договора. Полный перечень можно найти в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Однако зачастую квартиранты не желают освобождать помещение в зимнее время года, объясняя свой отказ тем, что некуда переселяться в настоящий момент. В этом случае необходимо обращаться в суд. Судебные органы всегда стоят на стороне закона. Если имеются законные причины для расторжения договора, то суд примет решение в пользу арендодателя.

Важно! В качестве обоснования требований по освобождению помещения служат:

• результаты проведенной экспертизы об аварийном состоянии строения;
• свидетельские показания об асоциальном образе жизни нанимателя;
• договор аренды, в котором описаны условия расторжения отношений в одностороннем порядке;
• расписка от арендатора, в которой содержится обязательство покинуть квартиру в определенный период времени.

В суд стоит предоставить все бумаги, которые подтверждают законность требований.

Муниципальное жилье

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации нанимателя невозможно выселить из квартиры в зимний период.

Однако в статье 85 ЖК РФ содержатся условия, при которых выселение производится в любое время года:

• если в доме планируется провести капитальный ремонт (при этом право на проживание сохраняется за нанимателем);
• квартиру планируется реконструировать, например, увеличить, уменьшить площадь;
• если дом передается во владение религиозной организации;
• если дом пришел в негодное состояние, имеется заключение экспертной комиссии об аварийном стоянии строения;
• если строение переводится из жилищного в нежилой фонд.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что делать, если квартиранты не платят за квартиру?

Приватизированная квартира

Если ранее наниматель приватизировал квартиру, то выселить его никто не имеет право. Если имеется задолженность по коммунальным услугам, в отношении нанимателя устанавливаются штрафные санкции, а также деятельность, направленная на погашение долга, например, отключение электроэнергии, тепла, воды и тому подобное.

Существуют основания, по которым приватизированное жилье обратно переходит в государственную собственность. Таковым является смерть владельца и отсутствие наследников. При этом все жители помещения могут быть выселены в любое время года.

Жилье по соцнайму

Зачастую организации выдают своим работникам служебное жилье.

Учтите! Выселение из подобной квартиры может произойти по нескольким основаниям:

• если наниматель повредил чужое имущество;
• если срок договора истек, компания не желает его продлевать;
• если работник накопил большую задолженность по коммунальным услугам;
• расторжение трудового договора, по которому предоставлялось помещение в частное пользование.

Согласно пунктам Гражданского кодекса, выселение жильцов происходит по решению судебного органа власти.

Общежитие

Выселить из комнаты в общежитии нанимателя можно по тем же основаниям, что и из служебной квартиры.

Однако существует категория лиц, которых нельзя лишать жилья в любом случае, в любое время года:

• инвалиды первой и второй группы;
• семьи, в которых есть ребенок-инвалид;
• сироты инвалиды с детства;
• пенсионеры, признанные таковыми в соответствии нормативно-правовыми актами Российской Федерации;
• родители, жена, дети военнослужащего, погибшего при исполнении своих обязанностей.

Если у квартирантов есть дети

Если между арендатором и нанимателем не имеется заключенного договора аренды, то выселить квартирантов можно в любое время года, независимо от того, есть ли у них дети.

Если арендодатель обращается в суд с просьбой обязать покинуть помещение семью, имеющую детей, суд обращает внимание на наличие несовершеннолетних. Вполне возможно, что в зимний период времени семью не выселят, но обяжут освободить квартиру в первый день потепления.

Альтернативный вариант – предоставление срока на выселение. Например, в течение четырнадцати дней с момента вынесения постановления квартиранты обязаны сдать ключи от квартиры собственнику.

Посмотрите видео. За что можно выселить квартирантов: 

Освобождение жилплощади от жильца с регистрацией

Если при заключении договора аренды собственник зарегистрировал в квартире арендатора, то выселить его становится проблематично. Прописка дает полное право проживать и пользоваться имуществом.

Перед расторжением договора аренды позаботьтесь о снятии с регистрационного учета арендатора жилого помещения. Для этого стоит обратиться в территориальное подразделение управления Федеральной Миграционной Службы.

Запомните! Выписать из квартиры можно по нескольким законным основаниям:

• если суд вынес решение о выселении граждан из квартиры;
• если жильцы самостоятельно желают сняться с регистрационного учета.

Таким образом, чтобы выселить из квартиры прописанного в нем человека, необходимо обратиться в суд.

Однако существуют другие основания, по которым жильца можно выписать из квартиры в одностороннем порядке:

• если зарегистрированный человек погиб (для этого необходимо предъявить свидетельство о смерти);
• если бывший жилец отбывает наказание в колонии (собственник предъявляет копию постановления суда о заключении гражданина под стражу);
• если имеется судебное постановление о признании гражданина безвестно пропавшим;
• если суд решил, что гражданин зарегистрировался в квартире на незаконных основаниях, или имела место быть фиктивная регистрация.

О фиктивной регистрации зачастую собственники даже не знают. Это делают коррупционные сотрудники УФМС. Деятельность преследуется по закону.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что делать, если соседи сдают квартиру шумным квартирантам?

Выселение в зимний период: порядок действий

Перед совершением действия по выселению жильцов согласно договору аренды арендодатель обязан оповестить нанимателя о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если имеются веские основания, то о них стоит напомнить нанимателю.

Например, если жилец постоянно нарушал тишину и спокойствие, правила проживания, то предоставляются показания свидетелей или судебные решения, протоколы о совершении административных проступков.

Выселение проходит согласно пунктам действующего договора аренды, а также Гражданского кодекса Российской Федерации. Если наниматель не желает покидать квартиру, стоит обращаться в суд. В соответствии с судебным постановлением арендатора выселяют принудительно.

Если арендатор желает выселить нанимателя по причине нарушения условий договора, необходимо потребовать от него исполнить обязательства. В суд предоставляется расписка, где арендатор обязуется устранить недостатки в определенный период времени.

Можно ли выселить без договора

Заключение устного договора аренды не дает никаких гарантий ни арендатору, ни арендодателю, поэтому не стоит ограничиваться лишь договоренностями.

Выселить без договора аренды конечно можно. Ведь наниматель не имеет никаких прав на проживание в помещении. Однако бывают случаи, когда жильцы не желают покидать квартиры.

В этом случае обращаться в суд накладно. После процесса судья передаст данные в налоговые органы, собственнику придется уплатить сумму налога на доход за весь период получения дохода от арендатора.

Внимание! Зачастую жильцы запугивают собственников тем, что обратятся в налоговую службу. Не стоит бояться. Самостоятельно заявите о том, что вы некоторое время сдавали квартиру в аренду, но договора не заключали. Затем подайте налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ  и уплатите налог. Теперь можно обращаться в суд. Аргументы жильца не примут во внимание.

Кроме того, можно обратиться к участковому. Если он обнаружит, что у жильцов нет никаких документов на проживание в помещении, квартирантов обяжут покинуть квартиру незамедлительно.

При наличии договора найма

Если существует договор аренды, то выселить жильцов становится легче. Расторжение договора происходит согласно пунктам, указанным в нем. Перед выселением стоит дать время на поиск нового жилья.

Все действия по отношению к жильцу необходимо четко регламентировать, сохранять. Например, уведомление о выселении вручается под подпись жильцов. Разговоры стоит записывать на диктофон.

Можно взять расписку от нанимателя, который обязуется исполнить требования в определенный срок.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Исковое заявление на выписку из квартиры.

Если жилец отказывается принимать уведомление о выселении

Если вы желаете выселить из собственной квартиры жильцов, необходимо направить уведомление о совершении действия. Однако некоторые жильцы уверены в том, что если они не примут извещения, то факт оповещения не доказать.

Оповестить квартирантов о намерении  дальнейшего выселения можно почтой заказным письмом. Уведомление служит доказательством о принятии извещения жильцами.

Если в судебном процессе арендатор заявляет о том, что вы не оповещали его о намерении расторгнуть договор, вы предъявляете почтовое уведомление.

Исключения из правил

Статья 103 Жилищного кодекса Российской Федерации выделяет некоторые ограничения, когда невозможно выселить гражданина из жилья без предоставления другого места проживания.

Важно! К ним относятся:

• жены, родители, дети военнослужащих, которые погибли или без вести пропали при исполнении своих непосредственных обязанностей;
• пенсионеры, которые признаны таковыми в соответствии с российским законодательством;
• инвалиды первой и второй группы;
• дети-сироты;
• близкие родственники погибшего лица, получившего квартиру в связи с исполнением трудовых обязанностей.

Правила распространяются на нанимателей жилого помещения, а не на арендатора. Наем жилого помещения – это пользование государственным, муниципальным имуществом. Аренда – это пользование частным имуществом согласно условиям договора. Арендодатель имеет право выселить арендатора в любое время года, несмотря на все исключения.

Выселение через суд

Для предоставления искового заявления стоит собрать пакет документов.

В него входит:

• договор аренды или его копия;
• квитанции, чеки, расписки о внесении платы за аренду помещения;
• результаты проведенной экспертизы о состоянии дома (при выселении в соответствии с аварийным состоянием строения);
• копия уведомления о выселении (почтовое извещение о вручении заказного письма);
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Суд выносит решение на основании доказательной базы, представленной истцом, и показаний ответчика. Ответчик имеет право заявлять ходатайства о рассмотрении других доказательств.

После принятия решения судом стороны получают судебное постановление. Исполнить его необходимо в течение тридцати дней, если другого не указано в документе.

Обращение в судебный орган

Если вы решили обращаться в суд для выселения квартиросъемщиков, стоит оповестить их об этом в письменном виде. В дальнейшем документ послужит в качестве доказательной базы по делу.

Исковое заявление составляется по образцу, утвержденному территориальным судебным подразделением, поэтому стоит заглянуть на официальный сайт суда или обратиться в канцелярию лично.

Скачать бланк иска о выселении временных жильцов из жилого помещения бесплатно в формате word

Учтите! Существует информация, обязательная для отражения в исковом заявлении.

• наименование суда;
• фамилия, имя, отчество, адрес проживания, регистрации истца и ответчика. А также контактный номер телефона при его наличии;
• суть претензии;
• требования, обоснованные со стороны нормативно-правовых актов РФ;
• нарушения, которые совершил квартиросъемщик за время проживания;
• перечень документов, прилагаемых в качестве доказательной базы;
• подпись, дата предоставления документа.

К заявлению прилагают бумаги, которые послужат доказательством по делу, а также квитанция для оплаты государственной пошлины, равной 200 рублям.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска о выселении временных жильцов из жилого помещения:

Доказательная база

Перед написанием искового заявления стоит собрать доказательную базу. Именно на основании предоставленных документов суд вынесет решение.

Запомните! В качестве доказательств по делу послужат:

• свидетельские показания соседей, сотрудников ЖКХ, ЖКУ, УК;
• выписки из УК об образовании задолженности за указанный период времени;
• фото, видеофайлы, свидетельствующие о нарушении условий договора, а также пунктов ГК РФ;
• записи на диктофоне разговоров собственника с квартиросъемщиком.

Видео, аудиозаписи должны производиться с согласия жильца. Иначе доказательство считается незаконно добытым и не принимается к рассмотрению. Исключением является видеосъемка в подъезде, если установлены камеры видеонаблюдения.

Судебная практика

Каждый случай индивидуален. Суд выносит решение на основании представленных доказательств. Зачастую собственники добиваются исполнения требований.

Если арендатор не обращает внимания на постановление суда, не желает покидать квартиру, выселение происходит с привлечением судебных приставов в принудительном порядке.

Посмотрите видео. Как составить и подать исковое заявление: 

Автор статьи:

Анна Максименко