Непосредственное управление МКД

Законодательная основа

По статье 164 Жилищного кодекса РФ непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется посредством решений, принятых на общем собрании собственников жилья.

Всевозможные договора на поставку услуг заключают непосредственно сами жильцы дома либо уполномоченное лицо – представитель, на которого возложены эти обязанности.

Внимание! Управление многоквартирным домом регулируется следующими положениями и нормами:

• минимальный перечень услуг и работ, утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
• правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
• правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Постоянно совершенствующееся законодательство сформировало правовые условия данного вида управления:

• доверенность для участия в голосовании подтверждается у нотариуса или же по месту работы;
• для решения о месте сосредоточения средств на капитальный ремонт и прочие работы достаточно чуть больше 50% голосов. Для сравнения: ранее необходимо было две трети голосов для решения этого вопроса;
• теперь собранные средства для проведения капремонта можно хранить на накопительных счетах, что дает возможность избежать инфляции, а также увеличить накопления жильцов для проведения ремонтных и обслуживающих работ;
• по Федеральному Закону №255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» управление жилым домом собственниками может осуществляться только в том случае, если количество квартир не превышает 16 штук.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Если управляющая компания отказывается от управления домом.

Что такое непосредственное управление

Основополагающие цели управления:

• сохранение общедомового имущества в целости и сохранности;
• организация безопасного проживания;
• предоставление свободного доступа к общедомовым объектам;
• защита интересов проживающих;
• поддержание в рабочем состоянии необходимых приборов учета и всех коммуникационных сооружений.

Основные решения принимаются исключительно на общем собрании, где присутствует большая часть жильцов дома. Принятые результаты фиксируются в специальном протоколе, который подписывают присутствующие.

Важно! Сбор собственников жилья занимает определенное время. Чтобы ускорить этот и другие процессы, необходимо создать совет.

В его обязанности входит:

• оповещение жильцов о грядущем собрании;
• контроль исполнения принятых на собрании решений;
• отчет о проделанной работе перед собственниками жилья.

Члены совета, а также председатель выбираются в обязательном порядке из числа владельцев этого жилого дома.

Плюсы и минусы непосредственным управлением МКД

К плюсам непосредственного управления жилым домом относятся:

• самостоятельное решение об использовании собранных средств;
• возможность отказаться от некоторых ком. услуг;
• если у кого-то из жильцов дома образовался долг, можно приостановить подачу некоторых ресурсов только для должника;
• экономия. Собственники жилья, выполняющие обязанности по управлению многоквартирным домом, делают это без оплаты, так как трудятся в интересах своего имущества.

Учтите! К минусам относятся:

• самостоятельное устранение поломок оборудования;
• ремонт помещений, обустройство дома и прилегающей территории только своими силами;
• самостоятельный сбор денежных средств на работы по ремонту (государство не выделяет субсидии на непосредственное управление жилым домом);
• возникновение спорных ситуаций между жильцами дома по поводу распределения собранных средств;
• траты на заключение договоров с поставщиками услуг;
• самостоятельные разбирательства в спорных ситуациях с недоброкачественными поставщиками (вплоть до судебных тяжб, из которых вытекают дополнительные расходы);
• самостоятельная организация мероприятий.

Исходя из вышеперечисленных плюсов и минусов, можно сделать вывод: управление многоквартирным домом подойдет далеко не для всех. Только в тех домах, где находится не более 16 квартир, соседи хорошо общаются между собой, нет неблагополучных жильцов, можно рассматривать подобную форму управления.

Иначе будут постоянные проблемы, начиная от образования долгов за некоторыми жильцами до невозможности принятия решения по некоторым вопросам управления домом в связи с разными взглядами собственников на проблемы.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Порядок перехода

Перейти на непосредственное управление многоквартирным домом можно когда угодно. Это не зависит от того, какое управление организовано сейчас, главное, чтобы жильцы были сами к этому готовы. А переход описывается несколькими шагами.

Создание инициативной группы

Важным моментом для принятия решения о переходе на непосредственное управление является желание собственников жилья организовать работу по этому шаблону.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: За какие услуги ЖКХ можно не платить?

Скачать бланк объявления о проведении общего собрания собственников жилья бесплатно в формате word

Для этого представителям на каждом подъезде необходимо разместить объявление о предстоящем собрании, куда включаются следующие пункты:

• место проведения;
• число и время;
• ФИО организатора собрания;
• вопросы, которые будут обсуждаться.

Проведение собрания

Решение о смене формы управления жилым домом принимают только собственники квартир. При этом собрание не обязательно организовывать — достаточно собрать подписи тех жильцов, кто согласен с переменами. Для принятия окончательного решения свыше 50% голосов «за» вполне хватит.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении общего собрания собственников жилья:

Скачать бланк протокола собрания жильцов по вопросу о смене формы управления домом бесплатно в формате word

Запомните! Далее потребуется организовать еще одно собрание, уже в обязательном порядке, так как там будут подниматься следующие вопросы:

• что ожидается от смены управления;
• выбор представителя для заключения договоров с поставщиками услуг;
• выбор ресурсоснабжающих организаций.

Выбор обслуживающей организации

Для непосредственного управления МКД собственникам не придется регистрировать юридическое лицо. Договора с организациями, поставляющими услуги, подписываются собственником либо доверенным лицом, на которого будут составлены доверенности от жильцов.

Документы, необходимые для подписания договора:

• протокол собрания жильцов с решением о переходе на непосредственное управление домом;
• копия протокола о назначении председателя или доверенного лица;
• копия технического паспорта дома;
• заявление на заключение договора по обслуживанию с ресурсоснабжающей организацией;
• доверенности от владельцев квартир.

Помимо основных услуг, могут потребоваться и другие, к примеру, охрана двора. Для этого нужно будет также провести собрание жильцов, голосование, результаты которого внести в протокол. Если свыше 50% собственников буду за, то заключение договора на подобную услугу будет законным.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец протокола собрания жильцов по вопросу о смене формы управления домом:

Посмотрите видео. Способы управления многоквартирным домом: 

Заключение договоров

Договора по обслуживанию дома делятся на два вида:

• с ресурсоснабжающими организациями;
• с предприятиями, оказывающими обслуживающие и ремонтные работы.

К первым относятся компании поставщики: вода, газ, тепло, электричество, сюда же относится водоотведение. С ними договора заключаются лично между владельцем помещения и организацией. Владелец обязуется вовремя вносить платежи за пользование ресурсами, а поставщик – без перебоев поставлять хорошего качества газ, тепло, свет и т. д.

Ко второй группе относятся организации, которые отвечают за вывоз мусора, содержание в чистоте придомовой территории, обслуживание оборудования и инженерных сетей. В данном случае в обязательном порядке нужно выбрать на общем собрании ответственного за надлежащее состояние инженерных систем, к примеру, лифта.

Внимание! Если наблюдаются неисправности, этот человек должен оперативно сообщить в соответствующую организацию.

Все наружные трубы, кабели, провода и прочее обслуживаются поставщиками услуг, а то, что находится внутри здания, должны обслуживать жильцы самостоятельно либо привлекать сторонние организации.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами

Непосредственное управление жилым домом организовывается несколькими способами:

• ответственность и обязанности равномерно распределяются между всеми собственниками;
• на общем собрании проходит выбор одного представителя (собственника квартиры), а жильцы составляют на него доверенность на заключение договоров и т. д.;
• также можно выбрать человека не из числа собственников.

Но также потребуются доверенности от остальных владельцев недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Порядок и контроль финансирования

Собственники квартир самостоятельно заключают договора с поставщиками ресурсов, в связи с этим каждый владелец отвечает сам за себя. В данном случае исключается коллективная ответственность.

Остальные услуги для обслуживания общедомовых помещений оплачиваются из общей кассы, которую собирает совет правления или председатель. Жильцы на общедомовых собраниях сами решают, с какими организациями им заключать договора для проведения тех или иных работ по ремонту, обустройству или обслуживанию.

При этом собственники могут контролировать проведение таких работ, отслеживать сроки сдачи, а также организовывать собрания, на которых поднимать актуальные вопросы по улучшению общедомовых помещений придомовых территорий.

Положительным моментом данного вида управления МКД является прозрачность освоения общей кассы. Ответственное лицо в любом случае будет отчитываться перед собственниками о расходах на те или иные работы.

А вот к существенному минусу можно отнести то, что в непосредственном управлении многоквартирным домом всегда будут возникать разногласия между жильцами, так как интересы и нужды собственников могут значительно отличаться. В этом случае нужно будет проводить общедомовое собрание, ставить вопрос на повестку дня и голосовать.

Посмотрите видео. Непосредственное управление многоквартирным домом: 

Автор статьи:

Анна Максименко