Что должна делать УК по содержанию дома?

Законодательная база

В своей деятельности управляющие компании руководствуются пакетом документации, которая должна соответствовать требованиям, установленным органами государственной власти. Главной целью управляющих компаний является организация управления многоквартирным жилым домом.

О принятом решении по созданию управляющей компании и выходу из состава товарищества собственников жилья необходимо оповестить это товарищество.

Помимо этого, уже существующие управляющие компании могут расширять сферу деятельности, принимая в управление новые многоквартирные жилые дома.

Деятельность управляющих компаний регулируется:

• статьями 154-157 и 161-165 Жилищного кодекса РФ;
• статьями 209-217, 288-293 и 683-688 Гражданского кодекса РФ;
• постановлением правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Прежде чем вынести на обсуждение общего собрания собственников объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном жилом доме, вопрос о переходе дома в управление определенной управляющей компании, инициативная группа обязана проверить, насколько учредительные документы и устав этой компании соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Что должна делать управляющая компания

Независимо от организационно-правовой формы компании, занимающиеся управлением многоквартирными жилыми домами, оказывают одинаковые услуги. Таким образом, руководители управляющих компаний, товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов могут быть привлечены к одинаковой ответственности.

Важно! После того как собственники объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме в ходе общего собрания приняли решение о смене формы управления и переходе в управляющую компанию, необходимо составить протокол этого общего собрания.

Решение будет считаться легитимным в случае, если в его поддержку высказались граждане, в совокупности владеющие не менее чем 2/3 от площади многоквартирного жилого дома. Когда решение принято, следует заключить договор на управление многоквартирным жилым домом с выбранной управляющей компанией.

Дата заключения договора, если иное не предусмотрено положениями договора, будет считаться датой, в которую управляющая компания приступает к оказанию услуг.

Отметим, что управляющая компания обязана предоставлять всем желающим доступ к информации об управлении многоквартирными жилыми домами и отчетам о финансово-хозяйственной деятельности.

С 01.06.2016 г. начала функционировать Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. С этого момента управляющие компании обязаны раскрывать информацию о своей деятельности именно в этой системе. В случае если управляющая компания не раскрыла в этой системе данные, граждане могут подать жалобу в жилищную инспекцию.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Список обязанностей

Действующее законодательство Российской Федерации установило жесткие требования к управляющим компаниям. Управляющие компании могут иметь много обязанностей, но практика показывает, что чаще всего они оказывают ограниченный спектр услуг.

В большинстве случаев перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, не выходит за рамки обязательного перечня услуг по ремонту и содержанию жилья и общедомового имущества.

В перечень обязательных услуг управляющих компаний по содержанию жилья и общедомового имущества включены:

• поиск ресурсоснабжающих компаний и заключение договоров на организацию водоснабжения, водоотведения, поставку тепловой и электрической энергии;
• перечисление денежных средств, полученных от граждан, ресурсоснабжающим компаниям;
• организация регистрационного учета граждан, проживающих в многоквартирном жилом доме;
• организация общего собрания собственников объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме не реже одного раза в год;
• хранение технической документации многоквартирного жилого дома.

Важно! В перечень обязательных услуг, оказываемых управляющей компанией по ремонту жилья и общедомового имущества, входят:

• контроль за техническим состоянием основных конструкций многоквартирного жилого дома;
• контроль за состоянием общедомового имущества и при необходимости осуществление ремонтных работ;
• подготовка многоквартирного жилого дома к эксплуатации в осенне-зимней и весенне-летний периоды;
• устранение аварий, возникших на инженерных и технических коммуникациях многоквартирного жилого дома;
• контроль за соблюдением правил пожарной безопасности в многоквартирном жилом доме;
• вывоз бытовых отходов;
• организация работ по уборке придомовой территории и вывозу мусора;
• установка и контроль за общедомовыми приборами учета;
• проведение работ по плановому текущему ремонту;
• проведение работ по плановому капитальному ремонту;
• организация работ по благоустройству придомовой территории;
• контроль за состоянием инженерных коммуникаций, при необходимости проведение ремонта;
• устранение различных неисправностей по заявкам граждан;
• предоставление услуг сантехников, электриков и иных специалистов.

Управляющая компания обязана отчитываться перед владельцами объектов жилой недвижимости в многоквартирном жилом доме об объеме проведенных работ и потраченных финансовых средствах. Гражданин, обнаруживший нарушение в работе управляющей компании, имеет право обратиться с жалобой в контролирующие инстанции.

Права и обязанности УК по содержанию дома

В общедомовое имущество включают помещения и оборудование, не относящееся к квартирам и не являющееся частной собственностью. Кроме того, в состав общедомового имущества входит само здание многоквартирного жилого дома, прилегающая к этому дому территория, различные здания и сооружения, возведенные на придомовой территории.

Управляющие компании обязаны содержать общедомовое имущество, при необходимости проводя работы по ремонту.

Кроме того, в обязанности управляющих компаний входит оказание услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов. Для оказания этих услуг управляющие компании заключают договоры со специализированными организациями, занимающимися вывозом и утилизацией твердых бытовых отходов.

Необходимо особо отметить, что услуги по вывозу и утилизации крупногабаритных отходов не входят в перечень обязательных услуг, оказываемых управляющими компаниями.

К крупногабаритным отходам принято относить мебель, строительный мусор, крупную бытовую технику и так далее. Картина, когда у подъездов многоквартирных жилых домов скапливаются подобные предметы, встречается часто.

Но вывозятся крупногабаритные отходы за отдельную плату, которая в большинстве случаев не включается в стоимость услуг управляющих компаний. Гражданина, выбрасывающего подобный мусор, могут даже оштрафовать.

Функции и обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории

Под придомовой территорией принято понимать землю, непосредственно прилегающую к многоквартирному жилому дому. Границы придомовой территории определяются в землеустроительной документации.

Этот земельный участок является совместной собственностью лиц, владеющих объектами недвижимости, расположенными в многоквартирном жилом доме.

Учтите! Исходя из этого, управляющая компания, в управлении которой находится этот дом, обязана содержать придомовую территорию в надлежащем состоянии, проводить работы по ее уборке и благоустройству. Расходы на содержание придомовой территории прежде всего зависят от площади этого участка.

Исходя из норм действующего законодательства Российской Федерации, в придомовую территорию включают:

• земельный участок, на котором возведен многоквартирный жилой дом;
• земельные участки, занимаемые спортивными и детскими площадками;
• земельный участок, занятый общественной стоянкой автотранспортных средств;
• земельные участки, на которых организованы площадки для сушки белья;
• земельные участки, на которых возведены трансформаторные подстанции и тепловые пункты;
• земельные участки, занятые газонами, клумбами и иными зелеными насаждениями;
• проезды для пожарных автомобилей.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как устанавливаются тарифы на коммунальные услуги в управляющих компаниях?

Наибольшее количество нареканий со стороны граждан вызывает деятельность управляющих компаний по поддержанию и благоустройству придомовых территорий. Очень часто недобросовестные управляющие компании стараются сэкономить на этой статье расходов.

В результате придомовая территория перестает убираться, не проводятся работы по благоустройству и озеленению и так далее.

С жалобами на ненадлежащее выполнение управляющими компаниями обязанностей по содержанию и благоустройству придомовых территорий граждане могут обращаться в жилищную инспекцию или в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Жилищно-коммунальные услуги УК для юридических лиц

Собственниками объектов недвижимости в многоквартирных жилых домах могут быть как физические, так и юридические лица. Юридические лица заключают договоры на поставку тепла, воды, электричества, оказание услуг по водоотведению непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, минуя управляющие компании.

Но услуги по ремонту и содержанию жилья и общедомового имущества юридические лица обязаны оплачивать управляющим компаниям.

В случае если общее собрание собственников объектов недвижимости приняло решение о том, что в рамках договора на управление многоквартирным жилым домом управляющая компания будет оказывать дополнительные услуги, юридические лица будут обязаны оплачивать эти услуги наравне с проживающими в многоквартирном жилом доме гражданами. При этом оплата может производиться как наличными денежными средствами, так и безналичным путем.

Посмотрите видео. Содержание жилья — за что платим: 

Пакет дополнительных услуг

Основной перечень услуг, которые обязана оказывать любая управляющая компания, содержится в Жилищном кодексе РФ. А вот дополнительные услуги, которые управляющая компания также может оказывать, не определены ни одним нормативно-правовым актом.

Запомните! Среди дополнительных услуг, оказываемых управляющими компаниями, чаще всего встречаются: установка и обслуживание домофонов, организация охраны многоквартирного жилого дома и придомовой территории и так далее.

Особо отметим, что управляющие компании не вправе навязывать дополнительные услуги. Собственники объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме должны самостоятельно решить, нужны ли эти дополнительные услуги.

В случае если собственники решают, что оказание дополнительных услуг необходимо, то эти услуги включаются в договор на управление многоквартирным жилым домом, и за их оказание управляющая компания начинает взимать плату.

Договор с управляющей компанией: что в него входит

Договор на управление многоквартирным жилым домом возможно заключить только с управляющей компанией, имеющей разрешение на этот вид деятельности.

Если управляющая компания не соответствует установленным требованиям, заключить договор на управление многоквартирным жилым домом будет невозможно.

Скачать образец договора с управляющей компанией бесплатно в формате word

Подписывая договор на управление многоквартирным жилым домом, управляющая компания берет следующие обязательства:

• оказывать услуги в сроки и за плату, определенную в договоре;
• осуществлять работы по ремонту и содержанию общедомового имущества;
• оказывать коммунальные услуги;
• осуществлять иную деятельность управленческого характера.

Особо отметим, что полный перечень оказываемых управляющей компанией услуг должен быть указан в договоре на управление многоквартирным жилым домом.

Управляющая компания обязана начать исполнять возложенные договором обязательства не позднее одного месяца с даты подписания договора, если иной срок начала исполнения обязательств не установлен в договоре.

За месяц до истечения срока действия договора передать всю имеющуюся документацию на многоквартирный жилой дом другой управляющей компании, если в ходе общего собрания жильцов было принято решение заключить договор на управление многоквартирным жилым домом с новой управляющей компанией.

Права и обязанности УК по закону

Внимание! Управляющая компания вправе:

• информировать контролирующие органы об осуществлении владельцем объекта жилой недвижимости перепланировки без оформления соответствующих разрешений;
• информировать контролирующие органы о ненадлежащем использовании общедомового имущества;
• организовывать мероприятия по взысканию задолженностей за коммунальные услуги с собственников объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме;
• направлять средства из резервных фондов на погашение задолженности перед ресурсоснабжающими компаниями;
• осуществлять контроль за достоверностью показаний индивидуальных приборов учета;
• проводить корректировку платежей;
• в случае задолженности собственника объекта недвижимости за поставку энергоресурсов ограничивать или полностью приостанавливать поставку энергоресурсов на этот объект, если эти ограничения не запрещены действующим законодательством Российской Федерации.

Управляющая компания обязана:

• выполнять работы по обеспечению безопасного использования здания, а также инженерных систем и коммуникаций;
• проводить осмотр общедомового имущества. Осуществляется не менее 2 раз в год: перед началом и после завершения отопительного сезона, а также при чрезвычайных ситуациях;
• осуществлять работы по текущему ремонту;
• осуществлять контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
• выполнять работы по уборке подъездов и придомовой территории;
• осуществлять своевременный вывоз твердых бытовых отходов;
• осуществлять эксплуатацию общедомовых приборов учета;
• по согласованию с органами региональной власти внедрять программы по энергосбережению.

Обязанности и ответственность управляющей компании по ЖК РФ

Управляющие компании несут ответственность за свою деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами.

Важно! Анализ практики показывает, что управляющие компании чаще всего совершают следующие нарушения:

• ненадлежащее использование общедомового имущества;
• несоблюдения нормативов по оказанию коммунальных услуг;
• непредоставление собственникам объектов недвижимости в многоквартирном доме отчета об итогах деятельности;
• непредоставление технической документации.

За ненадлежащее выполнение обязанностей по содержанию общедомового имущества на управляющую компанию может быть наложен штраф в размере от 50 000 рублей. За оказание коммунальных услуг, качество которых не соответствует требованиям, на управляющую компанию может быть наложен штраф в размере от 10 000 рублей.

За допущенные нарушения правил пожарной безопасности или санитарных норм на управляющую компанию могут наложить штраф в размере от 200 000 рублей.

Обжаловать противоправные действия либо бездействия управляющей компании может любой пострадавший. Обычно жалоба направляется в жилищную инспекцию.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Сроки устранения неисправностей в МКД.

Стоимость услуг

Необходимо отметить, что в соответствии с постановлением правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» управляющие компании обязаны оказывать услуги, вошедшие в этот перечень, а собственники объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме не вправе отказаться от этих услуг.

Стоимость этих услуг рассчитывается индивидуально для каждого многоквартирного жилого дома и зависит как от тарифов ресурсоснабжающих организаций, так и от технического состояния этого дома.

Поскольку даже находящиеся в управлении одной управляющей компании многоквартирные жилые дома могут иметь разные технические характеристики, тариф может отличаться даже внутри одной управляющей компании.

Однако практика показывает, что чаще всего управляющие компании стараются установить средние тарифы на услуги, одинаковые для всех находящихся в управлении многоквартирных жилых домов.

Учтите! Исходя из норм, закрепленных в Жилищном кодексе РФ, управляющая компания вправе взимать плату за:

• содержание и ремонт общедомового имущества;
• услуги управляющей компании;
• капитальный ремонт;
• услуги, оказанные ресурсоснабжающими организациями по поставке газа, тепла, электричества, воды и так далее.

Тарифы на капитальный ремонт устанавливаются органами власти каждого субъекта федерации. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги устанавливает региональная энергетическая комиссия. Цена рассчитывается на основе стоимости фактически затраченных ресурсов.

Оплата предоставляемых услуг

Одним из способов управления многоквартирными жилыми домами является передача этих домов управляющим компаниям. Владельцы объектов недвижимости в этих домах заключают договор с управляющей организацией.

Проще говоря, управляющая компания представляет собой наемного менеджера, с которым на основании 162 статьи Жилищного кодекса РФ заключается договор, и услуги которого оплачиваются.

Существуют следующие способы проведения оплаты:

• в отделениях федерального государственного унитарного предприятия «Почта России»;
• в расчетно-кассовых центрах;
• в отделениях банковских организаций;
• со счета в банке, используя для этого систему типа «Клиент – Банк».

Действие УК при авариях

Каждая управляющая компания обязана иметь аварийную службу. В случае если в штате управляющей компании нет соответствующей службы, возможно заключение договора с иной организацией, которая возьмет на себя работу аварийной службы. Координацию работы аварийной службы осуществляет диспетчерская служба управляющей компании.

Расходы на содержание аварийной службы управляющая компания осуществляет за счет собственных средств, полученных в качестве оплаты за услуги управляющей компании.

Запомните! К аварийным ситуациям принято относить:

• повреждение систем водоснабжения и водоотведения;
• повреждение систем газоснабжения;
• повреждение систем электроснабжения;
• повреждение систем теплоснабжения;
• нарушение работы лифтового хозяйства.

То, какие конкретно услуги будет оказывать управляющая компания, определяется в договоре на управление многоквартирным жилым домом. Кроме обязательных услуг управляющая компания может оказывать ряд дополнительных при условии включения этих услуг в договор.

Посмотрите видео. Обязанности управляющих компаний: 

Автор статьи:

Анна Максименко