Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?

Задаток: правовые вопросы

Гражданский кодекс РФ представляет понятие задатка в статье 380. Под ним понимается денежная сумма, которую одна из сторон договора передает другой как обеспечение и в счет причитающихся по сделке платежей. Обычно он применяется в договорах купли-продажи, оказания услуг и выполнения работ.

Используя задаток, стороны сделки достигают следующих целей:

• подтверждается факт заключения договора на конкретных условиях;
• вносится часть средств, подлежащих уплате по условиям сделки. Денежные обязательства стороны уменьшаются на ту же сумму;
• сделка становится обеспеченной. Задаток выступает средством обеспечения исполнения обязательства в одной категории с залогом, поручительством и банковской гарантией.

Из смысла частей 1 и 4 статьи 380 ГК РФ следует, что передача задатка предваряет выплату основной суммы по договору.

Используя в деловой практике задаток, стороны должны заключить письменное соглашение (договор), где будет указан основной договор и его стороны, статус и размер данного платежа.

Обратите внимание! Закон не требует нотариального удостоверения документа, он составляется произвольно.

Важно указать в тексте, что платеж является задатком. Иначе он будет рассматриваться как аванс в рамках исполнения обязательств, который имеет совсем иное правовое значение.

Если передача задатка не сопровождалась оформлением письменного соглашения, он может быть не признан таковым, а получить статус авансового платежа.

Отличие от аванса и залога

Гражданское законодательство не использует термин «аванс», но он часто применяется на практике. Следует отграничить понятие аванса от задатка.

Основным признаком выступает назначение платежа. Хотя аванс тоже вносится в счет оплаты по сделке, он не является обеспечительным средством, поэтому аванс несложно вернуть.

Залог, напротив, обеспечивает исполнение обязательств стороны по договору. Но, в отличие от задатка, он не входит в состав основного платежа, предусмотренного сделкой.

Если сумма задатка всегда меньше денежного обязательства стороны, то размер залога обязательно равен или превышает его. Как правило, в качестве залога используются не денежные средства, а вещи, имеющие ценность в денежном выражении. Внесение залога всегда сопровождается заключением отдельного договора.

Обычное применение залога – обеспечение кредитного обязательства, например, по договору ипотеки.

Подлежит ли задаток возврату

Отличие задатка от других обеспечительных средств состоит в одной из его функций: это взнос части оплаты по договору, поэтому исполнение обязательств стороной не означает, что задаток стал неактуальным, как случается, например, с поручительством, подлежащим прекращению (ст. 367 ГК РФ).

Если сторона добросовестно исполнила свои обязанности, задаток рассматривается как часть оплаты, то есть становится равносильным авансу (предоплате). При оценке размера задолженности по сделке задаток рассматривается в качестве части платежа.

Из всего сказанного следует, что задаток не подлежит возвращению при добросовестном исполнении сторонами обязательств.

Однако есть ситуации, при которых задаток должен быть возвращен внесшей его стороне:

• один из случаев предусмотрен ст. 381 ГК РФ и касается расторжения сделки до начала ее исполнения по общему согласию участников. При таких обстоятельствах контрагент получает задаток обратно;
• также ст. 416 говорит о случае, когда возврат задатка необходим. Здесь речь идет о невозможности исполнения условий договора по не зависящим от сторон причинам. Один из примеров – случайное уничтожение уникального предмета сделки. Поскольку предмет договора индивидуально определен, заменить его невозможно. Соответственно, требования договора не могут быть соблюдены, и сделка подлежит расторжению.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Договор задатка при покупке дома с землей.

Когда задаток возвращается в двойном размере

Задаток вносится одной из сторон договора как доказательство готовности исполнить обязательства. Обычно речь идет о продаже вещи, выполнении работы или оказании услуги.

Примерами подобных ситуаций являются:

• отказ продавца передать покупателю предмет соглашения;
• обнаружение покупателем существенных недостатков купленного имущества, о которых продавец умолчал;
• отсутствие у продавца необходимой для сделки документации (при продаже недвижимости, например, документов кадастрового учета).

Посмотрите видео. Аванс и задаток при покупке квартиры: 

В каком случае задаток не возвращается

Ч. 2 ст. 381 ГК РФ рассматривает также случаи, когда договор не был исполнен по вине стороны, передавшей задаток. Например, речь может идти об отказе заказчика или покупателя от сделки. Соблюдая интересы второй стороны, закон позволяет ей оставить задаток себе, не возвращая его.

Также могут присутствовать и исключительно личные психологические мотивы (изменение намерений), не исключающие ответственности.

Возможны случаи неожиданного отказа от сделки, когда покупателю стало известно о недостоверности сведений о предмете договора.

Учитывая эти нюансы, в текст соглашения о задатке необходимо включать последствия следующих обстоятельств:

• договор не исполняется по вине покупателя (заказчика);
• сделка отменена по объективным причинам, где вина покупателя (заказчика) отсутствует.

Задаток при покупке квартиры

Задаток часто применяется в качестве обеспечительного платежа при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества. Он используется так же, как и во всех других случаях.

Оформляя соглашение о задатке или расписку в его получении, стороны должны представлять последствия такого решения.

Если же сделка не состоялась по не зависящим от участников причинам (например, умер один из них), переданные денежные средства возвращаются их первоначальному владельцу.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить претензию на возмещение морального ущерба?

Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе

Участие в аукционах и конкурсных торгах требует внесения денежных средств в качестве подтверждения намерений и возможностей.

Ст. 448 ГК РФ предусматривает обязанность организаторов вернуть участнику внесенный задаток в случаях:

• участия в торгах с проигрышем;
• отмены торгов.

Для возврата денежных средств закон предусматривает срок 20 дней. Он исчисляется в календарных днях с даты проведения аукциона или его отмены.

Важно! Внесенный участником задаток является предварительным взносом для приобретения предмета торгов. При отказе победителя от полной оплаты вещи задаток не возвращается.

Возврат платежа по расписке

Придя к соглашению о необходимости использования задатка, стороны могут оформить его передачу с помощью расписки.

Скачать бланк расписки о получении задатка бесплатно в формате word

Поскольку документ составляется в свободной форме, нужно обязательно включить в текст следующую информацию:

• наименования сторон или их личные данные;
• юридический адрес или место регистрации;
• предмет договора со всеми точными характеристиками;
• сумму задатка (в цифрах и буквенном выражении);
• сроки исполнения обязательств;
• подписи обоих контрагентов с расшифровками.

Как возвратить задаток, переданный по расписке? Нужно грамотно составить документ. Если он не будет включать необходимую информацию, возврат денег будет существенно затруднен. К составлению расписки нужно подходить очень ответственно.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец расписки о получении задатка:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

По предварительному договору

Предварительный договор иначе называется договором о намерениях. Это документ, закрепляющий соглашение о заключении основного договора в назначенный срок на установленных условиях.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с распиской о получении задатка бесплатно в формате word

При продаже квартиры, например, предварительный договор будет гласить, что в определенный срок стороны заключат договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости по четко обозначенной цене.

Задаток может выступать приложением к предварительному договору, обеспечивая исполнение обязательств. Нарушение условий соглашения будет означать наступление последствий, аналогичных рассмотренным ранее: отказ в возврате денег либо возвращение их в удвоенной сумме.

При отказе продавца вернуть задаток, если предварительный договор прекратил действие, действуют нормы, касающиеся ответственности за неосновательное обогащение. Также за пользование чужими деньгами рассчитываются проценты.

Вернуть незаконно удерживаемый задаток можно с помощью суда. Придется подать исковое заявление с соответствующими требованиями. Как правило, требования истца удовлетворяются.

К исковому заявлению необходимо приложить все документы, касающиеся согласия обеих сторон на передачу и получение денег. Таким документом, например, может стать предварительный договор с подписями участников.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры с распиской о получении задатка:

Можно ли вернуть задаток в судебном порядке

Ст. 381 ГК РФ позволяет покупателю требовать от продавца возврата задатка в удвоенном размере, если тот виновен в срыве сделки. Взыскать эту сумму можно в том же порядке, что применяется в отношении других случаев неисполнения обязательств по договору.

Скачать бланк досудебной претензии о возвращении задатка бесплатно в формате word

Желающему вернуть денежные средства лицу рекомендуется:

• оформить в письменном виде претензию с требованием вернуть переданные деньги в двойном размере;
• при игнорировании претензии или получении отказа обратиться в суд с соответствующим иском. Требования будут касаться возврата двойной суммы задатка.

В некоторых случаях закон считает соблюдение претензионного порядка решения спора необходимым и обязательным: ч. 5 ст. 4 АПК РФ и ст. 131 ГПК РФ. Это условие может быть установлено правовой нормой или договором.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец досудебной претензии о возвращении задатка:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Возврат денежных средств за неоказанную услугу.

Как составить исковое заявление

Скачать бланк искового заявления о взыскании суммы задатка бесплатно в формате word

Правила составления искового заявления требуют включить в него такую информацию:

• наименование судебной инстанции, куда подается иск;
• ФИО или наименования сторон процесса (истца, ответчика, иных участников) с уточнением адресов и контактных данных;
• цену иска. Следует учесть точную сумму исковых требований и включить в нее судебные расходы;
• основание исковых требований. Эта часть заявления называется описательной. Здесь необходимо привести ссылки на все заключенные сторонами соглашения и изложить обстоятельства неисполнения условий договора. Следует также привести законодательное обоснование своих требований. В этой же части искового заявления нужно указать, какие меры принимал истец для разрешения спора, направлялись ли ответчику претензий или письма, и каков был ответ;
• формулировку требований. Кратко, желательно по пунктам, следует перечислить, о чем истец просит суд. В данном случае основной будет просьба взыскать определенную сумму;
• перечень приложений. Ими станут документы, на которые ссылается истец в качестве доказательств. В отношении каждого отмечается, копия это или подлинник. Также прилагается квитанция об оплате государственной пошлины;
• подпись истца с расшифровкой и дату составления.

Исковое заявление направляется в судебные органы по месту регистрации ответчика (продавца). Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., то иск подается в мировой суд, если сумма выше — в районный. Срок рассмотрения иска в мировом суде — 1 мес., в районном — 2 мес.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о взыскании суммы задатка:

Посмотрите видео. Что делать, если с вас требуют залог или задаток:

Автор статьи:

Евгения Долгая