Строительство жилого дома на землях сельхозназначения

Законодательное регулирование

Базовым законом, устанавливающим положения о возможности жилищного строительства на участках сельскохозяйственного назначения, является Земельный кодекс РФ. В соответствии с ним выделяется семь категорий земель.

Важно! Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земли можно классифицировать следующим образом:

• предназначенные только для ведения сельского хозяйства;
• предназначенные для личного подсобного хозяйства, строительства гаражей и т. д.

Строительство домов на землях первого вида не допускается. На землях второго вида такое строительство допустимо.

Как определить возможность постройки дома на с/х угодьях

Чтобы узнать, имеется ли возможность возвести на участке жилое помещение, а не подсобные строения, необходимо ознакомиться с видом разрешенного использования такого участка. Виды закреплены в Классификаторе, введенном в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540.

Согласно данному акту, на участках, имеющих коды 2.1 и 2.2, разрешено возводить жилые дома, если участки предоставлены под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство.

Чтобы возводить постройки и заниматься хозяйством, граждане могут объединяться в те или иные сообщества по своему усмотрению.

Для того чтобы узаконить возведенное строение, потребуются следующие условия:

• жилое помещение предназначено для проживания одной семьи. Недопустимо возведение многоквартирных домов;
• строительство дома разрешается на землях, принадлежащих садоводческим товариществам;
• высота дома не должна превышать трех этажей.

На таких участках часто возводятся жилые дома, такие площади массово застраиваются в границах того или иного поселения. Перед тем как покупать такой участок, следует выяснить, не было ли нарушено его предыдущим собственником целевое использование участка. Для этого внимательно читайте документы на землю.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Одной из проблем приобретения участка сельскохозяйственного назначения является то, что такие участки не делятся. Площадь участка не может быть менее чем 3 га.

Если участок приобретается несколькими гражданами, возникнут следующие трудности:

• придется организовывать фиктивную деятельность;
• право собственности оформляется вместе с остальными участниками;
• не получится определить площадь полученного участка, а значит, в дальнейшем вы не сможете осуществлять с ним сделки.

На участке сельскохозяйственного назначения оформить постоянную прописку не представляется возможным.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Законодательством разрешено изменять вид разрешенного использования участка.

Скачать бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка бесплатно в формате word

Важно! Поэтапно данная процедура выглядит следующим образом:

• владелец участка подает заявление в администрацию, приложив необходимые документы;
• заявление рассматривается специально созданной комиссией. Она осуществляет свою деятельность в соответствии с региональными актами, следовательно, в разных субъектах РФ процедура рассмотрения данного вопроса может различаться;
• комиссия организует публичные слушания, чтобы решить вопрос о допустимости выдачи разрешения;
• после тщательного анализа вопроса администрация принимает решение об отказе в изменении вида разрешенного использования или о выдаче разрешения на данную процедуру. К решению прилагаются рекомендации по использованию участка;
• результаты подлежат опубликованию в СМИ;
• в течение трех дней выносится итоговое решение главы местной администрации. Решение также публикуется в местных СМИ.

Следует отметить, что данный способ является довольно затратным, так как именно на заявителя ложатся все расходы по организации публичных слушаний.

Нельзя со 100% уверенностью утверждать, что администрация выдаст разрешение на строительство, всегда существует риск получить отказ.

Однако, как правило, органы местного самоуправления редко отказывают в выдаче разрешений на возведение жилого дома на участке сельскохозяйственного назначения, особенно если такое строительство даст положительный результат для поселения.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Альтернативные решения

Допускается иной способ построить жилой дом на участке, предназначенном для сельского хозяйства. В статье 11 Федерального законо «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 №74 закреплено право крестьянских хозяйств возводить капитальные строения для организации и ведения деятельности хозяйства.

Вам потребуется представить доказательства функционирования фермерского хозяйства. При этом необходимо отметить, что осуществляемая деятельность невозможна без постоянного присутствия людей. На таком основании допустимо строить жилой дом.

Земельные участки под КФХ допустимо использовать только по назначению. Если крестьянское хозяйство не будет создано на таком участке в течение трех и более лет, он может быть конфискован. При этом расположенные на нем строения не помешают процедуре конфискации.

Кроме того, создание крестьянского хозяйства имеет своей целью получение прибыли, следовательно, осуществляется предпринимательская деятельность, требуется соответствующая регистрация и уплата налогов.

Работать на таком участке могут лишь лица, имеющие родственные связи между собой. При этом допустимо привлечение посторонних работников, но их количество не должно превышать пяти человек.

Учтите! Участки земли под фермерские хозяйства оформляются в упрощенном порядке. В течение первых пяти лет налог не взимается.

Документы для обращения в администрацию

Скачать бланк заявления в администрацию на предоставление участка бесплатно в формате word

Для обращения подготовьте ряд следующих документов:

• свой паспорт;
• если от вашего имени выступает представитель, приложите соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса;
• выписка из ЕГРН на участок;
• документы, подтверждающие права на участок;
• заявление на имя главы администрации муниципального образования;
• схема участка;
• копии документов на каждое строение, расположенное на участке;
• проект планировки территории.

Эти документы являются основными, в случае необходимости сотрудник администрации сообщит вам, какие документы потребуется представить дополнительно. Факт получения заявления фиксируется распиской.

Если для рассмотрения вопроса и его разрешения необходимо проведение публичных слушаний, вы сможете получить ответ по истечении 60 дней с момента принятия заявления. Если же публичные слушания не обязательны, на рассмотрение обращения отводится 30 дней.

Чтобы получить заключение главы администрации, необходимо иметь при себе расписку и паспорт. Сотрудники администрации самостоятельно направляют запрос в Росреестр о необходимости внести изменений, однако вы также вправе сами обратиться в данный орган.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в администрацию на предоставление участка:

Посмотрите видео. Регистрация земель сельскохозяйственного назначения под дачное строительство: 

Можно ли прописаться в таком доме

В настоящее время довольно острой является проблема, связанная с получением прописки в капитальном жилом строении.

Узаконено право получения прописки в дачном доме, который относится к дачному поселку или садоводческому товариществу, однако реализация права получить прописку в доме, расположенном на участке под КФХ, существенно затруднена.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Субсидия на строительство жилого дома в сельской местности.

Ситуация обстоит следующим образом:

• законодательство РФ не содержит определенных критериев, по которым можно установить, является ли возведенная постройка жилым помещением, рассчитанным на постоянное проживание;
• доказать законность возведенной постройки, возможность постоянно проживать и прописаться в ней можно исключительно через суд. При этом потребуется экспертное заключение. Однако эксперты в силу отсутствия законодательного регулирования выносят заключение исключительно на основании собственных суждений. В таком случае суд назначает новые или повторные экспертизы, процесс затягивается.

Запомните! Прописаться в доме, построенном на участке под КФХ, можно только после совершения ряда действий:

• регистрации права собственности на дом (согласно предварительному разрешению);
• получение техпаспорта в БТИ.

Чем грозит незаконное возведение дома на земле сельхозназначения

Возведение домов на участках, целью использования которых является ведение сельского хозяйства, может повлечь ряд негативных последствий:

• постройка не будет узаконена;
• возникнет обязанность по уплате штрафа;
• будет вынесено судебное решение о сносе строения, если в результате строительства был причинен вред окружающей среде и т. д.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Строительство на дачном участке.

Последствия нецелевого использования земли

Статья 8.8 КоАП РФ устанавливает следующие размеры штрафов за совершенные правонарушения:

Судом может быть вынесено решение о сносе строения, если в результате строительства были нарушены права других граждан, причинен вред окружающей среде и т. д. Вы вправе обжаловать данное решение.

Посмотрите видео. Категории земель и виды их разрешенного использования:

Автор статьи:

Анна Максименко