Как оформить договор купли-продажи квартиры через нотариуса?

Продажа квартиры через нотариуса

Последние изменения в законодательстве значительно расширили спектр вопросов, требующих участия нотариусов, равно, как и расшили полномочия нотариатов.

В частности, в спектр новых направлений работы нотариусов вошли сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе, а также сделки по его реализации. Если в сделке нотариус не участвовал, то Росреестр откажет в регистрации права собственности нового владельца недвижимого объекта.

Внимание! Законодатель предусматривает обязательность нотариального присутствия в следующих случаях:

• если недвижимость продается совладельцу данного объекта или совершенно постороннему человеку. Также нотариус необходим, если происходит отчуждение части собственности, а не всего объекта в целом;
• в ситуации, когда отчуждаемое имущество принадлежит несовершеннолетнему собственнику, то участие нотариуса обязательно в соответствии с законом в части заверения договора;
• требуют нотариального заверения договоры, предметом которых является недвижимый объект, находящийся в долевой собственности у нескольких лиц.

Оформление сделки

Через нотариуса сделки, связанные с продажей недвижимости, оформляются поэтапно. При этом момент подписания соглашения – это завершающий этап. Сначала необходимо собрать требуемые по закону документы, которые обеспечат чистоту сделки и обезопасят стороны от мошенничества.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости бесплатно в формате word

Важно! Принято выделять три этапа подготовки к процедуре нотариального оформления сделки:

• подписание между сторонами – покупателем и продавцом — предварительного соглашения. Это один из значимых моментов, так как в данном соглашении оговариваются условия предстоящего к заключению договора купли-продажи, срок, когда он должен быть заключен. На данном этапе нотариусу передаются документы на недвижимость для их проверки;
• на следующем этапе подписывается полноценный договор купли-продажи. Процедура происходит в присутствии нотариуса, а его обязанность — удостоверить документ;
• третий этап – это перерегистрация прав собственности в соответствии с подписанным договором на нового владельца объекта через территориальный орган Росреестра.

Процедура оформления сделок с недвижимыми объектами описана в статьях 30 главы Гражданского кодекса. При этом еще одним важным моментом, который может быть интересен тем, в чьих планах заключение подобного соглашения в ближайшем будущем, является то, что нотариально сделку проводить необязательно.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи недвижимости:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Какие потребуются документы

Для нотариального заключения сделки необходимо подготовить следующий набор документов:

• экземпляр предварительного договора о сделке;
• подтверждение прав на реализуемый недвижимый объект и выписку из гос. реестра недвижимости (ЕГРН);
• согласие на продажу супруга/супруги;
• если владелец или один из собственников — несовершеннолетний, то документальное разрешение органов опеки;
• документальное предложение о продаже доли от собственника объекта недвижимости;
• поквартирная карточка и справка о численности прописанных в квартире лиц с указанием их имен;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• если в сделке фигурирует материнский капитал, то необходимо представить копию сертификата или выписку со счета, подтверждающую наличие средств;
• если квартира приобретается на заемные средства, то прилагают копии кредитного или ипотечного договора;
• если используются бюджетные средства, то также прилагаются соответствующие сертификаты и иные документы.

Учтите! Все перечисленные документы предоставляются в оригиналах и копиях, чтобы нотариус мог удостовериться в их подлинности, а при необходимости — заверить копии.

Нотариальный договор

Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

На стадии заключения нотариального договора интересы сторон несколько расходятся. Ключевая задача нотариуса заключается в том, чтобы составить договор так, чтобы в дальнейшем признать его ничтожным или оспорить по иным основаниям было невозможно. А вот вопросы выполнения сроков передачи средств, квартиры и прочие пункты договора ему не особенно интересны.

Чтобы не допустить такого рода недоразумений, перед подписанием проект договора следует изучить и при необходимости внести дополнения относительно сроков, штрафов, ответственности за нарушение положений договора со стороны приобретателя.

Среди примеров частых нарушений являются сделки с материнским капиталом. Так, для получения средств по сертификату обладатель подает заявление в территориальный орган Пенсионного фонда, примечательно, если не оговорить сроки, то последний сделает это и через месяц.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка?

Затраты на оплату нотариальных услуг

Статьей 333.24 налогового законодательства определен порядок расчета тарифа, который составляет от стоимости реализуемого имущества 0.5%, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тысяч рублей.

Стоит учитывать то, что в некоторых регионах в зависимости от типа, вида и стоимости недвижимости этот процент варьируется от 0,1 до 0,4, а также присутствует фиксированный тариф в пределах от 3 до 25 тысяч рублей.

Посмотрите видео. Нюансы оформления купли-продажи недвижимости: 

Регистрация права собственности

Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимое имущество бесплатно в формате word

Регистрацией прав на квартиру новым владельцем завершается весь процесс отчуждения собственности. Договор вступает в действие после удостоверения нотариусом и подписания сторонами, но перерегистрация необходима. Конкретных сроков по переоформлению законодатель не предусматривает, но тянуть с этим вопросом не стоит.

Стоимость — размер госпошлины (платит новый собственник – покупатель) составляет 2000 рублей. Сама процедура решается в 3 рабочих дня.

Запомните! Стоит отметить, что нотариусу дано законное право подавать информацию в Росреестр от лица сторон сделки. Делается это электронно, но не исключен и бумажный вариант. Но сия услуга платная, а оплачивает ее покупатель. Говорить о ее значимости нельзя. Сроков она не сократит, а часто просто увеличивает их, а значит, переплачивать за нее нет смысла.

Бывших некогда проблемой очередей в органах Росреестра сегодня нет, да и документы подают через МФЦ. Если даже договор удостоверен нотариусом, при наличии оснований приостановить регистрацию могут.

Ответственность нотариуса за сделку

Разговор нотариуса о том, что он не отвечает за законность сделки, не более чем блеф. Она по закону присутствует, но не распространяется на пункты договора, определяющие обязанности сторон по соблюдению сроков передачи средств, документов и квартиры. Для дополнительных гарантий нотариусом может быть предложена оплата через депозит. Если расчет происходит наличными средствами, нотариус может не участвовать и расписок не заверять.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Кто должен оплачивать договор купли-продажи?

Сделка с несовершеннолетними детьми

Вопросы реализации имущества, принадлежащего несовершеннолетним собственникам, решаются с согласия органов опеки (ООП). Последнее выдается в форме письменного разрешения на отчуждение имущества и заключение сделки.

Участие нотариуса в этом процессе обязательно, если речь идет о долях в квартире, принадлежащих лицам, не достигшим совершеннолетия.

При этом доля может быть меньше по размеру, но превышать по квадратуре. На практике ситуация выглядит так: родители продали квартиру в 50 кв.м., где доля ребенка составляла ½ часть – 25 кв.м., но взамен приобрели жилплощадь в 78 квадратов, где доля ребенка составит 1/3 часть, но в 26 кв.м.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что делать, если купил квартиру с долгами по услугам ЖКХ?

Так, перечень документов для органов опеки следующий:

• заявление на получение разрешения о продаже квартиры;
• паспорта представителей ребенка по закону;
• свидетельство о браке;
• паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
• копию предварительного соглашения о закреплении за несовершеннолетним доли в новой квартире;
• выписки из домовых книг реализуемой и приобретаемой квартир.

Сей набор документов позволяет сотрудникам службы удостовериться в том, что права ребенка на жилье нарушены не будут.

Так, для отчуждения долей в квартире необходимо получение согласия их владельцев, а если один из них не достиг совершеннолетия, то разрешения от ООП.

Посмотрите видео. Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры: 

Автор статьи:

Анна Максименко