Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Способы оформления земельного участка

Внимание! Существует несколько вариантов использования льготы для получения земельного участка (далее – ЗУ) от государства на бесплатной основе с переводом арендованной земли в частную собственность:

• выкуп земельного объекта у государства возможен по его кадастровой цене через проведение аукциона;
• выкуп находящейся в аренде земли, расположенной под строительным объектом, находящимся в частном владении по кадастровой цене (от 1,5 до 20 % ее величины);
• с помощью суда (к примеру, при завершении действия арендного соглашения).

Если рассматривать случаи выкупа участка земли в обход аукциона, то существует только два варианта. Такой возможностью обладают лица, у которых земля находится на правах аренды, или же они владеют строением, используемым на правах собственности и расположенным на такой земле.

Однако есть одно условие – земля не должна быть изъята, а ее имущественный оборот ограничен. Разновидности разрешенного использования земли следует рассмотреть более детально.

Условия для перевода земли из аренды в собственность

ИЖС (индивидуальное жилое строительство)

Когда на ЗУ, предназначенном для ИЖС, возведено жилое строение (капитальной постройки), оно вводится в эксплуатацию с оформлением на него права собственности.

Учтите! Вместе с тем ЗУ, предназначенный для целей индивидуального строительства, предполагает следующие ограничения:

• строение, возведенное на участке, обязательно должно иметь статус жилого, не превышать 3-х этажей. При этом на территории разрешено строить не больше 1 дома;
• при приобретении в аренду такой земли понадобится на протяжении 3-х лет возвести жилой дом в соответствии с проектом, согласованным с органами местного самоуправления. Проектом должна заниматься только организация с соответствующей лицензией;
• как только строительные работы будут завершены, правила потребуют обязательную его регистрацию через админ. органы с оформлением тех. паспорта. Проблемных моментов с регистрацией для проживания на постоянной основе не появится.

Если рассматривать понятие капитальной (не капитальной) постройки, сравнивая упоминание о нем в различных нормативных актах, то можно вывести единую формулировку.

Капитальной можно назвать постройку, если ее фундамент неразрывно взаимосвязан с землей, на которой он находится, располагается углубленно и выполнен из стройматериалов, отличающихся своей прочностью (из плит, бетона, камня, кирпичей и т. п.).

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

При отдельном целевом назначении – для ведения подсобного хозяйства – участок, располагающийся в пределах населенного пункта, считают приусадебным.

На такой земле приемлемо возводить жилые дома, здания (производственного, бытового и иного назначения), сооружения или строения. Подобная земля ничем не хуже предыдущего варианта – ИЖС. Кроме того, возведение здания в пределах участка-ЛПХ более упрощено, так как нет необходимости в предварительном получении разрешения и согласовании отдельных моментов.

Если участок земли (ЛПХ) размещен вне жилой области, его называют полевым ЗУ. Застройка такого участка исключена, так как его прямое назначение имеет сельскохозяйственное направление. Проще говоря, такие земли применяют исключительно, чтобы выращивать сельхоз. продукцию.

В определенный момент часто практиковалась постройка домов капитального типа на полевых участках, однако юридически такие действия противоправны. Результат подобных самовольных действий обычно оказывается не радостным для владельца – возведенный им дом в судебном порядке требуют снести, что является вполне предполагаемой законной реакцией на подобные нарушения.

ДНТ (дачное некоммерческое товарищество) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество)

Для перевода арендуемого участка во владение с садоводческой или огороднической целью, если эта земля располагается в районе населенного пункта, также требуется наличие официально оформленной недвижимости во владении на таком участке (дачи, хоз. постройки, бани и т. п.).

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Помимо этого, если человек состоит в товариществе (дачном, садоводческом, огородническом) или кооперативе, то до конца 2020 года у него есть возможность воспользоваться упрощенным порядком оформления ЗУ, расположенных в районе земель сельхозназначения. Речь идет о так называемой «дачной амнистии».

Земельный участок СХ назначения, при наличии разрешения его использования для дачного строительства, выйдет намного дешевле сравнительно с участком, расположенным в пределах населенного пункта. Здесь нет никаких ограничений касаемо возведения объектов, однако в ряде случаев возможно возникновение проблем с пропиской.

Когда назначение сельхоз. участка связано с садоводством, то постройка на нем капитального сооружения будет маловероятна, ко всему прочему присутствует ряд ограничений и на габариты будущего дома, правила даже устанавливаются в отношении материала и высоты ограждения.

Участки под огороднические цели закон и подавно относит к землям, где строительство запрещено. Есть отдельный список требований, чтобы иметь возможность оформить регистрацию по адресу расположения дачного участка.

Запомните! В этом случае потребуется предоставить следующие доказательства, свидетельствующие, что:

• дом относится к постройкам капитального типа;
• к нему есть возможность свободного подъезда независимо от времени года;
• человек живет именно там, не имея иного места проживания.

Также закон предусматривает возможность создания подсобного хозяйства с последующим проживанием на сельхоз. землях с фермерским назначением, однако только для фермеров с соответствующим видом сертификата. Для этого понадобится открытие ЛПХ (КФХ).

СХ (сельскохозяйственные) участки

Пунктами 9-10 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ устанавливается конкретный срок, по прошествии которого подают заявление с целью выкупа ЗУ, – он составляет 3 года, на протяжении него сельхоз. земля должна использоваться по своему целевому назначению (в данном случае возводить здание на территории не требуется).

Если обратиться к ФЗ №101 (24 июля 2002 г.) «Об обороте земель СХ назначения», то в пункте 1 статьи 10 сказано: ЗУ, принадлежащие к землях СХ назначения, которые числятся в муниципальной или государственной собственности, могут передаваться физ. или юр. лицами в соответствии с порядком, определенным действующим ЗК РФ.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Можно ли получить землю от государства бесплатно?

Пункт 4 статьи 10: у граждан или организаций, арендующих ЗУ муниципальной или государственной собственности, относительно которых у органов исполнительной гос. власти и ОМС (обозначенных статьей 39.2 ЗК РФ) нет данных, обнаруженных в ходе земельного гос. надзора, и неисправленных нарушений законов РФ, допущенных при использовании таких участков, есть право приобрести землю в личную собственность и заключить новое арендное соглашение об использовании данного участка в случаях и порядке, установленных ЗК РФ.

Проще говоря – для перевода участка СХ назначения из арендуемого в личную собственность обязательно продолжительное его использование по указанному назначению на протяжении трех лет.

Куда нужно обращаться

Учтите! Инициацию процедуры выкупа ЗУ, используемого на правах аренды, начинают с составления обращения в адрес муниципалитета, курирующего район, где располагается соответствующая земля.

Муниципалитет должен сообщить заявителю, имеется ли (отсутствует) кадастровое дело по указанному участку, и числятся ли какие-либо обременения по нему.

Обращаясь с заявлением о выкупе, укажите на наличие оснований (перечислите их) и, если имеется, на присутствие преимущественного права на покупку. Если обременения по арендуемой земле отсутствуют, можете приступать к сбору документации для проведения процедуры ее выкупа.

Посмотрите видео. Выкуп арендованного земельного участка:

Какие потребуются документы

Подготовительные работы к выкупу ЗУ заключаются в сборе документации, подтверждающей не только готовность человека оформить в собственность арендуемый им участок, но и присутствие законных оснований удовлетворения подобной просьбы.

К примеру, заинтересованное лицо должно документально удостоверить, что рассматриваемая земле арендуется, расположена на конкретном месте, присутствуют установленные линии границ и т. д.

Внимание! Чтобы приобрести арендуемую землю, следует подготовить такой пакет документации:

Скачать бланк заявления о переводе земельного участка в собственность бесплатно в формате word

• заявление, адресованное главе муниципалитета, – отражается письменное обращение о желании заявителя провести выкуп находящегося у него в аренде ЗУ;
• требуется паспорт заявителя и ИНН (если покупку будет производить частное лицо). Когда же обращение поступает от юр. лица, тогда необходимо подготовить уставные документы с выпиской из приказа, которым был назначен руководитель организации;
• документ, удостоверяющий законное использование заявителем участка земли;
• для определения места, где размещена выкупаемая территория, подтверждения ее границ и кадастровой цены требуется наличие кадастрового паспорта;
• акт о проведении экспертной оценки стоимости земли, находящейся в аренде по состоянию на текущий год;
• тех. план ЗУ или же акт о проведении обследования вместе с тех. документацией на жилое строение (сооружения, постройки), размещенное на его территории;
• чтобы подтвердить отсутствие каких-либо ограничительных мер относительно арендуемого объекта (залог, арест и т. п.), необходимо заказать «свежую» выписку (ЕГРН).

Как только со сбором документов все решено, следует обдумать, какой суммы будет достаточно, чтобы выкупить долгожданный участок. Из дальнейших описаний можно узнать возможную цену за выкуп арендуемого участка.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о переводе земельного участка в собственность:

Пошаговая инструкция по оформлению земли

Если документы собраны не все, или же во время их заполнения использовались недостоверные данные, делались ошибки, в проведении выкупа арендуемого ЗУ будет однозначно отказано на законных основаниях.

Подобный отказ повлечет за собой невозврат уже внесенных средств (оплаченную сумму госпошлины уже нельзя будет вернуть), да и потраченное впустую время чревато нервным потрясением.

Каждый почувствует себя в такой ситуации неприятно, поэтому уже на первых шагах будьте крайне осмотрительны и следите за подобными важными «мелочами».

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Доверенность на оформление права собственности на земельный участок.

Первый шаг. Документы

На первом этапе необходимо собрать полный пакет необходимых документов. Выше уже был приведен список основных документов, необходимых в процессе.

Отдельное внимание нужно обращать на документальное подтверждение линий границ арендуемого ЗУ, который намечен для выкупа у местной администрации.

Скачать бланк заявления на межевание участка бесплатно в формате word

Закрепляются земельные границы через межевание. Этот процесс заключается в согласовании граничных линий земли с соседями и установлении координат территории с фиксацией полученных данных в письменном виде.

Проводится такая процедура исключительно квалифицированным специалистом.

Такими вопросами ведает кадастровый инженер. Его услуги обойдутся в 5-10 тысяч рублей. Инициируется процесс по факту обращения заинтересованного лица (арендатора). Столь же важным является и кадастровый учет.

Второй шаг. Постановка на учет

Эта процедура осуществляется, если у арендатора, запланировавшего выкупить земельный участок, имеется на него паспорт (кадастровый). О наличии этого документа или его отсутствии можно узнать через МФЦ – для этого закажите кадастровую выписку. Еще один вариант – через интернет.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на межевание участка:

Скачать форму заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества бесплатно в формате word

Заметьте! В последнем случае об учете конкретного участка можно узнать через официальный сайт Росреестра.

На учет ЗУ в кадастре могут поставить, только если заинтересованным лицом предъявлен личный паспорт, межевой план (которым земельные границы были официально закреплены) и квитанция, подтверждающая перечисление госпошлины.

Третий шаг. Обращение в администрацию и получение постановления

Как только выписка подготовлена, надо обеспечить вынесение главой муниципалитета соответствующего решения, позволяющего проведение выкупа. Для этого составляется заявление и направляется главе. Приложениями выступают: выписка вместе с ее копией и квитанция по оплате госпошлины.

Скачать бланк заявления о регистрации права собственности бесплатно в формате word

Четвертый шаг. Заключение соглашения о выкупе земли

Как только муниципалитет выдал разрешение, по арендованному участку оформляется договор купли-продажи. Используется простая форма документа.

Далее покупатель перечисляет средства на счет, принадлежащий муниципалитету.

Пятый шаг. Регистрируется сделка

Процесс регистрации при заключении договора выкупа арендуемой земли проходит в органе Федеральной регистрационной службы на территории.

Важно! При этом дополнительно потребуется приложить такие документы:

• заявление о проведении гос. регистрации;
• полученное от главы разрешение;
• выписку из земельного плана (кадастрового);
• квитанцию, свидетельствующую об оплате регистрационных услуг.

Следует брать во внимание, что услуги по регистрации отличаются своей стоимостью, учитывая характеристику участков:

• по участкам, где располагается дача (гараж) – 350 р.;
• по СХ землям – 100 р.;
• для территорий под МКД – 200 р.;
• для земель, на которых размещен жилой дом, и прилегающей к нему территории – 2 тыс. р.

По факту предъявления указанного пакета документов для выполнения регистрации заявителю дают расписку. Она подтверждает прием документации и назначение даты предоставления результатов.

Как только назначенный день наступает, можно приходить за договором о выкупе ЗУ с проставленной в нем регистрационной отметкой (при невозможности регистрации указывают причину отказа).

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о регистрации права собственности:

Шестой шаг. Выписка

Учтите! Срок принятия решения о проведении регистрации права перевода арендуемой земли в частное владение или об отказе в таковой составляет две недели с момента направления пакета документов. При подсчете учитываются только рабочие дни.

Удовлетворительное решение говорит о возможности персонального получения документа. Также такой возможностью можно воспользоваться и черед доверенное лицо – при условии подтверждения его полномочий доверенностью с нотариальной отметкой.

Процедура оформления земельного участка – крайне сложный процесс, в котором требуются специальные познания. Только специалист может быстро собрать и правильно составить необходимые документы. Ошибки в таких делах приведут к усложнению процесса, доп. материальным затратам и потере времени.

Стоимость земельного участка при выкупе

При желании заполучить арендованный участок во владение, основываясь на праве преимущественного приобретения, для ориентировки следует использовать кадастровую цену.

До этого администрацией в населенном пункте определялась неурегулированная стоимость – ее максимальный объем не был зафиксирован.

Если говорить о лицах, в чьей собственности находятся объекты недвижимости, размещенные на участках под арендой, то цена варьируется в зависимости от некоторых факторов.

Заметьте! В частности, значение имеет населенный пункт и численность проживающих на его территории граждан:

• для Москвы и Санкт-Петербурга – в районе 19,5-20%;
• для населения с численностью жителей от 500 тыс. человек – примерно 7,5-25%;
• если в населенном пункте менее 500 тыс. жителей – от 3 до 10% кадастровой цены.

Обычно по сельской местности цена устанавливается не выше отметки 3%. Что касается городов, то здесь проценты выше – от 15 до 20.

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

До обращения в адрес администрации помните, что покупку участка могут и не разрешить – подобное решение обосновывается вполне реальными обстоятельствами.

Выкупить не смогут такие ЗУ (даже если их территория на протяжении длительного периода находится в использовании):

• участок, который арендуется человеком, включен в планируемую застройку, осуществляемую в целях муниципального или гос. значения;
• земля относится к территориям, которые используются в важных обеспечительных целях: для авто- и ЖД-сообщения, в качестве безопасной зоны портов (речных, морских), аэропортов;
• земли входят в структуру зон отдыха, парковых зон, садов в чертах города;
• участки, находящиеся в аренде, относят к охраняемым зонам водозабора, «очистным», используются для размещения узлов газопровода.
• земля официально отнесена к территориям ФСБ (ФСО), Минобороны.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатные юридические консультации по вопросам недвижимости.

Действия в случае отказа в выкупе ЗУ

Скачать бланк иска в суд об оспаривании отказа перевода арендованной земли в собственность бесплатно в формате word

При обнаружении необоснованности полученного от администрации отказа в проведении выкупа ЗУ под недвижимостью, находящейся в собственности, следует подавать в суд для исправления ситуации, но только если на это имеются законные основания.

Внимание! До момента обращения в судебную инстанцию с заявлением для опротестования принятого органом гос. власти решения (акта, постановления) необходимо позаботиться о сборе доказательственной базы в подкрепление своей позиции:

• запросите в архитектуре заключение;
• просмотрите практику суда и региональные постановления относительно рассматриваемого вопроса, это поможет аргументировать свои доводы;
• оформите письменную претензию и передайте ее в адрес администрации;
• подождите 30 дней. При отсутствии аргументированного ответа или отказа в досудебном урегулировании вопроса составляйте и направляйте иск и в суд;
• при явке в суд относительно рассматриваемого вопроса нужно говорить: «Я выступаю арендатором участка (идентифицируйте его) и владельцем дома, который на нем размещен. Все объекты, размещенные на территории, возведены согласно разрешительной документации Градостроительного кодекса и действующего законодательства РФ (ЗК РФ, ГК РФ, ГрК РФ). Участком владеет муниципалитет. Основания, устанавливающие запрет на перевод участка в частную собственность, отсутствуют»;
• в ходе судебного процесса возможно назначение экспертизы. Инициирует ее суд, но оплачивает заявитель. При положительном рассмотрении эти затраты возмещаются ответчиком;
• суд выносит решение в пользу истца, обязывая собственника оформить с вами договор с целью выкупа ЗУ.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд об оспаривании отказа перевода арендованной земли в собственность:

Посмотрите видео. Плюсы покупки земли в аренду:

Автор статьи:

Анна Максименко