Порядок перевода нежилого помещения в жилое

Порядок перевода нежилого помещения в жилое
Адвокат по земельным вопросам - консультации бесплатно и круглосуточно!Адвокат по жилищным вопросам в Санкт-Петербурге.Бесплатные консультации юриста по трудовым спорам.
4.67/5 (3)

Основные правила

При условии соблюдения основополагающих норм жилищного, градостроительного и санитарно-технического законодательства допускается перевод помещения из категории нежилых в пригодное для проживания жилье.

Однако в отдельных случаях процесс перевода нежилого помещения в жилое сопровождается применением ограничений, связанных с обеспечением безопасности собственников смежных помещений, если такой перевод представляет угрозу здоровью и жизни граждан либо причинения ущерба их имуществу.

Применение такого рода ограничений связано с тем, что коммерческого типа помещения относятся к категории нежилого фонда, в связи с чем первоначально необходимо изменить его назначение, то есть присвоить категорию недвижимости, пригодной для постоянного проживания.

Несмотря на установленные ограничения, отдельные объекты недвижимого имущества признаются жилыми помещениями при соблюдении следующих условий:

  • техническое состояние нежилого помещения полностью соответствует требованиям Градостроительного кодекса и проектной декларации;
  • гражданин, оформляющий процедуру перевода нежилого помещения в жилое, является полноправным собственником объекта недвижимости.

Последнее условие предполагает отсутствие обременений (залог, ипотека) и ограничений (арест). Кроме того, имущество не должно быть арендованным либо иметь иного собственника кроме физического лица, инициировавшего процедуру перевода.

Запомните! Обязательное условие – пригодность помещения для постоянного проживания, предполагающая расположение объекта в черте города, наличие необходимых для жизни инженерных коммуникаций, пожарной безопасности и соответствие санитарным нормам.

Для чего это нужно

Согласование перевода коммерческого нежилого объекта в жилое помещение обязательно в следующих случаях:

  • если принадлежащее на праве собственности индивидуальному предпринимателю нежилое помещение не используется им в коммерческих целях. При этом жилой собственности у предпринимателя нет;
  • реконструкция фасада здания, в котором находится нежилое помещение, не предусматривает наличие коммерческих объектов;
  • ранее помещение уже переводилось из жилого в нежилое, но на основании решения суда данная процедура признана незаконной и отменена.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ процедура перевода возможна только при согласии собственника коммерческого объекта.

Куда обращаться

Вопросы изменения назначения объектов недвижимого имущества находятся в компетенции местной администрации.

Если город крупный, обращаться следует в районную администрацию по месту нахождения имущества, Территориальный департамент муниципального имущества либо управление городского хозяйства.

К примеру, в Москве данные вопросы решаются Департаментом проектирования и согласований, а также Департаментом жилищной политики и жилищного фонда.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?

Необходимые документы

Частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ определен перечень обязательных документов, предоставляемых заявителем в уполномоченный орган с целью перевода нежилого помещения в жилое.

Таковыми выступают:

  • заявление установленного образца (о переводе помещения в категорию жилых объектов недвижимости), оформленное от имени собственника нежилого помещения;
  • правоустанавливающий документ (оригинал или заверенная нотариусом копия), подтверждающий право собственности заявителя на нежилое помещение (например, свидетельство о праве);
  • техническое описание и план помещения;
  • поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
  • проект перепланировки помещения (если таковая запланирована собственником).

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое:

Пример заполнения заявления о переводе нежилого помещения в жилое (1)

Пример заполнения заявления о переводе нежилого помещения в жилое (1)

Если право собственника на переводимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре, в обязательном порядке предоставляются только заявление, правоустанавливающий документ и проект перепланировки.

В отдельных случаях уполномоченный орган вправе затребовать дополнительную документацию на переводимый объект, например заключение проектно-изыскательной организации, подтверждающее соответствие ограждающих и несущих конструкций помещения требованиям Градостроительного кодекса.

Прием заявления с приложением осуществляется с одновременной выдачей заявителю расписки в получении с указанием даты и перечня наименований принятых документов.

Обратите внимание! В соответствии с ч. 4 статьи 23 Жилищного кодекса РФ период рассмотрения и принятия решения по заявлению не превышает сорока пяти дней, по истечении которого в трехдневный срок собственнику направляется соответствующее уведомление.

Если уполномоченный орган отказывает в согласовании, письменно оформленное уведомление должно быть мотивированным (с пояснением и ссылками на соответствующие законодательные нормы).

Уполномоченный орган вправе отказать в согласовании заявления при наличии следующих оснований:

  • заявителем предоставлен неполный пакет документов;
  • документация направлена не по назначению (в орган, не уполномоченный решать вопросы изменения назначения объектов недвижимого имущества);
  • объект недвижимости не соответствует определенным законодательством техническим требованиям.

Если отказ в согласовании заявления на перевод помещения в категорию жилых не обоснован, собственник вправе обжаловать принятое администрацией решение в порядке судебного производства.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец административного искового заявления о признании незаконным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое:

Пример заполнения административного искового заявления о признании незаконным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое (1)

Пример заполнения административного искового заявления о признании незаконным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое (1)

Пример заполнения административного искового заявления о признании незаконным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое (1)

Посмотрите видео. Что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое:

Порядок совершения процедуры

Бесплатная консультация юриста

Процедура перевода нежилого объекта недвижимости в жилое помещение включает несколько последовательных действий:

  • экспертная оценка с последующей выдачей разрешения на перевод помещения в категорию жилых;
  • оформление проектной декларации;
  • процедура согласования перевода с уполномоченными органами на предмет соответствия объекта требованиям пожарной безопасности и санитарно-строительным нормам;
  • выдача официального разрешения на перевод помещения в категорию жилых объектов недвижимости;
  • внесение информации об изменении назначения объекта в базу БТИ;
  • получение на руки готового документа, подтверждающего факт перевода недвижимости в категорию жилых помещений.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нет?

В соответствии с действующим законодательством регистрация перевода коммерческого объекта недвижимости в жилое помещение требуется, если такой перевод не сопровождается перепланировкой, либо собственник нуждается в заверении акта приемки после изменения конструктивных элементов объекта.

Если все сделано правильно, вся процедура занимает порядка сорока пяти дней. 

В многоквартирном доме

Перевод нежилого помещения в составе многоквартирного дома производится проще, нежели перевод отдельного коммерческого объекта недвижимости.

Согласно Жилищному кодексу РФ, пригодными для постоянного проживания признаются помещения:

  • оснащенные всеми необходимыми инженерными коммуникациями;
  • изолированные от смежных помещений;
  • расположенные на территории застройки жилого фонда;
  • находящиеся в исправном техническом состоянии, не представляющем угрозы имуществу собственников смежных помещений.

Если планировка не соответствует требованиям жилищного законодательства, перед подачей заявления на изменение назначения помещения нужно привести его в соответствие (восстановить первоначальную планировку).

Обязательного согласия собственников смежных квартир для переустройства и перепланировки помещения не требуется (ст. 26 Жилищного кодекса РФ).

Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта.

Как получить согласие соседей на пристройку или перепланировку квартиры, читайте тут.

Как снять с кадастрового учета объект недвижимости, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/snyatie-s-kadastrovogo-ucheta-obekta-nedvizhimosti.html

В садовом некоммерческом товариществе

Процедура перевода домов, расположенных на территории садоводческих товариществ, достаточно сложная, и обусловлено это тем, что возведены такие строения на землях, не предназначенных для жилой застройки.

В действительности же подобного рода строения могут отвечать всем требованиям, предъявляемым к пригодному для проживания жилью, однако в большинстве случаев собственники объектов получают отказ именно на этом основании.

Действующее законодательство подразделяет земельные объекты на следующие типы:

  • земли огороднических хозяйств. Данная категория земель используется исключительно для ведения огородов, поэтому строительство жилых объектов недвижимости на таких землях категорически запрещено;
  • дачные участки. Эта категория земель допускает возведение жилых строений;
  • земли садоводческих хозяйств. На садовых землях разрешается строительство капитальных жилых строений, но запрещены жилые помещения.

Строения, возведенные на садовых и огородных земельных участках нельзя зарегистрировать в качестве жилых, так как вид разрешенного использования таких земель не предусматривает строительство пригодного для постоянного проживания жилья.

Учтите! Главное отличие жилого строения от жилой недвижимости состоит в возможности перевода объекта в категорию жилых помещений. В данном случае жилую недвижимость оформить как жилое строение можно, а жилое строение, несмотря на возможность проживания, нельзя.

В подобных обстоятельствах единственно правильное решение – это обращение в суд. Однако практика показывает, что перевести строение в категорию жилых помещений удается только в том случае, когда данное строение возведено на землях, имеющих соответствующий вид разрешенного использования (земли ИЖС).

При других видах разрешенного использования удовлетворение иска невозможно.

В общежитии

Для перевода комнаты в общежитии в категорию жилых помещений необходимо заручиться письменным согласием соседей.

На основании утвержденного проекта разрешается провести перепланировку помещения, по окончании которой в присутствии комиссии подписывается акт приемки, и осуществляется согласование, после чего документ подлежит направлению в регистрационный орган.

В случае несогласия соседей разрешение на перепланировку и перевод помещения в категорию жилых можно получить в порядке судебного производства.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия соседей на перевод нежилого помещения в жилое:

Пример заполнения согласия соседей на перевод нежилого помещения в жилое

Стоимость перевода

Итоговая стоимость процедуры перевода зависит от того, будет ли собственник самостоятельно заниматься переоформлением либо поручит эти действия представителю.

Стоимость процедуры включает следующие расходы:

  • получение выписки из Единого государственного реестра – четыреста рублей;
  • получение экспертного заключения – пятьсот рублей;
  • оформление технического паспорта, включая вызов специалиста и проведение осмотра помещения – триста пятьдесят рублей;
  • оформление проектной декларации — от двух тысяч рублей.

Важно! Если собственник помещения занимается переводом самостоятельно, итоговая сумма расходов будет укладываться в эту схему. В случае привлечения специалиста стоимость его услуг составит около трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Ограничения

В соответствии с нормами жилищного законодательства жилым признается изолированное помещение, отвечающее санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим требованиям, пригодное для постоянного проживания людей.

Помимо установленной нормы жилой площади из расчета на одного члена семьи, переводимый в категорию жилых объект должен включать помещения вспомогательного использования для удовлетворения бытовых и санитарных нужд проживающих в нем граждан (помещение кухни, санузел).

Исчерпывающий перечень требований, предъявляемых к жилым помещениям, пригодным для проживания, определен Постановлением Правительства РФ № 47 (раздел 2 Положения).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Штраф за перепланировку без согласования в 2018 году.

Переводимое в категорию жилых помещение должно быть полностью свободно от ограничений и обременений, а также принадлежать его владельцу на праве собственности. Невозможно изменить назначение нежилого помещения, если физическое или юридическое лицо владеет им на основании срочного договора аренды, либо если помещение находится в ипотеке.

Кроме того, при рассмотрении заявления собственника об изменении назначения нежилого помещения уполномоченный орган обращает внимание на следующие моменты:

  • переводимое помещение должно находиться в составе объекта недвижимости, возведенного в зоне, предназначенной для жилой застройки, с обязательным оснащением его всеми необходимыми инженерно-техническими коммуникациями;
  • несущие конструкции помещения должны соответствовать установленным стандартам (не иметь трещин, деформаций и других серьезных дефектов);
  • коммуникационные системы должны отвечать требованиям безопасности и располагаться в доступных местах;
  • для переводимого в категорию жилых помещения обязательно наличие системы защиты от утечек воды;
  • обязательное наличие инженерных коммуникаций, отвечающих требованиям доступности и безопасности (электросети, вентиляционная система, газо- и водопровод).

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

При необходимости проведения реконструкции, переустройства или перепланировки нежилого помещения все работы осуществляются до начала процедуры перевода помещения в категорию жилых объектов недвижимости.

Оценка состояния переводимого помещения производится по факту проверки.

Перевод нежилых помещений, расположенных на землях сельхозназначения за чертой населенных пунктов, в категорию жилых законодательство запрещает.

Посмотрите видео. Согласование перепланировки нежилого помещения:

консультация юриста бесплатно онлайн и по телефону горячей линии Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 322-73-27

Москва, Московская область

8 (812) 507-82-87

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 551-71-02

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Оцените статью

 

Комментарии к статье "Порядок перевода нежилого помещения в жилое"

Никто ничего не написал пока. Будтье первым!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

тринадцать − 13 =