Образец договора аренды квартиры между физическими лицами 2022

Как правильно оформить договор аренды квартиры между физ. лицами

Следует разграничивать понятия договора найма жилья и аренды. С точки зрения закона, когда договор оформляется между двумя физическими лицами, то следует употреблять термин наем жилья, а не аренда, поскольку последний термин предусматривается для правоотношений, участником которых является юридическое лицо.

Внимание! Составляется соглашение в соответствии со следующим порядком:

Скачать бланк договора найма квартиры между физическими лицами бесплатно в формате word

• В начале документа указывается преамбула соглашения. В центре пишется договор аренды жилого помещения или его найма. Далее указывается дата составления соглашения и место его заключения. После этого указываются сведения о каждой стороне;
• В основной части указывается предмет соглашения, то есть конкретное помещение, которое передается в аренду другому лицу. В качестве информации о помещении указывается место его расположения, площадь, кадастровые и регистрационные данные. Дополнительно указываются данные о лице, которое обладает правом собственности на данное помещение. Дополнительно в этом пункте соглашения указывается имущество, которое находится в помещении и передается в аренду вместе с ним;
• Далее подлежит указанию, каким образом и в каком порядке передаются денежные средства. Стороны обязательно должны указать размер арендной платы и периодичность внесения платежей;
• Обязательному указанию подлежит перечень прав и обязанностей каждого участника правоотношения. Когда указанные права и обязанности противоречат нормам гражданского права, то они в последующем могут быть признаны ничтожными;
• Стороны указывают перечень мер ответственности, которые могут применяться к стороне в случае, когда она не будет соблюдать установленные договором обязанности;
• Подлежит указанию и период действия соглашения. Когда стороны в соглашении о найме срок его действия не указывают, то считается, что для него предусмотрен максимальный срок действия. Когда заключен договор аренды, то отсутствие положения о сроках означает, что такой договор является бессрочным;
• В конце соглашения ставится подпись каждой стороны и расшифровка.

Составляется договор в двух экземплярах. Каждый экземпляр передается сторонам.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора найма квартиры между физическими лицами:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Договор аренды квартиры: регулирование и законы

Все вопросы, которые связаны с соглашением об аренде, урегулированы нормами Гражданского кодекса РФ. Как ранее уже было сказано, жилое помещение подлежит передаче на основании двух видов соглашений: о найме жилого помещения или о его аренде.

Несмотря на то, что в основном эти термины применяются в качестве синонимов, соглашения имеют ряд отличий. Соглашения об аренде регламентированы ст. 606 – 625 ГК РФ. Договор о найме жилого помещения регулируется положениями ст. 671 – 688 ГК РФ. Закон позволяет физическим лицам при передаче жилого помещения оформлять соглашение как об аренде, так и о найме.

Заметьте! Выделяют следующие характерные отличия найма жилого помещения от его аренды:

• В первую очередь, различия состоят в сторонах соглашения. Когда в качестве одного из участников правоотношения выступает юридическое лицо, то обязательно составляется соглашение об аренде жилого помещения;
• При заключении соглашения о найме помещения законодатель четко регулирует право и обязанность сторон соглашения. Когда речь идет об аренде помещения, то в договоре могут быть предусмотрены нормы, отменяющие положения закона;
• Максимальная продолжительность аренды может быть неограниченной, когда речь идет о передаче помещения в наем, то его максимальный период не может быть более 5 лет;
• Наем предусматривает передачу отдельного жилого объекта в пользование. Когда речь идет о договоре аренды, то на его основании может быть передана только комната из всего помещения;
• Для оформления соглашения аренды и найма используется простая письменная форма. Исключением является ситуация, когда размер ежемесячного платежа при найме составляет менее 10 000 рублей.

В связи с тем, что наем жилого помещения является более простой формой передачи жилого помещения в пользование между лицами, то далее в статье будут рассматриваться вопросы, которые связаны именно с заключением этого договора.

Права и обязанности жильца и арендодателя

Гражданское право наделяет множеством прав и обязанностей не только наймодателя, но и нанимателя жилого помещения.

В первую очередь, арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение, которое пригодно для фактического проживания в нем.

В случаях, когда будущий жилец не проинформирован о наличии недостатков в жилом помещении, то последний вправе требовать исправления этих недостатков или возмещения ущерба, который причинен такими недостатками.

Возмещение может быть произведено как посредством выплаты со стороны арендодателя, так и посредством вычета определенной суммы из арендных платежей.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог за сдачу квартиры в аренду в 2019 году?

На нанимателя возлагаются следующие обязанности:

• Своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением, которая обусловлена соглашением, заключенным между сторонами;
• Обеспечивать сохранность имущества, которое находится в переданном жилом помещении;
• Оплачивать своевременно коммунальные услуги за пользование помещением.

Нанимателю предоставляются следующие права:

• Приглашать жильцов для проживания на срок не более полугода с письменного уведомления собственника жилого помещения, не нарушая стандарты метража, установленные законом;
• Вселять для проживания своих детей, которые не достигли возраста 18 лет, не учитывая стандарты метража, установленные законом, без уведомления собственника жилого помещения;
• Наниматель получает преимущественное право продлить срок аренды жилого помещения.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

Любые соглашения об аренде могут быть разделены на два типа:

• договоры, заключаемые на срок более одного года;
• договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Внимание! Необходимость разделения договоров по этому признаку связана:

• С порядком расторжения соглашения. Так, например, когда в соглашении не указан период, на который оформлены отношения, то подразумевается, что этот срок равен пяти годам. Для того, чтобы его расторгнуть, наниматель предупреждает собственника квартиры не менее чем за 90 дней до предполагаемой даты расторжения правоотношений;
• С необходимостью регистрации соглашений, срок которых более одного года.

Когда период действия соглашения составляет менее одного года, к таким правоотношениям не применяются правила, например, о необходимости проведения ремонта со стороны нанимателя, поскольку необходимость ремонта в таком случае не возникает.

Посмотрите видео. Договор найма квартиры между физическими лицами:

Ответственность по договору аренды квартиры

В соответствии с нормами гражданского законодательства обязанности возложены на каждую сторону заключенного соглашения.

Однако, например, наймодатель отвечает только за передачу помещения надлежащего качества, обговоренного сторонами в соглашении, которое не обременено правами иных лиц.

Заметьте! Что касается нанимателя, то его обязанности намного шире:

• Наниматель отвечает за сохранность жилого помещения, имущества, которое в нем находится, а также за использование этого жилого помещения в соответствии с его назначением. В случае нарушения этой обязанности наймодатель вправе требовать досрочного расторжения соглашения, возмещения нанесенного ему ущерба;
• Наниматель обязан вносить плату в соответствии с положениями, которые были предусмотрены соглашением. При нарушении такой обязанности собственник вправе требовать досрочного расторжения договора или внесения процентов, что рассчитывается в соответствии со ставкой ЦБ РФ;
• Наниматель отвечает за действия лиц, которые не являются стороной соглашения, но которые проживают вместе с ним в жилом помещении.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Получение договора социального найма.

Порядок передачи жилья

Жилое помещение подлежит передаче на основании составленного акта о приеме-передаче помещения. Такой акт является составной частью заключенного соглашения.

Скачать бланк акта приема-передачи квартиры по договору найма бесплатно в формате word

В составляемом акте приема-передачи стороны, как правило, указывают данные на свое усмотрение, однако можно выделить следующий перечень основной информации:

• Качественное состояние пола, стен, кафеля;
• Состояние кранов, ванны и иной сантехники в квартире;
• Состояние мебели на кухне и в комнатах;
• Наличие и исправность систем охраны помещения;
• Состояние окон, дверей, количество ключей от жилого помещения, которые передаются нанимателю;
• Порядок посещения собственником переданного в наем жилого помещения.

Дополнительно стороны могут указывать в таком акте показатели счетчиков, которые имеются в жилом помещении.

Подобный акт, как и сам договор, подлежит составлению в двух экземплярах, которые должны быть идентичными.

Каждая сторона получает по одному из них.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи квартиры по договору найма:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить расписку о получении задатка за квартиру?

Рекомендации наймодателям

Наймодателям при заключении соглашения стоит быть очень внимательными с вопросами, которые касаются выселения нанимателей из квартиры.

Для того, чтобы избежать такой проблемы, стоит обратить внимание на следующие рекомендации:

• на входной двери всегда устанавливайте два замка. Ключ от одного замка передавайте жильцам, а от второго оставляйте себе. Такая практика поможет в последующем избежать порчи вашего имущества после выселения или воровства;
• перед сдачей жилого помещения в аренду всегда проверяйте качество кранов и электрических розеток, при необходимости их лучше замените. Связано это с тем, что в случае небрежного использования ремонт собственнику может обойтись дороже;
• когда жильцы непроверенные, то не стоит сразу заключать соглашение на длительный период. Для начала стороны могут заключить соглашение сроком на три месяца, а в последующем его продлить, когда каждая сторона будет выполнять возложенные на нее договором обязанности;
• не ленитесь составлять акт приема-передачи жилого помещения, с указанием всей мебели или иного имущества, а также их состояния. При отсутствии такого документа в последующем порчу имущества со стороны нанимателей очень трудно будет доказать;
• желательно перед сдачей квартиры в наем сфотографировать помещение. Обстановка, запечатленная на фото, поможет также обезопасить себя в последующем от порчи имущества.

Рекомендации нанимателям

Наниматель в случае возникновения желания заключить соглашение об аренде жилого помещения в первую очередь должен проверить наличие полномочия у лица передавать жилое помещение в пользование третьим лицам. Такое право можно проверить, попросив предоставить свидетельство о собственности, а также выписку из Росреестра. Необходимо это для того, чтобы в последующем не передать деньги мошеннику и не остаться без жилого помещения.

Получив сведения из официального источника, можно смело составлять соглашение и передавать денежные средства.

Регистрация сделки о найме жилого помещения

Когда срок заключенного соглашения составляет более одного года, законодатель обязывает зарегистрировать такое соглашение в установленном порядке. Только после осуществления такой регистрации договор получит юридическую силу, то есть будет порождать права и обязанности.

Органом регистрации подобных соглашений является Росреестр. Для проведения процедуры в орган подается заполненное заявление вместе с договором, а также квитанция об уплате государственной пошлины.

Скачать бланк заявления о государственной регистрации договора аренды квартиры бесплатно в формате word

Учтите! В случае подачи заявления к нему помимо квитанции об оплате государственной пошлины следует приложить следующие письменные сведения:

• Копии документов, которые удостоверяют личности каждой стороны соглашения;
• Документы, которые подтверждают наличие права собственности;
• План помещения, которое передается в аренду;
• Копии соглашения о найме.

Документами, которые могут подтвердить наличие права собственности на жилое помещение, являются свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра.

Когда в качестве нанимателей выступает несколько лиц, зарегистрировать такой договор может один из них и собственник жилого помещения, то есть наймодатель.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о государственной регистрации договора аренды квартиры:

Пошлины и сроки

Учтите! При обращении подготавливается не только заявление в орган, но и оплачивается государственная пошлина, размер которой составляет 2 000 рублей.

После того, как сотрудник органа принимает документы, регистрация соглашения происходит в срок не более чем 5 дней.

Порядок и основания расторжения договора

Порядок внесения изменений в заключенный договор может предусматриваться самим соглашением. Однако в гражданском законодательстве имеется ряд норм, которые связаны с порядком внесения в договор изменений.

Когда собственник переданного в аренду жилого помещения передает право собственности на него третьему лицу, то такое лицо получает вместе с правом собственности права и обязанности наймодателя.

Помимо этого условия, такие соглашения новым собственником могут быть пересмотрены только при наличии согласия на внесение изменений нанимателя, то есть в двустороннем порядке.

Запомните! Собственник получает право расторгнуть соглашение при следующих условиях:

• Когда наниматель нарушает срок внесения арендной платы за пользование помещением или имеет задолженность более двух месяцев;
• Когда наниматель портит имущество, находящееся в квартире;
• Когда нанимателем переданное жилое помещение используется не по его назначению, нарушаются правила проживания в жилом помещении или нарушаются права третьих лиц.

Досрочно прекратить договор найма жилого помещения нанимателем можно только в том случае, когда последний уведомил собственника о расторжении соглашения не менее чем за 90 дней.

Когда условия проживания были изменены в худшую сторону, то стороны вправе расторгнуть такое соглашение в судебном порядке.

Подводные камни

Внимание! При составлении соглашения договора аренды необходимо учитывать следующие подводные камни:

• В случае заключения соглашения об аренде с физическим лицом следует указывать, какие непосредственно лица будут проживать совместно с арендатором, то есть подлежит указанию их ФИО, а также паспортные данные каждого лица. В договор вносится запрет на то, что новые лица подселены быть не могут в будущем, поскольку арендодатель впоследствии может столкнуться с проживанием в его квартире лиц, которые не имеют гражданства. Такая мера предосторожности понадобится и для того, чтобы избежать мошеннических действий со стороны арендаторов;
• Лицо, которое собирается арендовать помещение, должно настоять на том, чтобы в договор был внесен пункт о необходимости уведомления о профилактическом посещении собственником жилого помещения. При этом такое посещение не должно быть более 1-2 раз в течение одного календарного месяца;
• В составляемом приложении к соглашению, в пункте, где указывается количество бытовой техники, не следует допускать оставление незаполненных полей, для того, чтобы избежать в дальнейшем дописывания. По этой же причине арендную плату стоит указывать не только цифрами, но и прописью рядом.

Риэлторы рекомендуют сторонам заранее согласовать периодичность и размер внесения арендной платы. При указании в соглашении имущества собственнику следует как можно подробнее указывать сведения о нем. Допускается указание о нем сведений в акте приема-передачи помещения. В этом же акте стороны могут указать качество каждой переданной в пользование вещи.

Посмотрите видео. Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?

Автор статьи:

Анна Максименко