Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта

Что такое раздел помещений

Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.

Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:

• изолированность помещения;
• возможность использования по прямому назначению;
• структурированность площади;
• обособленность территории.

Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.

Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.

Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:

• собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
• раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
• перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
• после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).

Если разделяемым объектом владел один собственник, то и новые помещения будут принадлежать только ему. Если у предоставленного помещения было несколько владельцев, то они имеют возможность получить долю каждой новой территории.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Налог на недвижимость для физических лиц.

Требования для раздела

Главное при переоформлении нескольких помещений, полученных из одного, – соблюсти две уникальные характеристики объектов: изолированность, обособленность.

Обратите внимание на следующие моменты:

• изолированность предполагает полное ограничение помещения с созданием отдельного входа. При этом имеется четыре стены с окнами или без них;
• обособленность представляет собой изолированность объекта при наличии обособленного входа, выхода на прилежащие территории, например, парковку, улицу и так далее.

Важно! Ограничения можно достичь путем установки перегородок, стен, потолка, других возможных элементов. Если у объекта имеется два или больше выходов, входов, то он не считается изолированным. Исключение – наличие дополнительных входов, предназначенных для перемещения по зданию.

Для раздела могут быть использованы существующие элементы конструкции, а также дополнительные материалы. Работы проводятся согласно заранее составленной проектной документации. Ее составляет исключительно экспертная компания, которая имеет допуск СРО.

Допуск СРО – это свидетельство, которое выдается саморегулируемой организацией, дающее разрешение компании выполнять определенные виды работ по отношению к конкретному объекту.

Для принятия к учету новых объектов, которые появились из одного, необходимо в точности описать их характеристики. Для этого кадастровый инженер обязан составить кадастровый план. Его оформление происходит с применением нескольких существующих правил.

К ним относятся:

• инженер обязан запросить информацию о ранее существующем объекте (данные запрашиваются в территориальном подразделении единого государственного реестра недвижимости);
• инженер в обязательном порядке обязан провести полное исследование созданных объектов (при этом следует сравнить заявленные характеристики в проектной документации фактическим данным, при их несовпадении выносится отказ в регистрации);
• инженер самостоятельно отражает расположение каждого нового объекта на специальной схеме (при этом определяются точные границы, указываемые в бумаге красной линией);
• инженер текстом и в графической форме обязан отразить конкретные параметры каждого нового помещения (схемы, планы, составленные им, прилагаются к техническому плану, кадастровому паспорту помещения).

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

После получения технического плана от кадастрового инженера потребуется обратиться в территориальное подразделение российского реестра или в многофункциональный центр.

После регистрации новых объектов недвижимости собственник получит:

• документ об аннулировании сведений о предшествующем помещении, которое владелец разделил;
• бумаги о постановке на учет в ЕГРН новых объектов недвижимости — на каждое помещение по экземпляру;
• свидетельство о регистрации прав собственности на каждый объект недвижимости;
• выписку ЕГРН на каждое новое помещение.

Если собственник не получил разрешение на проведение перепланировочных работ, то специалист единого государственного реестра вынесет отрицательное решение о возможности постановки на учет имущества. Придется устранить переделку или добиваться получения регистрации прав в суде.

Учтите! Если собственник установил съемную перегородку в комнате, которую можно в любой момент убрать, то действие не считается перепланировкой. Следовательно, получать разрешение на проведение работ нет необходимости. Однако помещение по-прежнему считается единичным.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных

Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения бесплатно в формате word

Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.

После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.

Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

С 2012 года для регистрации нового помещения необходимо получить не только технический план, но и кадастровый паспорт. Проблем с оформлением бумаг не будет, если собственник заранее получил разрешение на проведение реконструкции и соблюдал пункты ранее разработанной схемы.

Оценить фактическое состояние помещения, а также составлять техническую документацию сможет только кадастровый инженер. Его подпись играет решающую роль. Технический план подлежит регистрации.

Он подается в двух видах:

• бумажный вариант документа предоставляется в российский реестр лично;
• электронный вариант, заверенный цифровой подписью кадастрового инженера, предоставляется в реестр через портал государственных услуг или через сайт;
• документ, записанный на носителе, заверенный цифровой подписью инженера, подается лично.

В некоторых регионах установлено правило, которое обязывает собственников самостоятельно предоставлять техническую документацию специалистам реестра. Сделать это можно через многофункциональный центр, лично появившись на приеме.

Запомните! Если собственник не может самостоятельно заниматься вопросами перерегистрации прав собственности на новые объекты недвижимости, он может доверить проведение процедуры другому человеку. При этом потребуется получить доверенность. Ее обязательно заверяют у нотариуса.

При регистрации новых объектов следует подавать технический план на каждый из них. Регистрация новых объектов недвижимости занимает восемнадцать дней с момента предоставления всех документов.

Обратите внимание на то, что процедура перерегистрации прав на несколько объектов недвижимости связана с некоторыми трудностями. Бюрократические тонкости невозможно соблюсти с первого раза. Поэтому приходится обращаться в кадастровую палату снова и снова. Иногда процедура затягивается. Специалисты отказывают в выдаче разрешения. В этом случае придется снова подавать все документы.

Заранее проверяйте все документы. Специалисты кадастровой палаты тщательно изучают бумаги. При обнаружении даже несущественной ошибки вам придется начинать процедуру сначала.

Посмотрите видео. Раздел здания или помещения: 

Документация

Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.

Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:

• технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности;
• гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них);
• бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.

Порядок проведения процедуры делят на:

• добровольное – когда все собственники согласны на раздел;
• принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.

При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.

Сроки и стоимость процедуры

Прежде чем провести работы по разделу помещения, необходимо составить и утвердить проектную документацию. Она требуется для получения разрешения на реконструкцию. Именно она будет учитываться при составлении технического плана и кадастрового паспорта. Оформление планировочной документации связано с соблюдением нескольких нюансов.

Внимание! К ним относятся:

• общий период составления проектной документации напрямую зависит от сложности планируемой процедуры. Не существует единого законодательно установленного срока, однако по статистике работа занимает от одного месяца до полугода;
• согласование плана согласно нормативно-правовому законодательству не превышает срока, равного полутора месяцам. В течение сорока пяти дней собственник оценивает полученный план и получает разрешение от специалистов кадастровой палаты;
• проверка документации для получения разрешения на реконструкцию занимает от двух до трех полных месяцев. Если бумаги в порядке, организация выдаст свидетельство, если нет, то придется заниматься разработкой плана повторно;
• оформление технического плана не регламентировано законодательно. Как показывает практика, общий срок составляет до одного месяца. Некоторые организации способны согласовать документы в течение нескольких дней.

Федеральный закон Российской Федерации N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года устанавливает десятидневный срок на проведение регистрационных действий с помещением. Если занесение в единый государственный реестр недвижимости происходит через многофункциональный центр или с использованием интернет технологий, процедура увеличивается до 12 дней.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Права собственника в отношении имущества.

Она составляет:

• для физических лиц – 2 тысячи рублей;
• для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

Квитанция об оплате госпошлины предоставляется вместе с официальным пакетом бумаг. Без нее специалист реестра не начнет регистрацию имущества.

Работы по составлению проектной документации, а также технического плана, кадастрового паспорта оплачиваются отдельно по тарифам организаций. Стоимость варьируется в пределах от 10 тысяч рублей до 100 000 рублей. Если есть необходимость провести процедуру в ускоренные сроки, стоимость увеличивается на десять процентов.

Что делать, если в разделе отказали

Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.

Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.

На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.

Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.

Раздел нежилого помещения в суде

Если нет возможности получить положительное решение от представителей власти, следует обращаться в суд. Для этого подготавливают пакет документов и исковое заявление. Следует обратиться в БТИ и взять ранее утвержденные бумаги.

Как составить заявление

Для обращения в суд требуется составить исковое заявление. Единой утвержденной формы не существует. Однако на официальном сайте суда можно скачать готовый бланк.

Скачать бланк иска в суд о сохранении помещения в переустроенном состоянии бесплатно в формате word

Есть информация, обязательная для отражения в документе:

• наименование суда, желательно, фамилия, имя, отчество судьи и местонахождение организации;
• фамилия, имя, отчество истца, его паспортные данные, контактный номер телефона, место регистрации, проживания;
• наименования ответчика, место регистрации организации, контактный номер телефона;
• информация о споре, суть проблемы, которую необходимо решить в суде;
• стоимость искового заявления;
• перечень доказательств по представленному делу;
• требования истца;
• дата и подпись.

Исковое заявление может подписываться доверенным лицом при наличии нотариально оформленной доверенности.

При подаче иска обязательно уплачивается государственная пошлина. Она составляет 300 рублей для физических и шесть тысяч рублей для юридических лиц.

Если исковое заявление имеет цену, то госпошлина рассчитывается с применением статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд о сохранении помещения в переустроенном состоянии:

Подача иска

Исковое заявление подается в мировой суд. Если его цена превышает пятьдесят тысяч рублей, то обращение направляется в городской, районный судебный орган.

Заявление можно подать лично через канцелярию суда или посредством почты. При дистанционном методе нужно отправлять письмо заказным с уведомлением и описью вложений.

Исковое заявление подается минимум в трех экземплярах. Один остается у истца, второй предоставляется суду, третий направляется ответчику.

Иск рассматривается в течение 5 дней. Суд имеет возможность изучать доказательства до 2-х месяцев.

Посмотрите видео. Как составить и подать исковое заявление в суд: 

Автор статьи:

Анна Максименко