Что входит в услуги по содержанию и ремонту жилого помещения?

Законодательная база

Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.06 года были урегулированы отношения по содержанию общего имущества многоквартирных домов и установлены правила по изменению размера оплаты, если  услуги по выполнению работ в жилом помещении, а также управлению общим имуществом многоквартирного дома были осуществлены некачественно или их длительность превышает установленные нормативы.

Обратите внимание! Благодаря данному нормативному документу обеспечивается:

• высокий уровень безопасности и надежности многоквартирного жилого дома;
• предоставление жильцам дома коммунальных услуг техническим оборудованием надлежащего качества;
• применение энергосберегающих технологий при проведении ремонтных работ;
• соблюдение права собственности лиц, проживающих в многоквартирном жилом доме;
• доступность собственников квартир в пользовании общими жилыми, а также нежилыми помещениями. Беспрепятственное использование придомовой территории;
• обеспечение безопасности жильцов дома, защита их имущества от повреждений в случае передачи его во временное пользование физическим и юридическим лицам;
• ответственность за имущество, которое находится в многоквартирном жилом доме, однако принадлежит государству или органу муниципальной власти.

Кроме указанного Постановления на деятельность коммунальных предприятий, а также других служб по установлению внутренних тарифов и порядка их оплаты распространяются нормы, закрепленные статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как показывает анализ статьи 154 ЖК, под общим имуществом подразумевается:

• места для общего пребывания жильцов и использование их по назначению. Это лифты, лестничные площадки, подвальные и чердачные помещения, технические этажи зданий, где размещена коммуникация;
• кровля дома;
• несущие стены строения, встроенные ограждения, входные двери в различные общие помещения, бордюры, расположенные на прилегающем земельном участке;
• все техническое, электрическое и механическое оборудование, которое расположено в самом доме и за его пределами, не далее границ земельного участка, относящегося к строению;
• придомовая земельная территория, границы которой определены в соответствии с кадастровым паспортом;
• другие объекты, относящиеся к многоквартирному дому, в виде автостоянок, трансформаторных подстанций, детских игровых площадок.

Что такое содержание жилья

Весь перечень услуг, которыми должен быть обеспечен многоквартирный жилой дом, указан в Методическом пособии по ремонту и содержанию жилого фонда.

Важно! В данном документе указано, что под содержанием жилья подразумевается проведение целого комплекса работ и услуг, выполнение которых связано с техническим обслуживанием устройств, коммуникаций и имущества, которые относятся к жилому дому.

При этом работы выполняются на регулярной основе. Это означает, что они проводятся периодически в течение всего периода эксплуатации дома. Их цель – длительное сохранение жилья в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии.

В перечень проводимых работ включены:

• технический надзор за текущим состоянием дома и общего имущества, относящегося к нему;
• подготовка всех технических устройств дома и находящегося в нем оборудования для использования в определенный сезонный период;
• устранение возникающих аварийных ситуаций, различных поломок и восстановление жизнеобеспечения жилого дома согласно принятым стандартам;
• ежедневная уборка помещений и мест общего пользования;
• вывоз мусора с прилегающей территории дома.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Каждый собственник квартиры имеет полное право получить полную информацию о том:

• за какие коммунальные услуги вносится плата;
• на применение каких льгот можно рассчитывать;
• каковы обязанности управляющей компании и права собственника жилья.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: За чей счет меняют батареи отопления в квартире?

Что входит в уход за жилыми помещениями

В статье 10 Правил содержания имущества многоквартирного жилого дома, которые утверждены правительственным Постановлением № 491, указано, что имущество, которое относится к общему, должно содержаться с учетом требований норм по санитарно-эпидемиологическому благополучию граждан, техническому регулированию, защите прав собственника жилья как потребителя коммунальных услуг.

Учтите! Для этого:

• применяется полное контролирование безопасности и надежности жилого дома;
• обеспечивается гражданская безопасность жильцов дома, сохранение их имущества, а также имущества юридических лиц, а также того имущества, которое относится к государственному, муниципальному;
• гарантируется право собственников квартир самостоятельно использовать общие жилые и нежилые помещения, а также земельный участок, который относится к территории многоквартирного жилого дома;
• соблюдаются права и законные интересы собственников помещений, а также других лиц, которые постоянно или временно проживают в жилом доме;
• содержатся в исправности все домовые коммуникации, приборы учета, иное оборудование, которое относится к общему имуществу и используется для бесперебойного оказания коммунальных услуг жильцам дома. При этом Правила предоставления коммунальных услуг должны полностью соблюдаться;
• сохраняется общий архитектурный вид дома, который предусмотрен проектно-строительной документацией. Если проводилась реконструкции, то по соответствующим официальным бумагам для данных работ;
• строго выполняются законодательные требования, установленные в сфере энергосбережения и энергоэффективности.

Запомните! С учетом Правил, утвержденных Правительством, имущество общего назначения по своему составу, конструктивным особенностям, уровню износа и техническому состоянию, с учетом геодезических, природно-климатических условий размещения жилого дома предполагает проведение следующих видов работ:

• осмотр общего имущества со стороны собственников жилья, а также ответственных должностных лиц управляющей компании, ЖЭКа, ТСЖ. Цель – обеспечить своевременное обнаружение несоответствия состояния этого имущества установленным требованиям нормативных актов для предотвращения риска для здоровья и безопасности;
• обеспечение подготовки всех внутридомовых сетей, обеспечивающих подачу электрической энергии, и соответствующего оборудования, относящегося к общему имуществу, с целью обеспечения полной готовности к безопасному и безаварийному электрообеспечению;
• поддержание в общих помещениях жилого дома заданной влажности и температурного режима;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и территорий общего пользования;
• постоянный сбор и вывоз твердых и жидких отходов, включительно с отходами, которые образуются в результате деятельности индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые на законных основаниях используют помещения, относящиеся к нежилому фонду дома;
• организация мест сбора и накопления выведенных из эксплуатации ламп, которые содержат ртуть, с целью дальнейшей их передачи организациям, имеющим соответствующую лицензию. Документ должен разрешать собирание, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение отходов, которые отнесены к 1–4 классу опасности;
• принятие установленных мер противопожарной безопасности;
• содержание и уход за зелеными насаждениями и благоустройством территории вокруг жилого дома, а также возле других объектов, относящихся к дому и расположенных на общем земельном участке. При этом надел служит для эксплуатации, благоустройства и обслуживания таких объектов;
• капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка для использования и содержания общего имущества, других объектов благоустройства, которые расположены на общих земельных участках и предназначенных для обслуживания, благоустройства и эксплуатации многоквартирного жилого дома;
• проведение обязательных мероприятий, входящих в законодательно предусмотренный перечень, которые затрагивают энергосбережение дома и повышают энергоэффективность;
• В приложении № 4, утвержденном Постановлением Госстроя Российской Федерации №170 от 27 сентября 2003 года, предусмотрены Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда». Они предусматривают следующий перечень работ, которые должны проводиться:
• устранение несущественных поломок водопроводных и канализационных сетей, включая работы по смене прокладок в кранах, уплотнению стыков сгонного соединения, ликвидации засорений, регулировке смывных бачков, креплению сантехустройств, чистке сифонов, притирке смесителей пробочных кранов, набивке сальников, смене поплавков, замене прокладок колоколов и шаровых клапанов, установке ограничивающих шайб, очистке отложений известняка;
• устранение несущественных поломок, которые произошли в отопительных системах и системах горячего водоснабжения, включая набивку сальников, регулировку трехходовых кранов;
• проведение ремонтных работ мелкого характера по тепловой изоляции, устранению протечек в трубопроводах, запорной арматуре и приборах учета;
• разборка, осмотр и прочистка задвижек, вентилей, кранов, относящихся к воздухосборным грязевикам, компенсаторам и узлам регулировки;
• устранение несущественных поломок устройств электротехнического вида в виде смены и ремонта выключателей и штепсельных розеток, замена перегоревших электрических лампочек, установленных в местах общего использования;
• прочистка труб канализационной системы;
• проверка годности вытяжек вентиляционных систем;
• проверка наличия рабочей тяги в дымовых вентиляционных каналах;
• проверка исправности системы заземления бытовых приборов, чугунных и металлических ванн, если установлен электрический бойлер для подогрева воды;
• малый ремонт очагов отопления и печей в виде укрепления дверей, размещения металлических листов на полу перед топкой и прочее;
• промазка свищей и других элементов металлической кровли, использую суриковую замазку и другие аналогичные средства;
• проверка годности заземления, оболочки электрокабелей, проведение замеров абсолютных показателей сопротивления используемых изоляционных материалов;
• осмотр исправности системы противопожарной безопасности и средств для тушения источников открытого огня;
• подготовка жилого дома для использования его в весенне-летнее время;
• укрепление системы водостока, в том числе воронок, колен и труб;
• расконсервирование и ремонт водопроводной сети, предназначенной для полива зеленых насаждений, высаженных на придомовой территории;
• проверка, снятие, ремонт и установка пружинных элементов, установленных на входных дверях подъездов дома;
• консервация системы централизованного отопления;
• ремонт оборудования, установленного на спортивной и детской площадке;
• ремонт просевших отмосток вокруг здания;
• устройство, при необходимости, дополнительного трубопровода для полива придомовой территории;
• укрепление держателей для размещения флагов к различным государственным праздникам и проведение мероприятий местного значения;
• подготовительные работы в целях подготовки жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;
• утепление оконных проемов, балконных дверей;
• замена оконных стекол, которые были повреждены в окнах и балконах при эксплуатации дома в прежний сезонный период;
• утепление входных дверей подъездов;
• утепление перекрытия чердачного помещения;
• утепление систем трубопроводов, размещенных в чердачных и подвальных помещениях;
• утепление и ремонт парапетов;
• проверка исправности установленных жалюзи и слуховых окон;
• изготовление и ремонт досок ходового вида и переходных мостиков чердачного помещения;
• ремонт, регулирование и испытание отопительной системы;
• ремонт печей и других очагов отопления;
• утепление общедомовой бойлерной системы;
• утепление и прочистка дымовых и вентиляционных каналов;
• замена разбитых оконных и дверных стекол, которые установлены в помещениях, имеющих вспомогательное назначение;
• консервация системы полива;
• проверка работоспособности продухов, оборудованных в цокольных помещениях дома;
• ремонт и утепление колонок и кранов наружного водоразбора;
• установка доводчиков на двери подъездов;
• утепление и ремонт входных дверей;
• промазка замазкой или мастикой свищей и гребней в местах, где выявлены протекания кровли;
• проверка наличия тяги в газоходах и дымовых вентиляционных каналах;
• незначительный ремонт печей и других очагов открытого огня в виде дополнительного укрепления дверей, размещения предтопочных листов;
• замена испорченных прокладок в кранах водопроводной сети;
• повышение плотности стыков на сгонах систем холодного и горячего водоснабжения;
• прочистка труб внутренней канализационной системы;
• прочистка сифонов и коленных сгибов;
• регулировка работы деталей бачка, применяемого для слива воды в сантехузлах;
• притирка пробочного смесительного крана;
• регулировка и ремонт кранов трехходового вида;
• закрепление ослабленных держателей сантехнических устройств в месте крепления и стыковки с подающим трубопроводом;
• набивка сальников задвижек, кранов, вентилей;
• укрепление сетей холодного и горячего водоснабжения;
• проверка исправности вытяжек, установленных в канализационных системах;
• незначительный ремонт изоляции;
• проветривание колодцев;
• протирка лампочек накаливания, размещенных в лестничной клетке, на чердаке и в техническом подвале, их смена;
• исправление незначительных поломок электрической проводки.

Список услуг ЖКХ

Внимание! Выставляя счет за «содержание жилья и текущий ремонт», управляющие компании обязаны выполнить следующий перечень работ:

• осмотреть все помещения на предмет соответствия нормам безопасности. Для этого привлекаются работники пожарной службы, спасатели, специалисты по ремонту лифтового оборудования;
• убрать территорию и помещения жилого дома. Во дворе это делает дворник, а в подъездах – уборщица;
• осветить помещения общего пользования. Если это правило не соблюдается, то собственники квартир вынуждены самостоятельно об этом позаботиться. Однако такие работы в счете для оплаты предусмотрены;
• утилизировать бытовые отходы и другой мусор, который образуется от жизнедеятельности жильцов дома. Уборка мусора выполняется специализированными организациями или силами работников управляющей компании, которая обслуживает конкретный многоквартирный жилой дом;
• провести косметический или капитальный ремонт. Вид работ зависит от периодичности. Так, косметический или текущий ремонт выполняется ежегодно, а капитальный — один раз за несколько лет;
• озеленение придомовой территории;
• подача теплоносителя достаточной температуры для обеспечения отопления жилых помещений дома и поддержания необходимой влажности.

Данные виды работ являются основными и при оплате услуг управляющей компании включаются в раздел «содержание жилья и текущий ремонт». Конкретный перечень работ определяет сама компания.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как написать заявление на замену канализационного стояка в квартире?

Дополнительные услуги

В большинстве случаев управляющие компании включают в счета графу «вывоз мусора». Учитывая, что расценки небольшие, жильцы просто не обращают внимания и не интересуются – за что же именно они платят.

Данная услуга предполагает оплату утилизации отходов. Но кроме этого в нее включаются и дополнительные услуги. Их перечень согласовывается с жильцами дома на общем собрании. Если данный порядок не соблюден, выставленные счета незаконны.

Собственник квартиры, который установил, что включено в «вывоз мусора», вправе инициировать проведение собрания жильцов дома и рассмотреть данный вопрос. Кроме того, собственники квартир могут отказаться от уборки территории и подъездов, если решат производить уборку своими силами.

Сезонные работы

В счета по оплате содержания жилья и текущего ремонта включаются сезонные работы, которые проводятся накануне весенне-летнего и осенне-зимнего сезонов.

Важно! К ним относятся:

• проведение ремонта крыши дома;
• ремонт вентиляционного оборудования;
• ремонт водосточной системы;
• ремонт заслонок мусоропровода;
• замена и укрепление перил, установленных на лестничных площадках и балконах;
• ремонт навесных козырьков, установленных при входе в подъезд жилого дома;
• замена прогнивших деревянных дверей и оконных блоков;
• уход за придомовой территорией, включая покраску забора, уборку опавших листьев, выпавшего снега;
• озеленение земельного участка вокруг дома;
• уход за детской и спортивной площадками;
• аварийное обслуживание;
• периодический полив цветочных клумб.

Данный список может быть дополнен в зависимости от проекта жилого дома, перечня работ, которые согласованы с собственниками квартир на общем собрании и отражены в соответствующем договоре.

Таким образом, какими услугами со стороны управляющей компании или ЖЭКа им пользоваться, решается общим собранием собственников квартир.

Посмотрите видео. Что входит в содержание жилья:

Текущий ремонт жилья в МКД

Учтите! Указание в квитанции на оплату коммунальных услуг отдельной строки «текущий ремонт» означает, что включены работы:

• по ремонту газового оборудования, которое установлено внутри дома;
• проведение различных восстановительных работ с конструктивными элементами здания;
• плановое обслуживание инженерных систем и соответствующего оборудования.

Данные услуги оплачиваются в зависимости от размера доли каждого собственника в общей собственности жилого дома. Размер оплаты согласовывается общим собранием.

Для самостоятельного расчета точной суммы платежа следует значение действующего тарифа умножить на общую площадь конкретной квартиры.

Как формируется тариф на услуги

Согласно требованиям действующего законодательства, тариф на содержание жилого помещения должен утверждаться общим собранием собственников квартир.

При этом расходы по проведению капитального ремонта собственник – государство или муниципалитет – берет на себя.

Таким образом, действующие тарифы формируются по следующим четырем основным направлениям:

• оплата жилого помещения по условиям договора социального найма;
• оплата текущего ремонта;
• оплата содержания общедомового имущества;
• оплата проведения капитального ремонта.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Жалоба на управляющую компанию в Жилищную инспекцию.

Если управляющая компания в счете на оплату коммунальных услуг указала отдельным пунктом «уборка лестничной клетки», то данный факт является нарушением действующего законодательства.

Данный вид работ уже включен в статью, предусматривающую возмещение расходов по содержанию помещения. То есть налицо попытка за одну услугу получить двойную плату.

Что входит в этот тариф

Запомните! Оплата коммунальных услуг за текущий ремонт жилья и содержание помещений обычно включается в одну графу. Однако это возможно, если собственники квартир на общем собрании согласились с таким предложением управляющей компании. Если одобрения нет, то каждый вид предоставляемых услуг должен быть указан в разной графе.

В предыдущем разделе статьи рассмотрено, что входит в содержание жилья. Однако если управляющая компания принимает в управление многоквартирный дом, требующий проведения текущих ремонтных работ, тогда предлагается установить необходимый тариф, согласно которому будут покрыты расходы по замене тех или иных узлов.

В новопостроенных жилых домах нет оснований для утверждения такого тарифа при условии, что дом сдан в эксплуатацию согласно требованиям действующего законодательства. Данная статья посвящена тому, каким образом обязана действовать управляющая компания и какие нормативные акты должна соблюдать.

Если законные требования собственников квартир многоквартирного жилого дома не соблюдаются, следует обращаться в надзорные органы. Однако обращение должно содержать изложение конкретной проблемы, которая не решается управляющей компанией.

Как рассчитывать тариф правильно

С 2017 года в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг появилась графа по оплате воды и электричества на содержание мест общего пользования. Здесь учитывается расход горячей и холодной воды.

Применение данного тарифа обосновывается введением норматива для водоснабжения, используемого на полив газонов, обустроенных на придомовых территориях, для мытья подъездов, проведения текущих ремонтных штукатурно-малярных работ.

Расчет стоимости оказываемых услуг на данные виды работ управляющая компания рассчитывает по формуле:

Сумма = (Пл. квар * Тариф) + (Норма * Пл. моп * Пл. квар / Пл. общ).

Внимание! Расходы, понесенные компанией на содержание общего имущества многоквартирного дома, распределяются между жильцами. Данное положение закрепляется договором. Все нормы и тарифы также подлежат обязательному обсуждению и утверждению собственниками квартир на общем собрании.

Содержание и ремонт жилого помещения: можно ли не платить

Часть 3 статьи 154 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что собственники жилых помещений несут расходы по содержанию и ремонту жилья и оплачивают коммунальные услуги на основании заключенного договора.

Статья 162 ЖК указывает, что договор между собственниками и управляющей компанией, жилищно-строительным кооперативом, ЖЭКом составляется в двух экземплярах и в обязательном порядке скрепляется подписями сторон.

В условия договора должны быть включены все виды предоставляемых услуг, сроки их исполнения, тариф, порядок внесения платы, льготы и ограничения по предоставлению коммунальных услуг.

Следует иметь ввиду, что если услуга не предусмотрена условиями заключенного между сторонами договора, то начисление по ней оплаты является незаконным. Как свидетельствует судебная практика, в таких случаях суды всегда стоят на стороне собственников жилья.

Посмотрите видео. Содержание жилья — за что платим:

Автор статьи:

Анна Максименко