Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Застройщик нередко нарушает сроки строительства и, соответственно, сроки ввода дома в эксплуатацию, а это значит, что купленная квартира так и не перейдет в фактическое владение собственника.

Законодательным актом, который гарантирует защиту и охрану прав инвесторов, вкладывающих деньги в строительство многоквартирных жилых домов и заключающих с фирмой-застройщиком договоры долевого участия в строительстве, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в актуальной редакции).

Обратите внимание! В силу указанного законодательного акта, а именно ч.3 ст.6, в случае, если строительство не может быть в силу объективных причин завершено в срок, застройщик обязан уведомить об этом обстоятельстве инвестора (гражданина) посредством направления ему уведомления (как правило, заказным письмом) и предложить заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, в котором указываются иные сроки исполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта недвижимости дольщику.

Знайте, процедура взыскания реализуется как напрямую через судебные органы, так и досудебным методом, предшествующим обращению с иском.

Основывается процедура на правильном расчете суммы, причитающейся покупателю при нарушении установленных сроков. Все сведения о процедуре взыскания и расчетных действиях содержатся в отдельном Федеральном законе №214.

Если покупатель располагает изначально договором цессии, согласно которому происходит переуступка прав требования, а не договором долевого участия, то изучению подлежит изначальный ДДУ.

В этом договоре, к примеру, может обозначаться срок для передачи застройщиком объекта (в данном случае, квартиры) до одного года с момента окончания работ по возведению жилого комплекса. Отсчетной точкой здесь выступает не дата, определенная цессией, а дата, установленная условиями ДДУ.

Чтобы рассчитать значение неустойки, возьмите общее количество просроченных дней и умножьте их сначала на 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ, а затем на сумму, определенную в качестве стоимости жилого объекта (квартиры). Ввиду высоких расценок на жилье, при просрочке в месяц в итоге выйдут значительные цифры.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Неустойка по защите прав потребителей.

Как обойтись без суда и взыскать причитающиеся выплаты в порядке досудебного урегулирования вопроса?

Процедура будет выглядеть так:

• Изложите требования в письменном виде в форме претензии;
• Чтобы подтвердить обоснованность и законность своих требований, ссылайтесь на положения Федерального закона №214 а также статьи 309 и 310 Гражданского кодекса РФ. Дополнительно руководствуйтесь пунктами действующего ДДУ;
• Как приложения к претензии следует приобщить сделанный расчет (для подтверждения правильного начисления неустойки), копию договора долевого участия, а также своего гражданского паспорта. Дополнительно подготовьте документацию, которая удостоверит факт внесения платы за объект (квартиру);
• Вручите претензию и подготовленные вами приложения уполномоченному лицу. Для этого подготовьте весь пакет документов и принесите его непосредственно в офис застройщика. Сотрудник примет у вас документы, поставит удостоверительный штамп, подпишется и отметит дату принятия входящей корреспонденции. Если все будет направляться почтой, то позаботьтесь о сохранении квитанции, выданной вам при отправке письма, и одного экземпляра описи направленной документации.

Важно! Помимо полагающейся неустойки, у покупателя, как у лица, чье право нарушили, есть возможность настоять на возмещении ему суммы ущерба, учитывая упущенную им выгоду. Это право обеспечивается ему статьей 15 Гражданского кодекса РФ.

К подобному виду причиненных убытков на практике относят: внесенные личные средства по аренде жилья за период проведения (продления) строительных работ, возросшие ипотечные проценты, в случае указания в соответствующем договоре условий погашения займа с использованием увеличенной ставки включительно до момента оформления заемщиком права собственности на недвижимость.

Любые дополнительно взыскиваемые суммы на чем-то основываются, и первое, что нужно сделать, – привести достаточные доказательства:

• возьмите за основу договор о найме жилой площади;
• приложите документы, свидетельствующие о внесении оплаты;
• подтвердите наличие ипотечных обязательств соответствующим договором;
• соберите все оплаченные в рамках этого договора квитанции.

Чтобы предоставить мотивированный ответ на претензию, независимо от того, будет этот отказ или сообщение об удовлетворении всех заявленных требований, застройщику отводится всего лишь 10 дней.

Как только это срок истечет, возникнут все законные основания направить исковое заявление для рассмотрения в суд, поскольку вы полностью соблюдете порядок досудебного урегулирования спора.

Перед подачей исковых претензий, в первую очередь, нужно правильно определить подсудность дела – выбрать, какой именно суд может рассматривать конкретный иск.

Обратите внимание! Рассматривать дело уполномочены городские либо районные суды. Определяется суд для подачи иска, исходя из места фактического проживания истца (ответчика) или же в зависимости от расположения новостройки.

Если хотите, чтобы суд присудил как можно больше, следует просмотреть судебную практику каждой из возможных судебных инстанций. Так можно узнать, где судьи более лояльны в вопросах присуждения компенсации и взыскивают максимальные суммы с виновных.

Этим вопросом следует заняться, так как иной раз разница может быть значительной: компенсации, назначенные одним судом, будут в несколько раз превосходить взыскания других.

В качестве ответчика может выступать исключительно застройщик. Чтобы удостовериться в том, что в ДДУ не фигурируют другие юрлица, сверьтесь с разрешением на выполнение строительных работ.

Иск нужно предъявлять компании, получившей данное разрешение. Статус истца принадлежит дольщику, как второй стороне ДДУ. Если дольщик не один, то каждому из них нужно выступить истцом. Основывайте предъявляемые исковые требования на нормах Федерального закона №214, «О защите прав потребителей», Гражданского кодекса РФ и НК РФ.

Важно! Если вы четко и согласно положениям закона обоснуете все свои требования, правильно изложите все обстоятельства – считайте дело выиграно. Именно по этой причине, ввиду отсутствия юридических познаний и достаточного опыта, следует доверять решение задачи квалифицированному и ответственному юристу.

Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья

Предметом иска о взыскании неустойки за просрочку сдачи жилого помещения по ДДУ может выступать:

• неустойка – определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (в том числе, и просрочку). ФЗ № 214 предусматривает взыскание неустойки в ч. 2 ст. 6;
• штраф, который рассчитывается по Закону о защите прав потребителей;
• компенсация морального вреда.

Следует понимать, что осуществлять защиту нарушенного права можно всеми незапрещенными законодательством Российской Федерации способами.

Важным моментом при расчете неустойки за просрочку исполнения обязательства является определение даты, с которой начинается просрочка.

Важно! В договоре долевого участия в строительстве должен быть указан срок, до которого застройщик обязан передать инвестору жилое помещение. Таким образом, неустойку следует рассчитывать с даты, следующей после дня, указанного в договоре и до фактического момента передачи квартиры.

Размер неустойки, который подлежит взысканию с застройщика в случае нарушения им установленных по ДДУ сроков осуществления передачи, рассчитывают по такой схеме (если дольщик – юридическое лицо):

Общее количество просроченных дней х цену (по договору) х 1/300 ставки рефинансирования Центробанка = Общий размер образовавшейся неустойки.

Подсчет неустойки согласно ДДУ, в котором как дольщик фигурирует физлицо, ведется согласно другой схеме:

Все дни просрочки х цену (по договору) х 1/150 ставки рефинансирования Центробанка = Общая сумма неустойки.

В данном случае, 1/150 является удвоенной ставкой рефинансирования (стандартная ставка утверждена в размере 1/300).

Пример

Так рассчитывают неустойку. Договорная стоимость объекта недвижимости (квартиры) – 3650000 р. Показатель ставки соответствует 10 %.

В пункте, отражающем передачу завершенного строительством объекта, указан срок передачи дольщику нового жилья «не позднее 31.08.2017 г.». Просрочкой в этом случае считают следующий день – 01.09.2017 г. Передача дольщику жилья фактически произведена 01.12.2017 г. Подсчитываем дни просрочки – 3 месяца, или 91 день.

Проводим расчет для физлица. Удваиваем ставку рефинансирования: 10/300 х 2 = 0,06 %. Где 0,06 – это подсчитанная ставка неустойки на каждый из просроченных дней.

Подсчитываем неустойку: 0,06 х 3650000 х 91 = 199290 р.

Пример подсчета неустойки для ИП и юрлиц: 10/300 х 3650000 х 91 = 110717 р.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Образец письма застройщику об устранении недостатков.

Когда пишется претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

Поскольку застройщиком, как правило, является юридическое лицо, законом предусмотрен обязательный претензионный порядок, согласно которому претензия направляется в юридический адрес застройщика заказным или ценным письмом с описью вложения.

Действовать можно и до момента подписания акта приема-передачи, когда дольщик еще не получил квартиру, и после него, когда передача объекта недвижимости уже состоялась, но при этом нарушены сроки.

Первый случай не позволяет определить конкретное количество дней, поэтому неустойку рассчитывают предварительно за единицу времени – день просрочки (формула приведена далее).

Потребуйте, чтобы оплату произвели полностью, учитывая количество дней до дня передачи жилья в будущем.

Второй случай подразумевает точный расчет неустойки, исходя из фактического количества просроченных дней (задержки передачи жилья).

Застройщика освобождают от погашения суммы неустойки только в том случае, если он представит доказательства добросовестного выполнения своих обязательств и отсутствия нарушений им срока сдачи жилья. Также следует доказать, что дольщик уклонился от принятия квартиры, вовремя не подписав акт приема-передачи.

Право на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки возникает у истца только после истечения 30-дневного срока после направления ответчику досудебной претензии. Однако иные условия претензионного порядка могут быть предусмотрены самим ДДУ.

Посмотрите видео. Как рассчитать неустойку по ДДУ (договору долевого участия):

Как составить и подать претензию к застройщику

Рекомендуем составлять текст претензии по тексту будущего искового заявления, поскольку именно так будут освещены все основные моменты, к которым относятся:

Скачать образец досудебной претензии застройщику бесплатно в формате word

• Реквизиты договора, по которому будет взыскиваться неустойка. Его предмет, стороны, неисполненные обязательства;
• Сумма, подлежащая выплате с расчетом неустойки;
• Сроки исполнения обязательства (разумный срок в силу ГК РФ – 7 календарных дней);
• Ссылки на нормы права (не обязательно);
• Подпись лица, составившего претензию, подтверждение полномочий представителя гражданина;
• Контакты: номер телефона для связи.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком требований, указанных в настоящей претензии в сроки, инвестор оставляет за собой право обращения в судебные органы за защитой и восстановлением нарушенных прав и законных интересов и принудительным взысканием задолженности.

Банковские реквизиты, по которым застройщик сможет перечислить заявленные в претензии денежные средства, должны быть обязательно указаны в тексте.

Претензия направляется по юридическому адресу застройщика, который должен быть актуальным. Для этого по ИНН или ОГРН проверьте адрес на сайте ФНС России.

Еще одним способом направления претензии является ее личная подача или курьером. Однако в таком случае сделайте копию претензии, на которой попросите представителя застройщика или директора юридического лица поставить отметку в получении данной претензии (дату, должность, подпись и расшифровку, печать), лучше всего с приложением доверенности на представителя.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как правильно написать иск о взыскании с застройщика неустойки по договору долевого участия

Исход любого судебного дела напрямую зависит от того, насколько грамотно и правильно составлено исковое заявление.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика бесплатно в формате word

Каждое исковое заявление содержит в себе три основных части:

• описательную;
• мотивировочную;
• просительную.

В описательной части опишите события, которые предшествовали нарушению ваших прав, а именно факт заключения договора, его предмет и обязательства сторон. Также отметьте, что ответчиком обязательство не исполнено в полном объеме, а вами, в свою очередь, все обязательства по настоящему договору выполнены.

Следующая часть искового заявления – мотивировочная. Здесь приведите выдержки из законодательных актов, на которых основываются права истца, в частности ФЗ № 214, ГК РФ, ГПК РФ, Закона о защите прав потребителей.

Важно! В просительной части со ссылкой на конкретные части статей просите суд удовлетворить ваши исковые требования в полном объеме, в связи с чем, взыскать с ответчика сумму неустойки.

В заключении искового заявления приведите список необходимых документов, на которых основаны заявленные требования для изучения их судом и вынесения мотивированного решения, а также поставьте подпись и дату составления документа.

Приложения к исковому заявлению

Приложением к исковому заявлению принято называть перечень письменных документов, на которых истец основывает заявленные требования.

Указанные документы выступают непосредственным доказательством по делу и рассматриваются судом в совокупности с доказательствами, представленными ответчиком в качестве приложения к возражению на иск.

Применительно к исковому заявлению о взыскании неустойки с застройщика, в качестве приложения выступают копии следующих документов:

• Искового заявления с приложением в двух экземплярах (для суда и для ответчика);
• Договора долевого участия в строительстве (с приложениями и дополнительными соглашениями к нему);
• Платежных документов (квитанций, платежных поручений), которые подтверждают оплату по ДДУ;
• Претензии об оплате задолженности с квитанцией об отправке и описью вложения в ценное письмо;
• Переписки с застройщиком (гарантийных писем и т.д.);
• Выписки из ЕГРЮЛ в отношении юридического лица-застройщика;
• Иных документов, подтверждающих заявленные требования.

Каждый документ из вышеперечисленного перечня должен быть заверен заявителем надлежащим образом, а именно проставлено: «копия верна, дата, подпись, расшифровка подписи».

Приложения к исковому заявлению должны быть подлинными, поскольку суд вправе потребовать от стороны представления оригиналов документов.

Учтите! Если у ответчика возникнет подозрение в подлинности представленных оригиналов, он может обратиться с ходатайством о назначении экспертизы. Проведение экспертизы не только существенно затянет судебный процесс, но и сможет вывести нечестных истцов на чистую воду.

При рассмотрении ходатайства о назначении экспертизы, суд предупреждает стороны об уголовной ответственности за клевету и подделку документов.

Размер госпошлины при подаче иска в суд

По искам, касающимся защиты потребительских прав, государственная пошлина при подаче документов в суд может не оплачиваться.

Правовые основания этому изложены в ФЗ «О защите прав потребителей» и Налоговом кодексе РФ (пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36).

Оговорка – действует законодательная льгота, если цена заявленного иска для восстановления нарушенных прав гражданина не превысила 1 млн. рублей.

Внимание! Если сумма иска превышает указанную сумму, госпошлина вносится в объеме 0,5% от суммы сверх 1 млн. рублей (максимальное ее значение не должно быть больше 60 тыс. рублей).

В общую цену иска не включены:

• штрафные санкции;
• моральный ущерб;
• суммы затрат на суд.

К примеру, общая цена иска – 1 млн. 650 тыс. рублей.

Высчитываем госпошлину: 0,5 % х 650000 р. = 3250 рублей.

Оплачивается госпошлина в отделении любого банка. Используются только реквизиты того суда, в адрес которого направляется иск.

Квитанция, выданная по факту выплаты пошлины, приобщается к пакету документов для суда. Используется только оригинал.

Если выяснится, что истец не заплатил пошлину или определил для оплаты неполную сумму, судебный процесс по делу будет приостановлен до момента устранения таких недостатков.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как написать жалобу в Прокуратуру?

Примечательно, что для отдельных категорий граждан, которые на момент подачи искового заявления находятся в тяжелом материальном положении, суд предоставляет отсрочку в уплате государственной пошлины до момента вынесения решения по делу.

Для того чтобы доказать свою финансовую несостоятельность на конкретный момент времени, предоставьте в суд вместе с исковым заявлением справку из налогового органа об открытых (закрытых) счетах и выписки по всем открытым счетам, на которых не должно быть наличности. Однако это еще не все тонкости, связанные с уплатой государственной пошлины.

Суд в определенных случаях может освободить заявителя от уплаты государственной пошлины:

• при направлении (подаче) запросов в Конституционный Суд РФ (пп. 2 п. 1 ст. 333.35 НК РФ);
• при направлении (подаче) заявлений в Конституционные (уставные) суды субъектов РФ (пп. 3 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).

Важно! В случае предоставления отсрочки в уплате государственной пошлины и удовлетворении исковых требований, размер государственной пошлины автоматически взыскивается с ответчика, только не в пользу истца, а в пользу государства.

Выбор суда для подачи иска

Определение подсудности – это один из первоначальных вопросов, который возникает у любого заявителя по делу.

По общему правилу, исковое заявление подается в суд по месту проживания (нахождения) ответчика. Однако истец по своему желанию может выбрать подсудность по месту нахождения имущества ответчика либо по месту своего проживания.

При выборе судебного органа ориентируйтесь на практику принимаемых им решений по аналогичным делам. Несмотря на то, что судебная практика не является преюдицией при рассмотрении дела по существу и не обязательна для суда, судьи редко выносят решения, диаметрально противоположные сложившейся практике.

Почему именно практикующий юрист? Потому что работая в конкретной юридической сфере, человек, набираясь опыта и знаний, может практически предсказать исход дела, лишь прочитав практику конкретного суда.

Кроме того, для участия в судебных заседаниях лучше всего воспользоваться услугами юриста-профессионала. Такой подход не только облегчит жизнь заявителю, но и повысит шансы на успешный исход дела.

Порядок взыскания неустойки в судебной инстанции

После подачи искового заявления с приложениями через канцелярию суда (нарочно) либо посредством почтового отправления, исковое заявление, при соблюдении обязательных правил, принимается к производству, начинается рассмотрение дела по существу.

Первое заседание, которое назначает суд примерно черед месяц после подачи искового заявления, именуется предварительным. Стороны встречаются в судебном заседании, задают друг другу интересующие их вопросы в присутствии суда.

Суд также вправе предложить лицам, участвующим в деле, к следующему судебному заседанию подготовить возражения, отзывы на заявления истца, а также представить дополнительные документы.

Обратите внимание! Всю информации о дате и времени проведения судебных заседаний стороны могут получить на официальном сайте суда либо при личном контакте с помощником судьи. В настоящее время в суде предусмотрена система смс оповещения. Такая услуга предоставляется стороне только по письменному согласию представителя или самого истца (ответчика).

Как правило, дело о взыскании неустойки по ДДУ рассматривается в 2-3 судебных заседаниях, после чего судья оглашает резолютивную часть решения, которым удовлетворяет заявленные истцом требования либо отказывает в их удовлетворении.

У сторон существует право обжаловать вынесенное решение суда в течение 1 месяца с момента изготовления его в полном объеме.

Мотивированное (содержащее ссылки на нормы права) решение, в силу норм ГПК РФ, выносится судом в течение 5 суток с момента оглашения резолютивной части. По истечении 1 месяца, решение суда вступает в законную силу и должно быть исполнено.

По истечении срока на апелляционное обжалование решения суда, в случае удовлетворения исковых требований, истец вправе обратиться с заявлением о выдаче исполнительного листа и предъявить его в службу судебных приставов либо непосредственно в банк, в котором открыт расчетный счет ответчика.

Можно сказать, что «дело сделано», нарушенные права восстановлены, виновные лица привлечены к ответственности. Однако вынесение положительного решения еще не означает фактического взыскания неустойки.

Путь судебных разбирательств пройден, но это только небольшой шаг в направлении восстановления нарушенных прав и взыскания неустойки с застройщика.

Посмотрите видео. Неустойка по ДДУ с застройщика без занижения суммы иска в суде (214-ФЗ):

Автор статьи:

Александра Бойко (Моисеенко)