Порядок перевода нежилого помещения в жилое

Основные правила

При условии соблюдения основополагающих норм жилищного, градостроительного и санитарно-технического законодательства допускается перевод помещения из категории нежилых в пригодное для проживания жилье.

Применение такого рода ограничений связано с тем, что коммерческого типа помещения относятся к категории нежилого фонда, в связи с чем первоначально необходимо изменить его назначение, то есть присвоить категорию недвижимости, пригодной для постоянного проживания.

Несмотря на установленные ограничения, отдельные объекты недвижимого имущества признаются жилыми помещениями при соблюдении следующих условий:

• техническое состояние нежилого помещения полностью соответствует требованиям Градостроительного кодекса и проектной декларации;
• гражданин, оформляющий процедуру перевода нежилого помещения в жилое, является полноправным собственником объекта недвижимости.

Последнее условие предполагает отсутствие обременений (залог, ипотека) и ограничений (арест). Кроме того, имущество не должно быть арендованным либо иметь иного собственника кроме физического лица, инициировавшего процедуру перевода.

Запомните! Обязательное условие – пригодность помещения для постоянного проживания, предполагающая расположение объекта в черте города, наличие необходимых для жизни инженерных коммуникаций, пожарной безопасности и соответствие санитарным нормам.

Для чего это нужно

Согласование перевода коммерческого нежилого объекта в жилое помещение обязательно в следующих случаях:

• если принадлежащее на праве собственности индивидуальному предпринимателю нежилое помещение не используется им в коммерческих целях. При этом жилой собственности у предпринимателя нет;
• реконструкция фасада здания, в котором находится нежилое помещение, не предусматривает наличие коммерческих объектов;
• ранее помещение уже переводилось из жилого в нежилое, но на основании решения суда данная процедура признана незаконной и отменена.

Куда обращаться

Вопросы изменения назначения объектов недвижимого имущества находятся в компетенции местной администрации.

Если город крупный, обращаться следует в районную администрацию по месту нахождения имущества, Территориальный департамент муниципального имущества либо управление городского хозяйства.

К примеру, в Москве данные вопросы решаются Департаментом проектирования и согласований, а также Департаментом жилищной политики и жилищного фонда.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?

Необходимые документы

Скачать бланк заявления о переводе нежилого помещения в жилое бесплатно в формате word

Частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ определен перечень обязательных документов, предоставляемых заявителем в уполномоченный орган с целью перевода нежилого помещения в жилое.

Таковыми выступают:

• заявление установленного образца (о переводе помещения в категорию жилых объектов недвижимости), оформленное от имени собственника нежилого помещения;
• правоустанавливающий документ (оригинал или заверенная нотариусом копия), подтверждающий право собственности заявителя на нежилое помещение (например, свидетельство о праве);
• техническое описание и план помещения;
• поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
• проект перепланировки помещения (если таковая запланирована собственником).

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое:

В отдельных случаях уполномоченный орган вправе затребовать дополнительную документацию на переводимый объект, например заключение проектно-изыскательной организации, подтверждающее соответствие ограждающих и несущих конструкций помещения требованиям Градостроительного кодекса.

Прием заявления с приложением осуществляется с одновременной выдачей заявителю расписки в получении с указанием даты и перечня наименований принятых документов.

Скачать бланк административного искового заявления о признании незаконным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое бесплатно в формате word

Обратите внимание! В соответствии с ч. 4 статьи 23 Жилищного кодекса РФ период рассмотрения и принятия решения по заявлению не превышает сорока пяти дней, по истечении которого в трехдневный срок собственнику направляется соответствующее уведомление.

Если уполномоченный орган отказывает в согласовании, письменно оформленное уведомление должно быть мотивированным (с пояснением и ссылками на соответствующие законодательные нормы).

Уполномоченный орган вправе отказать в согласовании заявления при наличии следующих оснований:

• заявителем предоставлен неполный пакет документов;
• документация направлена не по назначению (в орган, не уполномоченный решать вопросы изменения назначения объектов недвижимого имущества);
• объект недвижимости не соответствует определенным законодательством техническим требованиям.

Если отказ в согласовании заявления на перевод помещения в категорию жилых не обоснован, собственник вправе обжаловать принятое администрацией решение в порядке судебного производства.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец административного искового заявления о признании незаконным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое:

Посмотрите видео. Что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое:

Порядок совершения процедуры

Процедура перевода нежилого объекта недвижимости в жилое помещение включает несколько последовательных действий:

• экспертная оценка с последующей выдачей разрешения на перевод помещения в категорию жилых;
• оформление проектной декларации;
• процедура согласования перевода с уполномоченными органами на предмет соответствия объекта требованиям пожарной безопасности и санитарно-строительным нормам;
• выдача официального разрешения на перевод помещения в категорию жилых объектов недвижимости;
• внесение информации об изменении назначения объекта в базу БТИ;
• получение на руки готового документа, подтверждающего факт перевода недвижимости в категорию жилых помещений.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нет?

В соответствии с действующим законодательством регистрация перевода коммерческого объекта недвижимости в жилое помещение требуется, если такой перевод не сопровождается перепланировкой, либо собственник нуждается в заверении акта приемки после изменения конструктивных элементов объекта.

Если все сделано правильно, вся процедура занимает порядка сорока пяти дней. 

В многоквартирном доме

Перевод нежилого помещения в составе многоквартирного дома производится проще, нежели перевод отдельного коммерческого объекта недвижимости.

Согласно Жилищному кодексу РФ, пригодными для постоянного проживания признаются помещения:

• оснащенные всеми необходимыми инженерными коммуникациями;
• изолированные от смежных помещений;
• расположенные на территории застройки жилого фонда;
• находящиеся в исправном техническом состоянии, не представляющем угрозы имуществу собственников смежных помещений.

Обязательного согласия собственников смежных квартир для переустройства и перепланировки помещения не требуется (ст. 26 Жилищного кодекса РФ).

В садовом некоммерческом товариществе

Процедура перевода домов, расположенных на территории садоводческих товариществ, достаточно сложная, и обусловлено это тем, что возведены такие строения на землях, не предназначенных для жилой застройки.

Действующее законодательство подразделяет земельные объекты на следующие типы:

• земли огороднических хозяйств. Данная категория земель используется исключительно для ведения огородов, поэтому строительство жилых объектов недвижимости на таких землях категорически запрещено;
• дачные участки. Эта категория земель допускает возведение жилых строений;
• земли садоводческих хозяйств. На садовых землях разрешается строительство капитальных жилых строений, но запрещены жилые помещения.

Строения, возведенные на садовых и огородных земельных участках нельзя зарегистрировать в качестве жилых, так как вид разрешенного использования таких земель не предусматривает строительство пригодного для постоянного проживания жилья.

Учтите! Главное отличие жилого строения от жилой недвижимости состоит в возможности перевода объекта в категорию жилых помещений. В данном случае жилую недвижимость оформить как жилое строение можно, а жилое строение, несмотря на возможность проживания, нельзя.

В подобных обстоятельствах единственно правильное решение – это обращение в суд. Однако практика показывает, что перевести строение в категорию жилых помещений удается только в том случае, когда данное строение возведено на землях, имеющих соответствующий вид разрешенного использования (земли ИЖС).

При других видах разрешенного использования удовлетворение иска невозможно.

В общежитии

Скачать бланк согласия соседей на перевод нежилого помещения в жилое бесплатно в формате word

Для перевода комнаты в общежитии в категорию жилых помещений необходимо заручиться письменным согласием соседей.

На основании утвержденного проекта разрешается провести перепланировку помещения, по окончании которой в присутствии комиссии подписывается акт приемки, и осуществляется согласование, после чего документ подлежит направлению в регистрационный орган.

В случае несогласия соседей разрешение на перепланировку и перевод помещения в категорию жилых можно получить в порядке судебного производства.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия соседей на перевод нежилого помещения в жилое:

Стоимость перевода

Итоговая стоимость процедуры перевода зависит от того, будет ли собственник самостоятельно заниматься переоформлением либо поручит эти действия представителю.

Стоимость процедуры включает следующие расходы:

• получение выписки из Единого государственного реестра – четыреста рублей;
• получение экспертного заключения – пятьсот рублей;
• оформление технического паспорта, включая вызов специалиста и проведение осмотра помещения – триста пятьдесят рублей;
• оформление проектной декларации — от двух тысяч рублей.

Важно! Если собственник помещения занимается переводом самостоятельно, итоговая сумма расходов будет укладываться в эту схему. В случае привлечения специалиста стоимость его услуг составит около трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Ограничения

В соответствии с нормами жилищного законодательства жилым признается изолированное помещение, отвечающее санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим требованиям, пригодное для постоянного проживания людей.

Помимо установленной нормы жилой площади из расчета на одного члена семьи, переводимый в категорию жилых объект должен включать помещения вспомогательного использования для удовлетворения бытовых и санитарных нужд проживающих в нем граждан (помещение кухни, санузел).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Штраф за перепланировку без согласования в 2018 году.

Переводимое в категорию жилых помещение должно быть полностью свободно от ограничений и обременений, а также принадлежать его владельцу на праве собственности. Невозможно изменить назначение нежилого помещения, если физическое или юридическое лицо владеет им на основании срочного договора аренды, либо если помещение находится в ипотеке.

Кроме того, при рассмотрении заявления собственника об изменении назначения нежилого помещения уполномоченный орган обращает внимание на следующие моменты:

• переводимое помещение должно находиться в составе объекта недвижимости, возведенного в зоне, предназначенной для жилой застройки, с обязательным оснащением его всеми необходимыми инженерно-техническими коммуникациями;
• несущие конструкции помещения должны соответствовать установленным стандартам (не иметь трещин, деформаций и других серьезных дефектов);
• коммуникационные системы должны отвечать требованиям безопасности и располагаться в доступных местах;
• для переводимого в категорию жилых помещения обязательно наличие системы защиты от утечек воды;
• обязательное наличие инженерных коммуникаций, отвечающих требованиям доступности и безопасности (электросети, вентиляционная система, газо- и водопровод).

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

При необходимости проведения реконструкции, переустройства или перепланировки нежилого помещения все работы осуществляются до начала процедуры перевода помещения в категорию жилых объектов недвижимости.

Перевод нежилых помещений, расположенных на землях сельхозназначения за чертой населенных пунктов, в категорию жилых законодательство запрещает.

Посмотрите видео. Согласование перепланировки нежилого помещения:

Автор статьи:

Евгения Долгая