Налог с продажи коммерческой недвижимости

Что относится к коммерческой недвижимости

Исключение делается для гостиниц, поскольку в них возможно временное проживание граждан. Кроме того, объектами коммерции являются права на обладание участками земли, использование ее недр, водные бассейны, участки леса.

Когда реализация частного недвижимого имущества подлежит налогообложению

Такая собственность может находиться во владении и распоряжении как граждан (в том числе и имеющих статус предпринимателя), так и организаций.

Важно! Следовательно, если она продается, то с учетом того, кто является реализатором, им должна производиться уплата налогов:

• на доходы физических лиц (НДФЛ);
• на прибыль организаций;
• выплаты по упрощенной системе налогообложения (УСН);
• НДС.

Это можно понять, проанализировав Налоговый кодекс РФ. Ясно, что при продаже какой-либо собственности продавцы получают деньги, которые представляют собой доход. Общий порядок предусматривает обязательные выплаты с прибыли.

Исключение предусмотрено для льгот, к которым относятся налоговые вычеты и необлагаемые доходы. Но когда продается коммерческая собственность, полностью не освобождаются от выплат даже граждане.

С кого взимается налог: с покупателя или продавца

Внимание! Чтобы рассчитать платеж, который должен поступить в бюджет после того, как была продана или куплена собственность, за основу берут сумму поступивших доходов. Статья 41 НК РФ (далее – Кодекс) в пункте 1 определяет доход как экономическую выгоду, которая может иметь денежную или натуральную форму.

Когда происходит купля-продажа, покупатель приобретает соответствующий объект собственности, а продавцу передаются деньги. Соответственно, получателем выгоды является именно последний, на которого и возлагаются выплаты.

На покупателя не возлагается обязанность по выплатам, связанным с доходами (НДФЛ, налог на прибыль, УСН). Перечислять НДС также должен продавец, однако по факту его уплачивает покупатель, так как эта сумма включена в цену имущества.

Размер суммы платежей для физического лица

Сумма налога для ИП

Важно! Выплаты предпринимателями могут осуществляться с применением следующих систем:

• патентной (ПСН);
• единого налога на вмененный доход (ЕНВД);
• упрощенной (УСН).

Кроме того, у них есть право сочетать такие системы, используя для одного вида деятельности одну из систем, а для других – иной режим. Можно с уверенностью сказать, что в случае неиспользования ИП «упрощенки» он по-прежнему обязан уплачивать НДФЛ.

При этом к ИП применяется та же ставка и порядок взимания налога, что и к остальным гражданам:

• 13% если речь идет о резидентах;
• 30% для нерезидентов.

Налог при УСН для ИП и юрлиц

Использование данного специального режима возможно и организациями, и ИП. Суммы, подлежащие выплате, для них рассчитываются по одинаковым правилам. Статья 346.14 Кодекса дает гражданам право самостоятельно определять, с какого объекта будут взиматься выплаты.

Внимание! Исчисление ставки по платежам будет происходить в соответствии с их выбором:

• 6% для доходов;
• 15% для доходов с вычетом расходов.

Какой сбор с прибыли

Не предусмотрено взимание платежей с доходов, которые получены при продаже в чистом виде для организаций, так как они уплачивают налог с выручки, которым предусмотрено уменьшение доходов на осуществленные затраты.

Так, на предприятия возложена обязанность по перечислению в бюджет выплат, составляющих 20% прибыли. Одновременно допускается уменьшение ставки до 15,5% в соответствии с региональным законодательством.

Нужно ли уплачивать НДС

Внимание! Если продавцом уплачивается НДС, к основной цене прибавляется его сумма. Размер ставки равен 18 %. Однако есть возможность уплатить в бюджет НДС не в полном объеме, вычтя из него сумму «входящего» НДС, то есть того, который был выплачен при приобретении.

Альтернативным вариантом является последующий возврат НДС, который был уплачен сверх необходимой суммы.

С какой суммы налог выплачивается

Если налог уплачивает гражданин, не имеющий статуса ИП, для расчета НДФЛ при реализации недвижимости за основу берут всю сумму полученной прибыли.

Если продается именно коммерческая недвижимость, граждане не могут пользоваться какими-либо вычетами и льготами, так как они применяются только в случае получения прибыли от реализации жилого помещения.

Для организаций и ИП предусмотрен учет также всего полученного от реализации дохода, однако чаще всего (исключая случаи, когда применяется УСН, где объект – «доходы»), приобретая недвижимость, такие плательщики получают право учета в расходах на выплату налогов затрат, которые были произведены при покупке такой собственности, или амортизационных отчислений.

Возможна ли оптимизация

Вопрос, каким образом оптимизировать и уменьшить размер налоговых выплат, решается в зависимости от того, кто осуществляет продажу. Следует отметить основные тонкости, которые позволяют значительно снизить налоги на прибыль от продажи недвижимости.

Важно! Граждане могут воспользоваться двумя способами, оформление каждого из которых необходимо произвести до подписания договора реализации:

• не пользоваться объектом в целях получения прибыли весь календарный год, в который планируется его продажа (это сделает возможным снижение налоговой выплаты с помощью вычетов);
• оформление статуса ИП с выбором наиболее оптимальной системы уплаты налогов для последующего отчета.

Разумным будет заранее получить консультацию от специалиста в налоговой сфере относительно возможности снижения налоговых выплат, чтобы впоследствии не возникли проблемы с заполнением декларационной документации и штрафами.

Размер ставки такого налога равен 20 %, но НК РФ содержит различные способы снижения базы для уплаты налогов – такие, как учет расходов на покупку и содержание объекта или снижение стоимости имущества по причине амортизации.

Заметьте! В отдельных режимах уплаты налогов, рассчитывая сумму выплат, не учитывают расходные операции (например, при выборе ИП схемы УСН-Доходы). В такой ситуации снижение суммы налоговых выплат за счет затрат, осуществленных ранее, невозможно, что следует заранее учитывать до реализации имущества.

Как разделить НДФЛ, если владельцев двое

Часто продавцами являются двое или больше человек по причине того, что они владели недвижимостью в долях или совместно.

Размер доходов при реализации будет зависеть от принадлежавшей гражданину доли. Соответственно, НДФЛ будет рассчитываться также с учетом доли от прибыли.

К примеру, если одному из владельцев принадлежало 70%, а второму 30% имущества, то расчет НДФЛ будет производиться в такой же пропорции: 70% и 30%.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оплатить долги по налогам?

Какой доход не учитывается

Как уже было сказано, обязанностью и организаций, и граждан является включение в базу всех доходов, полученных в результате продажи собственности, которая использовалась для коммерции. При этом возможен учет расходов, произведенных при покупке такой недвижимости, в расходах.

Следует разобрать, в каких ситуациях и как это делается.

Организация, рассчитывая налог на прибыль, может произвести уменьшение дохода, который облагается выплатами, на конкретные виды расходов. При этом учет трат на приобретение недвижимости происходит не единоразово, так как она относится к амортизируемому имуществу.

Внимание! Уменьшение налоговой базы в различных периодах происходит поэтапно в соответствии с суммами, начисленными в связи с амортизацией в соответствии с положениями пп. 3 п. 2 ст. 253 Кодекса.

После продажи на предприятие возлагается обязанность по включению в базу для расчета налоговых выплат всей суммы дохода от такой сделки. Однако фактически происходит вычет определенной части суммы, так как учитываются отчисления на амортизацию.

У граждан, имеющих статус предпринимателя, есть возможность, рассчитывая НДФЛ, использовать профессиональные вычеты.

В соответствии с п. 1 ст. 221 Кодекса вычет можно производить в отношении расходов, которые возникают в связи с полученной прибылью.

Учет расходов производится в соответствии с правилами, которые действуют, когда рассчитывается налог на прибыль. Если документальное подтверждение расходов невозможно, производится снижение доходов, с которых взимаются платежи, на 20%.

Если налогоплательщиками вносятся налоговые выплаты в упрощенном порядке, им необходимо произвести выбор объекта, облагаемого налогом. Если объектом являются доходы, то при расчете налогов необходим учет всей прибыли, которая получена при реализации собственности.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Если платежи взимаются с доходов за вычетом расходов, то пп.1 п. 1 ст. 346.16 Кодекса допускает произвести уменьшение поступившей выручки на расход, который произошел при покупке. Снижение не может быть единоразовым, расходы учитываются в порядке, предусмотренном п. 3 вышеупомянутой статьи (на определенные части на протяжении нескольких лет, учитывая срок, когда используется имущество).

Запрещено производить вычет расходов от продажи гражданам, не имеющим статуса ИП, а также компаниям и ИП, которые используют УСН, где предполагается взимание платежей по статье «доходы».

Каков порядок расчета

Следует рассмотреть, как рассчитываются платежи в разных случаях.

Учтите! Чтобы рассчитать НДФЛ нужно применить формулу: НДФЛ = Доход * Ставка.

К примеру, Николаевым С.С. была осуществлена реализация торгового павильона за 2,1 млн. руб. Если он относится к резидентам, ставка по налогам составит 13 %, если же его пребывание в стране длится меньше, чем 183 дня, то 30 %.

В таком случае НДФЛ будет равен 273 тыс. руб. или 630 тыс. руб. (если речь идет о нерезиденте).

У ИП есть право на профессиональный вычет, равный 20 % от прибыли.

Расчет производится так: НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка

Будучи ИП, Николаев С. С. имел бы возможность использовать вычет и заплатить меньше: 248 400 тыс. руб. или 504 тыс. руб., если он не резидент.

Посмотрите видео. Как снизить налог на коммерческую недвижимость?

Как оплатить налог

Внимание! Внести платеж можно как наличным, так и безналичным способом. Для этого есть несколько вариантов:

• в отделении банковской организации;
• используя платежный терминал;
• в режиме онлайн.

Общий алгоритм уплаты таков:

• отражение суммы платежа в отчетности;
• подача декларации;
• производство выплат.

Учтите! В какие сроки должны производиться платежи при продажах, указано в нижеприведенной таблице:

Нужно ли сообщать в налоговую?

Необходимые документы

Для того чтобы подтвердить, что была получена определенная сумма доходов, вместе с отчетом необходима подача также копий соглашения о купле-продажи, выписки из банка, расписки, подтверждающей получение средств.

Также в случае наличия у граждан льгот они тоже подлежат документальному подтверждению, к примеру с помощью договора, который заключается в случае покупки продавцом.

Сроки

От вида налога, который подлежит уплате, зависят сроки представления документации в Налоговую инспекцию,

Внимание! Их можно увидеть в таблице внизу:

Существуют ли льготы

Следует проанализировать законодательство относительно предоставления льгот, связанных с процедурой продажи.

Учтите! Глава 23 НК РФ регулирует правила уплаты НДФЛ:

• освобождение граждан от выплат на доходы, которые они получили, продав недвижимость, если они являлись ее собственниками больше установленного периода (5 лет в общем порядке и 3 года в особых случаях), как указано в п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 Кодекса;
• предоставление имущественного вычета, который равен сумме, полученной от реализации, но не больше 1 млн. или 250 тыс. руб. (зависит от того, какую собственность продают), закрепленного в пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 220 Кодекса. Однако в обеих ситуациях в вышеназванных нормах НК РФ указывается на то, что предоставления льгот не происходит, если реализуется коммерческая собственность, используемая для предпринимательства.

Соответственно, при уплате НДФЛ гражданами, не имеющими статуса ИП, льготы не положены.

Гражданам, занятым предпринимательством, доступны привилегии, называемые профессиональными вычетами. Одним из них является вычет суммы затрат, которые были произведены в связи с получением выручки, установленной п. 1 ст. 221 Кодекса.

При этом необходимо, чтобы затраты, которые снижают прибыль, с которой берется налог, входили в список, который организации используют, рассчитывая налог на выручку.

Заметьте! Если бумаги, фиксирующие затраты, отсутствуют, ИП могут снизить платеж на 20 % от прибыли.

Вывод: Уплачивая НДФЛ, ИП, использующие патентную систему и ЕНВД, получают право на профессиональный вычет.

Согласно ст. 247 Кодекса, при поступлении в организацию прибыли с нее взимаются платежи. Прибылью считается разница между доходами и расходами. Доходы состоят из выручки от продаж и прибыли, не связанной с ними.

К первым относится и прибыль от продажи коммерческого имущества (ст. 250 Кодекса). В ст. 251 Кодекса включен список доходов, не подлежащих включению в базу для расчета выплат, но вышеперечисленные в него не входят. Отсюда следует, что при продаже любых недвижимых объектов с прибыли компаний должны взиматься платежи, но они могут уменьшить базу налогов, применяя отчисления на амортизацию.

Это снижение по природе своей не может считаться льготой, так как вычет затрат из доходов, связанный с налогообложением, представляет собой часть концепции получения налога с прибыли.

Вывод: Рассчитывая платеж на выручку, которую они получили, реализовав собственность, предприятия не могут воспользоваться льготами, хотя и могут учесть в расходах отчисления на амортизацию.

В пп. 2 и 3 ст. 346.11 Кодекса установлено право лица, занимающегося предпринимательством (как компании, так и гражданина), при переходе на «упрощенку» не выплачивать НДФЛ или налог на прибыль, получаемую в связи с коммерческими операциями.

По этой причине, реализуя объекты недвижимости, используемой в предпринимательстве, следует опираться на нормы главы 26.2 Кодекса, регулирующей вопросы, касающиеся «упрощенки».

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как уменьшить налог на недвижимость физических лиц?

Пункт 1.1. ст. 346.15 Кодекса содержит список доходов, с которых не нужно уплачивать налоги. Выручка от продажи недвижимой собственности в этот список не входит, и, как следствие, выплаты должны производиться.

Вывод: Организации и ИП, использующие упрощенную систему, не могут пользоваться льготами, но они имеют право на учет стоимости покупки основных средств (если объект, облагаемый налогом, – «доходы за вычетом расходов»).

Когда реализуются товары, осуществляется уплата НДС. Глава 21 Кодекса, регламентирующая порядок уплаты таких платежей, включает в понятие «товары», помимо прочих, недвижимые объекты.

В ст. 149 предусмотрены ситуации, в которых начисления НДС не происходит. Но коммерческая недвижимость в ней не упомянута: в пп. 22 п. 3 говорится о том, что платежи не производятся, только если продаются помещения жилого фонда. Следовательно, компании и ИП (за исключением использующих УСН) несут обязанность по начислению НДС в случае реализации коммерческой собственности.

Вывод: если реализуется коммерческая недвижимость, льготы относительно НДС не предоставляются. Но при начислении таких платежей предусматривается использование вычета «входящего» НДС, что можно применять в данной ситуации.

Как продать коммерческую недвижимость в 2019 году

До продажи имущества следует вначале решить вопрос о цене. С этой целью может быть приглашен оценщик, или же имущество оценивается самостоятельно путем сравнения похожих вариантов.

Кроме того, можно воспользоваться интернетом или СМИ. Разумным будет также воспользоваться услугами риэлтора. Он не просто может дать примерную оценку собственности, но и оказать помощь при ее продаже и подготовить сделку.

Процедура занимает несколько стадий и начинается с оформления в нотариальной конторе соглашения о купле-продаже и заканчивается выдачей новых бумаг на недвижимость.

Внимание! Пошаговый алгоритм прохождения процедуры:

• размещение объявлений на различных ресурсах (в сети, СМИ, в общественных местах при помощи расклейки) с указанием на цель (к примеру, сдача в аренду или использование в качестве склада или офиса);
• проверка «чистоты». Необходимы сбор и проверка документов. Если вся документация собрана, но осуществлялось проведение перепланировки, неучтенной в документах, ее необходимо оформить согласно закону. Если недвижимость была отдана в залог, требуется подтвердить снятие обременения. Кроме того, если речь идет о недостроенных коммерческих объектах, для их оформления используется договор соинвестирования;
• подписание договора купли-продажи в нотариальной конторе. Работнику нотариата должны быть предоставлены все документы;
• осуществление регистрации прав в Росреестре. Необходима подача всей документации, включая нотариальный договор. С 2016 выдача свидетельств о праве собственности прекращена, подтверждение своих прав производится с помощью выписки из ЕГРН, содержащей всю информацию о недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатные юридические консультации по вопросам недвижимости.

Возможные нюансы после сделки по продаже КМ:

• невозможность сокрытия факта продажи, поскольку информацию об этом содержат ордера и чеки банка, а также счета;
• правильность внесения платежей проверяется специалистами, поэтому избежать внесения выплат в полном объеме при помощи различных хитростей нельзя. Все манипуляции легко раскрываются и влекут за собой наказание, поэтому являются крайне нежелательными;
• в случае намеренного занижения стоимости в случае проверки произойдет наложение штрафа, и возникнет обязанность по доплате оставшихся выплат;
• встречаются случаи принудительного взыскания всей суммы через судебные органы в случае обнаружения контролерами неполной оплаты.

Посмотрите видео. Покупка и продажа коммерческой недвижимости:

Автор статьи:

Анна Максименко