Как перевести жилой дом в нежилое помещение?

Можно ли перевести жилой дом в нежилое помещение

Случаются ситуации, когда владельцу собственности требуется перевести жилой дом или его часть в нежилое помещение, например из-за его разрухи. Для этого потребуется совершить немало юридически важных действий.

Надо отметить, что на первый взгляд перевести жилой дом в нежилое помещение, например в офис, дело легкое и плевое. Ведь если у недвижимости один собственник, то вполне реально совершить процедуру. Никто не будет против переведения дома из жилого фонда в нежилой.

Но с практической точки зрения для совершения процедуры потребуется приложить немало усилий и потрать массу времени.

Необходимые условия для проведения процедуры

Для перевода жилого дома в нежилое помещение придется соблюсти некоторые аспекты, изложенные в Жилищном кодексе РФ.

Внимание! К ним относятся:

• если жилой дом используется в социальных целях, то перевести его в нежилой фонд невозможно;
• если жилой дом планируется перевести в нежилое помещение в религиозных целях, то работники органа запретят проводить процедуру;
• запрещено переводить жилой дом в нежилой фонд в том случае, если другие собственники против совершения процедуры;
• запрещено переводить жилой дом в нежилое помещение, если не соблюдены некоторые важные условия.

Обратите внимание на то, что если земля под дом была выделена под индивидуальное жилищное строительство, то превратить здание в нежилое невозможно. Конечно, попробовать можно, но органы власти наверняка откажут в проведении процедуры.

Если вы решили заняться переведением жилого дома в нежилое помещение, заранее заручитесь помощью опытного специалиста, ведь без наличия особых знаний провести процедуру будет сложно.

Какие нужно подготовить документы

Чтобы перевести жилое здание в нежилой дом, необходимо собрать небольшой пакет документов.

Скачать бланк доверенности на перевод жилого помещения в нежилое бесплатно в формате word

Важно! Он включает в себя следующие бумаги:

• документы, устанавливающие право собственности на недвижимость, а также их заверенные у нотариуса копии;
• технический паспорт на недвижимость (если его нет, то потребуется обратиться в бытовую техническую инвентаризационную комиссию);
• подробный план строения (данный документ также можно получить в БТИ);
• проектная документация (данный документ нужен в том случае, если в дальнейшем планируется реконструировать здание);
• если у дома, который планируется перевести в нежилой фонд, несколько собственников, потребуется взять нотариальное согласие на проведение процедуры от всех владельцев недвижимости;
• если процедуру перевода жилого дома в нежилое помещение проводит не собственник, а его доверенное лицо, то потребуется оформить нотариально заверенную доверенность;
• если собственником является не физическое, а юридическое лицо, то кроме всех вышеуказанных бумаг потребуется собрать учредительную документацию.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Получение согласия соседей

Надо отметить, что наиболее важный шаг при переводе жилого дома в нежилое помещение – это получение согласия от других собственников, ведь отсутствие подобного согласия всегда затягивает процедуру на неопределенное время.

На основании статьи 23 Жилищного кодекса РФ существуют основания, на которых органы власти имеют право отказать в проведении процедуры. Но отсутствие согласия собственников не всегда является справедливым основанием для правомерного отказа.

С другой стороны отсутствие согласия других владельцев дома становится серьезной причиной, по которой процедура может затянуться на неопределенное время.

МКД

При переведении жилого многоквартирного дома в нежилой фонд потребуется получить согласие от вcех собственников. Если планируется провести реконструкцию, которая не затронет общей части имущества, то потребуется согласие большинства собственников.

Если же реконструкция коснется общей части собственности, например лестничной клетки, то потребуется получить единогласное согласие от всех владельцев.

Скачать бланк согласия собственника помещений в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое бесплатно в формате word

Учтите! Для получения согласия от собственников на перевод дома из жилого фонда в нежилой необходимо следовать общеустановленной процедуре:

• в первую очередь потребуется собрать всех собственников для проведения голосования. Для этого можно направить заявку в ЖКХ, ЖКУ или товарищество собственников;
• далее собирается общее собрание, на котором проводится голосование. При этом число участников должно быть более 50% всех владельцев недвижимости;
• решение считается принятым, если в голосовании принимало участие более половины всех жильцов. В ином случае придется снова собирать людей и проводить голосование.

Фактически процедуру сбора согласий проводит работник ЖКХ. Заинтересованное в этом лицо получает уже готовые документы.

Обратите внимание на то, что даже если все жильцы дали согласие на проведение процедуры во время очередного собрания, лучше всего самостоятельно пройтись по квартирам и взять подпись от каждого владельца.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта.

Земельный участок под жилым домом

Надо отметить, что процедура перевода жилого участка для нежилого помещения аналогична переводу многоквартирного помещения.

В первую очередь потребуется получить согласие от всех собственников участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства:

• если дом принадлежит физическим лицам, то согласие дают именно они. Если при переводе дома не затрагивается общее имущество, то необходимо всего 50% голосов;
• если дом принадлежит муниципалитету, то потребуется получить официальное согласие от местной администрации.

Подготовка и направление заявления

Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое бесплатно в формате word

Когда весь пакет документов собран, необходимо обратиться к ведущему специалисту местной администрации или к работнику многофункционального центра «Мои документы». Здесь вам предложат заполнить форму – заявление. Далее документы и заявка отправляются на проверку и рассмотрение.

Запомните! На протяжении полутора месяцев работники органа будут исследовать документы. В результате проверки будет принято решение, которое направляется заявителю. Если есть какие-либо законные причины для отказа, то они будут подробно описаны в ответе.

Если решение было положительным, заявитель теперь может обустраивать новое нежилое здание, например офис. Однако для реконструкции все равно потребуется получить дополнительное разрешение и составить проектную документацию.

При переводе жилого дома в нежилое здание необходимо учитывать ряд важных нюансов.

К ним относят:

• разрешается перевести жилую квартиру под нежилое здание только на первом этаже или на других этажах дома, если под помещением находятся нежилые квартиры, оборудованные, например, под офис;
• запрещено присваивать статус части нежилого помещения. Например, запрещено переводить в нежилой фонд одну комнату в квартире;
• главное правило нежилого помещения – это наличие отдельного входа. Так, например, если квартира на втором этаже, то чтобы перевести ее в нежилой фонд, потребуется оборудовать ее дополнительным входом со стороны окон. Если площадь квартиры более 10 м2, то придется позаботиться об оборудовании запасного выхода;
• на квартире не должно быть никаких юридических обременений. Например, если вы покупали недвижимость в ипотеку, и пока не погасили ее, то фактически дом находится в полной собственности у банка. Именно поэтому перевести квартиру из нежилого фонда в жилой невозможно;
• запрещено переводить квартиру в нежилой фонд в том случае, если здание аварийное. Кроме того, очень сложно провести процедуру, если дом представляет историческую ценность. Потребуется получить разрешение от комитета памятников культуры;
• прежде чем проводить процедуру, позаботьтесь о выписке всех жильцов из квартиры. Иначе работники органа правомерно откажут в проведении процедуры. Нужно отметить, что если в квартире прописаны дети, то потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства;
• если в квартире проведена незаконная перепланировка, то придется заранее позаботиться о ее узаконивании.

В некоторых случаях могут возникнуть большие проблемы при переводе жилой квартиры в нежилое помещение.

Внимание! К ним относятся:

• если дом представляет историческую ценность, то придется заручиться дополнительным разрешением от комитета по охране культурных памятников;
• инвентаризационная стоимость дома увеличится в том случае, если недвижимость стоит на балансе службы гражданской обороны и чрезвычайных обстоятельств;
• очень большие сложности ждут владельца помещения, в котором не проведены сетевые коммуникации, например свет, отопление и так далее;
• если данный дом находится в зоне, недопустимой для переведения недвижимости в нежилой фонд.

При каждом муниципалитете существует специальная комиссия, которая называется межведомственной службой. Именно данный орган принимает решение о возможности перевода недвижимости в нежилой фонд.

Пока вышеуказанные службы не ответят на запрос, ведомство не сможет принять целесообразного решения. Чтобы избежать неприятных ситуаций, рекомендуется заранее подготовить еще небольшой пакет документов.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

Он включает в себя следующие бумаги:

• заключение от МЧС о соответствии помещения пожарным нормам;
• справка от работников Российского потребительского надзора о соответствии помещения санитарным нормам;
• выписка от работников жилищного управления о наличии или отсутствии смежных жилых квартир;
• техническое заключение о состоянии дома (не отнесен ли дом к аварийным постройкам), которое также выдает жилищное управление;
• выписка решения общего собрания жильцов, в которой присутствует согласие всех собственников;
• выписка из домовой книги о составе семьи и количестве прописанных лиц в квартире;
• заключение комитета по охране памятников культуры, если дом представляет историческую ценность.

Посмотрите видео. Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое: 

По каким причинам могут отказать

Существуют причины, по которым органы власти смогут правомерно отказать заявителю в проведении процедуры. Они подробно изложены в статье 23 Жилищного кодекса РФ.

Важно! К ним относят:

• отсутствие хотя бы одного необходимого для получения разрешения документа (полный перечень содержится в статье 23 ЖК РФ);
• если документ отсутствует по причине нежелания собственника передавать его, например согласие от других владельцев недвижимости;
• если пакет документов был передан в орган власти, не уполномоченный решать подобные вопросы;
• если собственником не были соблюдены условия перевода здания в нежилой фонд.

Если органы власти приняли отрицательное решение, то основания для отказа в выдаче разрешения в обязательном порядке подробно описываются в ответе.

Ответ с решением направляется в течение трех дней с момента его принятия. В случае несогласия заявитель вправе обжаловать его в судебном порядке.

Согласование и реконструкция

Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения бесплатно в формате word

Если комиссия приняла положительное решение, заявителю направляется письменное уведомление в течение трех рабочих дней с момента его принятия.

При этом возникает две ситуации:

• когда требуется провести реконструкцию помещения;
• когда перепланировка здания не требуется.

Если для перевода жилого помещения в нежилой фонд требуется проведение реконструкции, то возможно несколько вариантов:

• в обязательном порядке потребуется получить разрешение на проведение перепланировки помещения от соответствующего органа;
• разрешение для перепланировки не требуется, например, если для реконструкции нужно просто оборудовать дополнительный вход.

При переводе помещения в нежилой фонд и проведении реконструкции здания необходимо учитывать следующие важные моменты:

• необходимо провести согласование с агентством архитектуры и строительства;
• необходимо провести согласование с противопожарной службой;
• разрешение берут от Российского потребительского надзора и государственного комитета по охране труда;
• нужно получить согласие от соседей.

Например, в жилой квартире невозможно оборудовать сауну, а также химчистку, так как данные помещения запрещено располагать в жилой зоне.

После получения всех разрешительных документов можно приступать к реконструкции помещения и вводу его в эксплуатацию.

В некоторых случаях требуется провести согласование и с другими государственными органами.

Например:

• служба по коммунальному благоустройству;
• зеленое ведомство (служба управления парковым хозяйством);
• государственная инспекция безопасности дорожного движения;
• комитет по подземным сооружениям;
• энергоснабжающие службы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как снять с кадастрового учета объект недвижимости?

Оформление права собственности

Заключительной точкой перевода жилого помещения в нежилой фонд будет оформление права собственности.

Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество бесплатно в формате word

Для этого потребуется подготовить пакет документов:

• гражданский паспорт заявителя, а также его копия;
• учредительные документы предприятия, если собственник – юридическое лицо;
• доверенность, заверенная нотариусом;
• документы, устанавливающие право собственности;
• акт приемной комиссии;
• кадастровый паспорт здания;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Акт приемки составляет сама кадастровая палата, а затем автоматически вносит соответствующие изменения в документацию.

Обратите внимание на то, что если помещение находится в муниципальной собственности, то его наниматель не вправе перевести квартиру в нежилой фонд. Однако на основании статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилую квартиру можно использовать в качестве офиса.

Посмотрите видео. Условия перевода жилого помещения в МКД в нежилое: 

Автор статьи:

Анна Максименко