Смена управляющей компании в многоквартирном доме

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.

Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:

• проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
• проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
• проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
• пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.

Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Куда можно пожаловаться на управляющую компанию?

Существуют пять основных способов смены управляющей компании:

• по истечении срока договора на управление многоквартирным домом можно выбрать другую управляющую компанию;
• имеются случаи нарушения выполнения обязательств со стороны управляющей компании, которые могут стать причиной для отказа от обязательств по договору в одностороннем порядке (статья 162 ЖК РФ).

Данное правило действует, даже если не было нарушений договора со стороны управляющей компании:

• в случае отзыва лицензии у компании, занимающейся обслуживанием и управлением вашего дома, в соответствии со статьей 199 ЖК РФ;
• расторжение договора на управление многоквартирным домом по соглашению сторон;
• изменение способа управления домом, например, общим собранием собственников было принято решение о создании товарищества собственников жилья. Обратите внимание, что товарищество в этом случае не осуществляет управление домом самостоятельно, а просто нанимает управляющую компанию, которая будет этим заниматься (ст. 137 ЖК РФ).

У последнего способа смены управляющей компании есть одно преимущество. Если управляющая компания не удовлетворила желания ТСЖ, достаточно одного собрания правления товарищества, но это обязательно должно быть установлено уставом ТСЖ.

Скачать бланк уведомления о проведении общего собрания собственников жилья бесплатно в формате word

Следующий этап – провести собрание собственников жилья по вопросу смены управляющей компании. Перед общим собранием собственников жилья необходимо детально изучить договор, заключенный с управляющей компанией, что поможет избежать ошибок.

Важно! Решение общего собрания жильцов многоквартирного дома просто необходимо для смены управляющей компании. Для проведения общего собрания нужно каждому жильцу вручить повестку. Причем сделать это нужно за 10 дней до назначенной даты собрания.

Если хотя бы один жилец многоквартирного дома не получит уведомление о собрании, решение общего собрания можно считать незаконным, и протокол не будет иметь юридической силы. Чтобы сосчитать голоса жильцов, привлекается счетная комиссия, которая присутствует на общем собрании жильцов.

В обязанности счетной комиссии входит подсчет голосов и составление протокола общего собрания, который будет являться основанием для смены управляющей компании или, наоборот, пролонгации договора управления многоквартирным домом.

Что же нужно знать для составления протокола общего собрания жильцов многоквартирного дома?

Помните! Необходимо четко соблюсти следующие требования:

• уведомление всех жильцов многоквартирного дома о проведении собрания;
• повестка дня должна быть четко сформулирована;
• голосование;
• оформление протокола общего собрания;
• ознакомление всех жильцов с принятым решением;
• уведомление управляющей компании о прекращении действия договора.

Уведомление собственников жилья в многоквартирном доме о результатах общего собрания размещается в десятидневный срок в месте, которое определено решением собрания жильцов. Помните, что один экземпляр протокола необходимо направить в управляющую компанию также в десятидневный срок с момента принятия решения.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о проведении общего собрания собственников жилья:

После принятия решения о смене управляющей компании и подписания протокола необходимо уведомить действующую до настоящего момента УК о расторжении договора.

Когда уже принято решение о том, чтобы сменить управляющую компанию, уполномоченное лицо направляет в пятидневный срок уведомление о решении общего собрания с копией самого решения в следующие инстанции:

• управляющую компанию;
• органы Госжилнадзора;
• муниципальные органы, осуществляющие жилищный контроль.

В уведомлении обязательно должно быть наименование управляющей компании, которую собственники выбрали на собрании для управления многоквартирным домом, юридический адрес УК. Если же управлением будут заниматься сами собственники жилья, то нужно указать сведения об одном из лиц, которое будет осуществлять управление.

Протокол общего собрания собственников жилья должен быть передан как управляющей компании, с которой прекращается действие договора, так и управляющей компании, которая будет осуществлять управление.

Первая УК уведомляется в том, что собственники более не нуждаются в ее услугах. Вторая УК уведомляется в том, что собственники желают заключить договор об управлении с ней.

Скачать бланк договора управления многоквартирным домом бесплатно в формате word

Обратите внимание! Документация обязательно передается в течение месяца с момента принятия подобного решения. Если же предыдущая управляющая компания отказывается передать выбранной УК пакет документов или же просто задерживает передачу, то последняя может воспользоваться правом обращения в арбитраж, прокуратуру или жилинспекцию.

Также может быть принято решение о продолжении сотрудничества с управляющей компанией, которая осуществляла управление. Но в таком случае необходимо перезаключить договор: либо дополнить действующий договор новыми положениями, либо внести коррективы в имеющиеся положения согласно жилищному законодательству РФ.

Договор, как и любой официальный документ, должен иметь письменную форму.

Обязательными являются следующие положения:

• имущество, которым будет управлять компания (можно сделать ссылку на технический паспорт дома);
• перечень работ и услуг, которые предоставляет управляющая компания;
• тарифы, сроки и способы оплаты;
• права и обязанности сторон договора;
• ответственность за неисполнение обязательств по договору;
• форма контроля;
• отчетность.

Размер стоимости энергоресурсов устанавливают органы местного самоуправления. А вот размер средств, которые вносятся на содержание и ремонт, определяют собственники с учетом жилищного законодательства и предложений управляющей компании.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Жалоба в Прокуратуру на управляющую компанию.

Куда обращаться, если не получается своими силами избавиться от УК

Нередко возникают ситуации, когда собственники жилья не могут отказаться от услуг управляющей компании, которая ответственная за их многоквартирный дом. Помочь с этим могут органы, осуществляющие защиту прав потребителей, или органы Российского потребительского надзора.

Причем некоторые специализируются именно на ЖКХ услугах. Кроме этого, имеются организации, которые могут помощь в вопросах проведения общего собрания собственников жилья, а также подачи исковых заявлений в суд.

Посмотрите видео. Как сменить Управляющую компанию:

Как грамотно произвести выбор

Учтите! Для правильного выбора управляющей компании собственникам необходимо истребовать у юридического лица следующие сведения:

• период осуществления деятельности, перечень учредителей;
• устав (для ознакомления), штатный состав;
• отчет по финансовому и экономическому состоянию;
• отзывы о компании;
• количество обслуживаемых домов;
• лицензию на осуществление данной деятельности;
• наличие специалистов, имеющих квалификацию;
• перечень предоставляемых услуг;
• прейскурант на услуги;
• перечень материальной базы и др.

Выбор определенной организации производят собственники жилья на общем собрании жильцов по вышеуказанным критериям отбора.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Конкурс для выбора управляющей компании

Нередко проводят конкурс на выбор управляющей компании.

Давайте рассмотрим, в каких случаях необходим конкурс:

• собственники жилья не могут определиться с выбором управляющей компании на протяжении 12 месяцев;
• после окончания срока действия договора собственники жилья не знают, с какой компанией подписать договор.

Важно! В одном и в другом случае представители органов местного самоуправления объявляют открытый конкурс для выбора из множества компаний той, которая будет заниматься конкретным многоквартирным домом. Для проведения конкурса существует закон, который четко устанавливает правила проведения данной процедуры.

Во втором случае за месяц до окончания срока действия соглашения, подписанного между собственниками жилья и управляющей компанией, органы государственной власти могут провести собрание жильцов. По итогам собрания, если не произведен выбор управляющей компании, его организаторы объявляют конкурс.

Принципы проведения конкурса на выбор управляющей компании:

• отбор проводится открыто и честно. В случае нарушения этого принципа выбор можно обжаловать в ФАС;
• для управляющих компаний предъявляются одинаковые условия вне зависимости от формы собственности юридического лица, принимающего участие в конкурсе;
• выбор управляющей компании происходит по критерию максимальной эффективности использования материальных средств собственников;
• конкурс является открытым, и отбор производится в свободном доступе, чтобы показать прозрачность этого процесса;
• проведение отбора контролируется отдельной комиссией, которая проверяет законность и прозрачность проведения процедуры. Эта же комиссия и определяет победителя конкурса.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Жалоба в Жилищную инспекцию на управляющую компанию.

Альтернативное решение

Собственники рассматривают действующий договор на соответствие жилищному законодательству РФ. В случае его несоответствия составляется протокол разногласий по пунктам, несоответствующим законодательству.

После урегулирования разногласий утверждается группа, состоящая из сотрудников УК и собственников жилья для составления новой формы договора. После составления нового договора требуется утвердить его на общем собрании собственников жилья.

Поэтому нужно четко следить за соблюдением условий и сроков проведения процедуры. Ну и конечно подготовить документы, подтверждающие недовольство собственников (претензии, недовольства жильцов).

Посмотрите видео. За что отвечает управляющая компания:

Автор статьи:

Анна Максименко