Договор купли-продажи земельного участка с домом

Как составить договор купли-продажи участка с домом

В качестве существенных условий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества выступает предмет сделки и его цена. Остальные условия являются дополнительными, и их применение зависит от воли сторон договора.

При заключении сделки в отношении дома и земельного участка, на котором он расположен, происходит одновременное отчуждение и переход права собственности сразу на два объекта недвижимости – дом и землю.

Поэтому предмет сделки следует определить отдельно для строения и отдельно для земельного участка.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом бесплатно в формате word

Важно! Так, в отношении индивидуального жилого дома в договоре купли-продажи следует указать:

• почтовый адрес строения, который присваивается органом местного самоуправления;
• кадастровый номер строения;
• техническую характеристику здания, в том числе общую и жилую площадь, этажность, наличие вспомогательных построек и так далее;
• кому принадлежит жилье – продавцу единолично, на праве совместной или долевой собственности.

Эти данные берутся из правоустанавливающих документов, а с 2017 года – из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи земельного участка с домом:

Из ЕГРН также берутся данные и о земельном участке, которые включают:

• почтовый адрес земельного надела;
• кадастровый или условный номер участка;
• техническая характеристика, включая общую площадь, категорию земли, целевое назначение;
• сведения о дате и основаниях получения продавцом права собственности на участок.

Таким образом, в предмет сделки будут включены отдельные сведения по дому и отдельные – по земельному участку.

В других случаях цена за каждый объект указывается отдельно. Такое разделение обосновывается тем, что сделка может оформляться с использованием средств материнского капитала, оформлением договора ипотеки, либо покупатель намерен обратиться в налоговую инспекцию для оформления налогового вычета.

От того, каким образом стороны будут производить расчет между собой за куплю-продажу дома и земельного участка, зависит наступление права собственности для покупателя.

Так:

• если оплата произведена в полном объеме до момента совершения сделки, то покупатель получает право собственности на дом и земельный участок сразу же, как только будет произведена государственная регистрация;
• если полный расчет происходит после подписания договора купли-продажи, то в силу закона возникает залог при условии, что стороны не предусмотрели иное условие в тексте договора;
• при поэтапной оплате с внесением первоначального взноса до подписания договора в силу закона возникает залог. Действует до полного выполнения денежных обязательств между сторонами.

Учтите! Форма расчетов между покупателем и продавцом согласуется ими добровольно. Возможен как наличный, так и безналичный расчет.

Дополнительные условия

Как свидетельствует практика, в качестве дополнительных условий включаются следующие данные:

• порядок передачи предмета сделки от продавца к покупателю;
• срок передачи;
• распределение между сторонами расходов, связанных с оформлением сделки;
• согласование списка лиц, которые продолжают пользоваться и проживать в доме после заключения сделки;
• установление ограниченного права пользования земельным участком.

От того, какие дополнительные условия включены или не включены в текст договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, процедуру регистрации документа в Росреестре не меняется.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Необходимые документы

Однако основные документы такие:

• паспорта продавца и покупателя, их ксерокопии;
• справка о присвоении индивидуального налогового номера;
• нотариальная доверенность доверенного лица, если оно представляет интересы продавца или покупателя;
• письменное разрешение от супруга на продажу недвижимости, удостоверенное нотариусом, при условии, что недвижимость приобреталась в период брака;
• если при заключении договора участвует несовершеннолетний, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества такого лица;
• правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество. С 2017 года предоставляется только выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержатся данные о собственнике, а также наличие или отсутствие арестов и других обременений. Нотариус самостоятельно запрашивает документы, которые имеются в Росреестре;
• технический паспорт на строение. В нем содержится поэтажный план, а также спецификация помещений;
• кадастровый паспорт;
• план межевания земельного участка;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• справка об отсутствии задолженности по налогу на землю;
• домовая книга и выписка из нее;
• справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

Важно! По желанию сторон предварительно между ними мог быть составлен предварительный договор купли-продажи.

Правовой статус дома с участком

Основной характеристикой индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке, является то, что ни первый, ни второй объекты продать поодиночке невозможно. Гражданское законодательство предъявляет специальные требования при отчуждении жилого дома.

Так:

• передача права собственности от продавца к покупателю по гражданским сделкам о продаже дома обязательно должна сопровождаться и отчуждением земельного участка;
• при продаже земельного участка право собственности на строение, расположенное на нем, также подлежит передаче новому собственнику при условии, что оба объекта принадлежат одному и тому же собственнику;
• все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Пока объект не внесен в Росреестр, собственником считается прежний владелец недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Кто должен оплачивать договор купли-продажи?

Главное требование – дом и земельный участок должны находится в собственности одного лица. На практике встречается, что дом построен, на него получены все документы, а земельный участок в собственность не оформлен. Для того чтобы продать дом с таким участком, предварительно потребуется оформить право собственности на землю. Внести ее в Росреестр, получить кадастровый номер.

Посмотрите видео. Процедура купли-продажи дома с земельным участком:

Оценка недвижимости

Прежде чем продать недвижимость, ее следует оценить. Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика, который выдаст официальный документ. В нем на основании анализа рынка недвижимости будет сделан отчет о рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Запомните! На определение стоимости жилья и земельного участка влияют следующие факторы:

• место расположения недвижимости на территории населенного пункта, отдаленность от центра, расстояние до автовокзала, железнодорожного вокзала, аэропорта;
• строительные материалы, которые применены при возведении индивидуального жилого дома;
• наличие или отсутствие коммуникаций в виде газоснабжения, водопровода и канализации, электроснабжения;
• год постройки;
• текущее состояние жилого дома – нуждается ли в текущем или капитальном ремонте;
• какие еще строения имеются на земельном участке. Например, хозпостройки, гараж;
• качественная характеристика земли, на которой расположен дом.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить в собственность земельный участок в СНТ 2018?

Варианты сделок

Действующее гражданское законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Поэтому сделка может быть совершена:

• самостоятельно, самими сторонами;
• текст договора по согласованию сторон составлен привлеченным юристом;
• оформлена нотариусом.

Второй и третий варианты наиболее надежны, так как договор составлялся специалистами, которые обладают юридическими познаниями.

Налогообложение

С момента государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок у нового собственника возникает обязанность уплачивать налоговые платежи в бюджет:

• по дому – налог на имущество;
• по участку – земельный налог.

Ставка налоговых платежей рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости каждого из объектов. При несогласии с оценкой собственник имеет возможность оспорить ее в специальной комиссии субъекта Российской Федерации или же подать исковое заявление в суд.

В зависимости от срока владения имуществом уплата налога при совершении сделки возлагается на продавца. Так, если недвижимость продана до истечения трехлетнего срока владения имуществом, то платить налог придется. Если отчуждение имущества произведено после трех лет владения, то уплачивать налог не нужно.

Важно! Должны быть соблюдены следующие условия:

• право собственности на дом и земельный участок получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или другого близкого родственника;
• право собственности на дом и земельный участок получено в процессе предусмотренной законом приватизации;
• право собственности на указанные объекты недвижимого имущества получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях для освобождения от уплаты налога минимальный срок владения недвижимостью должен составлять пять лет.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что для освобождения от уплаты 13 процентного налога с продажи недвижимости минимальный срок владения должен составлять пять лет.

Продажа недвижимости после пятилетнего срока владения освобождает не только от обязанности уплатить 13 процентный налог, но не потребуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Она подается в налоговую инспекцию по месту жительства плательщика. Ее можно сдать как путем личного обращения в фискальную службу, так и в электронной форме. Для этого необходимо зайти на портал МФЦ по предоставлению госуслуг или воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика на сайте налоговой.

Налоговое законодательство предоставляет возможность воспользоваться налоговым вычетом, если сумма сделки не превышает одного миллиона рублей. При этом сумма налога на доходы физического лица будет рассчитана только с размера полученного дохода.

То есть от продажной цены следует отнять сумму расходов, которая была потрачена на приобретение недвижимого имущества.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как узнать, кому принадлежит земельный участок по адресу?

Условия расторжения договора

Условия, по которым договор купли-продажи жилого дома и земельного участка может быть расторгнут, прописаны в действующем гражданском законодательстве. Кроме того, обычно такие условия прямо указываются в тексте самого договора.

Основаниями для расторжения сделки могут служить:

• нарушение существенных условий договора, то есть предоставление одной из сторон неверных сведений о себе, ложных сведений о характеристике земельного участка и возведенных на нем постройках, сокрытие сведений об обременениях или аресте имущества, о наличии совладельцев имущества;
• нарушение покупателем сроков по оплате, неполная оплата, отказ от оплаты сделки;
• предоставление поддельных документов для совершения сделки;
• внесение в текст договора вымышленных сведений об объекте сделки;
• расторжение договора по обоюдному решению сторон.

Сколько стоит оформление документов

За внесение данных о совершенной сделке с домом и земельным участком в Единый государственный реестр недвижимости новый собственник обязан уплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей.

Услуги юриста или нотариуса оплачиваются отдельно. На комиссионные вправе претендовать компания, которая занималась подбором объекта покупки. Обычно размер их комиссионных составляет от 0,5 до 1 процента от суммы сделки. Данные расходы следует предусмотреть заранее.

Кто должен оплачивать расходы

Так, продавец вынужден произвести траты на оценку имущества, подлежащего отчуждению, получение выписки из ЕГРН, получение других справок. Покупатель оплачивает услуги юриста или нотариуса, уплачивает госпошлину при внесении данных в Росреестр.

Посмотрите видео. Договор купли продажи жилого дома и земельного участка: 

Автор статьи:

Анна Максименко