Как устанавливаются тарифы на коммунальные услуги в управляющих компаниях?

Коммунальные услуги

Стоимость услуг ресурсоснабжающих компаний по поставке электроэнергии, газа, тепла, горячей и холодной воды, а также услуги по водоотведению устанавливается органами местного самоуправления или государственной власти регионального уровня.

Сколько должен заплатить ресурсоснабжающим компаниям владелец объекта жилой недвижимости, определяется исходя из показаний индивидуальных приборов учета или установленных норм потребления.

В случае если объект жилой недвижимости оборудован индивидуальными приборами учета газа, электричества и воды, то собственник объекта может контролировать использование этих ресурсов.

Важно! Чтобы высчитать потребление за определенный временной период, достаточно из показаний индивидуальных приборов учета на конец этого периода вычесть показания, зафиксированные на начало периода. Полученную величину потребления достаточно умножить на установленный тариф, и стоимость услуг ресурсоснабжающих компаний рассчитана.

В большинстве случаев ресурсоснабжающие компании самостоятельно выставляют гражданам квитанции на оплату своих услуг. При этом стоимость услуг рассчитывается на основе показаний индивидуальных приборов учета, переданных гражданами, а в случае отсутствия этих приборов — на основе установленного норматива потребления.

Периодически представители ресурсоснабжающих компаний приходят к владельцам объектов жилой недвижимости и сверяют передаваемые показания с индивидуальных приборов учета с реальными. Это делается для выявления случаев мошенничества.

В случае если многоквартирный жилой дом оснащен общедомовыми приборами учета, то снятием показаний с этих приборов занимаются сотрудники управляющей компании или иной организации, в управлении которой находится этот дом.

Показания фиксируются в специальном журнале. Любой гражданин, владеющий объектом жилой недвижимости в этом доме, вправе ознакомиться с записями журнала, чтобы удостовериться в правомерности начислений.

Общедомовые приборы учета могут быть приобретены и установлены в любой момент после того как общее собрание собственников примет решение об их установке. При этом стоимость работ по приобретению и установке этих приборов разделяется между всеми владельцами объектов недвижимости в этом доме, поскольку такие приборы входят в состав общедомового имущества.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Если объект жилой недвижимости не оснащен индивидуальными приборами учета, оплата производится на основании установленных нормативов. Чаще всего у граждан отсутствуют индивидуальные приборы учета воды, газа и тепла, а вот индивидуальные приборы учета электроэнергии установлены у подавляющего большинства.

Нормативы потребления ресурсов могут устанавливаться по количеству граждан, зарегистрированных на объекте жилой недвижимости, или исходя из площади этого объекта.

Гражданин, оплачивающий услуги ресурсоснабжающих компаний по квитанциям, может сравнить используемые в этих квитанциях нормативы с установленными и при выявлении несоответствия потребовать провести перерасчет.

Содержание имущества

Кроме услуг ресурсоснабжающих компаний владельцы объектов недвижимости, расположенных в многоквартирных жилых домах, платят за ремонт и содержание жилья и общедомового имущества.

Важно! К общедомовому имуществу принято относить:

• лестничные пролеты;
• коридоры;
• лифты и лифтовое хозяйство;
• чердачные и подвальные помещения;
• помещения технических этажей;
• инженерные коммуникации, включая системы электро-, тепло- и водоснабжения, а также водоотведения;
• пожарную и иную сигнализацию в случае установки этих систем в многоквартирном жилом доме;
• автоматизированные подъездные двери;
• придомовую территорию и располагающиеся на этой территории объекты инфраструктуры.

Стоимость услуг ресурсоснабжающих компаний одинакова в пределах одного поселения. А вот тарифы на услуги по ремонту и содержанию жилья и общедомогого имущества могут различаться. Подобная ситуация объясняется тем, что управляющие компании самостоятельно рассчитывают тарифы на эти услуги.

Исходя из положений Жилищного кодекса РФ, сумма оплаты за ремонт и содержание жилья и общедомового имущества рассчитывается таким образом, чтобы обеспечить оказание этих услуг в каждом конкретном многоквартирном жилом доме.

Поэтому даже у одной управляющей компании тарифы на эти услуги могут различаться.

Если гражданин, владеющий объектом жилой недвижимости, не в состоянии оплачивать услуги управляющей и ресурсоснабжающих компаний, ему следует обратиться в органы местного самоуправления и оформить субсидию.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Формирование тарифов

Тарифы на услуги управляющей компании по ремонту и содержанию жилья и общедомового имущества рассчитываются исходя из того, какие конкретно услуги будут оказываться. Чтобы рассчитать тарифы, необходимо определить полный перечень работ, которые будут осуществляться.

Отметим, что большинство управляющих компаний, произведя расчет тарифов, не считают нужным раскрывать информацию о том, исходя из чего рассчитывался этот тариф. Полный объем планируемых работ известен только сотрудникам управляющей компании, а гражданам сообщают конечную цену.

В такой ситуации владельцы объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном жилом доме, не могут самостоятельно определить правильность расчета установленных тарифов.

Такая ситуация делает практически невозможным контроль за соблюдением нормы о соразмерности стоимости работ фактически выполненным работам, поскольку периодичность выполнения работ по ремонту и содержанию жилья и общедомового имущества не регулируется законодательством, а устанавливается управляющими компаниями самостоятельно.

Учтите! Очень часто информация о периодичности выполнения работ управляющими компаниями не раскрывается.

Хотя на управляющую компанию возлагается ответственность за поддержание общедомового имущества в надлежащем состоянии, благодаря чему Жилищная инспекция может наложить на управляющую компанию штрафные санкции за малейшее нарушение, в реальности управляющие компании не несут практически никакой ответственности.

Основанием для включения той или иной работы и услуги в перечень работ и услуг по ремонту и содержанию общедомового имущества, оказываемых в рамках договора на управление многоквартирным жилым домом, служит 3 часть 162 статьи Жилищного кодекса РФ.

Исходя из положений 17 пункта Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственники объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном жилом доме, должны утвердить на общем собрании, какие конкретно услуги по ремонту и содержанию общедомового имущества будет оказывать управляющая компания.

Минимальный объем услуг по ремонту и содержанию жилья и общедомового имущества установлен в правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Кроме вышеуказанных существуют и иные нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок включения работ и услуг в перечень для ремонта и содержания жилья и общедомового имущества.

Существует мнение, что как владельцы объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме, так и управляющие компании не в состоянии составить жесткий список оказываемых услуг и выполняемых работ.

Основанием для этого мнения служит то, что никто не может гарантировать, что на протяжении срока действия договора по управлению многоквартирным жилым домом не возникнет необходимости в выполнении работ, которые не были включены в перечень работ по ремонту и содержанию жилья и общедомового имущества.

Существует судебная практика, согласно которой договоры управления многоквартирными жилыми домами не относятся к договорам возмездного оказания услуг.

Исходя из этого, управляющая компания не вправе использовать в качестве ограничений услуги, перечисленные в заключенном договоре управления многоквартирным жилым домом, и отказываться оказывать услуги, не включенные в этот договор, но в оказании которых возникла необходимость.

Тарифы на услуги управляющих компаний по ремонту и содержанию жилья и общедомового имущества должны быть четко обоснованными и при этом позволять управляющей компании поддерживать приемлемый уровень рентабельности. Управляющая компания должна сформировать план проведения работ и рассчитать их себестоимость.

Запомните! Для расчета себестоимости используются:

• методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя РФ от 28.12.200г. № 303;
• рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя РФ от 09.12.1999г. № 139;
• рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя РФ от 22.08.2000г. № 191.

Отметим, что кроме вышеперечисленных управляющие компании вправе использовать и иные методические рекомендации, а также различные средства программного обеспечения, позволяющие рассчитать стоимость работ по ремонту и содержанию жилья и общедомового имущества в конкретном многоквартирном жилом доме.

На расчете тарифов специализируются некоторые консалтинговые компании. Тарифы, устанавливаемые на ремонт и содержание жилья, а также общедомового имущества, не подлежат регулированию со стороны государственных органов.

Особо подчеркнем, что правило о том, что стоимость, по которой управляющая компания реализует услугу, должна быть равна стоимости, по которой эта услуга была приобретена, действует только в отношении услуг, оказываемых ресурсоснабжающими компаниями.

Посмотрите видео. Кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги:

Что такое завышение по коммунальным платежам

Чаще всего под неправомерным завышением тарифов понимают ситуацию, при которой гражданину, владеющему объектом жилой недвижимости, выставляют счета с существенным завышением установленных нормативов.

В качестве примеров таких ситуаций можно привести:

• неправомерное увеличение итоговой суммы. Эта одна из наиболее распространенных ситуаций. С ней чаще всего сталкиваются граждане, оплачивающие услуги ресурсоснабжающих компаний не по приборам учета, а по нормативам. Недобросовестные управляющие компании при расчете суммы, выставляемой гражданину, указывают завышенные нормы потребления или увеличивают тариф;
• взимание платы за неоказываемые услуги. Управляющие компании в счет за свои услуги могут включить те, которые фактически не оказываются. Если гражданин, владеющий объектом жилой недвижимости, получил от управляющей компании счет, в котором, к примеру, взимается плата за услуги консьержа, охранно-пожарной сигнализации и так далее, а дом такой сигнализацией не оборудован, и консьержа в нем нет;
• начисление платы за услуги, не включенные в договор управления многоквартирным жилым домом. Хотя договор и не предусматривает оказание этих услуг, но управляющая компания оказала их и хочет получить оплату.

Внимание! Следует подчеркнуть, что гражданин, столкнувшийся с любой из этих ситуаций, должен обратиться в управляющую компанию и потребовать провести перерасчет, исключив из счета сумму неоказанных услуг, услуг, которые управляющая компания не должна была оказывать, а также корректировки завышенных нормативов.

Как оспорить тарифы управляющей компании

Прежде всего, необходимо направить на имя руководителя управляющей компании досудебную претензию.

Скачать образец претензии в УК на перерасчет коммунальных платежей бесплатно в формате word

Хотя действующее законодательство РФ не содержит норм относительно формы досудебной претензии, необходимо составлять ее в соответствии со следующими рекомендациями:

• использовать для составления досудебной претензии лист бумаги формата А4;
• в правом верхнем углу листа составляется «шапка» досудебной претензии. В этом разделе указывается, кому адресована претензия. Следует написать полное юридическое наименование управляющей компании, должность руководителя, а также его фамилию, имя и отчество. В следующей части этого раздела указываются сведенья о гражданине, подающем претензию: фамилия, имя и отчество, адрес регистрации и фактического проживания, номер контактного телефона;
• немного отступив от шапки, по центру листа следует написать наименование составляемого документа. Назвать можно: досудебная претензия, обращение, заявление, жалоба и так далее;
• в основном разделе претензии гражданин излагает спорную ситуацию, приводит обоснования правомерности выдвигаемых требований. В этой же части следует четко изложить требования, удовлетворения которых добивается гражданин;
• претензия скрепляется собственноручной подписью гражданина с расшифровкой и указанием даты подписания.

Важно! Претензию можно подать одним из следующих способов:

• лично. Для этого гражданину потребуется прийти в управляющую компанию и вручить претензию сотруднику, в полномочия которого входит прием входящей корреспонденции. При этом гражданину следует попросить сотрудника, получающего претензию, сделать отметку о получении на втором экземпляре, остающемся у гражданина;
• посредством почтовой связи, заказным отправлением с описью вложений и уведомлением о вручении;
• посредством электронной почты, если у управляющей компании имеется официальный адрес электронной почты.

Если подаваемую документацию гражданин назвал «Претензией», то управляющая компания должна ответить в течении 3 рабочих дней, если «Жалоба» — в течение 10 рабочих дней, если «Заявление» — в течение 30 календарных дней.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии в УК на перерасчет коммунальных платежей:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить жалобу в Роспотребнадзор на управляющую компанию?

Жалоба в Жилищную инспекцию

Для подачи жалобы в жилищную инспекцию потребуется соблюсти определенные правила.

Скачать образец жалобы В ГЖИ на управляющую компанию бесплатно в формате word

В жалобе должны содержаться следующие сведения:

• полное наименование инстанции, в которую направляется жалоба;
• фамилия, имя и отчество руководителя этой инстанции;
• фамилия, имя и отчество гражданина, подающего жалобу. В случае если подается коллективная жалоба, следует указывать эти данные для всех граждан, подающих жалобу;
• адрес многоквартирного жилого дома, по которому подается жалоба;
• номер телефона для оперативной связи с заявителями;
• подробное описание проблемы, для решения которой подается жалоба;
• требования, удовлетворения которых добиваются заявители;
• список документации, прилагаемой к жалобе;
• жалоба скрепляется собственноручной подписью подающего гражданина с расшифровкой и указанием даты подписания. Если подается коллективная жалоба, ее следует скреплять подписями всех подающих граждан.

Отметим, что в тексте жалобы гражданину следует ссылаться на конкретные нормы действующего законодательства РФ.

Гражданин имеет право подать эту жалобу в любой момент. Практика показывает, что ответ на жалобу приходит в течение 10-14 дней. В некоторых случаях ответ может прийти в течение 30 дней.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец жалобы В ГЖИ на управляющую компанию:

Исковое заявление в суд

В случае если действия, которые описаны выше, не привели к положительным для гражданина результатам, потребуется обратиться в судебную инстанцию для защиты законных прав и интересов. С этой целью потребуется подготовить исковое заявление.

Скачать бланк иска в суд на УК о возмещении убытков, связанных с неправомерным увеличением платы бесплатно в формате word

В соответствии со 131 статьей Гражданско-процессуального кодекса РФ в исковом заявлении должны содержаться следующие сведения:

• наименование судебной инстанции, в которую направляется иск;
• фамилия, имя и отчество гражданина, подающего исковое заявление, реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес регистрации и фактического проживания, а также номер контактного телефона. Если от имени гражданина будет действовать законный представитель, такие же сведения указываются и о представителе;
• максимально полные сведения об ответчике;
• информация о том, как действия ответчика привели к ущемлению законных прав и интересов истца. При этом следует ссылаться на конкретные законодательные нормы, которые были нарушены;
• факты, подтверждающие правомерность выдвигаемых истцом требований;
• требования, удовлетворения которых добивается истец. Если требования носят финансовый характер, потребуется приложить расчет, обосновывающий размер этих требований;
• информация о попытке досудебного урегулирования конфликта;
• полный перечень прилагаемой к иску документации;
• исковое заявление скрепляется собственноручной подписью гражданина или законного представителя с указанием даты подписания.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд на УК о возмещении убытков, связанных с неправомерным увеличением платы:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Управляющая компания не делает перерасчет за коммунальные услуги.

Куда подавать иск

Выбирать, в какую конкретно судебную инстанцию подать исковое заявление, следует исходя из характера и суммы исковых требований. В мировой суд можно обратиться с иском имущественного характера, сумма которого не превышает 50 000 рублей.

Суд может быть выбран по месту нахождения истца или ответчика, а также по месту заключения договора.

Когда ждать результата

Исчисление срока, отводимого суду на рассмотрение искового заявления, начинается со дня, следующего за днем принятия иска к производству.

В соответствии с нормами, закрепленными в 133 статье Гражданского процессуального кодекса РФ, судья в течение 5 дней с момента поступления искового заявления выносит решение о принятии иска к производству или об отказе в принятии, об оставлении без движения и так далее.

Если исковое заявление принимается к производству, выносится судебное определение. Копии определения направляются всем сторонам будущего судебного разбирательства.

После принятия дела к производству судья назначает дату предварительных слушаний. Дата устанавливается с таким расчетом, чтобы все стороны по делу успели ознакомиться с материалами дела.

После проведения предварительных слушаний судья определяет дату основных слушаний. В общей сложности судебные разбирательства по гражданским делам не должны занимать более 2 месяцев.

Посмотрите видео. Как выиграть суд с управляющей компанией: 

Автор статьи:

Анна Максименко